パークハウス清澄白河タワーpart2

[匿名さん]

パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
　　都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
　　都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
価格：平均280万/坪
間取：1LDK-3LDK
面積：41.1平米-98.43平米

【管理人です。タイトルを一部変更しました。】

売主：三菱地所　NTT都市開発　JFE都市開発
販売会社(取引態様)：販売提携（代理）三菱地所リアルエステートサービス　販売提携（代理）JFE都市開発
施工会社：三井住友建設

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43590/

[22: 匿名さん]

住不のシティタワー東陽町が大幅値下げに踏み切ったようです。
残り少ないかもしれませんが一見しておく価値はあるかも。

[23: 匿名さん]

マンションの買い時って難しいですね。
買うタイミングを見誤るとこうやって軽く7～800万は損をする。

[24: 物件比較中さん]

うちは見送り。もしも1年後に残っていたら、その時もう一度検討しようと思います。

[25: 匿名さん]

買い時は欲しいと思った時と言いますが、ここはいくらなんでもの値付けだから踏み切れませんね。

[26: 購入検討中さん]

お金に余裕がある人が多いのかと思いきや、頭金が物件価格の1割（手付け分）だけの人とか
夫婦合算で年収1000万とかの人もいるらしいです。

[27: 物件比較中さん]

まだMRに行っていないのですが、
ここは車寄せが地下なんですよね。
タクシーも入れるのでしょうか。
車路にシャッターがついていて入れませんか？

[28: 匿名さん]

都心への通勤には非常に便利な場所なので
それなりの室内設備、内外装であれば
坪250万円以上でも全く問題ないと思います。

ただし、玄関の床やフローリングが安っぽいとか、
お風呂の設備がよくないとか、気になる情報もあります。
３階以上の外壁は吹きつけタイルという話もありましたね。

そういった辺りの真偽をＭＲで確認したいとおもいます。

[29: 匿名]

質問なのですが、こちらの物件の真ん中部分の住戸に窓がついてないお部屋があるのですが、タワーマンションだとこのような部屋があるのはあまりまえなのですか？

[30: 匿名さん]

あまりまえかどうかはわかりませんが、
窓が無い住戸は違法です。

[31: 匿名さん]

近隣プチ情報。
東陽町イースト21のクイーンズ伊勢丹が撤退するようです。

[32: 匿名さん]

>>29
タワーマンションでも、中央部分に吹抜け等の「外部空間」があれば
（外周より不利とは言え）実質的な通気や採光を確保する事ができます。
なので、そうした場合は真ん中部分（つまり共用廊下側）に窓のある居室を
設ける事も可能になります。
※ただし、居室に設けられた窓が建築基準法上で求められている採光・通気を
　取るに足るものであるかどうかは別の検証が必要。

一方で、こうした吹抜などの外部空間が設けられていない建築計画だと
共用廊下側に部屋を配置しても窓を作る事ができません。
正確に言うと、窓を設けても採光・換気に関し有効ではないので無意味という事。
代表的な例が「内廊下型」の平面計画です。（全てがそうとは限りませんが）
建築基準法では、採光窓が無い部屋は「居室」としては認められないので
「納戸」とか「サービスルーム（Ｓ）」と呼んで、間取りに組み入れる事があるのです。

また、こうした「窓の無い部屋」が、引戸など開放性の高い建具や間仕切りを介して
隣の居室やリビング等に繋がっている場合は、その隣の部屋（リビング）と一体の
空間であると見なして基準法をクリアする方法もあります。
例えば「採光上有効な窓」というのは、住宅の場合はその部屋の床面積の１／７
以上の開口面積を必要とするのですが、この「一体と見なす」方法を採用する場合は
２つの空間の面積を合算し、その１／７以上の面積の窓が片方についていれば
もう片方（窓が無い部屋）も「居室」と呼んでいいという事になっています。

なので、「窓の無い部屋」はそれだけで違法と判断できるものではありません。
また、タワーマンションであれば有って当たり前というものでもありません。
いずれにせよ、パンフレット等に乗っている図面で「和室とか「洋室」などと表記されて
いる部屋は、基準法の「居室」としての基準はクリアしているのが普通。
一方で、>>30さんが言う「窓の無い"住戸"」などというものは事実上存在し得ません。
あれば勿論違法ですし、そもそも計画自体が成り立ちません。

[33: 購入検討中さん]

31さん

撤退は本当でしょうか。
来客あるときなどは利用したいと思っていたので、残念です。

[34: 物件比較中さん]

ここのMRを見た方、下り天井が気になりませんでしたか？
どうも圧迫感があって私は好きになれませんでした。
通勤には便利なんですけどね。それだけどと言えばそれだけの物件かも。

[35: 匿名さん]

33さん
８月で閉店だそうです。

[36: 匿名さん]

東陽町クイーンズ伊勢丹って・・・この辺の住民行くのかな？
その距離だったら、浜町の成城石井、三越、大丸、高島屋にいきます。
普段はマルエツで十分。

[37: 購入検討中さん]

35さん

ありがとうございます。
確かに普段使いは、マルエツで充分ですね。
跡が何になるかも気になります。

[38: ご近所さん]

浜町にはピーコックもあります。皆さんスーパーの存在で便利性を気になさっていますが、この地域のいい所は小売店あるいは軒先の青空八百屋・魚屋もありスーパーよりは量が多く、安価です。個人的には魚は「さかなやトミー」が大手よりも新鮮で、スーパーではないサプライズが時々あります。

[39: 匿名]

東陽町の物件の値下げが始まったみたいですね。
こことの価格差がすごいことになってきた気がします。。。。
さすがの1000万近く違うと考えちゃいますね。。

[40: 匿名さん]

東陽町クイーンズ伊勢丹、無くなるんですかぁ。。。週末は散歩がてら結構行ってたんだけどなぁ。確かに、レジであんまり並んだ覚えが無いなぁ。錦糸町店より、買い物し易かったのに。残念・・・。

[41: 匿名さん]

>36
>東陽町クイーンズ伊勢丹って・・・この辺の住民行くのかな？
>その距離だったら、浜町の成城石井、三越、大丸、高島屋にいきます。

地図だけ見て適当に言ってるのかもしれないけど、
ここから浜町ってチャリでも結構距離あるぜ。
ましてや日本橋だの東京駅だのなんてわざわざ電車で出て行かなきゃならんし。

歩いていける距離にマルエツかマツキヨかほか弁くらいしかないというのも
何か冴えないと思わない？

[42: 周辺住民さん]

清澄通りの向こうだけど、魚金の刺身はうまいよ。

[43: 匿名さん]

>>41
川っていうのは心理的にも大きい壁
チャリで超えてる人も少ない

[44: 匿名さん]

東陽町の物件、一番安いところでちょうど坪200万で出してきましたね。
異なる物件だけど、野村で坪200はかなり気合はいってきてるのか!

[45: ビギナーさん]

てゆうか、ここはいくらで出してるんですかね？

東陽町と遜色ないレベル？

[46: 女]

モデルルームの下り天井はすご〜く、気になりました。
なんとも狭く感じるのが悲しすぎる
モデルルーム見に行く前は、買う気もありましたが、いまはドン引きしてます。

[47: 周辺住民さん]

木場のヨーカドーは、週末なら歩いてよく行きます。天気の良い日は、錦糸町も徒歩で。ま、チャリで錦糸町行ってる人は結構いますね。
浜町の成城石井は、わざわざ行くほどでもないが、土日は三越と大丸は散歩がてら歩いて行きます。

もちろん毎日の晩御飯を買いに行くことはあり得ないが、平日はマルエツ、土日はその他で使い分け。道が分かっていれば、歩いても結構近い。

ま、運動不足の方にはお勧めしませんけれども。

[48: 物件比較中さん]

＞46
下り天井なんてどこの部屋にもあると思いますが・・・。
そんなに気になるレベルだったんでしょうか？

[49: 物件比較中さん]

MRの下り天井はきてますね。
天井高260に対して225ですし、結構幅も取っています。
もともと天井がまあまあ高いのが仇になっているのかもしれませんが、正直いたるところに走っている感じです。
MRの場合廊下を通って縦長のリビングを見渡した場合に右手の壁の上と正面の窓の上にがつんと出ているので、
どうしても狭く感じます。
主寝室も入った正面の壁の上がまたでっぱって目だつんですが、
中に入って振り向くとほぼ部屋一周してるじゃん。。。
この部屋面積の1/4は下り天井じゃないかというくらいです。
タワーマンションってどこもそんなもんなんでしょうか？

[50: 匿名さん]

生活に実害あんの？
クレームつければカッコいいちか思ってんの？

[51: 匿名]

事実を述べてるだけでは？
私も下り天井が部屋一週してる気がして気になりました。他のタワーの図面をみてもここまでのものはない気がします。
なんでなんですかね？？

[52: 購入検討中さん]

生活に実害がなければどうでもいいという人なら
マンション購入の選択肢が多くていいでしょうね。

私は実害がなくても不快なら気になりますけど。

[53: 匿名さん]

実害はあるでしょ

生活しているうえでの圧迫感
背の高い家具の運搬・設置に支障
この物件を売る段になった時に、下り天井は悪印象なので査定価格が上がりづらい

[54: 物件比較中さん]

まあ、下がり天井については百聞は一見にしかずで
実際にＭＲを見て問題があるかどうかを確かめるしかないでしょうね。

私がＭＲを見に行くのはしばらく先になりそうなので、
管理費がどれくらいかご存じの方がいたら教えていただければ幸いです。

[55: 匿名さん]

管理費は物件全体の平均で２８，０００円です。
共用施設がほとんどない物件にしては少々お高めです。

[56: 物件比較中さん]

＞55
ありがとうございました。
さすがに修繕積立金込みの金額だと思いますが、ちょっと高めですね・・。

[57: 匿名さん]

確かに管理費高めな感じがしますよね・・。
フロントサービスや24時間有人管理体制などが影響しているのでしょうか？
周りのイーストコモンズやD’グラの管理体制などご存知の方いらっしゃいますか？
将来の売却を考えた際、競合するタワーマンション群の中でそのあたりが『売りポイント』
になるのであれば少々は仕方ないかとも思えるのですが・・・　しかし悩みます・・。

[58: 匿名]

やっぱり新築同士の比較対象としては、豊洲・東陽町あたりになるんですかね。。
ここの営業の人は「豊洲みるひとはこっちには来ません」といってたけど、豊洲のすみふのひとは、ここの価格決まるまで様子見の人も多かったと言ってました。
単価は同じくらいかなぁ。。悩む。

[59: 匿名]

僕、ここやめます。
やっぱり豊洲と同じ価格というのが
どうしても納得いきませんでした。

みなさんもマンション選び頑張ってくださいね。

[60: 匿名さん]

立地に勝り、同じ三菱地所物件で管理費の安いパークハウス清澄白河の新築価格を知っていると、この価格は受け入れがたいです…。あちらは坪180くらいでしたから。
市場価格の変化にせよ、せいぜい240～250でしょう。

[61: 物件比較中さん]

地盤ゆるゆるの豊洲にはあまり興味はありませんが、
清澄白河の既存タワーマンションと比べてどの程度の利点があるのか気になります。

それと、すぐ近くのプラザ元加賀が建て直されてタワーマンションが建つ可能性はないんでしょうか？

[62: 匿名さん]

豊洲は確かに人気のようですが、比較的新しい埋立地であることや、
最寄が有楽町線という乗り継ぎの便があまりよろしくない線ということで、
個人的には清澄白河が豊洲より劣るとは思えないのですが、そのあたりは
個々の感覚の違いが大きいでしょうか・・。
６０さんのおっしゃるとおり、坪２５０ぐらいだったら皆さん納得というところですかね。
清澄白河という土地の価値がこの数年間で実質それだけ上がってきているのであれば仕方なし、と思います。
が、三菱地所の感覚と、世間一般の価値観がずれている結果なのだとすれば、購入者にそのしわ寄せが
来ることになりますから受け入れがたいですし、どうなんでしょう・・・知りたいところです。

駅前のパークハウスは、同じパークハウスとは言ってもどのぐらいのグレードなのでしょうか？
営業の方はそのあたりちょっと言及されていたような気がします・・・。
中を見たことがないのですが、外見はなんだか団地みたいで私は正直食指が動きません。
でも確かにベストロケーションですよねーー！　理想のマンションって難しいです。

[63: 匿名さん]

都心へのアクセスという意味ではロケーションはいいんですが、周囲は高層マンションだらけ。
今後もまわりにはまだ建つんでしょうかね・・・。

[64: 匿名さん]

都心に住みたい人増え過ぎ。この影響で上がったんでしょうね。
景気がこれだけ悪いんだから下がって欲しいね。

[65: 匿名さん]

62さん
パークハウス清澄白河も決して仕様は高くありませんが、それはこちらもおあいこといったところでしょう。
仮にパークハウス清澄白河とここが現在同時に同坪単価で売り出されているなら確実に向こうに人気が集中するでしょうから、やはりこの立地・この仕様でこの価格は江東区の価格相場としては高すぎです。
清澄白河でなければいけない理由がなければ、文京区等も視野に入ってくる価格帯です。

[66: 匿名さん]

文京区と同じ坪単価？
具体的にはどこ？

[67: 匿名さん]

>>66
http://beans-coop.jp/soba/10020.html
こう見ると確かにこの物件は高すぎる気がする。

[68: 匿名さん]

坪単価が高くてもそれなりの仕様なら別に問題はないんですけどね。
高い上に仕様をケチっているのは最悪です。

最近はマンション探しをする側も知識が豊富ですから、
営業さんに突っ込んで質問すればケチマンションはすぐにわかります。

[69: 匿名さん]

68ですが、ここの仕様がケチだと言ってるわけではないので、念のため。

[70: 購入検討中]

ここの通学区である元加賀小学校についての評判を教えて下さい。

[71: 匿名さん]

>>70
数年前に百周年を迎えた古参校
1学年2-3クラスと小規模なのでアットホーム
地元住民（自営）の子弟が多いので「お爺ちゃんもお父さんも僕も元加賀小」という子もいる
そんなに受験率は高くない、むしろ区立中に行く子が主流
総じてのんびりしている、荒れてはいない
受験がしたいなら近隣の数矢か明治の方がいい
和太鼓クラブがあり、都のヘブンアーティストにも登録されていて盛んに活動している、そのぶん保護者の負担は大きい
今は校舎の増築中、来年くらいには区のこども図書館と合併した新校舎完成予定