ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

[購入検討中さん]

検討している皆様と情報の交換を希望しています。
よろしくおねがいいたします。

所在地：東京都北区滝野川2丁目5番1他（地番）
交通：京浜東北線「王子」駅から徒歩4分


【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2010.09.19】


住民の皆様で有意義な情報を交換しましょう☆

[241: 匿名さん]

思っとけ。

[242: 匿名]

埼京線や三田線より京浜東北線と南北線のほうがいいに決まっている。あまり鉄道知らないかたのようですね。

[243: 匿名さん]

242
え？ 通ってる路線が区の格？何故鉄道？その理論だと世田谷＜北区になっちゃいますね。
一般的に、北区も板橋も23区ではボトム辺りのドングリの背比べですよ。

[244: 匿名さん]

>243
北区全体ではそうかもしれないけど、
飛鳥山より南のほうは、旧滝野川区だからかなり格はあがるよ。
世田谷全体よりはずいぶん格上立地。

[245: 購入検討中さん]

>>244さんと同様、旧滝野川地区は田園都市線、世田谷線沿線を除く世田谷の辺鄙なよく分からん地域よりもいいと思う。

[246: 匿名]

結局自分にとって便利なところがいいのでは。東京勤務地で埼京線沿いは選びませんね。まあ結論はあなたも腹くくってどこか買いなさい。そこからの議論ですね

[247: 匿名さん]

昨日までのルフォンの販売状況知っているかた情報お願いします

[248: 匿名さん]

こちらの物件、ぎりぎりまで迷ってやっぱりやめました。
物件自体は魅力的なんだけど、管理費と修繕費の計画がザルに思えてしまって。
サンケイビルメンテ（だっけ？）は、ビルの管理は得意かもしれないけど、
マンションに関しては、それほど実績ないみたいだし。
30年もしたら、当然内装のリフォームもしなくちゃいけないし、年金暮らしになって
この費用を払っていく自信がない。
住民の皆さんは、管理会社の言いなりにならないで、組合できちんと話し合ったほうが
良いと思いますよ。
ビルメンテの片手間に、マンション管理で甘い汁吸う業者の言いなりにならないようにね。

知人のマンションでは、組合がしっかりしていて、初期に設定されていたネットの通信費
なんかも半額近く下がって、修繕費も予定より貯まっているので、予定されていた一時金も
徴収されなくなったって言ってました。
私はそこまで組合に力を入れる余裕もないので、残念ですが、見送ります。

1階以外は、この週末で埋まるんじゃないでしょうかね。

[249: 契約しました]

248さんのコメント、同感です。

重要事項でも、サンケイビルメンテは事務管理業務以外を長谷工コミュニティ等に再委託する　って説明を受けました。
長谷工コミュニティ“等”って何だ？？ってその時思いましたけど、要は丸投げってことですよね。
（長期修繕計画の内容も確かに他のマンションと比べるとプアーに感じました。）

248さんの様な方がいらっしゃると頼もしいのですが．．
管理組合でしっかり要所をおさえていかないといけませんね。

[250: 匿名]

やはり長谷工はまた業者に丸投げの可能性ありますね。私も契約者ですが日々勉強続けて鵜呑みにしないようにしたいと思います。また高ければ業者の変更も含め検討必要かと思います

[251: 匿名さん]

人間ってよくばりですね・・・

[252: 匿名さん]

普通に価格と立地と仕様考えたら、まともなマンションだと思いますけど。
デベが変わったことからいろんなことが不安になるだけ。

[253: 匿名さん]

わたしも、ここはまともな良いマンションだと思います。
ただ、管理もいいかというと、それは別。
マンションは、高い管理費払っているから安心というものでもなく、別会社に丸投げするんだったら最初から自分のとこで管理してくれるところに頼めばその分コストもかからないですよね。

[254: 匿名さん]

251&252さんは、売主さん？もしくは管理会社さん？
人間ってよくばり・・・その言葉、そのままお返ししますよ。
このマンションは、前回と比べて価格が適正になったから売れたのです。
管理業務で利益を吸い上げようと思っても、ダメですよ。

[255: 匿名さん]

第三期の売出しが始まったみたいですが、販売状況はどんな具合なんでしょうか？
そんなに悪い物件じゃないと思うのですが．．

[256: 契約済みさん]

何度か工事の様子を外から拝見し、契約をした者です。
ダンボールなどはきちんと片付けながら工事されていて、とても好感が持てました。
職人さん一人一人の意識が高いのだと思います。

マンションの管理については、住人みんなで大切に使い、コミュニケーションを取ることで資産価値を保っていければと思います。どこに管理をお願いするとしても、外部から見て良いマンションだと思ってもらえるようになれば、ルフォンのブランドイメージも高まり、売主さんも私たちも、みんなが幸せになれるのではないでしょうか。
入居予定のみなさん、今後ともよろしくお願い致します。

また寒暖の差が激しいので、工事関係者の皆様は、お体に気をつけて、怪我や事故のないようにがんばってください。

[257: 匿名]

工事の良し悪しは素人には判断難しいと思います。例えばコンクリートの水セメント比を変えてコンクリートの強度が弱かったり鉄筋の量が少なかったり仕様とことなる安い部材を使ったりとかです。現地で確認したところ中間検査等やっているようです。あとは仕様書どうりやってもらうよう現場監督さんにお願いするしかないですね

[258: 匿名]

最終分譲あまり進んでないのでしょうか?

[259: 匿名さん]

ここは、せっかく地下の価格が庶民的なのに、機械式の駐車場のせいで修繕費に莫大なお金がかかるんですよね。車を持っていない世帯としては、そんなのにお金を払うのはまっぴらごめんって感じ。

[260: 匿名さん]

将来的に、機械式駐車場をやめちゃうという手があります。
参考：
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

http://www.geocities.jp/daigiri90131/parking.htm

確かに、駐車場を借りる人が少ない場合は点検、修繕にお金を掛けるのはばかばかしいですよね。

[261: 匿名]

駐車場の付置義務は大丈夫でしょうか？

[262: 匿名さん]

平置きがあるので、義務的には大丈夫かと。
あとは、車をお持ちの方との折り合いですかね。

[263: 匿名]

地下部分売れ残ったらパーティールームとかどうでしょうか？ただサンケイの利益や所有権の問題、維持管理の問題色々ありそうですが

[264: 匿名さん]

パーティルームにする？
売れ残った部屋は、管理組合のもの？
管理組合で買い取るってこと？
いくらかかります？

[265: 購入検討中さん]

この間見に行きましたが、テラスのある地下の部屋ももう１戸か２戸しか残ってませんでしたよ。

２階以上も２戸か３戸だったような・・・

前から見ていて、完成すれば値段がもっと安くなればと思っていたけど、完成前には無くなりそうなので
もう決めないとと思ってます。。。

[266: 匿名さん]

駐車場の付置義務って、商用以外の建物にも適用されるんですか？

機械式駐車場の長期修繕計画によると、地下部屋の3つぐらいは買えますね。。。
買いませんけど（笑）

[267: 匿名さん]

No.266です。すみません。なんだか誤解を生みそうな表現になってしまったので、補足します。

自分が言いたかったのは、

①機械式駐車場を点検/修理しながら長期保有すると、修繕費の総計が膨大になるため、新築マンションの3部屋ぐらい買える金額になってしまう

②買いませんけど→　売主さんに対する、本気にしないでねというアピール

でした。失礼しました。

[269: 匿名さん]

管理会社の社員が管理費横領
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20091204p4000p4.html

コワイです・・・。
こんなことにならないようにせねばですね。

[270: 匿名]

ホームページみたら残り5戸となっており、４千万以上になってたので地下部分は売れたようですね。物件概要記載ありました。

[271: 匿名さん]

ちっちゃい２０００万円台の２ＬＤＫ売れちゃったのね。

[272: 匿名さん]

No.267さん
地下の部屋全部売れてしまったみたいですよ。
どうしましょう

[273: 購入検討中さん]

ここって去年の１０月か１１月から販売でしたよね？

ものすごく売れるの早いですよね！

今さらだけど、買っておけば良かった～

確かに立地も内装も価格も言うことなしだったんだよな。

[274: 匿名さん]

営業関係者？ですかね。

営業マン/ウーマンのレベルとサポートは駄目だし、修繕積立てが高い点も既出。

まだ売れ残ってるから、真剣に考えてみてはいかが？

[275: 匿名さん]

安いのは、地下住戸だけでしょ。
他は特別安いとは思わないけどね。立地は悪くないですね。

[276: 契約済みさん]

営業さん、ミエミエの書き込みはやめてください
見ているこっちが恥ずかしくなる・・・
そんなことしなくても、検討者が買うに値すると思えばそのうち完売しますから

[277: 近所の者]

この物件をお買い上げ頂き有り難うございます。

[278: 匿名]

残り5戸は売れたのでしょうか？

[279: 匿名]

残り5戸は売れたのでしょうか？

[280: 匿名さん]

８０平米３ＬＤＫ１戸は契約済み。
残りは２ＬＤＫ２戸と１０５平米の３ＬＤＫ２戸。
営業はあまりうる気がないように感じたって。
２／２２午後の情報。

[281: 匿名]

契約済み

[282: 契約済み]

契約者の皆さん、ローン契約の金利は変動と固定、どちらを選びましたか？本申し込み直前で悩んでいます。よかったら教えて下さい。

[283: 契約者]

私は変動にします。まだ利あげはしないでしょう。あと国も借金あるからバブルのころのような金利は無理ではないかと思います。あと若いうちに元本減らしたいので元金均等にしようかと思います

[284: 契約済]

私も変動金利で。将来の金利動向をみて段階的に固定にできる様、変動二本で契約しようと思います。

ローンもさることながら、やっぱりシッカリと管理組合を機能させることが大事かと思います。
皆さん、よろしくお願いします‼

[285: ウチも契約済み]

我が家も変動で考えています。
私は世帯主ではないので偉そうなことを言えないのですが、家計を預かる立場として意見を言わせて下さい。

現時点では、ローンの支払いはもちろん、管理費と修繕費も払えないというご家庭はないはずです。
でも、この先リストラや金利の上昇、病気や怪我など万が一のことがあった場合、やむを得ず支払いが滞ってしまうというリスクは、我が家を含めてゼロとは言えません。

そうなると、ただでさえ厳しい修繕計画が、さらに厳しいものになってしまいます。
そんなことにならないように、284番さんがおっしゃるように組合をしっかり機能させ、定期的に見直しや話し合いの場を設けて住民一人一人の知恵を出し合う必要があると思っています。

個人的には、将来的に機械式駐車場をやめてしまうという意見に賛成です。
機械式の修繕費だけで30年の総計が1億円以上ということは、15年毎の一時金は、ほとんどそのためということです。
後になればなるほど費用がかかってしまうので、理想としては、最初の点検の年である5年後の取り壊し希望です。
（あくまで私の超個人的な希望です）

その他の修繕に関しても、複数の業者から見積りを入手して選定するなどして、できるだけお金のかからない方向にしたいですね。
みなさま、どうぞよろしくお願いします。

[286: 契約者]

結局は人件費があると思います。あと修繕も下請けに丸投げで利益上乗せで高くなります。見積り詳細とる必要あると思います。

[287: 契約済み]

ずんずんと現実的なご意見が出てきて大変ありがたいです。
金利は皆さん勇気を持って変動選択される方が多いようですね。284さんのおっしゃるように、二本立ては良い方法な気がします。
また確かに駐車場は維持コストがかなりかかりそうですね。全体の修繕計画と分離して利用者に負担して頂くのは難しいでしょうか？せっかくあるものはできる限り生かしたいですが。

[288: 匿名さん]

駐車場の維持コストを利用者だけに負担って。
それは現実的にあり得ないでしょう。
よく考えてものを言って下さい。
金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう。

[289: 284=194です]

皆さんの書き込み、勉強になります。

金利は個人のリスク許容度によって、変動にするか固定にするか一概には決められませんね。私はどこかで全期間固定とのミックスにすることも考慮に入れてます。
人それぞれですよ。

あと駐車場ですが、貴重な管理費財源らしいので、しっかり稼動して貰わないといけません。何でも稼動が7割りを切ると管理費不足に陥るとか。。。 少なくとも更新までは動かした方が良いでしょう。

怖いのは稼動率不足です。
我が家は貢献出来ませんが、自家用車をお持ちの皆様、ご利用何卒よろしくお願いします。

[290: 契約済みさん]

289さんのご意見は大変参考になります。これからもいろいろと教えていただけると助かります。
駐車場は稼働率が維持できれば管理費の足かせにはならないのですね。ただ駐車場は全戸分手当がなされていない以上、その維持管理財源を使用料などで回収する、という考えがおかしいとは思えませんが・・・
「よく考えてものを言って下さい」やら「金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう」やら、変に短気で思慮不足な人が同じ住人とならないことを祈ります。