フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[121: 匿名さん]

114さん

管理人は常駐ではありません。日勤ですらなく、巡回管理です。

[122: 匿名さん]

管理人は月２回と、
お掃除の方がゴミ出しの日を中心に週４日来られるそうです。

ダブルオートロックで、防犯カメラやブザー等２４時間のセキュリティ体制は整っているので
管理人さんが常駐である必要もないのかもしれません。

地権者の方は、
自分の希望の仕様を実現するために、それなりの出資はされたとのことでした。

優遇が不公平なものとはさほど思わないですね。

[123: 匿名]

地権者が多いマンションのリスクはご存知でしょうか。
たとえ土地を提供してかつなにがしかの大金を払っていたとしても、いったん入居したら、地権者も分譲組も対等な立場です。当然広い住戸を確保していれば持分は多いのでしょうが、土地、建物に対して有する権利は法律上同じはず。
それなのに、地権者にだけ永続的な特権が与えられ続け、しかもその差が分譲組との間でかなり激しいとなると、いかがなものかと気になりますよね。

たとえ規約を変えたくても、管理組合の総数のうち地権者の占める議決権割合がここは高いということなので、分譲組だけではたとえ不満があろうが、何も変えることもできない。
結局、いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。

[124: 匿名さん]

＜123
私もそう思います。
地権者の方々は、「自分たちのおかげでマンションが出来るんだ」という思いがあるからこそ、
自分たちに特権をつけるんでしょう。

[125: 入居予定さん]

デベの話では、土地を入札では無く等価交換できたのでこの価格が実現したそうですよ。地権者の方は売れ線の南向きの部屋を断念する代わりに（デベもそこは譲れないでしょう）東と西向きの部屋でいろいろと条件をつけてもらったのではないですか？いずれにしろ、事情はわかりませんが地権者の方がこの土地を他人と共有しようという意思がなければ生まれなかった物件ですから、全てを含めてここが気に入った人だけが購入すれば良いのだと思います。他にも新築は沢山あるのですし。でもここも残り二戸しか売れ残っていませんけど。いろいろＭＲ行きましたが、販売開始からこのように着々と売れている物件はこの近辺ではありませんでした。好みも人それぞれですからね。

[126: 匿名さん]

123さん

<いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。＞


　お住まいになられないのであればそんなに目くじらを立てられなくとも・・・と思いますが。
　少なくとも専有部分は売却も出来ますし、建替えなどはそれこそ何十年も先でしょうし。

　地権者の方が多いとそれほど大事にされて行かれる部分も多いかとも思うのですが。
　大型犬や駐車場の件など、わたしもさほど気になりません。

　地権者の方は北側や半地下住戸を選ばれていますしね。
　
　

[127: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/all

こちらのスレ、参考になりました。

[128: 匿名さん]

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。環7,8以外に南北に抜ける道は無いので、幅２０Ｍとなれば世田道より広いし交通量も相当でしょう。東側道路に面した向かいもコインパーキングになっているし宮坂1丁目の土地売却もさかんなようで、地主の方が邸宅をマンションにした理由はちゃんとあるんですよね。地権者の占める議決権割合が高いとありましたが心配です。道路実行後は、敷地面積も１/3程度減るし、既存不適格。建替えは先といっても数年後に売却する時はどうなるんでしょうか・・・

[129: 匿名さん]

世田谷通りと同等の交通量になるほどの道路になるには、北側の行き先もそれなりの大通りに通じる必要があるでしょうけど、現地見る限り10年どころかその先もしばらく実現するとは思えません・・・。
道の拡張なりセットバックなりの範囲が広がっていくことは近い将来見込まれますがね・・・。
本当の意味で「開通」しない限りは、かえってゆったりした環境になりそうな。
既存不適格の問題もそうですけど、道路側の敷地が削られることで生じる資産価値の低下程度で生活が危うくなる人は買わないでしょ。この物件のみを資産として頼りに生きていくつもりなら危険でしょうけど。
その意味で、心配なら128さんは買わない方がいいですね。他にも良い物件はたくさんありますし。

[130: 匿名さん]

削られる敷地が３分の１ってのは大げさすぎでしょ。
それに道路分の敷地が削られたら既存不適格ってのは本当のこと？
もし本当でも２０Mの計画道路が完成するときは
沿道の用途地域も中高層地域に指定替えになって建蔽率も容積率も緩和されると思うけど。

[131: 匿名さん]

<130さん
128さんがいう既存不適格とは、74さんが記述した「傾斜地を利用した地階マンション」を意味しているんでしょ？

[132: 匿名さん]

１００平米で８千万強ですか？
永住するならお得感あるかも。
転売はブランド的にそれなりのディスカウントを求められるでしょうけど、
ここをある程度の値引きで買えてれば、損はしないのかもしれないですね。
値引きはいくらぐらいだったんでしょうか？

[133: 匿名さん]

>>131
もしそうだとしても、既存不適格が現実のリスクになるのは何十年も後の建て替えのとき。
それまでには補助１２８号も完成して用途地域も変更され各種条件も緩和されているでしょうから
影響は大きくなさそうですね。
そもそも傾斜地といったって緩やかですから地階に当たる居室はもともとそんなにないでしょう。

[134: 匿名さん]

128さん

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。


↑こちらの情報はどちらからのものなのでしょうか。
役所に聞かれたのですか？

周辺の様子を見ると、まだまだ先になりそうな気がするのですが、、
（まったくの推測です）。

[135: 匿名さん]

129さんの指摘のとおりのような気がします。
確かに現地周辺ではセットバックが進んでおり、南側はだいぶ準備が進んでいるように見えますし、北側にも空地のような（畑でしょうか？）ところもあるものの、北側の主要道路への接続はまだまだ先が見えません。
道路計画というものがどのように進むものかは知りませんが、行き先である主要道路等の目的地までの開通が見込まれないうちに、南側から道路拡大を進めていくのは非効率的であって、例えば小田急線や赤堤通りまでの用地買収なりセットバックが済んだ段階で一気に道路を広げるのではないでしょうか。
とすれば、この物件近辺の現状はしばらく維持されるのでは・・・、と勝手に考えています。

・・・が、気に入った間取りの部屋は既に完売のようなので、結局買えないのでした。残念。
梅ヶ丘病院前の物件に狙いを変えようかな。

[136: 匿名さん]

131さん

「傾斜地を利用した地階マンション」に該当することによって来年度早々既存不適格になってしまうのですね。
売却するときになにかしらの足かせになってしまうのでしょうか。

[137: 物件比較中さん]

<136さん
131です。
売却する時、買い手側に説明しなければならないので、足かせになると言えばなりますね。
しかし、その時のマンション全体の状態と部屋の保存状態が良ければ、気にしないで買う人は多いと思いますよ。
問題は管理会社が潰れたりして、管理が悪いとマンションは激しく痛み、また
管理費と積み立て金が5〜6万かかったりすると、買い手がつきにくいと思います。
お金に余裕のない人が中古を買う訳だから、管理費が高いのはネックでしょう。
一生住むためなら、お買得かもしれませんね。
個人的には、既存不適格より、後者の問題が気になります。

[138: 匿名さん]

131さん

確かに、管理費が新築時からこのような値段だと将来どうなるのだろうと
気になります。
巡回管理ですがそのかわりの設備代といったところなんでしょうね。

[139: 物件比較中さん]

立体駐車場とケヤキの樹木、ディスポーザーの管理が高い管理費につながっていると思います。今後もどんどん上がる可能性が高いでしょうね。

[140: 検討中]

十年、二十年したら、管理費、修繕合わせたらいくらぐらいなるんだか。。。。

[141: 購入経験者さん]

> No.137さん

お金に余裕の無い人が中古を買うというのは間違ってませんか？

住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

ま、管理費が高いのは、新築・中古どちらにとってもネックです。

[142: 匿名さん]

修繕費もきっちり取っているし
意外と値上がりは少ないかも。

[143: 購入検討中さん]

＞141さん

＞住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
＞中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

確かに良くある話ではありますが、予算のために中古を選ぶ事も良くある話です。
築年数20～30年を越える場合、予算あるのにそこを好んで購入するほうがまれです。
ヴィンテージマンションなら分かりますが。

私も以前は予算からやむを得ず中古を選んだ経緯があります。

[144: 匿名さん]

東側の予定道路の件、コスモスイニシアということ等々で、大きな買い物ですし相当迷いましたが、最終的に契約しました。
理由は、場所が好きなこと、他の物件に比べリーズナブル＆作りも悪くなさそうと感じたこと、私の担当の営業の方が丁寧で、迷っている点についても細かな説明をしてくれたためです。

また予定道路ですが、工事(事業)実施中の城山通り以南も、未買収土地が３割程度あり、以北部分は、事業実施となっておらず土地買収も実施となってからですので、開通は相当先（10～20年先？）になるのではと判断（期待？）しています。
とはいえ、いずれは開通するでしょうから環境は変わるとは思いますが、買収された分の土地代金が、マンション住人に区分所有権割合で分配されますから（現状の取引価格で計算すれば、そこそこな金額となりそうです）、価値下落分は（少なくともある程度は）カバーしてくれるのではとも期待しています。

[146: 匿名さん]

補助１２８号線

[147: 匿名さん]

ここら辺って実は低層な分譲マンションや邸宅がずらりーと並んでいる地域ですよね。友人が以前家族でこの近辺のマンションに住んでいました。
夜とかすっごく静かだし、結構緑がバランスよくあって上品な地域ですよ。
だからっていうわけじゃないけど、その割には管理費が高すぎるっていうのには私も同意見。友人宅も実は中古マンションだったけど、ここまで管理費高くはありませんでした。この金額の根拠が良く分かりません、個人的に。
そんなにすっごく良いマンションなのかな？

[148: 匿名さん]

>>144さん
とても詳しい内容までご存知なんですね？もしかして営業さんかなと思うくらいです。

東側の予定道路についてはちょっと確認漏れでした。ＭＲも21日からお休みになってしまって、少なからず時間のとれる年末に直接行こうと思っていました。なので事前に建物周囲の情報がとれてよかったです。ありがとうございます。
買収した土地（道路）を区分所有権割合で分配っていうのも言われてみればそうですね。そこまで将来的なことを考えていなかったので、この掲示板でこのタイミングでチェックできてよかったです！

[149: 匿名さん]

先日まですぐ近所の賃貸に住んでました。ここは、工事前から気になっていて物凄く期待をしていましたが、うちは子供世帯、予算少なので広すぎ、高すぎであっさり断念しました。そうは言っても広さやグレードからしたらお買い得ですね。この辺りは本当にいい所ですよ。

ただ、静か、っていう書き込みがあったので元近隣住民として。
確かに、基本的には静かです。が、近くに消防署がある事、城山通りが救急病院への道である事から、時々、真夜中にけたたましいサイレンに叩き起こされる事はちょくちょくありました。

ここは城山通りからも距離があるし、経堂への広い？道はほとんど車も通らないので随分ましかとは思いますが、音に過敏な方は考慮されたらいいです。

とは言っても、ここを選択できる方は羨ましい。今度、マンションを検討する日があったらこの辺りは絶対検討するほどいい所ですよ。まあ、めったに出物もないですが・・・。

[150: 匿名さん]

修繕積み立て費は5年ごとに3割ずつアップされることが決まっているそうなので
広いお部屋にお住まいの方は、将来の負担がかなり大きくなってしまいますね。

計画道路が出来てしまったら
ケヤキもなくなり、管理費が押さえられるかもしれませんが・・・。

もしかしたら地権者の方は管理費の負担が無いのでしょうか。

[151: まりこ]

私は今月末からこちらにすみ始めました。
管理費が高い分、貧乏人が住まないから治安はいいかもと思い選びました。

[152: 匿名さん]

確かにここら辺は世田谷区でも代表的な狭い小道の組み合わせみたいで、なかなか車がスムーズに通れない場所が多いかもしれません。そんでもって、消防署も救急病院もあれば、気にならない人には問題無いことだけど、サイレンの音がちょっとした問題になるかもしれませんね。
日中の普段はとても静かで、結構住みやすい場所だと思いますよ。駅周囲以外はほぼ住宅街っていうイメージを個人的には持っています。

[153: いつか買いたいさん]

>>150さん
修繕積立費の5年毎3割ＵＰ情報は落としていました。初心者なので情報見落としがちですが、この3割ＵＰはきついですね。
ここら辺のマンションって低層でゆったりとした感じのものが多く、割と価格も間取りもゴージャスなものが多いですよね。友人が住んでいたこともあって何度か足を運んでいるのですが、派手さを求めないなら結構閑静な住宅街イメージが強いと個人的に感じていました。１ＬＤＫで６１㎡は広くてゆとりあるなって思いました。

[154: 150]

153さん

修繕費の３割ずつアップされるという情報は
重要事項説明には書かれておりません。
重説読み合わせのときに補足でお聞きしました。

[155: 匿名さん]

あと残り２つになったようです。

[156: 匿名さん]

>>154さん
ありがとうございます。補足でも貴重な情報で助かりました。見落としというより、そういうことの発生する意識の準備がなかったもので、ついコメントしてしまいました。
あと残り2つ。最寄駅徒歩10分圏内で希望条件エリアでの建物。悩んでいます。というのも、２ＬＤＫ、３ＬＤＫ大きさが理想よりもちょっと広すぎるかなってところです。価格もその分跳ね上がっているのかもしれないなって印象です。もちろんスペックが悪くないということ、土地のブランド価格ということが否めないのは確かなのですが。

[157: 物件比較中さん]

残り二つの部屋は
下は安いけど採光が殆ど期待できない暗い部屋ですね。アレはちょっとなぁ・・。
上は明るいけどなんだか間取りが変なんですよね。
洋室３は廊下から入れる部屋にするべきだったでしょうね。
居間の入り口のドアの位置が変です。ありえない。

場所は悪くないし建物の外観は高級そうですが内装はショボいです。
最上階のルーフバルコニー付きを地権者が陣取ってるのもマイナスですね。

定価も割安と言えば割安なんですけどね。1000万円引いたら上も下も売れるでしょうね。

[158: 匿名さん]

え、残り１戸？油断してた。
そもそも小規模なんで戸数的には完売しても不思議ではないが、
やっぱり世田谷の立地環境の良い低層は底堅い需要があるんだね。

[159: 匿名さん]

世田谷の低層いいですよね。
ここと世田谷代田のスミフ物件を検討しています。
あっちもいいんで悩みます。

[160: 不動産購入勉強中さん]

完売したそうです

[161: 匿名さん]

ここが残り一戸、代田のスミフが残り二戸ですか。
どちらが早く売れますかねー？

[162: 匿名さん]

多分・・・ここ本当に完売したようですよ。もうモデルルームの見学予約を受け付けていませんね。

[163: 匿名さん]

いつの間にか完売していましたね。イニシア物件ですが、なんといっても立地がいいです。世田谷区の高級住宅街の一つでもあるし、静観な自然あふれるいいところです。広めの間取りで、単価がちょっと自分には高いかな～って思っていたら完売。いいものはやっぱり売れる時代なんでしょうかね。

[164: 匿名さん]

坪単安かったもんね。デベ名を気にしない人にはお得だったことでしょう。