パークハウス清澄白河タワーpart2

[匿名さん]

パークハウス清澄白河タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都江東区白河4丁目1番2（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線 「清澄白河」駅 徒歩6分 （B2出口）
　　都営大江戸線 「清澄白河」駅 徒歩9分 （B2出口）
　　都営新宿線 「菊川」駅 徒歩8分 （5番出口）
価格：平均280万/坪
間取：1LDK-3LDK
面積：41.1平米-98.43平米

【管理人です。タイトルを一部変更しました。】

売主：三菱地所　NTT都市開発　JFE都市開発
販売会社(取引態様)：販売提携（代理）三菱地所リアルエステートサービス　販売提携（代理）JFE都市開発
施工会社：三井住友建設

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43590/

[No.151 by 匿名さん 2009-07-24 09:49:00]

１５０さん　　テレビ東京の　Ｅ　モーニング　だったと思います。

[No.152 by 買う気なし 2009-07-24 21:55:00]

明日は抽選ですね。という私は買う気なしですが、
登録したという人の書き込みが全く無いのが気になります。
本当に人気あるのかな。。。

[No.153 by 匿名さん 2009-07-24 21:58:00]

ないでしょ

[No.154 by 匿名さん 2009-07-28 01:26:00]

初めての抽選会が終わったばかりだというのに書き込みありませんね・・・。
やっぱり本気で買おうとしている人は少ないのかな？
我が家は今回見送りました。1年後に残っていたらまた考えます。

[No.155 by 匿名さん 2009-07-28 14:08:00]

やっぱ住環境がなぁ。
２面に大通り、近隣教育機関、駅距離、買い物、等々。
どうも背中を押す材料に乏しい。

[No.156 by 匿名さん 2009-07-29 09:56:00]

やっぱりこの物件は割高でしょうか？

[No.157 by 匿名さん 2009-07-29 12:33:00]

特に南向が高すぎだね。
東向きならば、まぁこんなもんかなと思う。

[No.158 by 近所をよく知る人 2009-07-30 20:26:00]

ここは高値掴み確定だからだよ。
これだけいいきれる物件も最近じゃめずらしいけど。
あえて書かないけど突っ込みどころ満載じゃない?
レスの少なさが物語ってるし。
土地の取得にお金かかってるから大変だよね。。。

[No.159 by いつか買いたいさん 2009-07-30 21:15:00]

久しぶりに来てみたらここは静かですね～。
以前まで頻繁にあった買い煽りや、”金のない人は引っ込んでろ”みたいな人はもういないようですし。そういうことすらもう無駄ということでしょうか。
私は価格が公表された瞬間にこの物件からは手を引きましたけど、やはり無謀な価格だった気がします。まだ仕様なり売りがあればよかったんですけど。

[No.160 by 買い換え検討中 2009-07-31 00:41:00]

100％失敗物件ということで皆さんよろしいでしょうか！

[No.162 by 周辺住民さん 2009-08-01 03:37:00]

そう、失敗物件かも・・・！！

一般ピープルは買うべき物件ではないでしょう。

今時、占有坪単価250万とか260万は実弾50％持ってないと
買えませんね。

公開空地60％の植栽の手入れには年間相当お金がかかるでしょうから
管理組合は1年目から業者見直ししないと・・・・かも。

また、駐車場の台数も150台くらい？

駐車場収入35,000円（推定）×150台＝5,250,000円
管理費収入25,000円（推定）×378（推定）＝9,450,000円
支出管理費20,000円（推定）×378（推定）＝7,560,000円

管理費は、これですむかな～？

そうそう、この物件の管理会社の件ですが・・・・
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

http://www.mjtc.co.jp/info/pdfs/20090723.pdf　（行政処分）

大丈夫かな？？　この管理会社？？

[No.163 by 匿名さん 2009-08-01 09:20:00]

管理組合が機能していないんじゃないですか？通帳印鑑も理事長が所有しているはずだし（理事長が不正をするならわかりますが）日々の入出金や決算書を見れば解ると思いますが・・・・
私もパークハウスなので心配です。

[No.164 by 匿名さん 2009-08-01 15:32:00]

私は価格が割高だと判断したので購入は見送りました。
第1期登録期間にMRに行ってきたので、ご参考までに。

総戸数378のうち、客がついて販売に出ていたのが
約100戸で、比較的値段の安い低層階に集中していました。
東向き低層の5000万円台前半の3LDKが人気だったようですが
そのタイプも全部は埋まっていませんでした。

約100戸の内には、私のように購入は決めていないけれど
営業の勧めで登録だけはした部屋も入っていましたから、
現状は最大でも総戸数の1/4程度しか売れていないと思います。

それでも営業は第1期の販売目標はほぼ達成と言っていましたが、
私はこれを売り切るのは相当ハードではないかと思います。

[No.165 by 匿名さん 2009-08-01 20:27:00]

半分売るのも相当ハードかと。

[No.166 by 匿名さん 2009-08-03 04:23:00]

6000万円のマンションに、プラスして管理費・修繕積立金月3万円払うより、
7000万円の一軒家を購入した方が月々の支払は安いんです。

駐車場を検討するなら、さらにプラス3万円。
一軒家ならタダですよ。

修繕積立金は無駄にはならない？
修繕積立金が主に何に使われるか、ご存じ？

エレベーター修繕、２０年後に取り換えれば数千万。
馬鹿にならない駐車場の自動昇降機、維持・交換にいくらかかるか知ってます？
管理組合だけが使う会議室の用具費、清掃費。
一世帯あたり、使って年に1度のゲストルーム維持費。
シアタールームにキッズルームの維持・修繕費。
まったく働かないコンシェルジュの人件費。

各部屋の電気・ガス・水道の修理は、それとは別の自己負担ですよ。

私なら城南地区に一戸建て注文住宅しますね。

[No.167 by 162 周辺住民さん 2009-08-04 01:51:00]

166 by 匿名さん　

その意見にさんせ～！！

私も近所の大型マンションに住んでいますが、
そこですら、管理費+修積+駐車場代で10年で
600万円、ドブに捨てることになります。

“東京の恋人”なんて言ってるけど、
買ったひとは、“東京の鴨ネギ”にならない
ように注意しないと。

ちなみに、我がマンションは機会式立体駐車場は
40台そこそこしかありませんが、20年で約8000万円
の費用がかかる予定。。。

早く平置きにしたほうがいいかな～

[No.168 by 匿名さん 2009-08-04 06:04:00]

１０年で６００万円ってことは、
１年で６０万円！
月５万円！！！
高い。高すぎる・・・。
駐車場代が入ると、そのくらい行くんですね。。。

３５年で２１００万円を無駄にする計算。

ローンは終わっても、管理・修繕積立費は無限に続く。
しかも、３０年後の修繕費は、今の３倍近くに跳ね上がるとさ。

[No.169 by 匿名さん 2009-08-04 12:30:00]

マンションなんて、大規模修繕来る前に、売り抜けっしょ。

また新しいとこ住めばいいじゃん！！

[No.170 by 物件比較中さん 2009-08-04 12:50:00]

30年後に修繕費が3倍になるんですか？
だとしたら収入も3倍になっているでしょうから、特に問題はないですね。
修繕費だけが高騰するとは考えられません。

[No.171 by 匿名さん 2009-08-04 23:13:00]

以前ここを買いたいと思って見ていた者です。
久々に来てみましたが、あまり書き込みが進んでいませんね。

今、80平米はいくらで売り出されてるんでしょうか？
今だ値下げはなしですか？

[No.172 by 匿名さん 2009-08-04 23:17:00]

いまだ値下げはなしです。

[No.173 by 匿名さん 2009-08-05 03:06:00]

>>170
マンションの購入検討したことありませんね？
修繕積立計画書を見れば、１０年ごとにガクンと増えていく様が分かりますよ。

[No.174 by 物件比較中さん 2009-08-05 11:05:00]

HPにバスルームとキッチンの写真みて、ガッカリしました。

最近のＵＲよりひどい。

みなさんおっしゃるように、もっとどうにかならなかったのでしょうか。
地所って、ここの購入検討者を馬鹿にしてませんか？

ほかのパークハウス物件でもあんなのみたことなかったので、驚きました。

清澄白河は物件がすくないので、地所ブランドのこの物件に期待してたのに…

[No.175 by 匿名さん 2009-08-05 12:01:00]

一戸建てだってローンを払い終わった頃には、大規模修繕しないとどうしようもない状態になるよ。
あるいは数年ごとに、手入れをし続けるか。
なかなかそれを計画的にできる人はいないよね。

[No.176 by 匿名さん 2009-08-05 12:31:00]

間取りがイマイチというかかなり悪いと思うのですが、
私だけでしょうか。
魅力的な間取りが一つもない。。

[No.177 by 匿名さん 2009-08-05 12:32:00]

>>174
実はこの物件を検討していたのですが
その風呂が最大のガッカリポイントでした。
オプションでもあの浴槽はどうにもならないということだったので
それが購入を見合わせることにした大きな要因です。

長谷工じゃあるまいし、どうしてあんなバスルームにしたんだろう……？

[No.178 by 匿名さん 2009-08-05 12:50:00]

浴槽そんなに駄目っすか・・・
普通に見えますけど私が庶民だからかな。
間取りもトイレがリビングや寝室に接してない間取りとかは
いいと思いましたが。

あ。私は通りすがりで買いませんが。

[No.179 by 匿名さん 2009-08-05 17:05:00]

176さん

私も同感です。

通勤立地や地所ブランドから、本命にしていましたが、あまりにも検討できる
間取りがなく(勿論、少ない予算のせいもありますが)、結果的に東陽町で決めました。

[No.180 by 買い換え検討中 2009-08-05 23:50:00]

間取りはいいとして、バスルームとキッチンがね～
トイレが寝室の隣ではないし、
共有廊下に部屋が面してないのは評価できるかと思います。（内廊下なのであたりまえですが）

もともと100㎡以下の専有部分なので、狭いリビングは部屋をひとつつぶせばいいと。
個人的には間取りはそんなに悪くないとおもいます。

んんんん、バスルームは変更できないんですか？！…検討やめます。
物件として便利なのですが、この風呂では納得いきません。

[No.181 by 匿名さん 2009-08-06 04:13:00]

>>175
私の実家は雪国で、建てて３２年になりますが、
いまだに大規模修繕していません。
一度、ボイラーを交換した（５０万ほど）程度です。

マンションに３０年住むとしたら、
修繕積立金は８００万～１０００万程度積み立てることになると思います。
その殆どは、エレベーターや自動車昇降機などの共用部分です。
もちろん自分でも使う訳ですが、一軒家なら、そもそも必要の無いものです。
マンションを買っても、たとえばエコキュートは20年後に交換が必要です。
それは、修繕積立とは別に、自分で支出しなければなりません。
今、一軒家を建ててエコキュートにする人と何が違うでしょう。

一軒家は大規模修繕が必要だと仰いますが、具体的にどの部分ですか？
壁ですか？　屋根ですか？　いずれも、数十万で済む工事です。
８００万も１０００万もかかるものはありません。
今は長期優良住宅に適合する家を建てるのがスタンダードです。
長期優良住宅とは２００年住める家のことです。
そう簡単に修繕しなければいけない家では認定されません。

マンションも個人宅部分の修繕は自分でやらなければいけません。
あなたが考えている以上に、一戸建てとマンションで、
個人部分の修繕費は、ほとんど変わらないのです。

[No.182 by 物件比較中さん 2009-08-06 10:21:00]

一戸建ての改修で主たる部分は、屋根と外壁ですね。
地方でしたら安く上がるかもしれませんが、都内では数十万で納めるのは難しいですよ。
足場代だけだって馬鹿になりません。
それに一度やれば大丈夫ってものでもないですし。
築32年で修理費50万というのは、正直言ってかなりまれなケースで、ラッキーだと思います。

築20年、30年の木造住宅のリフォームをすると、（特にそれまで何も手入れをしていなかった家の場合）雨漏りや水廻りの漏水などが原因で、柱や梁や土台が腐っていたりシロアリに食われていたりする場合も多いです。

日本は残念ながら地震と台風があるため、特に木造の場合建物がよく動くので、どうしてもどこかに亀裂や隙間が発生しやすいです。
建築の場合、どんなに工業化が進んでいるハウスメーカーの住宅でも、最後は現場での手作業になるため、品質にムラが生じるのもやむをえません。

200年住宅といえど、メンテナンスをしないで住み続けることは不可能だと思います。
メンテナンスフリーの住宅なんてありえません。
一戸建てなら修繕積立金がまったく不要だと思っては駄目です。

あと修繕積立金が、エレベーターなど一軒家には不要なものの修繕費用、という考えは間違いではないですか？

[No.183 by 匿名さん 2009-08-06 10:46:00]

＞＞181

長期優良住宅というのは、「修繕しなくていい住宅」という意味ではないですよ。
躯体が丈夫で耐震性があるのはもちろんですが、
むしろ、定期的な点検や修繕の計画がきちんと立てられれ、またその履歴が
はっきりしていることが条件の一つにもなっています。
要するに、最初からメンテナンスすることを想定して、点検や修繕がしやすい造りに
して建てる住宅、ということです。

また、壁や屋根の修繕って、数十万などで済むとありますが本当ですか？
経験上、2階建ての一軒家にただ足場を組むだけでも軽く100万は行きましたよ。
戸建は家の中だけではなく、風雨にさらされる面積が大きいですから、外壁、塀、庭、
屋根、といずれメンテナンスが必要になってくると思います。
（長期優良住宅として建てなければ、メンテナンスする、しないは持ち主の自由ですが。）

なんだか、戸建vsマンション　のようなスレになってますが、それぞれにメリット、
デメリットがあるのは、もう皆さんよくご存知だと思います。
どちらを選ぶかはライフスタイル次第ではないでしょうか。

[No.184 by 匿名さん 2009-08-06 17:07:00]

私はマンションの利便性を重視しているので戸建を買う気にはなりません。
マンションだと掃除もやってもらえるし、ごみはいつでも捨てられるし、セキュリティーも戸建よりは
安心感があるので、いくら維持費がかかろうとも絶対マンションです。
ただ、ここは検討から外しました。

[No.185 by 匿名さん 2009-08-07 03:52:00]

>>183
yahoo!知恵袋によると、
2階建ての足場を組むだけなら20万あれば大丈夫ってありましたよ。
１００万は、さすがにボラれたんじゃないでしょうか。

[No.186 by 匿名さん 2009-08-07 03:56:00]

>>182
マンション検討初心者です。
教えて頂きたいのですが、
そもそも修繕積立金って、
共用部分以外に何に使われるのですか？

たとえば、個人宅の水漏れだったり、給湯器だったり、ガラス破損だったり、
そういう物の修繕に、積立金が使われるのですか？
ご存じの方がいらっしゃいましたらお願いいたします。

[No.187 by 匿名さん 2009-08-07 07:37:00]

共用部分以外に使われるなんて言ってませんよ。
一軒家だったら必要ないものの修繕がほとんど、という考えは間違いだと言ったのです。
マンションだって一軒家だって、防水なり屋根の補修は必要ですよね。
そういうことです。

[No.188 by 匿名さん 2009-08-07 07:49:00]

足場代ってのは難しいんですよね。
カタログに定価が載ってるわけではないですから。
また同じ面積の家でも、建物の形状や敷地の状況によっても違いますし、屋根の場合は勾配がきついと足場が必要になったり、緩いと不要だったりします。

[No.189 by 匿名さん 2009-08-07 14:14:00]

清澄白河に戸建てなんて建てたら
周りのマンションのせいで朝から夕方まで日陰の中。

戸建てとマンションを比較するなら、
せめて世田谷とかの低住専地域のスレでやってくれ。

[No.190 by 購入検討中さん 2009-08-07 15:15:00]

タワマンのスレなのにね

[No.191 by 匿名さん 2009-08-08 20:30:00]

清澄白河の戸建て在住者です。
陽はちゃんと当たりますよ。

[No.192 by 匿名はん 2009-08-10 17:50:00]

戸建てのスレになっていて残念。どう考えてもタワーマンションだから陽は当た
るでしょう。
ビジネスマン視点でいえば、とりあえず、この立地エリアだと大手町あたりを中
心とした東京の東、東南あたりの勤務者だといいんじゃないんですか。
1LDK～あるのは、単身者やDINKSも対象にしているからだと思うし。
ただ、大通り沿いは騒音が気になるかも。

[No.193 by 周辺住民さん 2009-08-10 22:20:00]

三つ目通り沿いに住んでいます。
騒音はすごいです。
警察署と消防署が同じ通り沿いにありますから
夜中の2時3時でも緊急車両が「緊急車両が通ります！ウーウーカンカン！」と頻繁に通ります。
夜中の2時3時でもパトカーがネズミを捕まえています。
夜中は大型トレーラーなども沢山通るので重低音が響きます。
窓を開けていると夜でもTVの音は全然聞こえません。
三つ目通り沿いのベランダ手すりは煤煙ですぐ黒くべたべたに汚れます。

[No.194 by ご近所さん 2009-08-10 22:28:00]

>>193
同感。
私も、近所に住んでますが（193さんほどひどくはないですが）騒音と汚れは
凄い。
ま、何事も慣れですが・・

[No.195 by 匿名さん 2009-08-10 23:00:00]

なんか同じ話題ばっかだね。
騒音、お見合い、仕様悪い、値段高い。

[No.196 by 匿名さん 2009-08-11 03:47:00]

このマンションは、微細に入ることもないほど、
指摘する点が大きすぎる、
それに尽きるということなんでしょう。

・大通り２面の騒音
・３方向でマンションとお見合い
・驚くほどの低仕様
・周辺環境（買い物、教育施設、文化面、公園など）
⇒にも関わらず、相場を無視した価格設定

どうしても来春までに、大手町に近い所に住まなければならない、子供のいない人でない限り、
このマンションをこの価格で買う理由が見当たりません。

[No.197 by 匿名さん 2009-08-11 12:59:00]

高層階でも排気ガスや騒音はすごいのでしょうか？

[No.198 by 匿名さん 2009-08-11 13:21:00]

197さん
排気ガスにしても音にしても上に抜けます。残念ながら。

[No.199 by 匿名さん 2009-08-11 14:13:00]

値段は特に高いとは思いませんけどね。
大手町まで３駅ですからこんなもんでしょう。

「数年前まではもっと安かった」という話もありますが、
墨田区、江東区辺りは最近地価が値上がりしてますから。

仕様が低いことと環境が良くない点は同意するけど。

[No.200 by 匿名さん 2009-08-11 21:59:00]

199はトンチンカンな近隣だな。
仕様と環境の悪さからこの値段はあり得ないってことなんだよ、意味分かる？
君のマンションの資産価値などどうでもよい。