パークホームズ千歳烏山 part4

[購入検討中さん]

入居も始まり、実生活の活気も出てきた
パークホームズ千歳烏山ガーデンズコートについての情報を希望しています。

残り僅かとなった物件を検討中の方
ご近所の方、また入居者など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4650万円-9490万円
間取：2LDK-4LDK
面積：55.77平米-124.55平米

売主：日本土地建物販売　三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設
管理会社：三井不動産住宅サービス
販売会社：三井不動産レジデンシャル

part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43771/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[902: 匿名さん]

>>899
｢将来、大規模修繕する際には現行法にのっとったかたちで改修しなければなりませんよ｣　←　違いますが・・・

世田谷区斜面地等における建築物の制限に関する条例【概要】
既存建築物の制限の緩和
大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限を受けません。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/030/pdf/8729_2.pdf

[903: 匿名]

成るほど！地権者になる夢を見ているんだね（笑）。

[904: 匿名さん]

902さん
条例をよく理解しましょう。なんか大きく勘違いをなさってはいませんか？

[905: 匿名さん]

↑　具体的に大きく勘違いとはどの点でしょうか？参考の為お聞かせ下さい。
パラリーガルより。

[906: 匿名さん]

まあ難しい話しはさて置き、今年は住宅購入者にとってはとてもラッキーな年です！
不動産価格は更に下げるでしょうし、贈与税非課税枠が昨年の５００万から一気に１５００万に今年は拡大されました。親や祖父母からの資金援助をどんどんしてもらい、ローン控除と合わせるとメリットは大きいですね^^
勿論、失業の危険性もありますが・・・。先の事ばかり考えていても人間いつ死ぬか解りませんので、ポジティブに行きましょう！ネガさんからは「能天気」と言われそうですが・・・

[907: 匿名さん]

条例を理解されていない方のため簡単に説明します。

大規模の修繕、大規模の模様替え、用途の変更をする場合は制限が緩和されます。
当然ながら大規模修繕可能です。まったく同じ（地下住戸あり）ものを建てる
ことは出来ない、ということです。
　・大規模修繕など　○
　・同等物の建て替え　×

世田谷には当条例により既存不適格となる物件が大量にあります。
全てが大規模修繕出来ないなんてことにしたら、区としても大きな問題となります。

また、建ぺい率・容積率なども厳しく制限していますが、地域（第一種低層など）や
道路の幅などによってもこれらの率が変わってきます。お近くにあるテラスなどに
ついては地域が異なり、また幅広い道路に接していますので、中層の建物が建てられます。

気になる点やご心配な点がある方は、世田谷区建築調整課まで問い合わせしましょう。

[908: 戸建住民]

ここのマンションの住民たちは立て替える時には建蔽率４０％の１種低層地域から建蔽率60％の2種低層や中高層地域に変更するかもしれませんね。
そうして余分な部屋を売却すればその分立替の負担が減ることだし。
９０７さんに付け加えると、世田谷区で配布している建築の手引きを見れば詳しいことが分かる。

[909: 住人A]

899へ。
あのさー、将来っていつ？
5年後？10年後？30年後？
現行法って？いつの？

よ・け・い・な・お・せ・わ❤

爆弾ってなぁーに？

[910: 匿名さん]

>>899/900/904
何を意図されているのでしょうか？おそらく同一人物だと思いますが。
住人ではない方であれば、そこまで固執される理由が・・（想像は出来ますが）
住人である場合は、お書きになていること　ご自身に対してきっと言いたいのでしょうね。
何れにしても条例の事は心配なさらないで大丈夫です。
どこの行政も財政的に背に腹は変えられない状況です。今後も人口減少＋高齢化社会において歳入が激減していくわけですから、区民の税負担を増やすか、現行条例等の緩和によって住民を増やすしか方法はありません。

[911: 匿名さん]

宝くじの１等を確実に当てる方法を教えてください

[912: 匿名さん]

建て替えるのは早くても50年先でしょ？

マンション建て替えるのは住人みなで合意しなきゃならないしそれはそれは大変な作業です。がんばれ！先ずは50年生き抜く！

[913: 匿名さん]

千歳烏山のこの物件は真剣に検討して何らかの理由で買うのを止めた人が結構いるのでしょうね。

僕は煉瓦に込めた経年優化の発想が気に入りましたが高値と既存不適格で買うまでには至りませんでした。

アイビーリーグの大学校舎のように100年が過ぎよりプレミアムがつくようなマンションって憧れます。

東京では浜田山の三井物件がそうなのかもしれません。

ここも規模は小さいながら、あの煉瓦が味を出して行くのだと思います。

[914: 匿名さん]

９１３さんはきっとアイビーリーガーなのでしょうね。
私もあの古い煉瓦とツタ（ivy アイビー）には憧れています。
残念ながら、学力と資金面で８大学のアイビーリーガーにはなれず、アイビールックを楽しんでいる者です。

最初に当物件のブローシュアを見た際、中庭のイラストの雰囲気が良かったものですから実際に訪問したとき少々がっかりしました。しかし、おそらく時間とともにアイビーが伸び広がって行くと同様に他の木々もイラストのようになっていくのでしょうね。個人的には、春にボストンで多く見られるハナミズキ（dogwood）とアイビーがあればなあ～と思いました。このスレで共同住宅でよく聞く諸問題が話されていますが、植栽を含む環境が管理・整備されていくマンションであれば諸問題を解決あるいは覆い隠し癒しをもたらしてくれると思いますよ。実際、今住んでいるマンションがそうですから・・・（共有部分のゴミが少なくなる、ルール違反の行為が少なくなる、住民のコミュニケーションが良くなる等など）

[915: 匿名さん]

既存不適格には変わりないわけだ。
今の法律に照らし合わせれば『違法』
それが既存不適格マンション。
レッテル付きマンションということは事実なんです。
言い訳してる場合じゃないだろう。

[916: 匿名さん]

915さんは、関係者にどうしろ（どうして欲しい）と言いたいのでしょうか？
意図されている事が良く解りません。
それから以下は参考の為です（法律的な）：

既存不適格とは：
現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。建築基準法3条2項では、建築基準法および施行令等が施行された時点で、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、建築基準法および施行令等の規定に適合しない部分を持っていたとしても、これを違法建築としないとしている。

ですから｢違法｣ではありません。法律的な事は専門家にお聞きになられた方が良いかと存じます。

[917: 匿名さん]

現在の建築基準法に違反しているが、特例により違法建築ではないとされている建築物。

特例により違法建築ではないとされているが、現在の建築基準法に違反している建築物。


それが既存不適格マンション。

[918: 匿名さん]

既存不適格というだけでマンションとしての資産価値が落ちますか？

[919: 匿名]

917さん
既存不適格が気になるかならないかで、全く気にならないという人はいないと思います。
ただ、これまでの議論では容認派？優勢の感ありですので、具体的な内容で反論いただけないでしょうか？
ちなみに既存不適格でも銀行ローンは普通におりますよ。

[920: 匿名さん]

919さん
銀行ローンは通り難いですよ。不動産関係者なら誰でも知っている事。

既存不適格容認派が多いというのもイノカワズです。
既存不適格マンションのスレでは住人が擁護するから発言の数などは擁護が多くなる。

既存不適格よりも適格なマンションが良いに決まってますよね？

ただ『違法』ではないですよね。罰される訳じゃないから。

[921: 匿名さん]

既存不適格というのは合法だと理解できていても、なんとなく心証が悪いですね。
スッキリしないというか　なんというか・・
資産価値が下がるのは心理的なものではないでしょうか。