フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[21: 匿名はん]

経堂駅界隈のイメージで赤堤＞経堂＞宮坂というのは確かにそうですね。
でも邸宅でなくてもマンションでもあんまり関係無いんじゃないでしょうか、ど
ちらかというと個人的には宮坂は静かで邸宅もあれば、低層のマンションもあっ
て環境は悪くないし、この周辺環境で実際に居住されている人にとっては魅力的
な物件になるんじゃないんですかね。

[22: 近所をよく知る人]

え！確か道路整備するのですか？
だいぶキレイになるかもしれませんね。でも宮の坂駅あたりってそんなに悪いイ
メージないし、環境が落ち着いてくるのであれば立地としは問題ないでしょ。経
堂は使いやすい駅でもあると思うし、ほんと、価格次第でこの分譲の付加価値が
確定するような気がする。買いたい人は多いと思うけど。

[23: 匿名さん]

買いたいです

[24: 買い換え検討中]

小田急沿線で探しているので、経堂駅から徒歩８分は、とても魅力的です。
緑も豊かそうで、静かな住宅地となれば、とても興味深いです。

あとは、価格がどのくらいなのか？ってことですが、このあたりだとかなりのお値段になるのでしょうか？
世田谷区って聞いただけで、そーとーするのかなって思ってしまういなか者です。

[25: 匿名さん]

24
いや、世田谷というより経堂だから相当しますよ。
同じ世田谷でも千歳船橋や烏山の駅遠なら相当安いです。
世田谷もピンキリです。
ここはピンではないですが、立地的にはピンよりと思います。

[26: 匿名さん]

安い方向の予想が出ると、
真剣に否定するコメントを書き込む債務超過デベがいると聞いた。

でも、どう見ても経堂駅物件ではなく、宮の坂駅物件。
むしろそこに価値を感じている地元民がいる、と私は思う。
物件ブログで経堂再開発や道路拡張をアピールしているのは滑稽だよ。

豪徳寺の除夜の鐘の音で新年を迎え、
八幡様に初詣に出かけ、
12月と1月はポンポンッという打ち上げ花火の音でボロ市に出かけ、
9月はこぢんまりとお祭りを楽しみ、
たまに宮の坂駅前でたこ焼きを買って帰る。

なんて内容じゃ高く売れないんだろうけどさ（笑）

[27: 匿名さん]

記憶で書いてしまったが、物件ブログの内容は滑稽ではないね。大変失礼しました。

改めて読むと、地元民アピールが強い内容だな。
「宮坂　経堂」で宮坂が先だし、
小田急線より世田谷線の写真を使って・・・売る気あるのかな？と逆に心配に（笑）

[28: 匿名さん]

本当に環境の良い優良住宅地に建つセンスの良い小規模レジデンスには根強い地元需要がある。
そんな物件はプラウド千歳烏山のように特に騒がれることもなく静かに速攻完売するのみ。
でもデベが欲をかいてあり得ない値付けをすると新町桜雅や用賀三条通りのように
いつまでも店晒しの生き恥をさらすことになる。
この物件は果たしてどちらの道を歩むのか。

[29: 匿名さん]

最大の欠点は売り主がイニシアってことですね。
立地は気にいりましたが、イニシアっていうのがどうにも引っ掛かります。

[30: 匿名さん]

私もイニシアでなければ…と思う一人です。

[31: 匿名さん]

でも、だから安いかもよ・・・

[32: 匿名さん]

確かにイニシアという点に大きな不安がありますよね・・・
顕在化しそうなリスクについて、具体的にどのようなことが考えられるのでしょうか？
建物が完成して引渡まで受けてしまえば、あとは瑕疵と管理の問題でしょうか。
後者については一応別会社と考えれば、やはり最大のリスクは瑕疵ということになりそうですが・・・。
あとは資産価値？といっても、実質的な価値というよりはイメージ的な価値の下落に止まるようにも思えます（もちろん，これも大きな要素ですが。）。
詳しい方はいらっしゃいますか？

[33: 匿名さん]

>>32
顕在化リスク？　瑕疵？　何を言っているのでしょう。
ダメな経営しかできない会社の売り物は、できるだけ買いたくないですよね？
借金を踏み倒すことを「正義」だと考えている集団が、
何を言っても説得力なんてないですよ。販売でも問題噴出のモラルのない会社です。

それに、イニシアは、
悪立地の低所得者向け大規模団地がメインというイメージも強いですし。
三菱地所のように小規模物件であれば宣伝を絞って販売してくれればいいのに、
ここは既に色々なサイトで「世田谷区　駐車場100%」の物件リンクを見かけ、
低所得者向けの大規模と同じ「数を打てば当たる」戦術をとっているのも、
安定した住民層への期待をマイナスにシフトさせていきます。
今の金利ではどんな収入でも、頭金なくてもローン通ってしまいます。

正直、少々高くてもいいんですが、それは住民層あってのこと。
駐車場100%で宣伝して集まるのは、千葉と埼玉で世田谷に憧れる人ばかりです。

[34: 近所をよく知る人]

地所、そんなにいいかなあ？？？それこそブランドへの憧れ？
まあ、安心感買うのは分かるけど。
結局デベなんか自分の利益しか考えてないという一点ではどこも一緒。住む人の事考えてやってたらそれこそ地所の地下マンションなんか作らないでしょ？
どこのブランドっていうより物をみてきちんと色々調べて自分で納得できればいい買い物じゃない？

32さんが真剣に聞いてるのにそんなに喧嘩腰じゃなくてもいいのに・・。
恐らくは管理が一番のリスクでしょうか？
建物はご自身で業者を使うなどで評価すればいいでしょうし、瑕疵は10月以降引渡しだから取りあえずは大丈夫。
もっともデベの保証がどの程度かは確認すればよいでしょうし。

この立地と環境、あの外観はいいですよー。
毎日、前通りますけど羨ましいですね

[35: 匿名さん]

34は分かりませんが、32は素人な検討者を装ったデベでしょう。
対策立てられても困るので細かいことは書きませんし、どうでもいいことですけどね。

「近所をよく知る人」さんも、本当に長く地元民なのでしたら、
役に立つ情報を出してくださいね。

[36: 匿名さん]

検索したらこういうのが出てきましたよ。
イニシアは「世帯年収」400～600万円で、3000万円未満の物件を買う層に支持されているブランドのようです。

> 790：匿名さん（男性）2009/05/23 21:00
> コスモスイニシアも貢献してるやん
>
> ↓顧客満足度ランキング
> http://house.oricon.co.jp/rank_apartment/

> 791：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 21:09
> コスイニは年収400～600万円のサブプライム層には満足されていて（75.34点）、
> 収入が上がるほど評価も満足も落ちていっているようですね。
> また3000万円未満の物件では評価されていますが、
> それ以上の価格帯ではランキングに登場すらしていません。
>
> まあ、そういう物件しか買えない顧客を相手に商売するデベですから、妥当な評価でしょうね。

> 796：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:30
> >>795
> 「3000万円以下の物件」を買った
> 「世帯年収400～1000万円」の「幅広い層（笑）」に高い評価を受けているコスイニ
> ※世帯年収400～600万円層の支持が特に高い
>
> ってことでよい？

> 799：匿名さん（ひみつ）2009/05/23 22:45
> 普通に見たら、コスイニは、世帯年収４００～６００のサブプライム層が買う、
> ３０００万円以下のファミリー向け物件で人気のデベってなると思うんですが。
> まんべんなく評価・・・って、世帯４００～６００は相手にしないデベが多いだけでしょ。
> ここもがんばってきつきつローンを組んでいる世帯が多いんでしょうね。
>
> ちゃんと頭金は物件価格３０％入れて、
> 返済は旦那のみ（一馬力）の計算で年収２５％以下に抑えていますか？
> 変動金利での計算なんてしていませんか？
> そういった最低限の基本的な資金計画がなくて、
> 三流デベに踊らされて買える気になってマンションを契約してしまうのがサブプライム層ですよ

[37: 匿名さん]

19＝32です。
33さんのおっしゃりたいことは、要するに①イニシアはモラルがない、②広告の仕方が悪くて低所得者が集まる、③千葉、埼玉で世田谷に憧れる人と同物件に住みたくない、ってことでしょうか。
①だから、イニシア固有の問題があろうという懸念を前提に、その「顕在化しうる」具体的リスクが知りたいと聞いています。
②（多少の幅があるにしても）物件価格により一定のしばりがかかるからあまり気にしません。
③どうでもいいです。

①から③とも、なぜ32への反応として「何を言っているのでしょう」とまで付けて言われるのかが良く分らないです。
（33＝35？）の「対策立てられても困る」ってのも、意図を測りかねます。（仮に、私がデベという35さんの推測を前提としても）リスクへの対策が立てられて困ることはなさそうですし。

（33＝35＝？）36のサイト見ました。ありがとうございます。
でも、この物件価格とか世帯収入とかの個別ランクで表示されているのって、上位5「ブランド」だけですか？近畿圏のも混ざっているし。
しかも、より高級であろうパークコートとかパークマンションが出てないのが不思議。また、高価格マンションの供給数にはバラつきがあろうから（たとえばパークホームズやパークハウスとフォルムシリーズの供給数ってだいぶ違うのでは？）、ランキングの信憑性にも疑問。三井、野村、地所、住友より全体的な評価が低いとしても、そんなことは前提で、だからこそ上記①を気にしているわけですし。

いずれにしても（33＝35？）さん、「役に立つ情報を出して下さいね。」

34さん、有難うございました。

19で書いたように、このスレには無用に挑発的なコメントする人はいないと思っていたので33さんには残念です。私もムキになってしまいましたが。
ただ、この方はイニシア物件を買わないようなので、本物件を購入しても顔を合わせずに済むことは助かります。

[38: 匿名さん]

たびたびすみません。
19＝32＝37です。

もしかして、33さんは、32の私のコメントを
「顕在化リスクなんかありませんよね？あるなら具体的に言ってみろよ。」
という趣旨で書いていると読み取られたんでしょうか？
であれば、33さんのコメントが出てくることも何とか理解できますが、そうであれば誤解です。

32は純粋な質問です。本物件に興味はありますが、私もイニシアである点に大きな不安を持っており、それゆえの質問でした。

37では無礼な書き方もしてしまい失礼しました。

[39: 購入検討中さん]

HPに代表間取が掲載されましたね。
うーん、個人的にはイマイチですね。
朝の採光重視なので東側の間取りに期待して
います。東側は非分譲なのでしょうか？？

[40: 匿名さん]

間取りが、ねえ。

廊下を短くしたことがアピールポイントらしいが、
全部オープンキッチン？とか100平米でダブルボウルなし？
洗濯機はビルトインじゃないよね？とか
碓井氏がうさんくさい人でも気になる点がある。

80Dは順梁だからワイドだけどハイサッシではない？
ひょっとするとエアコンは壁掛けのような悪い予感がする。
シューズインクロゼットは昨今では立派だが、
その代わりにひっそりとトランクルームは装備されない。

90Bの水回り動線は冗談としか思えない。
廊下面積を減らしているようでトイレ周りでムダに食ってる。
リネン庫も冗談のように小さい。
それと5畳の居室を普通につくるのがフォルムシリーズ？

100Cはいいな。欲しい。
ダブルボウルは我慢するので9000万円くらいで何卒。

[41: 購入経験者さん]

間取り、駄目だな。
80平米で各部屋、洗面室がリビング直結って。。
そこまでやるならトイレも直結にしたらどうだ？って感じなぐらいだ。
100平米ですら直結部屋２つだからな。。
スタイルハウスみたいに購入者に設計させたらどうだ？

[42: 匿名さん]

そんなに間取り駄目か？と思ってみたら、駄目ですね。これは。

「広い間口と、廊下面積の少ない効率的なプラン」らしいですが、
どこをどう見ても完全に一次取得者向けですね。

100Cは洋室2が4面採光でサンルームみたいにできそうで注目しますが、
3LDKを名乗るのはどうかと（笑）。

現地をみるとそれでも100Cがここのフラッグシップでしょう。
西向きは80Dで分かるように順梁で庶民的、北は・・・。
方角で南と東のどちらかが入っていないとつらそうです。

残念ですが、残りの間取りにかすかに期待します。

[43: 匿名さん]

36のランキング、
大京のブランドが２つも入ってますね。
凄いね…

[44: 購入検討中さん]

デベさん、お願いです。
今すぐ、内装、仕上工事を止めて購入
希望者に自由設計させてください！
その為に掛かるコストは負担しますから。
立地、外観は非常に良いのに勿体ないです。

[45: 匿名さん]

よい点
・立地（地歴、閑静、そこそこ便利）
・外観（上品）
・駐車場100%（近所にも駐車場はあるが）
・古くからの欅などの植栽（これは貴重）

価格とのバランスでよく検討すべき点
・宮坂一丁目アドレス（好みだが）
・債務超過デベ（事実上倒産で今も綱渡り経営）
・22戸の4分の1が地権者住戸（議決時の懸念大）
・理事がすごいペースで回ってくる（規模的に仕方ない）
・管理費、修繕費が高額と思われる（規模的に仕方ない）
・駐輪場110%だけ（自転車が便利な土地だし、時代的にも）
・南側地上4Fマンションの建替懸念（道路整備で容積率アップの模様）
・南側電柱がけっこう目障り
・へんてこな間取り（どうしてこうなった・・・）

100C（南東角）住戸の最上階の間取りはよさそうだけど地権者か？

[46: 周辺住民さん]

子供も独立した年配の方向けなのでしょうか。
何かの時の売却には苦労しそうなかなり個性的な間取りですね。
夫婦二人の終の棲家としてはいいのかな・・・。

[47: 匿名さん]

自分の感性がおかしいだけで、
最近の間取りはここみたいなのが主流で好まれているのかと思いかけましたが、
プラウド新宿御苑の間取りは狭くて変形でも定石を踏んでいますね。

>>46
「かなり個性的」は上品な表現ですが、
本当にターゲットが見えない間取りです。
私よりずっと人生経験のある年配の方が、オープンキッチンを喜ぶのでしょうか？

[48: 申込予定さん]

ここって内廊下なのかな？

[49: 匿名さん]

ああ、最上階地権者住戸はルーフバルコニーにルーフテラス付きなんですね。
駐車場も平面は地権者優先で、分譲購入者は平面2台以外は機械式のみ。
地権者住戸が売りにでないかなー（笑）

先行で掲載された間取り以外ではまともなのもいくつかありますね。
60Egはバスが1317なのを除けばコンパクトタイプとして面白い。
朝に特化した間取りで、昼から暗くなりそうなのでそこがネックでしょうか。
あとは70Gで、バランスよい間取りに思います。

敷地植栽はよいと思う。
設備としては天カセエアコンは全タイプLDのみ。
この規模でディスポーザ設置は嬉しい。
方角によってはハイサッシではないのが残念（上の60Egと70Gも非ハイサッシ）。
天井高は概ね最大2500ですが、タイプによってはLDでも最大2400なのはどうかな？

[50: 匿名さん]

経堂付近は年配者には不便ですよ。
バス便のないエリアですから。
年配者はシルバーパスでバスに、便利に無料で乗り放題なのに。

ここは買い物するスーパーが遠いし。

[51: 匿名さん]

このクラスを選ぶ層がシルバーパスを重視するとは思えませんが。。。
スーパーも昔よりは随分と選択肢が増えて便利になったと思いますし、
旧サンマートやヨーカドー、経堂の高島屋が懐かしい層は不便には感じないかも。

天井高が最上階で最大2400は結構ネックです。他も2450か2500。
下り天井も目立つので、もっとがんばって欲しかった部分です。
躯体はコスト追求なのに、水回りの床をタイルにしたり、
浴室ダウンライトなど小手先の仕様アップで高く売ろうとしている気がします。

[52: 匿名さん]

クラスに関係なく、
親戚のお婆さんが経堂の古い戸建てに一人で住んでますが、
出かけるには駅まで、バスがなくて歩くしかないから辛いといつも言ってますよ。

[53: 匿名さん]

それは年配者というより、高齢者のような。。。

それにここは経堂ではなく宮坂だと何度。。。
元々バス路線は多かったのに使わないで（経堂駅への経路にも問題はありましたが）
廃線に追い込んだのは地域住民自身ですし、世田谷線で豪徳寺や上町に出ればよいでしょう。

[54: 匿名]

地権者が色々優遇されているようですが、
この物件は果たして買いなのでしょうか。

[55: 購入検討中さん]

本日の事前案内会に行かれた方。
予定価格も入手できたかと思いますが、いかがでしたか？？
部屋タイプ、価格、坪単価を書き込んで下さるとありがたいです！

[56: 匿名さん]

私からもお願いします。
どのような方が訪れていたかも、雰囲気が分かるようだと嬉しいです。

私は天井高の低さと、地権者優遇が随分目につくのでまだパンフだけで悩み中。
地権者のお陰でこの企画が成立していることは十分理解していますが、
最上階＋特別仕様（トップライト、ルーフバルコニー、ルーフテラス、超ワイドサッシ等々）
＋駐車場優遇＋専用ペット通路 が図面だけでも分かるのはどうかなー。

あと、コスモスイニシアもこれから5割とも7割削減とも言われる大量解雇に踏み切るようで、
担当営業がついても「売り逃げ」される予感もあります。
管理子会社（コスモスライフ）もいいようにファンドのおもちゃにされているので、
管理費がふっかけられる事と、それ以上に管理の質低下は大きな懸念です。
これは管理会社を交替させればいいでしょうが、面倒ですよね。

[57: 匿名]

100Aは101が7198、201が7698、301が7898、401が8298、
９０Bは、2階6998、３階7198，４階7498、
100Cは2階8198、３階8398、４階8698
８０Dは2階6398、３階6698。
管理費が１００平米を超える部屋は33000円、積立金２万１０００円と高いですね。
駐車場は18000-25000円。
管理費がネックですね。

[58: 匿名さん]

これは THE PALMS 世田谷桜 ほどではないにせよバーゲン価格で安いですね。
心が揺らぎますし、即日完売の予感も・・・。モデルルーム行ってみます。

駐車場100%なので管理費はそれ込みだと考えて納得できればOKで、
そういう意味では狭い部屋ほど管理費＋駐車場代の割安感があるはずです。
欅も区の保存樹木ということで維持費が出ているのでしょう。

[59: 匿名さん]

安いのか？
妥当な線かなと。
あと、買いたい人で間取り変えたい人は早めにいった方がヨサゲ。
変えられるのか分からないけど。

[60: 匿名]

駐車場が１００％の件についてですが、車を持っていない方が入居し、
駐車場が空いてますと、空いている駐車場はだれが負担するのしょうか。
それのため、今後管理費が４万、５万となりますと、いざ売却するとき一つのネックになりますね。

コスモスイニシアは事業再生の一環として、コスモスライフ（管理会社）を
大和ハウス工業株式会社に譲渡されるようです。評判はどうなのでしょうか。

[61: 購入検討中さん]

かなりのバーゲン価格だね。
即日完売するかはわからんが、長期店晒しにはならなそう
だね。

[62: 購入検討中さん]

確かに割安。 ただし、イニシアの物件
ということを考えると、まだまだ高い。
野村とか三菱なら10本高くても売れる
と思う。 私は売主の信用、ブランド力
を重視したいので、今回は見送りかな。
残念。。

[63: 購入検討中さん]

ここの学区は世田谷小学校ですね。
1学年１５～３０人しかいないので、さびしいですね。
小学生がいる家族にとってはマイナスポイントかもしれませんね。
近くにある城山小学校にもいけるのでしょうか。
ご存知のかた、いらっしゃいますか。

[64: 匿名さん]

この辺だと小学校も私立って家庭も昔から多いから、
マイナスポイントにはならないんじゃないかな？
マンションを買って引っ越してまで区立に通わせたい理由でもあるの？（笑）

[65: 購入検討中さん]

なるほど。私立小学校という手がありましたね。
和光小学校が割と近いところにあり、よさそうな感じですね。
ありがとうございました。

[66: 匿名さん]

都内育ちではないように見えるけど、
和光にコネとかあるのかな？

[67: 購入検討中さん]

自分は文京区育ち、区立小学校だったもので、コネなんてありませんよ。
私立小学校には元来興味ありませんでしたが、ホームページ見て良さそうと思っただけですが。

[68: 匿名さん]

和光は芸能人のガキも多いみたい。
それを長所と取るか欠点と見るかはその人次第ですね。

[69: 匿名さん]

>>9
> 地元志向の方向けの立地とコスモスイニシアというデベを考え合わせると、坪250-280位じゃないと外すと思いますよ。
> おそらく、地下住戸は1フロアあると思うので、それを目玉として安く出すのではないでしょうか。

大正解。

地下1戸が目玉で坪231、最高は坪303、平均は坪272。

[70: いつか買いたいさん]

このスレ静かだね。
やっぱり、いい物件はひっそりと進捗
していくという定説はウソじゃないみたいね。。