フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[22: 近所をよく知る人]

え！確か道路整備するのですか？
だいぶキレイになるかもしれませんね。でも宮の坂駅あたりってそんなに悪いイ
メージないし、環境が落ち着いてくるのであれば立地としは問題ないでしょ。経
堂は使いやすい駅でもあると思うし、ほんと、価格次第でこの分譲の付加価値が
確定するような気がする。買いたい人は多いと思うけど。

[23: 匿名さん]

買いたいです

[24: 買い換え検討中]

小田急沿線で探しているので、経堂駅から徒歩８分は、とても魅力的です。
緑も豊かそうで、静かな住宅地となれば、とても興味深いです。

あとは、価格がどのくらいなのか？ってことですが、このあたりだとかなりのお値段になるのでしょうか？
世田谷区って聞いただけで、そーとーするのかなって思ってしまういなか者です。

[25: 匿名さん]

24
いや、世田谷というより経堂だから相当しますよ。
同じ世田谷でも千歳船橋や烏山の駅遠なら相当安いです。
世田谷もピンキリです。
ここはピンではないですが、立地的にはピンよりと思います。

[26: 匿名さん]

安い方向の予想が出ると、
真剣に否定するコメントを書き込む債務超過デベがいると聞いた。

でも、どう見ても経堂駅物件ではなく、宮の坂駅物件。
むしろそこに価値を感じている地元民がいる、と私は思う。
物件ブログで経堂再開発や道路拡張をアピールしているのは滑稽だよ。

豪徳寺の除夜の鐘の音で新年を迎え、
八幡様に初詣に出かけ、
12月と1月はポンポンッという打ち上げ花火の音でボロ市に出かけ、
9月はこぢんまりとお祭りを楽しみ、
たまに宮の坂駅前でたこ焼きを買って帰る。

なんて内容じゃ高く売れないんだろうけどさ（笑）

[27: 匿名さん]

記憶で書いてしまったが、物件ブログの内容は滑稽ではないね。大変失礼しました。

改めて読むと、地元民アピールが強い内容だな。
「宮坂　経堂」で宮坂が先だし、
小田急線より世田谷線の写真を使って・・・売る気あるのかな？と逆に心配に（笑）

[28: 匿名さん]

本当に環境の良い優良住宅地に建つセンスの良い小規模レジデンスには根強い地元需要がある。
そんな物件はプラウド千歳烏山のように特に騒がれることもなく静かに速攻完売するのみ。
でもデベが欲をかいてあり得ない値付けをすると新町桜雅や用賀三条通りのように
いつまでも店晒しの生き恥をさらすことになる。
この物件は果たしてどちらの道を歩むのか。

[29: 匿名さん]

最大の欠点は売り主がイニシアってことですね。
立地は気にいりましたが、イニシアっていうのがどうにも引っ掛かります。

[30: 匿名さん]

私もイニシアでなければ…と思う一人です。

[31: 匿名さん]

でも、だから安いかもよ・・・

[32: 匿名さん]

確かにイニシアという点に大きな不安がありますよね・・・
顕在化しそうなリスクについて、具体的にどのようなことが考えられるのでしょうか？
建物が完成して引渡まで受けてしまえば、あとは瑕疵と管理の問題でしょうか。
後者については一応別会社と考えれば、やはり最大のリスクは瑕疵ということになりそうですが・・・。
あとは資産価値？といっても、実質的な価値というよりはイメージ的な価値の下落に止まるようにも思えます（もちろん，これも大きな要素ですが。）。
詳しい方はいらっしゃいますか？

[33: 匿名さん]

>>32
顕在化リスク？　瑕疵？　何を言っているのでしょう。
ダメな経営しかできない会社の売り物は、できるだけ買いたくないですよね？
借金を踏み倒すことを「正義」だと考えている集団が、
何を言っても説得力なんてないですよ。販売でも問題噴出のモラルのない会社です。

それに、イニシアは、
悪立地の低所得者向け大規模団地がメインというイメージも強いですし。
三菱地所のように小規模物件であれば宣伝を絞って販売してくれればいいのに、
ここは既に色々なサイトで「世田谷区　駐車場100%」の物件リンクを見かけ、
低所得者向けの大規模と同じ「数を打てば当たる」戦術をとっているのも、
安定した住民層への期待をマイナスにシフトさせていきます。
今の金利ではどんな収入でも、頭金なくてもローン通ってしまいます。

正直、少々高くてもいいんですが、それは住民層あってのこと。
駐車場100%で宣伝して集まるのは、千葉と埼玉で世田谷に憧れる人ばかりです。

[34: 近所をよく知る人]

地所、そんなにいいかなあ？？？それこそブランドへの憧れ？
まあ、安心感買うのは分かるけど。
結局デベなんか自分の利益しか考えてないという一点ではどこも一緒。住む人の事考えてやってたらそれこそ地所の地下マンションなんか作らないでしょ？
どこのブランドっていうより物をみてきちんと色々調べて自分で納得できればいい買い物じゃない？

32さんが真剣に聞いてるのにそんなに喧嘩腰じゃなくてもいいのに・・。
恐らくは管理が一番のリスクでしょうか？
建物はご自身で業者を使うなどで評価すればいいでしょうし、瑕疵は10月以降引渡しだから取りあえずは大丈夫。
もっともデベの保証がどの程度かは確認すればよいでしょうし。

この立地と環境、あの外観はいいですよー。
毎日、前通りますけど羨ましいですね

[35: 匿名さん]

34は分かりませんが、32は素人な検討者を装ったデベでしょう。
対策立てられても困るので細かいことは書きませんし、どうでもいいことですけどね。

「近所をよく知る人」さんも、本当に長く地元民なのでしたら、
役に立つ情報を出してくださいね。

[36: 匿名さん]

検索したらこういうのが出てきましたよ。
イニシアは「世帯年収」400～600万円で、3000万円未満の物件を買う層に支持されているブランドのようです。

> 790：匿名さん（男性）2009/05/23 21:00
> コスモスイニシアも貢献してるやん
>
> ↓顧客満足度ランキング
> http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/

> 791：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 21:09
> コスイニは年収400～600万円のサブプライム層には満足されていて（75.34点）、
> 収入が上がるほど評価も満足も落ちていっているようですね。
> また3000万円未満の物件では評価されていますが、
> それ以上の価格帯ではランキングに登場すらしていません。
>
> まあ、そういう物件しか買えない顧客を相手に商売するデベですから、妥当な評価でしょうね。

> 796：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:30
> >>795
> 「3000万円以下の物件」を買った
> 「世帯年収400～1000万円」の「幅広い層（笑）」に高い評価を受けているコスイニ
> ※世帯年収400～600万円層の支持が特に高い
>
> ってことでよい？

> 799：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:45
> 普通に見たら、コスイニは、世帯年収４００～６００のサブプライム層が買う、
> ３０００万円以下のファミリー向け物件で人気のデベってなると思うんですが。
> まんべんなく評価・・・って、世帯４００～６００は相手にしないデベが多いだけでしょ。
> ここもがんばってきつきつローンを組んでいる世帯が多いんでしょうね。
>
> ちゃんと頭金は物件価格３０％入れて、
> 返済は旦那のみ（一馬力）の計算で年収２５％以下に抑えていますか？
> 変動金利での計算なんてしていませんか？
> そういった最低限の基本的な資金計画がなくて、
> 三流デベに踊らされて買える気になってマンションを契約してしまうのがサブプライム層ですよ

[37: 匿名さん]

19＝32です。
33さんのおっしゃりたいことは、要するに①イニシアはモラルがない、②広告の仕方が悪くて低所得者が集まる、③千葉、埼玉で世田谷に憧れる人と同物件に住みたくない、ってことでしょうか。
①だから、イニシア固有の問題があろうという懸念を前提に、その「顕在化しうる」具体的リスクが知りたいと聞いています。
②（多少の幅があるにしても）物件価格により一定のしばりがかかるからあまり気にしません。
③どうでもいいです。

①から③とも、なぜ32への反応として「何を言っているのでしょう」とまで付けて言われるのかが良く分らないです。
（33＝35？）の「対策立てられても困る」ってのも、意図を測りかねます。（仮に、私がデベという35さんの推測を前提としても）リスクへの対策が立てられて困ることはなさそうですし。

（33＝35＝？）36のサイト見ました。ありがとうございます。
でも、この物件価格とか世帯収入とかの個別ランクで表示されているのって、上位5「ブランド」だけですか？近畿圏のも混ざっているし。
しかも、より高級であろうパークコートとかパークマンションが出てないのが不思議。また、高価格マンションの供給数にはバラつきがあろうから（たとえばパークホームズやパークハウスとフォルムシリーズの供給数ってだいぶ違うのでは？）、ランキングの信憑性にも疑問。三井、野村、地所、住友より全体的な評価が低いとしても、そんなことは前提で、だからこそ上記①を気にしているわけですし。

いずれにしても（33＝35？）さん、「役に立つ情報を出して下さいね。」

34さん、有難うございました。

19で書いたように、このスレには無用に挑発的なコメントする人はいないと思っていたので33さんには残念です。私もムキになってしまいましたが。
ただ、この方はイニシア物件を買わないようなので、本物件を購入しても顔を合わせずに済むことは助かります。

[38: 匿名さん]

たびたびすみません。
19＝32＝37です。

もしかして、33さんは、32の私のコメントを
「顕在化リスクなんかありませんよね？あるなら具体的に言ってみろよ。」
という趣旨で書いていると読み取られたんでしょうか？
であれば、33さんのコメントが出てくることも何とか理解できますが、そうであれば誤解です。

32は純粋な質問です。本物件に興味はありますが、私もイニシアである点に大きな不安を持っており、それゆえの質問でした。

37では無礼な書き方もしてしまい失礼しました。

[39: 購入検討中さん]

HPに代表間取が掲載されましたね。
うーん、個人的にはイマイチですね。
朝の採光重視なので東側の間取りに期待して
います。東側は非分譲なのでしょうか？？

[40: 匿名さん]

間取りが、ねえ。

廊下を短くしたことがアピールポイントらしいが、
全部オープンキッチン？とか100平米でダブルボウルなし？
洗濯機はビルトインじゃないよね？とか
碓井氏がうさんくさい人でも気になる点がある。

80Dは順梁だからワイドだけどハイサッシではない？
ひょっとするとエアコンは壁掛けのような悪い予感がする。
シューズインクロゼットは昨今では立派だが、
その代わりにひっそりとトランクルームは装備されない。

90Bの水回り動線は冗談としか思えない。
廊下面積を減らしているようでトイレ周りでムダに食ってる。
リネン庫も冗談のように小さい。
それと5畳の居室を普通につくるのがフォルムシリーズ？

100Cはいいな。欲しい。
ダブルボウルは我慢するので9000万円くらいで何卒。

[41: 購入経験者さん]

間取り、駄目だな。
80平米で各部屋、洗面室がリビング直結って。。
そこまでやるならトイレも直結にしたらどうだ？って感じなぐらいだ。
100平米ですら直結部屋２つだからな。。
スタイルハウスみたいに購入者に設計させたらどうだ？

[42: 匿名さん]

そんなに間取り駄目か？と思ってみたら、駄目ですね。これは。

「広い間口と、廊下面積の少ない効率的なプラン」らしいですが、
どこをどう見ても完全に一次取得者向けですね。

100Cは洋室2が4面採光でサンルームみたいにできそうで注目しますが、
3LDKを名乗るのはどうかと（笑）。

現地をみるとそれでも100Cがここのフラッグシップでしょう。
西向きは80Dで分かるように順梁で庶民的、北は・・・。
方角で南と東のどちらかが入っていないとつらそうです。

残念ですが、残りの間取りにかすかに期待します。

[43: 匿名さん]

36のランキング、
大京のブランドが２つも入ってますね。
凄いね…

[44: 購入検討中さん]

デベさん、お願いです。
今すぐ、内装、仕上工事を止めて購入
希望者に自由設計させてください！
その為に掛かるコストは負担しますから。
立地、外観は非常に良いのに勿体ないです。

[45: 匿名さん]

よい点
・立地（地歴、閑静、そこそこ便利）
・外観（上品）
・駐車場100%（近所にも駐車場はあるが）
・古くからの欅などの植栽（これは貴重）

価格とのバランスでよく検討すべき点
・宮坂一丁目アドレス（好みだが）
・債務超過デベ（事実上倒産で今も綱渡り経営）
・22戸の4分の1が地権者住戸（議決時の懸念大）
・理事がすごいペースで回ってくる（規模的に仕方ない）
・管理費、修繕費が高額と思われる（規模的に仕方ない）
・駐輪場110%だけ（自転車が便利な土地だし、時代的にも）
・南側地上4Fマンションの建替懸念（道路整備で容積率アップの模様）
・南側電柱がけっこう目障り
・へんてこな間取り（どうしてこうなった・・・）

100C（南東角）住戸の最上階の間取りはよさそうだけど地権者か？

[46: 周辺住民さん]

子供も独立した年配の方向けなのでしょうか。
何かの時の売却には苦労しそうなかなり個性的な間取りですね。
夫婦二人の終の棲家としてはいいのかな・・・。

[47: 匿名さん]

自分の感性がおかしいだけで、
最近の間取りはここみたいなのが主流で好まれているのかと思いかけましたが、
プラウド新宿御苑の間取りは狭くて変形でも定石を踏んでいますね。

>>46
「かなり個性的」は上品な表現ですが、
本当にターゲットが見えない間取りです。
私よりずっと人生経験のある年配の方が、オープンキッチンを喜ぶのでしょうか？

[48: 申込予定さん]

ここって内廊下なのかな？

[49: 匿名さん]

ああ、最上階地権者住戸はルーフバルコニーにルーフテラス付きなんですね。
駐車場も平面は地権者優先で、分譲購入者は平面2台以外は機械式のみ。
地権者住戸が売りにでないかなー（笑）

先行で掲載された間取り以外ではまともなのもいくつかありますね。
60Egはバスが1317なのを除けばコンパクトタイプとして面白い。
朝に特化した間取りで、昼から暗くなりそうなのでそこがネックでしょうか。
あとは70Gで、バランスよい間取りに思います。

敷地植栽はよいと思う。
設備としては天カセエアコンは全タイプLDのみ。
この規模でディスポーザ設置は嬉しい。
方角によってはハイサッシではないのが残念（上の60Egと70Gも非ハイサッシ）。
天井高は概ね最大2500ですが、タイプによってはLDでも最大2400なのはどうかな？

[50: 匿名さん]

経堂付近は年配者には不便ですよ。
バス便のないエリアですから。
年配者はシルバーパスでバスに、便利に無料で乗り放題なのに。

ここは買い物するスーパーが遠いし。

[51: 匿名さん]

このクラスを選ぶ層がシルバーパスを重視するとは思えませんが。。。
スーパーも昔よりは随分と選択肢が増えて便利になったと思いますし、
旧サンマートやヨーカドー、経堂の高島屋が懐かしい層は不便には感じないかも。

天井高が最上階で最大2400は結構ネックです。他も2450か2500。
下り天井も目立つので、もっとがんばって欲しかった部分です。
躯体はコスト追求なのに、水回りの床をタイルにしたり、
浴室ダウンライトなど小手先の仕様アップで高く売ろうとしている気がします。

[52: 匿名さん]

クラスに関係なく、
親戚のお婆さんが経堂の古い戸建てに一人で住んでますが、
出かけるには駅まで、バスがなくて歩くしかないから辛いといつも言ってますよ。

[53: 匿名さん]

それは年配者というより、高齢者のような。。。

それにここは経堂ではなく宮坂だと何度。。。
元々バス路線は多かったのに使わないで（経堂駅への経路にも問題はありましたが）
廃線に追い込んだのは地域住民自身ですし、世田谷線で豪徳寺や上町に出ればよいでしょう。

[54: 匿名]

地権者が色々優遇されているようですが、
この物件は果たして買いなのでしょうか。

[55: 購入検討中さん]

本日の事前案内会に行かれた方。
予定価格も入手できたかと思いますが、いかがでしたか？？
部屋タイプ、価格、坪単価を書き込んで下さるとありがたいです！

[56: 匿名さん]

私からもお願いします。
どのような方が訪れていたかも、雰囲気が分かるようだと嬉しいです。

私は天井高の低さと、地権者優遇が随分目につくのでまだパンフだけで悩み中。
地権者のお陰でこの企画が成立していることは十分理解していますが、
最上階＋特別仕様（トップライト、ルーフバルコニー、ルーフテラス、超ワイドサッシ等々）
＋駐車場優遇＋専用ペット通路 が図面だけでも分かるのはどうかなー。

あと、コスモスイニシアもこれから5割とも7割削減とも言われる大量解雇に踏み切るようで、
担当営業がついても「売り逃げ」される予感もあります。
管理子会社（コスモスライフ）もいいようにファンドのおもちゃにされているので、
管理費がふっかけられる事と、それ以上に管理の質低下は大きな懸念です。
これは管理会社を交替させればいいでしょうが、面倒ですよね。

[57: 匿名]

100Aは101が7198、201が7698、301が7898、401が8298、
９０Bは、2階6998、３階7198，４階7498、
100Cは2階8198、３階8398、４階8698
８０Dは2階6398、３階6698。
管理費が１００平米を超える部屋は33000円、積立金２万１０００円と高いですね。
駐車場は18000-25000円。
管理費がネックですね。

[58: 匿名さん]

これは THE PALMS 世田谷桜 ほどではないにせよバーゲン価格で安いですね。
心が揺らぎますし、即日完売の予感も・・・。モデルルーム行ってみます。

駐車場100%なので管理費はそれ込みだと考えて納得できればOKで、
そういう意味では狭い部屋ほど管理費＋駐車場代の割安感があるはずです。
欅も区の保存樹木ということで維持費が出ているのでしょう。

[59: 匿名さん]

安いのか？
妥当な線かなと。
あと、買いたい人で間取り変えたい人は早めにいった方がヨサゲ。
変えられるのか分からないけど。

[60: 匿名]

駐車場が１００％の件についてですが、車を持っていない方が入居し、
駐車場が空いてますと、空いている駐車場はだれが負担するのしょうか。
それのため、今後管理費が４万、５万となりますと、いざ売却するとき一つのネックになりますね。

コスモスイニシアは事業再生の一環として、コスモスライフ（管理会社）を
大和ハウス工業株式会社に譲渡されるようです。評判はどうなのでしょうか。

[61: 購入検討中さん]

かなりのバーゲン価格だね。
即日完売するかはわからんが、長期店晒しにはならなそう
だね。

[62: 購入検討中さん]

確かに割安。 ただし、イニシアの物件
ということを考えると、まだまだ高い。
野村とか三菱なら10本高くても売れる
と思う。 私は売主の信用、ブランド力
を重視したいので、今回は見送りかな。
残念。。

[63: 購入検討中さん]

ここの学区は世田谷小学校ですね。
1学年１５～３０人しかいないので、さびしいですね。
小学生がいる家族にとってはマイナスポイントかもしれませんね。
近くにある城山小学校にもいけるのでしょうか。
ご存知のかた、いらっしゃいますか。

[64: 匿名さん]

この辺だと小学校も私立って家庭も昔から多いから、
マイナスポイントにはならないんじゃないかな？
マンションを買って引っ越してまで区立に通わせたい理由でもあるの？（笑）

[65: 購入検討中さん]

なるほど。私立小学校という手がありましたね。
和光小学校が割と近いところにあり、よさそうな感じですね。
ありがとうございました。

[66: 匿名さん]

都内育ちではないように見えるけど、
和光にコネとかあるのかな？

[67: 購入検討中さん]

自分は文京区育ち、区立小学校だったもので、コネなんてありませんよ。
私立小学校には元来興味ありませんでしたが、ホームページ見て良さそうと思っただけですが。

[68: 匿名さん]

和光は芸能人のガキも多いみたい。
それを長所と取るか欠点と見るかはその人次第ですね。

[69: 匿名さん]

>>9
> 地元志向の方向けの立地とコスモスイニシアというデベを考え合わせると、坪250-280位じゃないと外すと思いますよ。
> おそらく、地下住戸は1フロアあると思うので、それを目玉として安く出すのではないでしょうか。

大正解。

地下1戸が目玉で坪231、最高は坪303、平均は坪272。

[70: いつか買いたいさん]

このスレ静かだね。
やっぱり、いい物件はひっそりと進捗
していくという定説はウソじゃないみたいね。。

[71: 匿名さん]

53へ
＞元々バス路線は多かったのに使わないで（経堂駅への経路にも問題はありましたが）
＞廃線に追い込んだのは地域住民自身ですし、世田谷線で豪徳寺や上町に出ればよいでしょう。

私は宮坂１丁目の地域住民ですが、根も葉もない嘘を吐くのはやめてください。
どのバス路線を不使用で廃線に追いこんだというのでしょうか？
かつて、経堂駅には３路線が乗りいれていましたが、そのうち、２路線が廃線になった理由は車両制限令がらみですし、最後まで残っていた渋22系統は、農大通りでの安全運行が困難になったからですよ。
あなたのように自分の理論を通すために平気で作り話をする人には、町内に引っ越してきて欲しくないです。
どうか、他の物件を検討してくださいな。
まあ、購入する経済力も持ちあわせていないでしょうけどね。

ちなみに、そこの土地はもともと第一種低層だったので、本来であればマンションなど建てられなかったのですが、補助１２８号線の開発のからみで、いつのまにか第一種低層から外されていました。
地域住民にとっては、迷惑千万な話しで、閑静なたたずまいと、清潔な大気が奪われる危機に直面しているのです。

南側のマンション（築後３５年を経過）は、建築時よりも容積率アップしているので、近い将来、アップ分の入居者を募って建て替え費を節約という方向で話しが進むでしょうね。

地域の人口をあまり増やしたくないのですが、開発の力に対して個人はあまりにも非力です。

[72: 匿名さん]

71を読みかえしてみて勘違いを受けやすい記載があるのに気付いたので補足させてくださいね。
「閑静なたたずまいと、清潔な大気が奪われる危機」というのは都道１２８号線の開発について言及したものです。
赤堤通りまでの区間で土地買収がまだ済んでいないのは、宮坂１丁目の住宅密集地だけになっているのが現状です。
フォルム世田谷経堂は、都道１２８号線の開発と引き替えに誕生したといっても過言ではありません。
噛みくだいて説明すると、「容積率をアップさせる代わりに、開発予定地にかかる箇所をセットバックしてね」という、いわゆる大人の話しが進行したのですね。
フォルム世田谷経堂の東側の外構をみてくだい。東側に遊歩道のような余計な空間がつくられていますね。これは開発予定地の箇所を秘かにセットバックしているのです。南側から北側に向けてピア宮坂、グローリオ経堂、ハウス宮坂、フォルム経堂という順で並んでいるマンションの東側側壁のラインが見事に一直線状に揃っています。
地域の人口が増加するのは仕方ないので諦めているのですが、１２８号線の開通には、ダーティーな面を目の当たりにしていることもあって、どうしても納得がいきません。

[73: 匿名さん]

南側のハウス経堂（築35年？）も補助道路計画のためにセットバックしているということは、その当時から同計画が存在し継続していたということだと思います。
ということは、この地の閑静な環境が形成されたのがいつ頃のことかは分かりませんが、殊更に「後発の道路計画が環境を破壊する。」というわけでもないのではないでしょうか。もちろん、計画が長期間に及んだことによって結果としてそのような順序になったことは否めませんが、「ダーティー」とまで言えるのでしょうか？
また、いただいた物件資料にも、しっかり東側ギリギリが「補助道路との境界線」であることが図面上明記されていましたので「秘かに」セットバックされているという印象も特にありません。
あと、このフォルム世田谷経堂の土地は「第1種低層から外れた」のですか？ＨＰや資料では「第1種低層」であると明記されていますので、もし本当に「外れた」のであれば問題ですね。南側のグローリオ附近は外れているのでしょうけど。

[74: 匿名さん]

すみません。71ですが、表現に正確性を欠いていました。正確に説明させて頂きます。
そのマンション建設地は、住民からの要望などにより制定された経堂駅東地区という、建築等の規制を強化している地域にあります。第一種低層になっています。こちらの計画図や計画書を御覧ください。
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/topics/toshiseibibu/01_tosikei/tikuk...
73さんがおっしゃるとおり、現在も第一種低層のまま（外れていない）ですが、１０ｍの高さ制限が課せられていますよね。種々の理由より、高さのある構造物が建てられないように区がわざわざ高さ制限を課したのです。ですから、本来であれば、そのマンションは建てられるはずがないんです。しかも、その土地は御存知のように傾斜地であり、世田谷区であちこち訴訟が起きているいわゆる「傾斜地を利用した地階マンション」の建設のおそれ（現実になってしまいましたが）があるので、区は慎重に対応して然るべきだったのに、「大人の話し合い」で高さ制限を緩和してしまったのです。このような区や都の対応をダーティーと表現したのです。当該マンション、とりわけ購入を検討されている人にケチをつける意図は毛頭ありません。ただ、本来は増えるはずなかった新たな住人が移住してくることは事実であり、その中には５３のような非常識人も必ず一定の確率で紛れこんでしまうのです。地域住民のある程度の犠牲があったことを理解して頂けたらと思います（５３のように地域住民を非難する行為は火に油を注ぐようなものです）。

[75: 匿名さん]

>>71
へ？　たぶん、あなたよりずっと以前から私は宮坂一丁目の住民ですよ。
128号や高さ制限についても、あなたよりよっぽど詳しく、
経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが（笑）
何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。

道路計画がいつからあったかもご存じでしょう？
73さんが指摘されるように少なくとも「後発」と言えるような計画ではなく、
それが執行されないことによる「閑静なたたずまいと、清潔な大気」を
享受できていたのは、ただの「幸運」に過ぎません。

フォルム世田谷経堂の容積率アップが「大人の話」との指摘もありますが、
こんなのはこの物件に限ったことではなく、
計画道路周辺の既存地域においても例外なく容積率はアップしています。
傾斜地マンションに至っては、まったく別の話です。

バス路線の廃止にあたっては利用率の年々の低下も根拠としてありましたよね。
車輌制限令のことは知りませんが、
経堂駅への経路の根本的問題については私も書いていますし、
これのどこに「作り話」があり「根も葉もない嘘つき」呼ばわりされなければ
ならないんでしょうねえ。
第一種低層指定が「外された」という「作り話」がよっぽど害ですなあ。

まあ、だれも自分の愚痴を聞いてくれないから、
このような掲示板でだれかに向かって文句言いたいだけなんでしょうけど（笑）

[76: 匿名さん]

ふ～ん。こいつ相当のアホやな。

>たぶん、あなたよりずっと以前から私は宮坂一丁目の住民ですよ。
>128号や高さ制限についても、あなたよりよっぽど詳しく、経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが>（笑） 何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。 道路計画がいつからあったかもご存じでしょう？
>ただの「幸運」に過ぎません。

ただの購入希望者かと思っていたが、あきらかな矛盾があるね。
どうやらデベ、しかも、当事者であるＣＩもしくはその関係者であることを自ら露呈してやがる。
宮坂１丁目の町内でどのような問題提起が浮上していのか、古参住人が知らないはずないし、53の発言とも矛盾するからね。
その短絡的、場当たり的、且つ稚拙な対応だと、おそらく若僧なんだろうけど、あまり、調子に乗らない方が身のためだよ。
これ以上、低脳なデベ若僧と、ここでやり会うつもりはないが、君が相手にしているのは、君のような低脳が対処できるほど、能力の低い人間でないことを付けくわえておく。
後悔する前に、謝罪しなさい。

[77: 買い換え検討中]

横から失礼！
もし75がデベだとしたら、自分を53だと明かしているのは不自然。
関係者であることは間違いないが、
>>私は宮坂一丁目の住民ですよ。
>>あなたよりよっぽど詳しく、経緯の把握と正しい知識を持っている自信がありますが（笑）
>>何度も区に問い合わせをし、担当者と会話していますからね。
という言動からすると、
デベではなく、地権者である可能性の方が高いな。
いずれにしても、釣り行為が横行していたわけだ。
地権者優遇が気になっていたし、冷めたよ。

[78: 匿名さん]

興味深く当スレを見ている者です（75さんではありません。信じてもらえるかどうかは分かりませんが。）。
「古参住人であれば誰でも知っている問題」ってどんな問題なんでしょう。本物件を真剣に検討しているのでとても関心があります。

また、75さんの言い方はともかく（また当事者デベかもという疑念も確かにありますが）、通して読んでいて特に「矛盾」があるとは気づきませんでした（53の発言についても）。

この「矛盾」も「古参住人であれば誰でも知っている問題」を知らなければ気づかないものなのでしょうか。

能力の高い方、是非教えて下さい。

あと、大きなお世話とは存じますが「やり会う」→「やり合う」ですね。

[79: 匿名さん]

７４さん

この物件には１０メートルの高さ制限が適用されて、しかもこれを超えているのに「大人の話し合い」で特別に建設が認められたってことでしょうか？だとしたらヒドイですね。

でも、そうではなくて、一応ルールに則って建てられたのだとしたら普通のマンションと変わらないですね。
地元が大事で愛しているというお気持ちは分かりますが、普通のマンションに入居してくる人を「本来は増えるはずなかった新たな住人」とか、適法に建てられたマンションへの住民流入を「地域住民のある程度の犠牲」とかって言うことには違和感があります。

区や都への不満があるのなら、そちらに言えばいいのに。
それが功を奏さなかったのが悔しいからって、これから住民になろうと楽しみにしている人が少なからずいるこの掲示板に書かなくてもいいのに。

[80: 匿名さん]

経堂で、駅８分で、コスモスニシアで、
言い合いするほどの物件とは思えん。

[81: イニシア]

あ、悪い。イも書いたつもりなのに消えてる。

[82: 賃貸住まいさん]

っていうか、どう考えても78,79は75だし、
もはや、このスレ、釣り、一般の区別がつかないので、意味のないものになったな！

[83: いつか買いたいさん]

80へ
だったらお前も書きこむなよ。
ボケ。

[84: 匿名さん]

>>79
まったく、同感ですし、また、表層的な知識だけで反対を唱え、
それが区や都に通じなかったからと、新しい地域の一員に向ける彼らの閉鎖的な態度には辟易します。

私がアホでも低能でもまったく構いませんが、緑地をなくすような乱暴な開発ならともかく、
このようなややましな企画（デベは潰れそうですが）に対しても見境なく当たり散らすのは、
地域住民として許せるものではないし、
「地域住民を非難するやつは来るな」と放った自らのコメントのとおり、
この地域には相応しくない者として、自らが出ていってほしいと思ったりもします。
私も昔からの地域住民ですから、私を非難するなら出ていってください！（笑）

この地域は、代々広い土地を持っていれば「○○さん」で分かってしまうので名乗れませんが、
多くが、長いことこの行政の方針に憤りながらも、
地域の未来のために折り合いをつけ、土地を守り、暮らしています。
自分だけが被害者、犠牲者面するのも、たいがいにしてほしいですなあ。

ちなみに、私は本当に購入希望者でモデルルームにも通いました。
とある事情で購入はしませんが。

> 宮坂１丁目の町内でどのような問題提起が浮上していのか、古参住人が知らないはずないし

どこが矛盾するか分かりませんが、「また」あなたの妄想に過ぎないんじゃないでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>71=>>74
が登場してからスレが殺伐としだしましたね。
環境が変わることによる不安や無力感は分かりますけど
>>71=>>74の書き込みは
他の方が指摘するように偏狭な住民エゴ丸出しにしてるとしか見えませんね。
行政に不満があるなら役所にでも議員にでもご立派な言い分を説いて回るべきであって
こんなとこで無関係の人相手に八つ当たりしても近所の評判を下げるだけで何のメリットもないですよ。

ちなみに私だけでなく、私の父も地元育ちで世田谷小学校（世田谷国民学校）創立１０周年の頃の卒業生です。

[86: 買い換え検討中]

53,73,75,78､79,84,85
地権者バレバレ。
語るに落ちるというか・・・。
32あたりから釣り糸垂らし始めたようですが、釣りに夢中になっていたばかりに周辺住民を避難してしまったことが命取りでしたね。
どうして、そんな小細工を？
冷静に考えたら手を出す物件ではないですからね。
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。
猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。
立て替え実現はかなり難しいですね。
加えて、二流デベ、５／２２戸の地権者一族、傾斜地、道路開通後の排気ガス、交通リスク、周辺住民との軋轢・・・。

[87: 匿名さん]

８６さんご指摘
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。


おっしゃるとおり。
いつ道路が開通するのかが気になりますなぁ。分かりようもないけど。
今までのペースから考えたら、２０年後とかってこともありうるんだろうか。
北側は全然進んでないみたいだし。建替えだって、そのレベルの将来の話だろうし。
だったらそんなに長期間住むことはないんだから、８６さんご指摘の懸念のうち、残るのは二流デベと地権者率くらいか・・・まあ、こういう事情を抱えてたら高くは売れないんだろうけど、この物件が唯一の資産になるほどギリギリで買うわけでもないし、場所は良く知ってる地域でとても気に入ってるので別にいいような気もする。また考えよ。
・・・ああ、周辺住民との軋轢はイヤだ・・・。もう遅いのかな。

[88: 物件比較中さん]

　駅から近いと言える範囲だと思いますし、世田谷線が近いのものんびりした感じでいいなと思います。
実際のところ、道路計画は２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
地権者住居は道路ができても塀の内側だし、対策はとられている様子。（ルーフバルコニーやドッグラン以外に屋上も使えるんですね。駐車場も分譲だし、うらやましい・・この数件のお宅は御一族？）
東側はぎりぎりまで歩道がくるようですし、西の方がいいのかもしれませんね。

[89: 銀行関係者さん]

>２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
「始まる見込み」ではなくて、実行中です。
優先整備路線に指定されているので、今度の進行は加速していくと考えられます。
当該物件のすぐ南側までの土地買収率が96％を超えているようですから、物件目の前までは２、３年で開通すると思われます。その先、小田急高架下までの開通目標が2015年という情報を小耳にはさんだことがあります。
このような状況では、既存不適格になる可能性が極めて高いですから、現状の建物が「どれだけ長持ちするように丁寧に造られているか」がポイントになります。
それを判断する上で、どこのデベロッパーか、はあまり参考になりません。
設計図面、施工業者、実物の調査（現地建物調査）が重要です。
建物が例えば５０年は健在でいられるようなものであれば、既存不適格でも２世代は受け継いでいけるでしょうから、それほど問題ないでしょう。
但し、すぐにボロボロになってしまう御粗末なものであると（すぐに建て替えを余儀なくされると）、大損することになってしまいます。
現地建物調査等を、しっかりとやった上で、判断することをお進めします。

[90: 購入希望者]

結構な倍率の抽選に当選して、家族で引っ越しを楽しみにしている者です。

このスレを見なければ引っ越しまで楽しみのまま・・・と思われましたが、いささか不安になってきました。
静かな住宅地に駅まで徒歩10分以内、できれば最寄駅が各駅停車だけでなく準急・急行などが停車する場所。
ということで、当物件を見つけてとても気に入りました。
他の同じ価格の同じような条件の物件を見ましたが建物の仕様はこちらの方がずっとよくてとてもお買い得だと思いました。
億ションの部屋はありませんが、上階は明らかにその価値があるということです。
相場的に価格が安すぎるのでその事をデベに問い合わせたところ南側はほんど赤字価格だそうです。
自分の会社が危ないとははっきり言えないようですが、遠まわしに「価格を高くして売れ残ると非常にこまる事情がありまして・・・」とのことでした。

地域の方で快く思っていない方がいるんですね・・・。
ここに限らず、どこでもマンションが建てばそう思う地域住民の方はいらっしゃるのでしょうが、はなから否定的な目で見られるのは気持ちのいいものではありませんね。
低層で戸数も少ないですし、地権者の方も入りますしそこまで何か問題があるとは思いませんが・・・。
心に留めて、もし購入する場合はご迷惑がかからないように振舞うよう気をつけたいと思います。

道路の件、あまり気に留めておりませんでした。再来週には購入の手続きに入るところでしたので
さっそく家族で話しあってみます。
皆様色々と考えていらっしゃるんですね・・・。
大きな買い物なのに、自分は少し勉強が足りないなと思いました。

[91: 匿名さん]

購入時の重説の際に不明点は納得できるまで説明を求めることです。

デベだって道路の実現時期やそれによる環境変化を予知して答えることはできないでしょうが、
計画道路に対して敷地のどの部分をどれくらい供出するのかとか
それにより建蔽率や容積率などの関係で既存不適格になるのかならないのか等は現時点でも分かるはず。

無責任な掲示板の書き込みに踊らされずご自分で確かめることが肝心です。

[92: 匿名さん]

１階の100 Agのお部屋はほとんど半地下のような感じなのでしょうか。
湿気が多かったり日が入らなかったりするのでしょうか・・・。
この部屋の下は駐車場になるんですかね。

[93: 匿名さん]

　一応南側の道路と床の高さは同じくらいのようですが、サービスバルコニーは穴倉のよう・・・
半地下といった風情です。許可とれているのでしょうが、不安ではあります。
寝室、洋室は換気扇がありますが、換気はちょっと心配な感じですね。
日当たりのいいところに住んでいた方にはきついかも。
でも、もし友人が住んでいて招かれたらすてき、とほめると思います。雰囲気や間取りはいいです。

[94: 匿名さん]

一階西の部屋が、すでにノムコム→中古マンションの仲介物件で
販売されているようですが、これはいったいどういうことなのでしょう。

[95: 匿名さん]

地権者割り当て物件？

[96: 匿名さん]

94です。

こちらは「世田谷区の閑静な第一種低層住居専用地域」との話でしたが、
先のノムコムの広告での用途地域では「第二種低住専」とあります。

ただの間違いでしょうか。

[97: 匿名さん]

94

こちらは、階数の表示間違いだそうです。
中古ではなく新築の仲介物件として出ているものですよね？

[98: 匿名さん]

まちBBSに宮坂情報の掲示板があります。
計画道路とこのマンションのことも触れられています。

http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1182384602/l50

２０年以上前からある道路計画に関してこのマンションをヤリ玉にあげる頓珍漢な人がいるのは呆れますが
なかなか興味深い豆知識もあり参考になります。
まちBBSに出てくる生き字引さん、このスレのことを紹介していたから
もしかしたらこのスレにも出没して書き込んでいるかも。

[99: 匿名さん]

どの部屋も比較的風通しがあまり良くないのが気になりましたが・・・
みなさまどう思われましたか？

[101: 入居予定さん]

2階以上の南側の角部屋は採光・通風ともにとても良かったです。

[102: 物件比較中さん]

最後まで地権者の方の優遇が気になり断念しました。
もちろん「地権者＝悪者」では全くないので、優遇の内容を十分に理解して納得できるのであれば問題ないと思います。
すでに前の方がいくつか書かれていたので、あまり気付きにくい優遇点をご参考のために書かせていただきます。

・議決権の割当てが「占有面積割」といいながら、かなり巧妙な割当てがなされており、地権者以外の住人全員が集まっても「2/3」に1議決権足りないようになっています。
・地権者の方だけが大型犬を飼えるようになっています。
・機械式駐車場についても、特定の場所（1台）に優先権が与えられています。

これらの優遇や道路拡張の件などがあってこその価格だと思うので、こういった点を気にされない方にはお買い得かもしれません。
ただ、駐車場代まで入れると月々の維持費が結構な額になります。物件の場所や仕様、管理人がいないこと等を考えると、将来売却する場合はネックになるかもしれません。

[103: 匿名さん]

随分離れたエリアになりますが、プラウド芦花公園がさっさと完売したようです。
こんなご時世でも世田谷区内で環境の良い場所に建つ小・中規模低層物件は人気のようですね。

[104: 匿名さん]

>102
同意見です。
内装は良く、値段も安かったのですが、地権者優遇が目につき断念しました。
一族っぽいし。書き込みをみても付き合い易いようには感じませんでした。

[105: 匿名さん]

露骨なくらいの地権者優遇ですね。
それを納得できるかどうかは個人次第ですが、
他の地権者住戸がある物件と比べても、あまりに差がありすぎて、
（犬の大きさ、地権者しか使えない諸設備、駐車場、議決権など）
萎えます。

[106: 匿名さん]

抽選の結果はどうだったのでしょうか。

[107: 匿名さん]

単なる通りすがりの素人質問ですが、
区分所有者の３分の２の賛成で決議できる議案に対して地権者が事実上の拒否権を持っているとして、
そもそも議決権の３分の２を要する決議事項ってどんなものがあるのでしょうか。

[108: 購入検討中さん]

地権者の議決権全て足しても、三分の一に満たないと思います。イニシアと地権者の契約は知りませんが、多少優遇されて当然じゃないかな、あれだけ広い土地だし

[109: 匿名さん]

抽選というか・・３戸中１戸は申し込みとのことでしたが、残りの２つは先着順で売り出されてました。だったら最初から全部先着にすればよいのに・・。ここから値引きなんでしょうか。

[110: 匿名さん]

大型犬が３頭もいるそうですね、気になりました。大型犬のにおいや鳴き声は換気扇などからでも入るのは経験済みです。
あと、電気が少しふやせるとはいえ（オプション工事）すべてのタイプで４０アンペアって・・・。小さな戸建で５０アンペア、家族があちこちで電気を使用するとブレーカーおちますもん。マンションで１００平米もあって４０アンペアって普通なのですか？
地権者住居は８０アンペアなんですよね。なんだか何かとうまくおつきあいできる気がしませんでした。
安いには理由があるのですね。

[111: 匿名さん]

40だとIHはつけられませんね

[112: 匿名さん]

>>103
あれで環境が良い？
駅前等には、ＵＲ賃貸が何棟も建ってますよ。

[113: 匿名さん]

>112さん

プラウド蘆花公園って駅前でしたっけ？

[114: 物件比較中さん]

102

管理人さんは常駐されるようです。

[115: 匿名さん]

地権者の方達は、優遇される分、
かなりの金額をお支払いされているそうなので
当然かとも思います。

[116: 匿名さん]

かなりの金額というのはなんでしょうか？
管理費ですか。
だからといって、自分たちだけ大型犬というのは何？
他の物件でもよくあることなんでしょうか？

[117: 匿名さん]

不公平ってのは、本来同じ扱いを受けるべきなのに差別やら区別がされていることですよね。
エコノミークラスの乗客が、相応の対価を払ったビジネスクラスなりファーストクラスへのサービスが過剰だから不公平だ、とは言わないですよね。

地権者になったことがないから分からないけど、自分の土地をある値段で売却し、その契約の中で「自分は大型犬を飼い続けられる」との条件を確保したとしても、それは「土地の提供」「ある値段の受領」を前提とする得るべき対価の一種なんだから、そもそも公平か不公平かっていう話にはならないと思うんだけど。
「長く飼ってる大型犬を続けて飼いたいという条件でいいなら土地も売ります。」っていう話があっても全然不思議じゃないし。それに分譲買主が「大型犬ダメ」なのは、単に管理・設備上の問題でしょ。

分譲住戸の買主にとっては、単に「大型犬を飼えないマンション」を買うかどうか、ってだけの問題で、地権者が大型犬やら極端な話ライオンを飼えるからって、買主には関係ない気がします。もちろん「大型犬とかライオンが近くにいる環境が嫌だ」っていう人はいるだろうけど、それは本質的には地権者がどうとかっていう話ではないのでは。

と、犬好きの立場から考えた次第です。

[118: 匿名さん]

ふーん。ま、それが合理的な「区別」だと思える人は検討すればよいし、
受け入れ難い不公平な「差別」だと思うなら検討対象から外せば良いでしょう。
一般の検討者は地権者じゃないんだから別にこの場所だけにこだわる必要もないでしょうし、
地権者のいない他の物件を探せば良いだけのこと。

個人的には他人が大型犬飼ってようが興味ないし、
駐車場の割り当てなんてもっとどうでも良いと感じます。
むしろ問題は使い勝手の良さそうな間取りが乏しいことかな。
せっかくの立地環境なのに勿体無い。

[119: いつか買いたいさん]

普通あまりないですよね。 ここまであからさまな
優遇は。 まあ、デベロッパーさんが交渉優位に
立てなくて、この様な状態に成ってるんでしょうね。
私は駐車場の優遇割当が気に入らないので検討やめました。

[120: 匿名さん]

そうですね。地権者は悪者でないですもんね。
いくら地権者優遇でも、素晴らしい間取りであれば、うれますよね。
どの年代層をターゲットにしてるんだろうね。
個人的には、リタイア後の夫婦かなとおもいますが。

[121: 匿名さん]

114さん

管理人は常駐ではありません。日勤ですらなく、巡回管理です。