パークハウス清澄白河タワーpart2

[匿名さん]

パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
　　都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
　　都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
価格：平均280万/坪
間取：1LDK-3LDK
面積：41.1平米-98.43平米

【管理人です。タイトルを一部変更しました。】

売主：三菱地所　NTT都市開発　JFE都市開発
販売会社(取引態様)：販売提携（代理）三菱地所リアルエステートサービス　販売提携（代理）JFE都市開発
施工会社：三井住友建設

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43590/

[163: 匿名さん]

管理組合が機能していないんじゃないですか？通帳印鑑も理事長が所有しているはずだし（理事長が不正をするならわかりますが）日々の入出金や決算書を見れば解ると思いますが・・・・
私もパークハウスなので心配です。

[164: 匿名さん]

私は価格が割高だと判断したので購入は見送りました。
第1期登録期間にMRに行ってきたので、ご参考までに。

総戸数378のうち、客がついて販売に出ていたのが
約100戸で、比較的値段の安い低層階に集中していました。
東向き低層の5000万円台前半の3LDKが人気だったようですが
そのタイプも全部は埋まっていませんでした。

約100戸の内には、私のように購入は決めていないけれど
営業の勧めで登録だけはした部屋も入っていましたから、
現状は最大でも総戸数の1/4程度しか売れていないと思います。

それでも営業は第1期の販売目標はほぼ達成と言っていましたが、
私はこれを売り切るのは相当ハードではないかと思います。

[165: 匿名さん]

半分売るのも相当ハードかと。

[166: 匿名さん]

6000万円のマンションに、プラスして管理費・修繕積立金月3万円払うより、
7000万円の一軒家を購入した方が月々の支払は安いんです。

駐車場を検討するなら、さらにプラス3万円。
一軒家ならタダですよ。

修繕積立金は無駄にはならない？
修繕積立金が主に何に使われるか、ご存じ？

エレベーター修繕、２０年後に取り換えれば数千万。
馬鹿にならない駐車場の自動昇降機、維持・交換にいくらかかるか知ってます？
管理組合だけが使う会議室の用具費、清掃費。
一世帯あたり、使って年に1度のゲストルーム維持費。
シアタールームにキッズルームの維持・修繕費。
まったく働かないコンシェルジュの人件費。

各部屋の電気・ガス・水道の修理は、それとは別の自己負担ですよ。

私なら城南地区に一戸建て注文住宅しますね。

[167: 162 周辺住民さん]

166 by 匿名さん　

その意見にさんせ～！！

私も近所の大型マンションに住んでいますが、
そこですら、管理費+修積+駐車場代で10年で
600万円、ドブに捨てることになります。

“東京の恋人”なんて言ってるけど、
買ったひとは、“東京の鴨ネギ”にならない
ように注意しないと。

ちなみに、我がマンションは機会式立体駐車場は
40台そこそこしかありませんが、20年で約8000万円
の費用がかかる予定。。。

早く平置きにしたほうがいいかな～

[168: 匿名さん]

１０年で６００万円ってことは、
１年で６０万円！
月５万円！！！
高い。高すぎる・・・。
駐車場代が入ると、そのくらい行くんですね。。。

３５年で２１００万円を無駄にする計算。

ローンは終わっても、管理・修繕積立費は無限に続く。
しかも、３０年後の修繕費は、今の３倍近くに跳ね上がるとさ。

[169: 匿名さん]

マンションなんて、大規模修繕来る前に、売り抜けっしょ。

また新しいとこ住めばいいじゃん！！

[170: 物件比較中さん]

30年後に修繕費が3倍になるんですか？
だとしたら収入も3倍になっているでしょうから、特に問題はないですね。
修繕費だけが高騰するとは考えられません。

[171: 匿名さん]

以前ここを買いたいと思って見ていた者です。
久々に来てみましたが、あまり書き込みが進んでいませんね。

今、80平米はいくらで売り出されてるんでしょうか？
今だ値下げはなしですか？

[172: 匿名さん]

いまだ値下げはなしです。

[173: 匿名さん]

>>170
マンションの購入検討したことありませんね？
修繕積立計画書を見れば、１０年ごとにガクンと増えていく様が分かりますよ。

[174: 物件比較中さん]

HPにバスルームとキッチンの写真みて、ガッカリしました。

最近のＵＲよりひどい。

みなさんおっしゃるように、もっとどうにかならなかったのでしょうか。
地所って、ここの購入検討者を馬鹿にしてませんか？

ほかのパークハウス物件でもあんなのみたことなかったので、驚きました。

清澄白河は物件がすくないので、地所ブランドのこの物件に期待してたのに…

[175: 匿名さん]

一戸建てだってローンを払い終わった頃には、大規模修繕しないとどうしようもない状態になるよ。
あるいは数年ごとに、手入れをし続けるか。
なかなかそれを計画的にできる人はいないよね。

[176: 匿名さん]

間取りがイマイチというかかなり悪いと思うのですが、
私だけでしょうか。
魅力的な間取りが一つもない。。

[177: 匿名さん]

>>174
実はこの物件を検討していたのですが
その風呂が最大のガッカリポイントでした。
オプションでもあの浴槽はどうにもならないということだったので
それが購入を見合わせることにした大きな要因です。

長谷工じゃあるまいし、どうしてあんなバスルームにしたんだろう……？

[178: 匿名さん]

浴槽そんなに駄目っすか・・・
普通に見えますけど私が庶民だからかな。
間取りもトイレがリビングや寝室に接してない間取りとかは
いいと思いましたが。

あ。私は通りすがりで買いませんが。

[179: 匿名さん]

176さん

私も同感です。

通勤立地や地所ブランドから、本命にしていましたが、あまりにも検討できる
間取りがなく(勿論、少ない予算のせいもありますが)、結果的に東陽町で決めました。

[180: 買い換え検討中]

間取りはいいとして、バスルームとキッチンがね～
トイレが寝室の隣ではないし、
共有廊下に部屋が面してないのは評価できるかと思います。（内廊下なのであたりまえですが）

もともと100㎡以下の専有部分なので、狭いリビングは部屋をひとつつぶせばいいと。
個人的には間取りはそんなに悪くないとおもいます。

んんんん、バスルームは変更できないんですか？！…検討やめます。
物件として便利なのですが、この風呂では納得いきません。

[181: 匿名さん]

>>175
私の実家は雪国で、建てて３２年になりますが、
いまだに大規模修繕していません。
一度、ボイラーを交換した（５０万ほど）程度です。

マンションに３０年住むとしたら、
修繕積立金は８００万～１０００万程度積み立てることになると思います。
その殆どは、エレベーターや自動車昇降機などの共用部分です。
もちろん自分でも使う訳ですが、一軒家なら、そもそも必要の無いものです。
マンションを買っても、たとえばエコキュートは20年後に交換が必要です。
それは、修繕積立とは別に、自分で支出しなければなりません。
今、一軒家を建ててエコキュートにする人と何が違うでしょう。

一軒家は大規模修繕が必要だと仰いますが、具体的にどの部分ですか？
壁ですか？　屋根ですか？　いずれも、数十万で済む工事です。
８００万も１０００万もかかるものはありません。
今は長期優良住宅に適合する家を建てるのがスタンダードです。
長期優良住宅とは２００年住める家のことです。
そう簡単に修繕しなければいけない家では認定されません。

マンションも個人宅部分の修繕は自分でやらなければいけません。
あなたが考えている以上に、一戸建てとマンションで、
個人部分の修繕費は、ほとんど変わらないのです。

[182: 物件比較中さん]

一戸建ての改修で主たる部分は、屋根と外壁ですね。
地方でしたら安く上がるかもしれませんが、都内では数十万で納めるのは難しいですよ。
足場代だけだって馬鹿になりません。
それに一度やれば大丈夫ってものでもないですし。
築32年で修理費50万というのは、正直言ってかなりまれなケースで、ラッキーだと思います。

築20年、30年の木造住宅のリフォームをすると、（特にそれまで何も手入れをしていなかった家の場合）雨漏りや水廻りの漏水などが原因で、柱や梁や土台が腐っていたりシロアリに食われていたりする場合も多いです。

日本は残念ながら地震と台風があるため、特に木造の場合建物がよく動くので、どうしてもどこかに亀裂や隙間が発生しやすいです。
建築の場合、どんなに工業化が進んでいるハウスメーカーの住宅でも、最後は現場での手作業になるため、品質にムラが生じるのもやむをえません。

200年住宅といえど、メンテナンスをしないで住み続けることは不可能だと思います。
メンテナンスフリーの住宅なんてありえません。
一戸建てなら修繕積立金がまったく不要だと思っては駄目です。

あと修繕積立金が、エレベーターなど一軒家には不要なものの修繕費用、という考えは間違いではないですか？

[183: 匿名さん]

＞＞181

長期優良住宅というのは、「修繕しなくていい住宅」という意味ではないですよ。
躯体が丈夫で耐震性があるのはもちろんですが、
むしろ、定期的な点検や修繕の計画がきちんと立てられれ、またその履歴が
はっきりしていることが条件の一つにもなっています。
要するに、最初からメンテナンスすることを想定して、点検や修繕がしやすい造りに
して建てる住宅、ということです。

また、壁や屋根の修繕って、数十万などで済むとありますが本当ですか？
経験上、2階建ての一軒家にただ足場を組むだけでも軽く100万は行きましたよ。
戸建は家の中だけではなく、風雨にさらされる面積が大きいですから、外壁、塀、庭、
屋根、といずれメンテナンスが必要になってくると思います。
（長期優良住宅として建てなければ、メンテナンスする、しないは持ち主の自由ですが。）

なんだか、戸建vsマンション　のようなスレになってますが、それぞれにメリット、
デメリットがあるのは、もう皆さんよくご存知だと思います。
どちらを選ぶかはライフスタイル次第ではないでしょうか。

[184: 匿名さん]

私はマンションの利便性を重視しているので戸建を買う気にはなりません。
マンションだと掃除もやってもらえるし、ごみはいつでも捨てられるし、セキュリティーも戸建よりは
安心感があるので、いくら維持費がかかろうとも絶対マンションです。
ただ、ここは検討から外しました。

[185: 匿名さん]

>>183
yahoo!知恵袋によると、
2階建ての足場を組むだけなら20万あれば大丈夫ってありましたよ。
１００万は、さすがにボラれたんじゃないでしょうか。

[186: 匿名さん]

>>182
マンション検討初心者です。
教えて頂きたいのですが、
そもそも修繕積立金って、
共用部分以外に何に使われるのですか？

たとえば、個人宅の水漏れだったり、給湯器だったり、ガラス破損だったり、
そういう物の修繕に、積立金が使われるのですか？
ご存じの方がいらっしゃいましたらお願いいたします。

[187: 匿名さん]

共用部分以外に使われるなんて言ってませんよ。
一軒家だったら必要ないものの修繕がほとんど、という考えは間違いだと言ったのです。
マンションだって一軒家だって、防水なり屋根の補修は必要ですよね。
そういうことです。

[188: 匿名さん]

足場代ってのは難しいんですよね。
カタログに定価が載ってるわけではないですから。
また同じ面積の家でも、建物の形状や敷地の状況によっても違いますし、屋根の場合は勾配がきついと足場が必要になったり、緩いと不要だったりします。

[189: 匿名さん]

清澄白河に戸建てなんて建てたら
周りのマンションのせいで朝から夕方まで日陰の中。

戸建てとマンションを比較するなら、
せめて世田谷とかの低住専地域のスレでやってくれ。

[190: 購入検討中さん]

タワマンのスレなのにね

[191: 匿名さん]

清澄白河の戸建て在住者です。
陽はちゃんと当たりますよ。

[192: 匿名はん]

戸建てのスレになっていて残念。どう考えてもタワーマンションだから陽は当た
るでしょう。
ビジネスマン視点でいえば、とりあえず、この立地エリアだと大手町あたりを中
心とした東京の東、東南あたりの勤務者だといいんじゃないんですか。
1LDK～あるのは、単身者やDINKSも対象にしているからだと思うし。
ただ、大通り沿いは騒音が気になるかも。

[193: 周辺住民さん]

三つ目通り沿いに住んでいます。
騒音はすごいです。
警察署と消防署が同じ通り沿いにありますから
夜中の2時3時でも緊急車両が「緊急車両が通ります！ウーウーカンカン！」と頻繁に通ります。
夜中の2時3時でもパトカーがネズミを捕まえています。
夜中は大型トレーラーなども沢山通るので重低音が響きます。
窓を開けていると夜でもTVの音は全然聞こえません。
三つ目通り沿いのベランダ手すりは煤煙ですぐ黒くべたべたに汚れます。

[194: ご近所さん]

>>193
同感。
私も、近所に住んでますが（193さんほどひどくはないですが）騒音と汚れは
凄い。
ま、何事も慣れですが・・

[195: 匿名さん]

なんか同じ話題ばっかだね。
騒音、お見合い、仕様悪い、値段高い。

[196: 匿名さん]

このマンションは、微細に入ることもないほど、
指摘する点が大きすぎる、
それに尽きるということなんでしょう。

・大通り２面の騒音
・３方向でマンションとお見合い
・驚くほどの低仕様
・周辺環境（買い物、教育施設、文化面、公園など）
⇒にも関わらず、相場を無視した価格設定

どうしても来春までに、大手町に近い所に住まなければならない、子供のいない人でない限り、
このマンションをこの価格で買う理由が見当たりません。

[197: 匿名さん]

高層階でも排気ガスや騒音はすごいのでしょうか？

[198: 匿名さん]

197さん
排気ガスにしても音にしても上に抜けます。残念ながら。

[199: 匿名さん]

値段は特に高いとは思いませんけどね。
大手町まで３駅ですからこんなもんでしょう。

「数年前まではもっと安かった」という話もありますが、
墨田区、江東区辺りは最近地価が値上がりしてますから。

仕様が低いことと環境が良くない点は同意するけど。

[200: 匿名さん]

199はトンチンカンな近隣だな。
仕様と環境の悪さからこの値段はあり得ないってことなんだよ、意味分かる？
君のマンションの資産価値などどうでもよい。

[201: いつか買いたいさん]

＞＞１９６

簡潔にまとめられていますね。まさしくその通りだと思います。
私もそれらの諸理由によって見送りました。
高層階でも排ガス、音は来るんですね。改めて手をださなくてよかったと思っています。

そういえば、今日会員専用プレミアムサイトのお知らせが来ました。今さらという気がしますけど。
登録は多いけれど買う人が少ないんでしょうね。
価格さえ妥当なところに落ち着いたら購入に踏み切ろうかなと考えた時期もありましたが、正直どこまで落ちたら、この物件の価値に見合うか想像付きにくいですね。あまりにもマイナスの要因が多すぎて。

[202: 匿名さん]

>200
地価が上がれば敷地を購入するのに金がかかるので
新築マンションの分譲価格が上がる。
そんなことも知らないの？中学生でもわかることなんだけど。

[203: とくめい]

価格の目安が分かる方、教えていただけませんか？
モデルルームにも言ってみたいのですが、価格感がまったく合わないと
１日無駄足になってしまうので。。

[204: 匿名さん]

>>203
75平米で6000万～という感じです。

[205: とくめい]

>204
ありがとうございました！
いやー、高いですね。。価格感が合わない事が分かったので見送ります。。

3000万位頭金を用意しないと買えないですね。

[206: 匿名さん]

>202
>地価が上がれば敷地を購入するのに金がかかるので
>新築マンションの分譲価格が上がる。

地価が上がったと思い込みたい近隣の気持ちはよく分かる。

が、地価が上がっても分譲価格が2割も上がることはないだろ。分からないのかな。
例えば土地が300万/坪だったとして、容積率が600％なら述床面積当り50万/坪、専有面積当りで60万/坪程度。5～6年前の販売価格が220万/坪だったとすると、土地代が5～6年前に比べて倍にならない限り販売価格が2割増しになることはないってこと。

つまり、地価が上がったのではなく、単に地所がKYな値付けしただけってことよ。

そんなことも知らないの？中学生でもわかることなんだけど。 プハッ

[207: 匿名さん]

>>205
一応つっこんでおくけど、
６０００万のマンション買うのに、頭金は３０００万ですか。
そりゃ多いに越したことがないのはそうですけど。

住宅ローン金利が0.775％で借りられて（変動金利2.475％に対し優遇金利▲1.7％）
住宅ローン税控除が年１％が１０年続くってことは、
仮に１０年で返し終われば、ゲインする可能性すらあるってことですよ。
まあゲインはしないにせよ、極めて借りてに有利な情勢であることは間違いないです。
短期金利も上がる気配はまったくありません。
政府は２０１１年ですらデフレ１％と予測してるくらいです。

[208: とくめい]

>207
ご指摘ありがとうございます。
またこちらからの説明も不足していました。
私は既に近所の菊川にマンションを持っていまして、残債が2800万円程になっています。
（結構頑張って繰上げしました）

もう少し広い家は欲しいのですが、残りの人生を考えると、リスクヘッジをこめて
MAX3500万円までのローンしか組めないかなと思っています。
ということで頭金は3000万円程度は必要かな、と。

[209: 匿名さん]

＞206
需要と供給という大原則を完全に無視してるね。

例えば地価が20％上がったとすれば、
そこは需要が増えている人気の土地ということ。

地価が20％上がったけど建物建築コストは増えていないから
分譲価格は5％アップにしておきましょう、ではもったいなさ過ぎるし、
地所に限らずそんなアホな値付けをする業者は存在しない。

そもそも、高いと思ったら買わなければいいのであって、
こんなところでグダグダとゴネる意味がわからない。

[211: 匿名さん]

>>208
ネタなんだと思いますけど、流れ上、一応つっこみます。

>私は既に近所の菊川にマンションを持っていまして、残債が2800万円程になっています。
（結構頑張って繰上げしました）
もう少し広い家は欲しいのですが、残りの人生を考えると、リスクヘッジをこめて
MAX3500万円までのローンしか組めないかなと思っています。
ということで頭金は3000万円程度は必要かな、と。


全然意味が分からないので、ひとつひとつ突っ込みますが、
まず、残債２８００万に対して、頭金３０００万円を用意できるのなら、
残債を整理するのが普通ってもんでは？
でも、そうすると、２００万しか残りません。

それとも、残債２８００万円を返済してなお、３０００万円が手元に残るということでしょうか？

まさかとは思いますが、残債を残したまま、次の住宅ローンを組むという意味ですか？
通常であれば、不可能だと思うのですが。

[212: 匿名さん]

>>211さん
208さんじゃないのですが、前半部の話と後半部の話は、別なのではないでしょうか？
残債2,800万円のマンションを持っているので、高くてもどうしても買わないといけないわけではない、という話が前半。
後半は、頭金に3,000万が必要と思った理由です。
頭金を3,000万持ってるとか、2,800万の残債をどうしようかとかいう話ではないと思います。

また、残債があっても、収入が十分にあれば、家族が住むなどの条件でダブルローンは可能ですよ。