ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

[購入検討中さん]

検討している皆様と情報の交換を希望しています。
よろしくおねがいいたします。

所在地：東京都北区滝野川2丁目5番1他（地番）
交通：京浜東北線「王子」駅から徒歩4分


【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2010.09.19】


住民の皆様で有意義な情報を交換しましょう☆

[42: 匿名さん]

高値掴みという認識のない方が買うんじゃないのかな？
立地は良い所だしね

[43: 匿名さん]

賃貸部分は新潟県職員住宅なので借りられません。

[44: 匿名さん]

確かにダイナが高かったからディアナの坪３５０越えは妥当か。
地元住民には興味のあるマンションですが、買える人が地元にいるかどうか。。。

[45: 匿名さん]

レクセルも売れたからね

[46: 匿名さん]

立地はいいのか？これで

[47: 匿名さん]

同じ敷地に賃貸があるって？どんな高級マンションなんだ？

[48: 匿名さん]

350って平均ですか？
平均だとしたら、一番高い部屋はいくらになるの？
買える人いるんですかね

[49: 購入経験者さん]

うちが買ったここ数年前にモリモトの渋谷の物件がちょうど坪350万だった。（自分の住戸が）
当時はすごい割高と言われ完売はしたけど即日って感じじゃなかったな…
いま飛鳥山で350で売ってるって事はお買い得だったのかな。。
でも売ろうと思ったらいくらで売れるのだろうか。
なんか微妙な時期だね。

[50: 匿名さん]

値段って上がってる？

[51: 近所をよく知る人]

モデルルーム建ってる土地のほうが南側川で高台。
現地よりずっと立地が良い。
マンションできないかなぁ。

[52: 匿名さん]

立地は明治通りの近くの割りに閑静です．
試験場跡地公園の隣で，石神井川に挟まれているところが良いポイントでしょうか．眺望に関しては飛鳥山公園を臨む部屋は限定されてしまいそうですが，石神井川沿いの桜並木を眺められる部屋は多そうです．

価格帯はサラリーマンにはかなり厳しいです．正社員共働きでなんとかなるか微妙な値段．
それだけに仕様にはコダワリが感じられますが．．．マンションという印象はしないですね．
駅チカで滝野川という立地も含めて，地元周辺住人でハイソな人は買っていくんじゃないでしょうか．

[53: 匿名さん]

飛鳥山＆マンション南側に公園＆駅近は魅力。

でも、ディアナから駅までの道のり。
飲み屋、スナック、ラブホ？風俗店？が多い。

坪単価320〜350でハイグレードなマンションを売りにしているが、
周辺環境を考えるといかがなものか？

[54: 購入経験者さん]

現地は良く分からんが、行く途中にラブホや風俗があるのは気が引けるね。
親とか友人を招待するにも道を選ぶようなのは嫌だな。

[55: 匿名さん]

音無川の川沿いから歩けませんでしたっけね

[56: 匿名さん]

値段は高いですけど大規模でもないし、比較的コンパクトな部屋もありますから、時間を掛ければ売り切れるんじゃないでしょうか？
今後、王子周辺の高台の方で物件供給は難しくなりそうだ。
信じられない価格で売りに出されたレクセルでさえ億超えの部屋3部屋売り切った？
足立区ですけどバス便王子駅の新田の丁度倍くらいかぁ
凄い物件だわ…

[57: 匿名さん]

玄関側通路が外　ではなくて内通路　引きました。
同じ造りのマンション住民に聞いた所　どうしても臭いがこもるそう・・・
まあまあの物件だったのに　残念　やめた

[58: 物件比較中さん]

内廊下、外廊下の話題はいつまで経っても火種の元だね。
でも、仮にもディアナシリーズで外廊下仕様ってのも
まずあり得ないけどね。
内廊下で臭いがこもるってのは、コンパクトマンションで
間取り的に玄関とキッチンの距離がとれない場合に起こること。
ここの間取りはどうなのかな？

[59: 匿名さん]

私も内廊下には魅力を感じません…。

[60: 匿名さん]

川近いから内廊下の方が良いですよ
虫とか多いからね
それに、高級を売りにしてそれなりの価格ですから
高いマンションは批判が付きものだからね

[61: 匿名さん]

駅からディアナまでの道すがらは，飲み屋・ラブホがあります．
ラブホは２軒あって，最短ルートを取ろうとするとどうしても近くを通ってしまいます．
王子・赤羽界隈が発展してきた記念碑みたいなものだと勝手に思っています．

ただ，客引きなどはまったくと言っていいほどやってないし，
音無親水公園の，小さなお子さんが水遊びをしているのどかな風景の横を
区役所職員らしき人々と一緒に（反対方向へ，ですが）歩いていると，
そっちに目が行って，案外気にならなくなるかも．．．

[62: 匿名さん]

黒いスーツを着たお兄さんが、20時過ぎに音無川沿いのお店の前で客引きしてましたよ〜。

でも、都心で緑に囲まれていて、駅からも近くて、高台にある物件はこれから先出てこないと思いますし、
都内で生活するのであれば、仕方のないことなのかもしれませんね。

あと、ディアナは造りがやっぱり素敵です。

[63: 匿名さん]

ディアナ効果かな？
動きの少なかったレクセルも完売が近づいてるみたいだ。
ここ辺りで、環境が悪いといってたら都内は住めませんよ

[64: 土地勘無しさん]

教えてください。
滝野川って高級住宅地ですか？
歴史的にはどんな土地だったのでしょうか？

[65: 匿名さん]

滝野川は広いですよ
北区ですから、高級かどうかは微妙です。
この辺りは、駅からも近いしまぁまぁ閑静で良い場所なんじゃないのかな？

[66: 匿名さん]

たしか王子なら江戸時代にはすでに稲荷や王子神社が有名で、加えて飛鳥山や名主の滝のような自然の豊かさ・行楽地としての機能がありました。その後も交通の要所として発展してきたようです。
滝野川は板橋寄りとか、下町ぽいところ、閑静なところなど、色々な気がしますね。最寄駅も丁目により色々？
とりあえずディアナ単体では素敵なマンションになる気がしています。坂は好きずきでしょうね。

[67: 買い換え検討中]

モリモトのつくりは好きなんですが、なぜか営業マンの質が
イマイチですね。。

特にここの質は・・・

人によるかと思いますが、皆さんどうですか？？

[68: 匿名さん]

どうですか？ 売れてますか？

[69: 匿名さん]

北区限定で物件を探している方にはいいと思うけど
値段が折り合わないんじゃない？

[70: 匿名さん]

坪単価300〜340って感じですかね
最高価格10800万だと周辺だと加賀レジの一番高い部屋と同じ位ですね

[71: 匿名さん]

ここ数年で、城北物件で、坪300以上の部屋があったのは数物件ありましたが、340は、あたまひとつ抜けてます。
坪300以上の部屋で残っているのは、常盤台の一番高い部屋で、あそこの1000万円高と考えればここの一番高い部屋の方が割安かとも思えなくもないなぁ
異常に高いといわれたレクセルも完売したみたいだし、あそこの一番高い部屋は13000くらいしてたから粘り強い販売でどうにかなるか？
同じ値段でも加賀なら大分広くなるから、立地は良いと思うけど高いなぁここ

[72: 匿名さん]

レクセルは残った部屋はかなり大幅に引きましたからね。ここは更に高いので、この価格のまま全戸完売は難しいでしょう。

[73: 匿名さん]

販売まで長い時間掛けてきたから半分くらいは目処立ってるんじゃないのかな？
周辺だと加賀が値引きありそうかな？

[74: 匿名さん]

飛鳥山のブランド力を考えればレクセル物件より高いのは当然でしょうが、半分強までは捌けてもこの価格で残り半分捌くのは至難の業だと思うのですが…

[75: 匿名さん]

北区の地位向上のため頑張って欲しい物件だ…

[76: 匿名さん]

新潟の宿舎は、150坪位の敷地に7階建てのワンルームみたいな間取りになるんですかね？

[77: ご近所さん]

昨日、新聞にこちらのマンションのチラシが入っていました。
近所のラブホの看板は巧妙に隠していましたね。
販売サイドも気にしているということでしょうか。

[78: 匿名さん]

マンションのチラシなんて周辺全然違うのが普通じゃないの？
巧妙だとは全然思わないけど
北区辺りだと周り工場なのに工場が隠されていることも多いしね

[79: 匿名さん]

いわゆる嫌悪施設（工場、お墓、宗教関係建物、他）
の情報は　普通チラシ、パンフレットにも
絶対載ってないよね。

[80: ご近所さん]

もう契約した方とかいらっしゃるんでしょうか？？

[81: 匿名さん]

モリモトの財務は大丈夫なのか？

[82: 匿名さん]

先日、この物件のモデルルームを見ましたが、今までの物件の中でグレード感が飛びぬけてました。

[83: 匿名さん]

芦原ヒロコさんですからねえ。

広さと価格のバランスがよければいいんだけど。

[84: 匿名さん]

確かにＭＲは良かった。一見の価値アリ。
特注のリビング・ダイニングセットのセンスはさすがデザインのモリモト。

ただ、壁紙やバルコニー等をすべて標準仕様にすると（そして自分で選んだ家具を置いたら）
ごく普通の部屋になりそう。

あのレベルの部屋にするにはデザイン料含めて相当費用がかかりそう・・。

[85: 匿名さん]

価格決まってないんですか。。まだ？

[86: 匿名さん]

見に行ってないので分かりません〜。

[87: 匿名さん]

モデルルームのデザインが良くてもなぁ…。

[88: 匿名さん]

モリモト　本日３日続けてストップ安です。決算発表が出来ない様です。
後は、自分で調べてみて下さい。

[89: 匿名]

あぁ、もうだめかもしれない！

[90: 匿名さん]

ダメそうですね

[91: 匿名さん]

ここはどうなるのだろうか？

[92: 匿名さん]

民事再生決定です。

[93: 不動産購入勉強中さん]

やはり、モリモト民事再生です
http://house.goo.ne.jp/useful/news/20081128_03.html

[94: 匿名さん]

こういう場合どうなるの？
安くして販売とかありえるんですか？

[95: 契約済みさん]

民事再生につき、暫くの間はモデルルームは閉まっているようですね。

[96: 周辺住民さん]

№95の匿名訂正。選択を間違えました。
契約済みではなく、近所に住んでいる者です。

[97: 匿名さん]

で、どうなりました？

[98: 周辺住民さん]

モデルルームは相変わらず閉まったままですねえ。

[99: 匿名さん]

年末年始の休業じゃないの？

[100: 匿名さん]

そのまま永久休業？

[102: 周辺住民さん]

引き続きモデルルームは閉まったままです。

[104: 匿名さん]

私、ここ真面目に検討してた。
モデルルームでエスプレッソ飲みながら、あれこれ営業マンに相談してたっけ。
止めてよかった。

[105: 匿名さん]

ＨＰから消えてますがこちらの物件はどうしたんでしょうか？

[106: マンコミュファンさん]

サンケイビルに売主変更の上、“ルフォン飛鳥山”として販売が再開されることになりました。
http://www.asukayama4.com/

[107: 物件比較中さん]

ディアナコートには何度か足を運びました。結局、買えそうな南向きの部屋が間取りは好きでしたが、地下だったので止めました。ルフォンのサイトを見ましたが間取りはまだ出ておらず、仕様やデザインはディアナより落ちそうですね。値段も下がるのでしょうが。。。

[108: 物件比較中さん]

ここ、ディアナコートのデザイン・仕様がそのまま使われているようですよ。
明らかにサンケイのルフォンシリーズとは違いますから。
価格も発表になってましたね。

[109: ご近所さん]

>>108さん
価格はどこでみれますか？
どれくらいでしょうか？

[110: 物件比較中さん]

SUUMOの雑誌版に出てました。

詳しいのはまだ載ってないですが、
42.92㎡～105.06㎡　2900万円台～8600万円台となってます。

[111: ご近所さん]

>>110さん
ありがとうございます。
220～270ですね。
現場は何ヶ月も雨ざらしで放置の末
やっと再販になるのでもう少し下がると思ってました。
270はなかなか強気ですね。

[112: 物件比較中さん]

>111さん

現場は何ヶ月も雨ざらしだったのですか！？
そうなると基礎とか心配ですね…。

どの程度まで造って放置してあったのでしょうか？

[113: 物件比較中さん]

>108さん、ありがとうございます。確かに概観・共有部の写真はディアナコートのものですね。間取りがアップされていないのが気になりますが、坪270だと前よりは下げてきますよね（モリモトの時は300超えでした、確か）。同じ敷地内にモリモトが賃貸を建てる予定だった一角がありますが、そこはどうなるんでしょうね。。。

[114: 物件比較中さん]

>113さん

同じくSUUMOには載ってました、間取り2つだけ。

資料請求をした際には、すべての間取りが入っていましたよ。
価格はその時は未定だったようで書いてありませんでしたが。

仕様とかは良さそうなのですが、放置してあったのが気になりますね。
あと物件周辺の治安と不便さも気に掛かります。

[115: 匿名さん]

111さん

現場が放置している期間が長いから価格が下がったのですか？
放置した状況のまま工事が再開されるのは、価格以上に不安です。
何か情報知っている方いませんか？

[116: ご近所さん]

今年の４月、桜が咲いていた頃に現場を見たときは
鉄筋は完全に赤茶に錆びていましたよ。
その後、それらをどのように処理したのかまでは知りませんが。

[117: 匿名]

放置されて問題の箇所もあったそうですが、専門の検査機関からの指導のもと、修正をしているようです。その証明を書面でもらうべきでしょうけど…

[118: 検討中]

今日MR見学行って来ました。
予定価格ということで、価格表はいただけませんでしたが
60㎡で3,400～4,400万円台とのこと。

117さんご指摘の証明について尋ねたところ、書面で出すことは確約できないとしつつも、工事停滞中の状況と検査機関への対応方についての説明は別途していただけることになりました。

物件周辺の治安はよいと感じました。駅からの距離に比べて静か、ジョギングや散歩をしている人も多くのんびりした印象です。
むしろ駅周辺の緑道の方が、木々が生い茂り車道からの人目も遮断されていて夜間は危なそうでした。

スーパー、コンビニはちょっと遠いですね･･･

[119: 匿名]

検討中です。
西向きの部屋を検討していますが、夏などはつらいものがあるでしょうか。
また、西側お隣の印刷局官舎の建て替えがありそうなのも気になります。。。

[120: 匿名さん]

こういういわくつきの物件って、売り主側が自主的に事前に調査して（非破壊検査の専門調査機関とか、内覧会をやっている会社（さく○事務所とか、村○さんとか）に調査してもらうなど）その結果を開示するようなことをすれば、顧客もある程度安心して購入することができると思うんですよね。

もし悪い結果が出ても、悪い結果を出したのは出さなくてもよいわけだし。

そういう客の立場に立った対応をすることって会社の評判も良くなると思うんですけど、難しいのですかね。

[121: 匿名]

へ～、60㎡台3400万～4400万ですか。
そうなると70㎡台でも5000万円台ですかね。
随分下がりましたね。

去年の年末にモデルルームに見に行った時72㎡ちょいのタイプが6000万～7000万、80㎡台で8000万オーバーでしたから、仕様や立地は気に入っていたので考えていましたが、何と次の日に民事再生になり断念しました。
私は違うマンションで契約してしまいましたが、もし現段階でどこも契約していなければ、狙ったかもしれないです。
もし、当時のモデルルームと動仕様であればの話ですが。

[122: 匿名さん]

先日、MRに行ってきました。

場所や部屋の作りは良いかなと思いました。

ただ、工事が止まっていたのがやはり気になります。
２LDKを希望すると西か東しかないのも悩みの種です。
（日当たりがどんなもんなのでしょうか？）

良いトコ悪いトコあると思いますが、この価格は
妥当なのでしょうか？他の方にご意見をお聞かせ
頂きたいです。

[123: 匿名さん]

朝日が東、夕日が西だよ

[124: ご近所さん]

ここは放置されていた時はゴミ
（タバコの吸殻・食べ終わったカップ麺の容器・コンビニの袋に入ったゴミ、等）
の散乱が酷かったから工事が再開されて本当によかったです。

マイナス
雨ざらしで放置されてたので鉄筋・コンクリが心配
古いラブホテルがすぐ近くにある
川そば（春先～夏場には夕方に細かい虫が大量に発生する）
王子の駅周辺施設（レストラン・買い物スポット）がショボイ

プラス
駅近でアクセス便利（東京駅に出るのもすぐだし南北線も使える）
駅の西側（東側と違ってこちら側は高台）
駅近なのに周辺に公園や緑地が豊富
区役所・郵便局が近く
スーパーは駅前の東武ストア・北本通りのほりぶん・紅葉橋のサミット
自転車を使えば意外に十条商店街も近い
おいしいパン屋さん（区役所側のロワンモンターニュ）や
ケーキ屋さん（権現坂のランギャール・王子本町２のmuguet）が近い

肝心の価格なんですが比較対照が難しいです。
現在販売中の城北物件ではエリアは違いますが
狭い部屋は完売してしまった加賀レジデンス（230）と
これから販売予定の板橋の野村物件（？）が比較になるのではないか思います。

直近の王子駅西側のファミリー物件では2007年バブルピーク前に売り切ったのが以下二つ
2006年分譲の王子徒歩11分のレクセル王子が250（今仲介で出てるのが4,680万円 63.69m2 ）
2005年分譲の王子徒歩８分のダイアパレス飛鳥山が230(バブル後の仲介だと200切ってました)
上記の物件に比べても駅近の分こちらの方が場所はいいと思います。
バブルの崩壊・売主の変更・放置期間等を考慮して中層階で200前後なら妥当かなと思います。

[125: 匿名さん]

マンション建設地の、滝野川2丁目の地価公示価格が大変低いのが気になります。
駅から近いのにどうしてでしょうか？
治安、または洪水危険地域など何か問題あるのでしょうか？

[126: 匿名さん]

>>124

ここは地下住戸がある分、地上階に値段が乗ってる。

[127: 物件比較中さん]

>125

なんででしょうね。治安はよさそうでしたが･･･。

ただ、ちょうどマンションエントランスになる角は、そこに集まる三方向すべての道(ゆるい坂道)の下りきった地点みたいになってました。
北区のハザードマップ上でも色が着いています。

「地盤は強固だから杭打ちせずに建物を載せている」みたいな構造説明がHPには載ってますから、杞憂なのかもしれません。

[128: 物件比較中さん]

ハザードマップ上では、確かに洪水危険地域に指定されてます。
まぁ川沿いですからね。

>「地盤は強固だから杭打ちせずに建物を載せている」みたいな構造説明がHPには載ってますから、杞憂なのかもしれません。

それより、これが気になっています。
杭打ちしない直接基礎構造なんて、マンション探してて初めて聞いたのですが…
地盤の強い地域のマンションだと普通なのでしょうか。

モデルルームで営業さんに聞いた方いますか？

[129: 匿名さん]

>128

「直接基礎」でググればたくさんでてくるのでは？
地盤に堅固な支持層が地盤近くにある場所に採用されます。
例えば、高層マンションでも、中央区勝どきのTHE TOKYO TOWERS（58階建て）や港区港南のコスモポリス（40階建て）、大田区大森北のプロストシティレジデンス（25階建て）も直接基礎ですよ。

[130: 物件比較中さん]

127です。

>128
　MRで営業の方もHPの記載と同じことを言ってました。
　ハザードマップは後から自分で調べたので(見学時の配布資料にはありませんでした)、
　その時は特に突っ込みませんでしたが。

　ハザードマップもある一定の基準で予想したものに過ぎませんけど･･･　
　私は現地でエントランスへ向けて低くなっている地形を見て、１階(地下)～2階は検討対象外にしました。

[131: 匿名さん]

129さん
TTTって直接基礎なんですか？思いっきり埋立地ですけど…。埋立地って地盤が強固なんでしょうか？

[132: 匿名さん]

昨日の大雨で、マンション近辺がどんなモンだったのか見てみたかったですね。

バルコニーは西向きですが、隣の男子寮に西日が遮られるってことありますかね？
午前中にしかMRに行っておらず、午後以降の日照を観察していません。

西日でさえ陽が当らなければ、洪水危険地域でもありますし、少し買う気がなくなってしまいますね。

[133: 匿名さん]

西バルコニーは本当にキツイですよ…。
夏は本当にウンザリします。
個人的には西なら北の方がマシです。

[134: 購入経験者さん]

日当たりは重要。

あたらないよりあたりすぎるほうがいいのでは・・・

[135: 物件比較中さん]

>132

　以前現地を夕方に見に行ったので参考になれば･･･といっても当日天気が悪かったので
　もともと暗かったんですが(笑)

　まずはエントランス角を曲がったところです。

[136: 物件比較中さん]

そこから坂を上り始めたところ。

[137: 物件比較中さん]

けっこう独身寮や社宅から離れているので、直接影を落とされることはないと思うんですが。
賃貸マンションの手前をとるとこんな感じ。

[138: 物件比較中さん]

わかりにくいですね、下手な写真ですみません。

私は東向きは戸建や古いマンションの目線が近く、隣の賃貸マンションからも視線を感じそうだし
なんだか暗いイメージでしたので(この写真)
西側がいいかなと思っています。

西側を選ぶ以上西日は覚悟してますが、それよりも電柱と電線が気になります。
まん前に電柱が来てもリビング座り位置から目に入らないとこ、っていうと4階でギリ、
5階以上かな～。

けっこう高い電柱に見えました。

[139: 匿名さん]

MRと現地に行ってきました。
東は狭苦しい感じ。
西は開いてますが、いずれ官舎が無くなってマンションが立つでしょう。

南は2階まで地下、3階以上は価格が高い。

周辺環境も含め、あまり魅力を感じなかったなぁ

この物件を今より2000万円高く売るつもりだったモリモトに感嘆w

[140: 購入検討中さん]

確かに官舎が取り壊されて、マンションが建つ可能性もありますね。
「第一種中高層住居専用地域のため、高層マンションは建たないし、通りを挟んでいるため、日照にもあまり
影響が出ないのでは？」と営業の方が言ってましたが、どうなんでしょ？

[141: 匿名さん]

高層は建ちませんが、地盤から15メーターのマンションは建てられます。

ここと同じ条件ですが、ここは地盤の基準を北側の一番低いところにしているので、隣のほうが高くなる可能性があります。

西側ですから日照は影響あるでしょうし、
お見合いになる可能性も。
チープな賃貸マンションなど建てられたら目もあてられない。