ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

[購入検討中さん]

検討している皆様と情報の交換を希望しています。
よろしくおねがいいたします。

所在地：東京都北区滝野川2丁目5番1他（地番）
交通：京浜東北線「王子」駅から徒歩4分


【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2010.09.19】


住民の皆様で有意義な情報を交換しましょう☆

[289: 284=194です]

皆さんの書き込み、勉強になります。

金利は個人のリスク許容度によって、変動にするか固定にするか一概には決められませんね。私はどこかで全期間固定とのミックスにすることも考慮に入れてます。
人それぞれですよ。

あと駐車場ですが、貴重な管理費財源らしいので、しっかり稼動して貰わないといけません。何でも稼動が7割りを切ると管理費不足に陥るとか。。。 少なくとも更新までは動かした方が良いでしょう。

怖いのは稼動率不足です。
我が家は貢献出来ませんが、自家用車をお持ちの皆様、ご利用何卒よろしくお願いします。

[290: 契約済みさん]

289さんのご意見は大変参考になります。これからもいろいろと教えていただけると助かります。
駐車場は稼働率が維持できれば管理費の足かせにはならないのですね。ただ駐車場は全戸分手当がなされていない以上、その維持管理財源を使用料などで回収する、という考えがおかしいとは思えませんが・・・
「よく考えてものを言って下さい」やら「金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう」やら、変に短気で思慮不足な人が同じ住人とならないことを祈ります。

[291: 匿名さん]

機械式駐車場、いろいろと納得いかない部分があります。
しかし、せっかく駐車場があるのだから、車を購入し駐車場契約をしようと思っておりました。
しかし、今後駐車場の利用者だけに負担や責任を押し付けられそうな気がしてしまい・・・
今駐車場を借りるかどうか、躊躇しています。

[292: ウチも契約済み]

駐車場はマンション所有者の共用の財産なので、利用者だけに負担や責任を押し付けるということはないですよ。
全戸の修繕積立計画に、ちゃんと駐車場分も入っています。

ただし、自走式駐車場のメンテナンス費用が12年毎に15,000円しかかからないのに対して、機械式は5年目に247万円、7年目に19万円、8年目に134万円、10年目に950万円・・・と、マンション維持費の中で最もお金がかかる計算です。15年目にも940万円かかるのに、20年目には1,960万円ですよ。その間も数百万ずつかかっています。

この計画以外に、何らかのトラブルが発生した場合、さらに上乗せで費用を負担しなければなりません。
そう考えると、駐車場の希望者が少ないのであれば、何も無理して維持する必要はないのではないかと思っています。

駐車場利用費から得られる財源は、維持費にかかるコストを考慮すると、微々たるものです。
はじめから全戸数分用意されているのであれば話は別ですが、たったの26台分ですから。

[293: 匿名]

駐車場修繕の見積り見直し必要だと思います。このデフレの時代に単純に単価に台数かけたり必要以上の人件費入っている可能性あります。入居後管理組合の最初の仕事になりそうですね。自分の資産は自分でまもりましょう

[294: 匿名さん]

入居予定者用の掲示板求む。

[295: 契約済みさん]

私は金利は固定特約タイプを選ぶ予定です。
ある程度、返済を済まして、高金利に対応できるようになるまで、返済を済まそうという考えです。全期間固定にしてしまえば、この低金利時代のメリットを最後まで生かせるのでが、特約期間中に金利がどのくらいになっているかわかりませんが、固定金利より下がっていれば、損したわけだし高くなっていれば、期間と金利によりますが得するわけですよね。固定期間後も似たような理屈？ですよね。
と、前置きが長くなってしまいましたが、固定期間の利息は初めから損失と計上してしまおうかなと思いました。ちなみに固定期間中に繰り上げ返済を目指すつもりです。固定期間終了後は変動に(固定期間を長くすると、金利が高い)すると、固定金利も抑えることが出来るかなと思いました。
機械式駐車場は、売主側の義務達成の為の、策ですよね。確か20数パーセント設けないといけないから、つけるわけですよね。すべて平置きにすると、土地代が高くなり、マンション価格の上がる。(機械式を入れるほうが安かったのだろうね。）その後は、高くつこうが売主としては関係わけですよね。
ちなみに駐車場があいていれば、借りようと思ってます。維持費が高いから、機械式をやめることになれば、賛成です。

[296: ウチも契約済み]

駐車場の希望者が多く、常に100%埋まっている状況が保てるのであれば、それほど心配する必要はないのかもしれません。100%ではないにしても、機械式を維持することになった場合、見積りの見直しをしたとしても、計画されている修繕費分ぐらいはきちんと積み立てておく必要があると思います。

一般的に、マンション管理の中で、機械式駐車場は金食い虫と言われています。故障のトラブルの話はよく聞きますし、何かあった場合に十分な資金がないと、困りますから。

管理規約案によると、駐車場利用料の80%を管理費会計の収入として計上する予定のようです。
繰越金は0として初年度の予算を立てているので、駐車場の80%が埋まらないと、管理運営に支障が出るということです。

管理委託費（年間955万円）に日々の清掃や受付業務が含まれているようですが、清掃員1人と通勤管理にしてはやはり高いので、この部分を見直し可能だとは思いますけどね。

駐車場の稼働率が80%前後の場合に、維持するかどうかの話し合いが必要ではないでしょうか。
ちなみに駐車場利用料の残りの使い道は理事会の決議で決定となっていますが、修繕費として計上するのが一番すっきりする方法かと思います。
管理費と修繕積立金の保管口座は、管理会社名義ではなく、組合名にしないとですね。

[297: 匿名さん]

ちょっともう少し簡潔に・

[298: ウチも契約済み]

①駐車場利用料の80%を管理費会計の収入とする
＝ 駐車場利用料の80%（516,000円）を管理運営の資金とする

②繰越金は0として初年度の予算を立てている
＝ 管理費の収入と支出が同額でプラスマイナス0になる計画

⇒プラスがないということは、毎月収入として予定されている516,000円がないと、管理費が赤字になるということです。

管理規約集（案）を見れば、より詳細がわかるかと思います。管理人さんの担当業務などもわかるので、一度目を通してみて下さい。

[299: 匿名さん]

大規模修繕計画は何年分あります？

[300: 契約しました]

ウチも契約済さん、丁寧な説明ありがとうございました。

駐車場、そもそも80%稼働しないと管理費がマイナスになるのですね。
100%稼働というのは現実的ではないでしょうから、駐車場利用料で浮いた分で管理費・修繕積立の足しにするというのも現実的では無いでしょうね。

みなさんが議論されているとおり、住宅ローンをどうしようか、いろいろ検討を重ねているところですが。
改めて、管理費・修繕積立が将来のリスクになることを教えていただきました。

管理規約集（案）に目を通しておこうと思います。

あと４ヶ月ですね。
何卒よろしくお願いします。

[301: ウチも契約済み]

いろいろ書きましたが、基本、私たち住民がマンションの管理について無関心でなければ、心配ないと思っています。

もちろん毎月のローンの支払いも大事ですが、面倒なことはすべて管理会社にお任せ・・・という姿勢でいると、実は管理費の赤字状態が続いていて、月の支払いを値上げするだけでは回らなくなってしまったり、積立資金流用や管理会社倒産など万が一の問題が起こった場合、知らないうちに予想外の出費が必要になって家計にダメージを与えてしまう・・・ということになりかねないと思い、ローンの話が出ていたところに便乗させていただきました。

私の実家は、都内に竣工して30年以上経つ分譲マンションですが、管理費と修繕積立金は竣工後、ほとんど値上がりしていません。その割にきちんと修繕も行われており、外壁も定期的に塗り直されていて、とても綺麗に保たれています。

そのためか、30年以上経過した現在でも、町の不動産屋から売って欲しいというオファーがきます。（中古物件を探されている方が、前を通ると「このマンションは売りに出ていないのか」と、必ず聞かれるそうです。）

一方、同時期に竣工し、デザインもほぼ同じ隣のマンションは、竣工後、数年してから敷地内に機械式の立体駐車場を作りました。子供のころ、それを見て「いいなぁ」と、単純にうらやましく思っていました。ですがその駐車場が完成して以来、お隣が外壁を塗り直しているところを見たことがありません。

30年間、ベランダの手摺りも交換されていないので、かなり危険だと思います。もちろん、隣に建っている実家のマンションとの見た目の差は歴然です。

そのような実体験があったため、修繕費が高いという書き込みを見て、マンションについて色々と調べているうちに、機械式駐車場は故障も多く、維持費がとてもかかるということを知りました。

せっかく手に入れたマンションが、駐車場維持のためにその他の修繕にお金を掛けられない・・・なんてことになったら悲しいと思い、駐車場についても厳しめに書いてしまいましたが、皆さんが色々と意見を言ってくださるので、少し安心しました。

いつまでも綺麗なマンションに住めるように、住民同士協力して大切にしていきましょうね。
あと4カ月、楽しみです。

[302: 匿名]

残3戸になりそう

[303: 匿名さん]

お！順調ですね
ところで今週発売の週刊ダイヤモンド「マンション動く！」
管理会社覆面座談会という特集ページに結構こわいこと書かれてますよ

[304: 匿名]

プラウド池袋本町すごいみたいですね。やはり駅近は強いですね。ルフォン飛鳥山書いてませんでしたが

[305: 匿名さん]

ん？ここが書かれていないというのは、人気ランキングのことかな？
そもそも総戸数が違う物件と比較してもしょーがないので、気にしてませんでした
私（303）が言ったのは「管理会社覆面座談会」のことですよ？

[306: 匿名さん]

ご存知の方がいらっしゃいましたら教えてください。

東側の２階、３階というのは、
実質何階ぐらいの高さになるのでしょうか？
このマンションは地下がありますし、
東側は西側より高台になっているように見えます。

例えば２階と言ってもまだ半地下になるのか、
それとも東向かいの住宅の１階とほぼ同じレベルなのか・・

現地は行きましたが、カバーでわかりませんでした。

[307: 匿名さん]

特定のマンションを揶揄しているのではなく、管理会社の内部事情が語られてたので、参考にと思ったまでです
連投すみません

[308: 契約しました]

>東側の２階、３階というのは、
>実質何階ぐらいの高さになるのでしょうか？

マンションギャラリーで確認された方が良いと思いますが、実質1階と2階になると思います。
西側は坂なので部屋の位置によってかなり違ってくると思いますが、東側は大きな違いはないでしょう。

ライフスタイル次第でしょうが、東向きも良いですよね。
昼間働く身としては東側が良かったのですが、同居人の強い意向で西側の部屋に落ち着きました。

[309: 契約済みさん]

304さんがおっしゃっているのは、新築マンション80物件ランキングのことでしょうか。
2007年の同紙で1位に輝いた物件が、施工ミス発覚したことあるのであまりアテにならないと思いますよ。
他人の評価よりも、自分が満足できるかどうかだと思います。

[310: 匿名さん]

308さん、ありがとうございます。
そうですね、一度ギャラリーへ行ってみます。

完成前に買う難しさの一つですね。
東側はかなりお向かいさんが近く密集した感じなので、
本当は現物を見て確かめたいものです・・

現地でもう一つ、電線、電柱が気になりました。
道路から２階、３階ぐらいの高さだと
視界の正面に入ってきそうな気がしています。

駅近ですし、
マンション自体も良いと思っているのですが、
あまり選択肢も残っていませんね。
地縁もあるので良いのですが、悩みます・・・

[311: 契約済みさん]

310さんのおっしゃる通り、私もルフォンの部屋からの眺望は期待できないと思っています。。。

私の場合は、カーテンを開けっぴろげて窓から外の様子を見ることって、実生活の中ではあまりないのでは？
と考え、割り切ることにしました。（今住んでる賃貸マンションも、目の前に電線がありますが、
もはや気になりません）
それに、ルフォンを一歩出れば、外には眺望の良い公園がたくさんあることですし・・・。

そんなこんなで、私は310さんと同じ悩みを持っていて、結果として割り切ることとしました！

[312: 購入検討中さん]

造幣局跡地に新築された分譲マンションに賃貸で居住しておりましたので土地勘は少しだけあり、こちらを検討しております。モデルルームへは今週末に行ってきます。ただ、100m2のモデルルームであり、東2LDKを対象で検討しているため、各箇所の設備だけの確認になるのでしょう。不動産は高度成長期に確立されたゼネコンのシステムですから、我々素人は勉強しても限度があると思ってます。自分責任になるとは思いますが、日本の基準は高いので自分の目で見てよければと思います。大きな買い物ですから慎重になるのは当然ですし。機械式の駐車場の話は大変参考になりましたが、私の購入前提としては1/3の数しかない駐車場が確保できるかです。居住地に対して以外の駐車場を外で借りるというのは自分の住まいではないと感じております。近くには美味しい大勝軒の分家もあります。

[313: 匿名さん]

312さんは、駐車場が抽選になって万が一外れたとしても、納得できるようであれば前向きに考えられたらいかがでしょう？駐車場が住まいの絶対条件であるなら、ここは難しいかもしれません。

[314: 匿名]

今週で完売なればいいですね

[315: 契約しました]

最終4戸、まだ売れてないみたいですね。
景気も上向いてきたし、狙い目だとは思うのですが．．

そろそろ桜の季節、お花見を兼ねて建築途中の様子を観に行くのも良いですね。

[316: 匿名さん]

私は当物件を検討しています。
MRで確認しようと思いますが、
気になっている点があります。

前の方も気にされているように、
敷地内の駐車場が確保できるか？
あと、2LDK検討中なのですが、
お向かいさんとの距離です。

ただ、近隣で三井さんが登場しているので、
あちらも気になりますね・・・

[317: 契約済みさん]

希望者の方は、ご自分の目で現地を確かめてみてくださいね。
もうあらかたできているので、お向かいとの距離感などもわかるはずです。
良しとする範囲かどうかは人それぞれでしょう。
駐車場希望の方が入居されるのは、大歓迎です。
ただ、営業さんは売った後までは責任を持ってくれないので、数年後の保証はないですけど・・・

[318: ビギナーさん]

営業さんがお向かいとの距離を数年後まで保証してくれるマンションてどこかありますか？
今賃貸で、真向かいに建物が建ち日当たりが悪くなり困っています。

[319: 契約済みさん]

住宅選びは、ご家庭によって何を重要視するかで変わってきますよね。
ウチは眺望の優先順位は低かったので、間取りと仕様、場所でこちらに決めました

仕様に関しては、

床暖房
ガス（IHがキライなので、これは絶対必要だった）
手洗いカウンター付タンクレストイレ
ディスポーザなし（故障が多く、管理が大変と聞くので）
24時間換気システム

の全てが満たされている予算内の物件が、都内に意外となかったんです。
2,3年前に竣工した物件で上記仕様は割りと当たり前だったみたいですが、
このところ仕様を下げて価格を下げる傾向にあるんでしょうかね。

特に、ガスが使えるマンションというのは、圧倒的に減っている気がします。
マンションは一度オール電化にしちゃうと、ガス管を通すのに大規模な工事が必要なので、
変更するのは難しいと聞きました。

日当たり重視ならタワーも有りですが、外に洗濯物が干せないのが難点ですよね。
室内干しで問題ないご家庭なら良いのでしょうね。

[320: 匿名さん]

319
エリアではなく仕様を最優先で選んだんですか？ 珍しいタイプの方ですね。

[321: 匿名さん]

南向きのプレミアム住戸安いと思います。
前が公園で真南向きの100平米！

すでに近隣、他物件を買ってしまいましたが、
最初からこの価格なら、どっちが良いか非常に悩んだと思います。

[322: 契約済みさん]

321さんは、営業さん（笑）？

320さんへ

ウチはエリアよりも、駅近で複数路線使用可という条件を優先して探しました。
モデルルームを見て気に入らなかったら、千葉、埼玉、神奈川も視野に入れるつもりでしたよ。

by319

[323: 周辺住民さん]

>322
千葉、埼玉、神奈川の駅近で複数路線使用可ってどういう場所なんだろう？
千葉なら船橋駅、埼玉なら大宮駅、神奈川なら横浜駅？複数使えても田舎から田舎じゃね。

[324: 周辺住民さん]

営業じゃないですよ（笑）。
ディアナコートで販売したときに、近くのマンションと比較して
場所、品質の割りにあまりに価格差がありすぎたのでこちらは検討物件から外しました。

久しぶりに見たら、今は適正価格に値下げされたから、良いと思ったのです。
真南向きの最上階なら欲しかったですね。いくらになったのかな？

[325: 匿名さん]

3月27日の「アド街っく天国」は飛鳥山特集みたいです。
入居予定の皆さん、要録画ですよ！

[326: 匿名さん]

３２３さんは読解力不足かな～。
落ち着いてゆっくり読みましょう（笑）

>>ウチはエリアよりも、駅近で複数路線使用可という条件を優先して探しました。
モデルルームを見て気に入らなかったら、千葉、埼玉、神奈川も視野に入れるつもりでしたよ

どこにも「千葉、埼玉、神奈川の駅近で複数路線使用可」なんて書いてないし・・。

[327: 匿名さん]

千葉、埼玉、神奈川なら複数路線が使えなくても良いと言うことですね。
北区王子なら埼玉と変わらないから視野に入りまくりでしょうね（笑）

[328: 匿名さん]

東京都＝埼玉県？
王子＝埼玉県？
埼玉県？？？？？
なんだっ？

[329: 契約済みさん]

326さん、援護ありがとうございます（笑）
323さんは契約者じゃないようなので、放っておきましょう。

ところで他の皆さんは、どんな点が決め手でこちらを選ばれたのでしょう？
入居前にテンションを高めたいので（笑）、よろしかったらお聞かせください。

[330: 契約しました]

テンション高めネタということで！

先週、久しぶりにルフォン飛鳥山を観に行ったら南側の覆いが外されて公園側が姿を表していました。 
まだ南側だけの様ですが、かなり工事が進んでいるという印象を受けました。

イメージ以上に明るい色合いで、ちょっと汚れが目立つのではないかと気にはなりましたが、飛鳥山最高のアピールタイミングで営業さんも勝負に出たのでしょうか？

花見ついでに観に行かれては如何でしょう

[331: 匿名さん]

「空から日本をみてみよう」（テレビ東京）という三井不動産提供の番組があるのですが、ちょっと前に京浜東北線特集で飛鳥山のモノレール（アスカルゴ）を紹介していました。
三井不動産は滝野川で二つのマンション建設予定で、この辺りは紹介しておきたいスポットだったと思います。
これから（宣伝費払って）マスコミで紹介される機会が多くなるのでは？

[332: 匿名さん]

サンシャインビルがすぐそばに見えて山手線にも近い北区王子が、東京の地理がまだよくわからない地方出身者には埼玉県に思えてしまうのですね（笑）

[333: 匿名さん]

残り3邸になりましたね！

[334: 匿名さん]

都心３区に住んでいるので、そちらの方の地理良くわかりませんでした。
北区ってＴＶに良く出る足立区の隣ですよね？埼玉には接してないのかな？
いずれにしても気分を害したならすいません。

[335: 匿名さん]

都心三区出身なら、小学校四年生で東京23区のことを副読本付きできちんと習うよ。
それを知らないのは、あなたが勉強不足か、大人になって地方から出てきたからでは？

[336: 契約済みさん]

まぁまぁ（笑）。
334さんも謝られていることですし、仲良くやりましょうよ。
東京は、東京生まれの東京育ちを探すほうが難しい都市ですから。
私も小学生の頃23区を習いましたが、いまだに位置関係よくわかってません（爆）
そんなだから、通勤に便利なら住所にはこだわらないので、千葉、埼玉、神奈川も
視野に入りまくりなんです。実家が東京なので、まずは東京から探しましたけどね。
私のコメントで荒れる原因になったのならすみませんでした。

残り3邸になったのですね。
南側のカバーが外されたようなので、私も見に行ってみようと思います。
330＆333さん、情報ありがとうございました！

[337: 契約済みさん]

３３６さん、大人のご対応ありがとうございます。

都心３区とか、地方出身者とか・・・。
土地にステータス感を求めているのでしょうか？

だとしたら北区はやめたほうがいいですよ。
周囲に比べて開発スピードの遅い、緑の多い土地です。

[338: 匿名さん]

北区は他区に比べて開発スピードが遅いともいいきれないのでは？

道路は広いし、もともとこの辺りなら何かと便利だし、アスカルゴを含め、駅周辺や図書館などの建設など、、意外と北区は頑張っているなと最近感じます。
ただハートアイランドができて、足立区とごっちゃにされるのはちょっと。。
都心からしたら似たように見えるのだろうけどね(笑)
便利で居心地いいから老人率高いし、あまり土地もでないんじゃないかな。と勝手に感じてます。