フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[101: 入居予定さん]

2階以上の南側の角部屋は採光・通風ともにとても良かったです。

[102: 物件比較中さん]

最後まで地権者の方の優遇が気になり断念しました。
もちろん「地権者＝悪者」では全くないので、優遇の内容を十分に理解して納得できるのであれば問題ないと思います。
すでに前の方がいくつか書かれていたので、あまり気付きにくい優遇点をご参考のために書かせていただきます。

・議決権の割当てが「占有面積割」といいながら、かなり巧妙な割当てがなされており、地権者以外の住人全員が集まっても「2/3」に1議決権足りないようになっています。
・地権者の方だけが大型犬を飼えるようになっています。
・機械式駐車場についても、特定の場所（1台）に優先権が与えられています。

これらの優遇や道路拡張の件などがあってこその価格だと思うので、こういった点を気にされない方にはお買い得かもしれません。
ただ、駐車場代まで入れると月々の維持費が結構な額になります。物件の場所や仕様、管理人がいないこと等を考えると、将来売却する場合はネックになるかもしれません。

[103: 匿名さん]

随分離れたエリアになりますが、プラウド芦花公園がさっさと完売したようです。
こんなご時世でも世田谷区内で環境の良い場所に建つ小・中規模低層物件は人気のようですね。

[104: 匿名さん]

>102
同意見です。
内装は良く、値段も安かったのですが、地権者優遇が目につき断念しました。
一族っぽいし。書き込みをみても付き合い易いようには感じませんでした。

[105: 匿名さん]

露骨なくらいの地権者優遇ですね。
それを納得できるかどうかは個人次第ですが、
他の地権者住戸がある物件と比べても、あまりに差がありすぎて、
（犬の大きさ、地権者しか使えない諸設備、駐車場、議決権など）
萎えます。

[106: 匿名さん]

抽選の結果はどうだったのでしょうか。

[107: 匿名さん]

単なる通りすがりの素人質問ですが、
区分所有者の３分の２の賛成で決議できる議案に対して地権者が事実上の拒否権を持っているとして、
そもそも議決権の３分の２を要する決議事項ってどんなものがあるのでしょうか。

[108: 購入検討中さん]

地権者の議決権全て足しても、三分の一に満たないと思います。イニシアと地権者の契約は知りませんが、多少優遇されて当然じゃないかな、あれだけ広い土地だし

[109: 匿名さん]

抽選というか・・３戸中１戸は申し込みとのことでしたが、残りの２つは先着順で売り出されてました。だったら最初から全部先着にすればよいのに・・。ここから値引きなんでしょうか。

[110: 匿名さん]

大型犬が３頭もいるそうですね、気になりました。大型犬のにおいや鳴き声は換気扇などからでも入るのは経験済みです。
あと、電気が少しふやせるとはいえ（オプション工事）すべてのタイプで４０アンペアって・・・。小さな戸建で５０アンペア、家族があちこちで電気を使用するとブレーカーおちますもん。マンションで１００平米もあって４０アンペアって普通なのですか？
地権者住居は８０アンペアなんですよね。なんだか何かとうまくおつきあいできる気がしませんでした。
安いには理由があるのですね。

[111: 匿名さん]

40だとIHはつけられませんね

[112: 匿名さん]

>>103
あれで環境が良い？
駅前等には、ＵＲ賃貸が何棟も建ってますよ。

[113: 匿名さん]

>112さん

プラウド蘆花公園って駅前でしたっけ？

[114: 物件比較中さん]

102

管理人さんは常駐されるようです。

[115: 匿名さん]

地権者の方達は、優遇される分、
かなりの金額をお支払いされているそうなので
当然かとも思います。

[116: 匿名さん]

かなりの金額というのはなんでしょうか？
管理費ですか。
だからといって、自分たちだけ大型犬というのは何？
他の物件でもよくあることなんでしょうか？

[117: 匿名さん]

不公平ってのは、本来同じ扱いを受けるべきなのに差別やら区別がされていることですよね。
エコノミークラスの乗客が、相応の対価を払ったビジネスクラスなりファーストクラスへのサービスが過剰だから不公平だ、とは言わないですよね。

地権者になったことがないから分からないけど、自分の土地をある値段で売却し、その契約の中で「自分は大型犬を飼い続けられる」との条件を確保したとしても、それは「土地の提供」「ある値段の受領」を前提とする得るべき対価の一種なんだから、そもそも公平か不公平かっていう話にはならないと思うんだけど。
「長く飼ってる大型犬を続けて飼いたいという条件でいいなら土地も売ります。」っていう話があっても全然不思議じゃないし。それに分譲買主が「大型犬ダメ」なのは、単に管理・設備上の問題でしょ。

分譲住戸の買主にとっては、単に「大型犬を飼えないマンション」を買うかどうか、ってだけの問題で、地権者が大型犬やら極端な話ライオンを飼えるからって、買主には関係ない気がします。もちろん「大型犬とかライオンが近くにいる環境が嫌だ」っていう人はいるだろうけど、それは本質的には地権者がどうとかっていう話ではないのでは。

と、犬好きの立場から考えた次第です。

[118: 匿名さん]

ふーん。ま、それが合理的な「区別」だと思える人は検討すればよいし、
受け入れ難い不公平な「差別」だと思うなら検討対象から外せば良いでしょう。
一般の検討者は地権者じゃないんだから別にこの場所だけにこだわる必要もないでしょうし、
地権者のいない他の物件を探せば良いだけのこと。

個人的には他人が大型犬飼ってようが興味ないし、
駐車場の割り当てなんてもっとどうでも良いと感じます。
むしろ問題は使い勝手の良さそうな間取りが乏しいことかな。
せっかくの立地環境なのに勿体無い。

[119: いつか買いたいさん]

普通あまりないですよね。 ここまであからさまな
優遇は。 まあ、デベロッパーさんが交渉優位に
立てなくて、この様な状態に成ってるんでしょうね。
私は駐車場の優遇割当が気に入らないので検討やめました。

[120: 匿名さん]

そうですね。地権者は悪者でないですもんね。
いくら地権者優遇でも、素晴らしい間取りであれば、うれますよね。
どの年代層をターゲットにしてるんだろうね。
個人的には、リタイア後の夫婦かなとおもいますが。

[121: 匿名さん]

114さん

管理人は常駐ではありません。日勤ですらなく、巡回管理です。

[122: 匿名さん]

管理人は月２回と、
お掃除の方がゴミ出しの日を中心に週４日来られるそうです。

ダブルオートロックで、防犯カメラやブザー等２４時間のセキュリティ体制は整っているので
管理人さんが常駐である必要もないのかもしれません。

地権者の方は、
自分の希望の仕様を実現するために、それなりの出資はされたとのことでした。

優遇が不公平なものとはさほど思わないですね。

[123: 匿名]

地権者が多いマンションのリスクはご存知でしょうか。
たとえ土地を提供してかつなにがしかの大金を払っていたとしても、いったん入居したら、地権者も分譲組も対等な立場です。当然広い住戸を確保していれば持分は多いのでしょうが、土地、建物に対して有する権利は法律上同じはず。
それなのに、地権者にだけ永続的な特権が与えられ続け、しかもその差が分譲組との間でかなり激しいとなると、いかがなものかと気になりますよね。

たとえ規約を変えたくても、管理組合の総数のうち地権者の占める議決権割合がここは高いということなので、分譲組だけではたとえ不満があろうが、何も変えることもできない。
結局、いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。

[124: 匿名さん]

＜123
私もそう思います。
地権者の方々は、「自分たちのおかげでマンションが出来るんだ」という思いがあるからこそ、
自分たちに特権をつけるんでしょう。

[125: 入居予定さん]

デベの話では、土地を入札では無く等価交換できたのでこの価格が実現したそうですよ。地権者の方は売れ線の南向きの部屋を断念する代わりに（デベもそこは譲れないでしょう）東と西向きの部屋でいろいろと条件をつけてもらったのではないですか？いずれにしろ、事情はわかりませんが地権者の方がこの土地を他人と共有しようという意思がなければ生まれなかった物件ですから、全てを含めてここが気に入った人だけが購入すれば良いのだと思います。他にも新築は沢山あるのですし。でもここも残り二戸しか売れ残っていませんけど。いろいろＭＲ行きましたが、販売開始からこのように着々と売れている物件はこの近辺ではありませんでした。好みも人それぞれですからね。

[126: 匿名さん]

123さん

<いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。＞


　お住まいになられないのであればそんなに目くじらを立てられなくとも・・・と思いますが。
　少なくとも専有部分は売却も出来ますし、建替えなどはそれこそ何十年も先でしょうし。

　地権者の方が多いとそれほど大事にされて行かれる部分も多いかとも思うのですが。
　大型犬や駐車場の件など、わたしもさほど気になりません。

　地権者の方は北側や半地下住戸を選ばれていますしね。
　
　

[127: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/all

こちらのスレ、参考になりました。

[128: 匿名さん]

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。環7,8以外に南北に抜ける道は無いので、幅２０Ｍとなれば世田道より広いし交通量も相当でしょう。東側道路に面した向かいもコインパーキングになっているし宮坂1丁目の土地売却もさかんなようで、地主の方が邸宅をマンションにした理由はちゃんとあるんですよね。地権者の占める議決権割合が高いとありましたが心配です。道路実行後は、敷地面積も１/3程度減るし、既存不適格。建替えは先といっても数年後に売却する時はどうなるんでしょうか・・・

[129: 匿名さん]

世田谷通りと同等の交通量になるほどの道路になるには、北側の行き先もそれなりの大通りに通じる必要があるでしょうけど、現地見る限り10年どころかその先もしばらく実現するとは思えません・・・。
道の拡張なりセットバックなりの範囲が広がっていくことは近い将来見込まれますがね・・・。
本当の意味で「開通」しない限りは、かえってゆったりした環境になりそうな。
既存不適格の問題もそうですけど、道路側の敷地が削られることで生じる資産価値の低下程度で生活が危うくなる人は買わないでしょ。この物件のみを資産として頼りに生きていくつもりなら危険でしょうけど。
その意味で、心配なら128さんは買わない方がいいですね。他にも良い物件はたくさんありますし。

[130: 匿名さん]

削られる敷地が３分の１ってのは大げさすぎでしょ。
それに道路分の敷地が削られたら既存不適格ってのは本当のこと？
もし本当でも２０Mの計画道路が完成するときは
沿道の用途地域も中高層地域に指定替えになって建蔽率も容積率も緩和されると思うけど。

[131: 匿名さん]

<130さん
128さんがいう既存不適格とは、74さんが記述した「傾斜地を利用した地階マンション」を意味しているんでしょ？

[132: 匿名さん]

１００平米で８千万強ですか？
永住するならお得感あるかも。
転売はブランド的にそれなりのディスカウントを求められるでしょうけど、
ここをある程度の値引きで買えてれば、損はしないのかもしれないですね。
値引きはいくらぐらいだったんでしょうか？

[133: 匿名さん]

>>131
もしそうだとしても、既存不適格が現実のリスクになるのは何十年も後の建て替えのとき。
それまでには補助１２８号も完成して用途地域も変更され各種条件も緩和されているでしょうから
影響は大きくなさそうですね。
そもそも傾斜地といったって緩やかですから地階に当たる居室はもともとそんなにないでしょう。

[134: 匿名さん]

128さん

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。


↑こちらの情報はどちらからのものなのでしょうか。
役所に聞かれたのですか？

周辺の様子を見ると、まだまだ先になりそうな気がするのですが、、
（まったくの推測です）。

[135: 匿名さん]

129さんの指摘のとおりのような気がします。
確かに現地周辺ではセットバックが進んでおり、南側はだいぶ準備が進んでいるように見えますし、北側にも空地のような（畑でしょうか？）ところもあるものの、北側の主要道路への接続はまだまだ先が見えません。
道路計画というものがどのように進むものかは知りませんが、行き先である主要道路等の目的地までの開通が見込まれないうちに、南側から道路拡大を進めていくのは非効率的であって、例えば小田急線や赤堤通りまでの用地買収なりセットバックが済んだ段階で一気に道路を広げるのではないでしょうか。
とすれば、この物件近辺の現状はしばらく維持されるのでは・・・、と勝手に考えています。

・・・が、気に入った間取りの部屋は既に完売のようなので、結局買えないのでした。残念。
梅ヶ丘病院前の物件に狙いを変えようかな。

[136: 匿名さん]

131さん

「傾斜地を利用した地階マンション」に該当することによって来年度早々既存不適格になってしまうのですね。
売却するときになにかしらの足かせになってしまうのでしょうか。

[137: 物件比較中さん]

<136さん
131です。
売却する時、買い手側に説明しなければならないので、足かせになると言えばなりますね。
しかし、その時のマンション全体の状態と部屋の保存状態が良ければ、気にしないで買う人は多いと思いますよ。
問題は管理会社が潰れたりして、管理が悪いとマンションは激しく痛み、また
管理費と積み立て金が5〜6万かかったりすると、買い手がつきにくいと思います。
お金に余裕のない人が中古を買う訳だから、管理費が高いのはネックでしょう。
一生住むためなら、お買得かもしれませんね。
個人的には、既存不適格より、後者の問題が気になります。

[138: 匿名さん]

131さん

確かに、管理費が新築時からこのような値段だと将来どうなるのだろうと
気になります。
巡回管理ですがそのかわりの設備代といったところなんでしょうね。

[139: 物件比較中さん]

立体駐車場とケヤキの樹木、ディスポーザーの管理が高い管理費につながっていると思います。今後もどんどん上がる可能性が高いでしょうね。

[140: 検討中]

十年、二十年したら、管理費、修繕合わせたらいくらぐらいなるんだか。。。。

[141: 購入経験者さん]

> No.137さん

お金に余裕の無い人が中古を買うというのは間違ってませんか？

住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

ま、管理費が高いのは、新築・中古どちらにとってもネックです。

[142: 匿名さん]

修繕費もきっちり取っているし
意外と値上がりは少ないかも。

[143: 購入検討中さん]

＞141さん

＞住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
＞中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

確かに良くある話ではありますが、予算のために中古を選ぶ事も良くある話です。
築年数20～30年を越える場合、予算あるのにそこを好んで購入するほうがまれです。
ヴィンテージマンションなら分かりますが。

私も以前は予算からやむを得ず中古を選んだ経緯があります。

[144: 匿名さん]

東側の予定道路の件、コスモスイニシアということ等々で、大きな買い物ですし相当迷いましたが、最終的に契約しました。
理由は、場所が好きなこと、他の物件に比べリーズナブル＆作りも悪くなさそうと感じたこと、私の担当の営業の方が丁寧で、迷っている点についても細かな説明をしてくれたためです。

また予定道路ですが、工事(事業)実施中の城山通り以南も、未買収土地が３割程度あり、以北部分は、事業実施となっておらず土地買収も実施となってからですので、開通は相当先（10～20年先？）になるのではと判断（期待？）しています。
とはいえ、いずれは開通するでしょうから環境は変わるとは思いますが、買収された分の土地代金が、マンション住人に区分所有権割合で分配されますから（現状の取引価格で計算すれば、そこそこな金額となりそうです）、価値下落分は（少なくともある程度は）カバーしてくれるのではとも期待しています。

[146: 匿名さん]

補助１２８号線

[147: 匿名さん]

ここら辺って実は低層な分譲マンションや邸宅がずらりーと並んでいる地域ですよね。友人が以前家族でこの近辺のマンションに住んでいました。
夜とかすっごく静かだし、結構緑がバランスよくあって上品な地域ですよ。
だからっていうわけじゃないけど、その割には管理費が高すぎるっていうのには私も同意見。友人宅も実は中古マンションだったけど、ここまで管理費高くはありませんでした。この金額の根拠が良く分かりません、個人的に。
そんなにすっごく良いマンションなのかな？

[148: 匿名さん]

>>144さん
とても詳しい内容までご存知なんですね？もしかして営業さんかなと思うくらいです。

東側の予定道路についてはちょっと確認漏れでした。ＭＲも21日からお休みになってしまって、少なからず時間のとれる年末に直接行こうと思っていました。なので事前に建物周囲の情報がとれてよかったです。ありがとうございます。
買収した土地（道路）を区分所有権割合で分配っていうのも言われてみればそうですね。そこまで将来的なことを考えていなかったので、この掲示板でこのタイミングでチェックできてよかったです！

[149: 匿名さん]

先日まですぐ近所の賃貸に住んでました。ここは、工事前から気になっていて物凄く期待をしていましたが、うちは子供世帯、予算少なので広すぎ、高すぎであっさり断念しました。そうは言っても広さやグレードからしたらお買い得ですね。この辺りは本当にいい所ですよ。

ただ、静か、っていう書き込みがあったので元近隣住民として。
確かに、基本的には静かです。が、近くに消防署がある事、城山通りが救急病院への道である事から、時々、真夜中にけたたましいサイレンに叩き起こされる事はちょくちょくありました。

ここは城山通りからも距離があるし、経堂への広い？道はほとんど車も通らないので随分ましかとは思いますが、音に過敏な方は考慮されたらいいです。

とは言っても、ここを選択できる方は羨ましい。今度、マンションを検討する日があったらこの辺りは絶対検討するほどいい所ですよ。まあ、めったに出物もないですが・・・。

[150: 匿名さん]

修繕積み立て費は5年ごとに3割ずつアップされることが決まっているそうなので
広いお部屋にお住まいの方は、将来の負担がかなり大きくなってしまいますね。

計画道路が出来てしまったら
ケヤキもなくなり、管理費が押さえられるかもしれませんが・・・。

もしかしたら地権者の方は管理費の負担が無いのでしょうか。