ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

[購入検討中さん]

検討している皆様と情報の交換を希望しています。
よろしくおねがいいたします。

所在地：東京都北区滝野川2丁目5番1他（地番）
交通：京浜東北線「王子」駅から徒歩4分


【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2010.09.19】


住民の皆様で有意義な情報を交換しましょう☆

[281: 匿名]

契約済み

[282: 契約済み]

契約者の皆さん、ローン契約の金利は変動と固定、どちらを選びましたか？本申し込み直前で悩んでいます。よかったら教えて下さい。

[283: 契約者]

私は変動にします。まだ利あげはしないでしょう。あと国も借金あるからバブルのころのような金利は無理ではないかと思います。あと若いうちに元本減らしたいので元金均等にしようかと思います

[284: 契約済]

私も変動金利で。将来の金利動向をみて段階的に固定にできる様、変動二本で契約しようと思います。

ローンもさることながら、やっぱりシッカリと管理組合を機能させることが大事かと思います。
皆さん、よろしくお願いします‼

[285: ウチも契約済み]

我が家も変動で考えています。
私は世帯主ではないので偉そうなことを言えないのですが、家計を預かる立場として意見を言わせて下さい。

現時点では、ローンの支払いはもちろん、管理費と修繕費も払えないというご家庭はないはずです。
でも、この先リストラや金利の上昇、病気や怪我など万が一のことがあった場合、やむを得ず支払いが滞ってしまうというリスクは、我が家を含めてゼロとは言えません。

そうなると、ただでさえ厳しい修繕計画が、さらに厳しいものになってしまいます。
そんなことにならないように、284番さんがおっしゃるように組合をしっかり機能させ、定期的に見直しや話し合いの場を設けて住民一人一人の知恵を出し合う必要があると思っています。

個人的には、将来的に機械式駐車場をやめてしまうという意見に賛成です。
機械式の修繕費だけで30年の総計が1億円以上ということは、15年毎の一時金は、ほとんどそのためということです。
後になればなるほど費用がかかってしまうので、理想としては、最初の点検の年である5年後の取り壊し希望です。
（あくまで私の超個人的な希望です）

その他の修繕に関しても、複数の業者から見積りを入手して選定するなどして、できるだけお金のかからない方向にしたいですね。
みなさま、どうぞよろしくお願いします。

[286: 契約者]

結局は人件費があると思います。あと修繕も下請けに丸投げで利益上乗せで高くなります。見積り詳細とる必要あると思います。

[287: 契約済み]

ずんずんと現実的なご意見が出てきて大変ありがたいです。
金利は皆さん勇気を持って変動選択される方が多いようですね。284さんのおっしゃるように、二本立ては良い方法な気がします。
また確かに駐車場は維持コストがかなりかかりそうですね。全体の修繕計画と分離して利用者に負担して頂くのは難しいでしょうか？せっかくあるものはできる限り生かしたいですが。

[288: 匿名さん]

駐車場の維持コストを利用者だけに負担って。
それは現実的にあり得ないでしょう。
よく考えてものを言って下さい。
金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう。

[289: 284=194です]

皆さんの書き込み、勉強になります。

金利は個人のリスク許容度によって、変動にするか固定にするか一概には決められませんね。私はどこかで全期間固定とのミックスにすることも考慮に入れてます。
人それぞれですよ。

あと駐車場ですが、貴重な管理費財源らしいので、しっかり稼動して貰わないといけません。何でも稼動が7割りを切ると管理費不足に陥るとか。。。 少なくとも更新までは動かした方が良いでしょう。

怖いのは稼動率不足です。
我が家は貢献出来ませんが、自家用車をお持ちの皆様、ご利用何卒よろしくお願いします。

[290: 契約済みさん]

289さんのご意見は大変参考になります。これからもいろいろと教えていただけると助かります。
駐車場は稼働率が維持できれば管理費の足かせにはならないのですね。ただ駐車場は全戸分手当がなされていない以上、その維持管理財源を使用料などで回収する、という考えがおかしいとは思えませんが・・・
「よく考えてものを言って下さい」やら「金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう」やら、変に短気で思慮不足な人が同じ住人とならないことを祈ります。

[291: 匿名さん]

機械式駐車場、いろいろと納得いかない部分があります。
しかし、せっかく駐車場があるのだから、車を購入し駐車場契約をしようと思っておりました。
しかし、今後駐車場の利用者だけに負担や責任を押し付けられそうな気がしてしまい・・・
今駐車場を借りるかどうか、躊躇しています。

[292: ウチも契約済み]

駐車場はマンション所有者の共用の財産なので、利用者だけに負担や責任を押し付けるということはないですよ。
全戸の修繕積立計画に、ちゃんと駐車場分も入っています。

ただし、自走式駐車場のメンテナンス費用が12年毎に15,000円しかかからないのに対して、機械式は5年目に247万円、7年目に19万円、8年目に134万円、10年目に950万円・・・と、マンション維持費の中で最もお金がかかる計算です。15年目にも940万円かかるのに、20年目には1,960万円ですよ。その間も数百万ずつかかっています。

この計画以外に、何らかのトラブルが発生した場合、さらに上乗せで費用を負担しなければなりません。
そう考えると、駐車場の希望者が少ないのであれば、何も無理して維持する必要はないのではないかと思っています。

駐車場利用費から得られる財源は、維持費にかかるコストを考慮すると、微々たるものです。
はじめから全戸数分用意されているのであれば話は別ですが、たったの26台分ですから。

[293: 匿名]

駐車場修繕の見積り見直し必要だと思います。このデフレの時代に単純に単価に台数かけたり必要以上の人件費入っている可能性あります。入居後管理組合の最初の仕事になりそうですね。自分の資産は自分でまもりましょう

[294: 匿名さん]

入居予定者用の掲示板求む。

[295: 契約済みさん]

私は金利は固定特約タイプを選ぶ予定です。
ある程度、返済を済まして、高金利に対応できるようになるまで、返済を済まそうという考えです。全期間固定にしてしまえば、この低金利時代のメリットを最後まで生かせるのでが、特約期間中に金利がどのくらいになっているかわかりませんが、固定金利より下がっていれば、損したわけだし高くなっていれば、期間と金利によりますが得するわけですよね。固定期間後も似たような理屈？ですよね。
と、前置きが長くなってしまいましたが、固定期間の利息は初めから損失と計上してしまおうかなと思いました。ちなみに固定期間中に繰り上げ返済を目指すつもりです。固定期間終了後は変動に(固定期間を長くすると、金利が高い)すると、固定金利も抑えることが出来るかなと思いました。
機械式駐車場は、売主側の義務達成の為の、策ですよね。確か20数パーセント設けないといけないから、つけるわけですよね。すべて平置きにすると、土地代が高くなり、マンション価格の上がる。(機械式を入れるほうが安かったのだろうね。）その後は、高くつこうが売主としては関係わけですよね。
ちなみに駐車場があいていれば、借りようと思ってます。維持費が高いから、機械式をやめることになれば、賛成です。

[296: ウチも契約済み]

駐車場の希望者が多く、常に100%埋まっている状況が保てるのであれば、それほど心配する必要はないのかもしれません。100%ではないにしても、機械式を維持することになった場合、見積りの見直しをしたとしても、計画されている修繕費分ぐらいはきちんと積み立てておく必要があると思います。

一般的に、マンション管理の中で、機械式駐車場は金食い虫と言われています。故障のトラブルの話はよく聞きますし、何かあった場合に十分な資金がないと、困りますから。

管理規約案によると、駐車場利用料の80%を管理費会計の収入として計上する予定のようです。
繰越金は0として初年度の予算を立てているので、駐車場の80%が埋まらないと、管理運営に支障が出るということです。

管理委託費（年間955万円）に日々の清掃や受付業務が含まれているようですが、清掃員1人と通勤管理にしてはやはり高いので、この部分を見直し可能だとは思いますけどね。

駐車場の稼働率が80%前後の場合に、維持するかどうかの話し合いが必要ではないでしょうか。
ちなみに駐車場利用料の残りの使い道は理事会の決議で決定となっていますが、修繕費として計上するのが一番すっきりする方法かと思います。
管理費と修繕積立金の保管口座は、管理会社名義ではなく、組合名にしないとですね。

[297: 匿名さん]

ちょっともう少し簡潔に・

[298: ウチも契約済み]

①駐車場利用料の80%を管理費会計の収入とする
＝ 駐車場利用料の80%（516,000円）を管理運営の資金とする

②繰越金は0として初年度の予算を立てている
＝ 管理費の収入と支出が同額でプラスマイナス0になる計画

⇒プラスがないということは、毎月収入として予定されている516,000円がないと、管理費が赤字になるということです。

管理規約集（案）を見れば、より詳細がわかるかと思います。管理人さんの担当業務などもわかるので、一度目を通してみて下さい。

[299: 匿名さん]

大規模修繕計画は何年分あります？

[300: 契約しました]

ウチも契約済さん、丁寧な説明ありがとうございました。

駐車場、そもそも80%稼働しないと管理費がマイナスになるのですね。
100%稼働というのは現実的ではないでしょうから、駐車場利用料で浮いた分で管理費・修繕積立の足しにするというのも現実的では無いでしょうね。

みなさんが議論されているとおり、住宅ローンをどうしようか、いろいろ検討を重ねているところですが。
改めて、管理費・修繕積立が将来のリスクになることを教えていただきました。

管理規約集（案）に目を通しておこうと思います。

あと４ヶ月ですね。
何卒よろしくお願いします。