フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[2: 近所さん]

近くに住んでます。私も気になってました。タイミング遅くて他買いましたけどよさそうです。
殆ど外観は完成しています。少し高台（ごくゆるやかな斜面）なので日当たりも良さそう。
ちなみにご近所向けのアンケート、概要が来ましたが主に２ＬＤＫ（広め）だったと記憶してます。南向きは間取りをゆったり作った広め。東、西は少し狭めだったと。ペットの洗い場なども東にあり、駐車場は地下。ちなみに東に大きな木があり、木漏れ日がきれいな感じ。タイルも茶系の落ち着いたグレードの高そうな物。
ただ、ご近所向けに３ＬＤＫはなかったような・・・。物件概要にはありますね。。印象はお金持ちリタイヤ世代を対象としてるのかな？といった感じでした。この地域はいいですよ。経堂メインならいいですが宮坂使うとスーパーはないですね。分譲は出にくいエリア（Ｇローリオが近くにありますが）ですから希少でしょう。まあ、高いと思いますが・・・。会社が会社だけに安く出すといいですね。ちなみに工事現場はままあ綺麗だし活気もありますよ。ちゃんとしてる印象はあります。

[3: 物件比較中さん]

まだ間取りはでてないようですが、外観はかなり良い感じですね。
こういう時期ですから、是非買いやすい値段設定をお願いしたいですね！

[4: 物件比較中さん]

ここのところのイニシアは晴海も安かったし、仕様もそこそこ。
竣工後それほど時間がかからず完売する物件がほとんど。
ここもバランスの取れた物件であることを期待したいな。

[5: ご近所さん]

外観、出来てますね。グレード高そう。いい感じです。

[6: 周辺住民さん]

あれで価格が手頃ならかなりいい物件ですね。
この辺りでは久々かも。
かなり期待しています。

[7: 匿名さん]

ここは歴史ある神社・仏閣にもほど近い閑静な立地環境で
2路線2駅から徒歩10分未満と世田谷としては交通利便性を備えているので
かなり期待しています。エリアでの出物も少ないですし。

少し心配なのは
地上3階地下2階建てらしいですが、もしかして条例改正で影響を受ける地下室マンションなのでしょうか。
どなたかご存知でしたら教えてほしいです。

それと整備が着々と進んでいる計画道路沿いになりますよね。
桜木中の下のトンネルが完成し、小田急線側まで完成した場合には
桜新町～世田谷通り～城山通り～小田急線立体交差～赤堤通りまで縦断する幹線が出来上がるので
交通量が増え折角の閑静な立地環境が変わってしまわないでしょうか。

[8: ご近所さん]

計画道路沿いですか？？多分ここは直接掛からないと思うけど・・・。
東側は細い道を挟んですぐに住宅地、世田谷八幡ですし、北は住宅地や農園。おっしゃってるのははるか東側に今広げている道の事かな？デベに電話してみたらどうですか？
それに城山通りから少し入ってるし多分おっしゃってる道路の影響は少なそうですが。。。
あと、先月の初め頃、近隣住民向けの案内が届いてましたが地下は駐車場だと思いますよ、多分。
ここ、傾斜地ですからひょっとすると南側と北側では階に違いがあるかも。地下の雰囲気はないですが。。。

現地ではもうほぼ全容が明らかになってます。いいマンションですね。
私も着工時から問い合わせしましたが、多分高いだろう（坪300は越える？？？）と予測したのと、他に気に入ったのがあったのでそちらにしましたが、ここ買える方は羨ましいですね。

ここは世田谷線メインの人には買い物が不便なくらい（徒歩15分？くらいにライフ、あとは経堂、三茶、上町のオオゼキ）でいい所です。あと、無理やり文句つけるなら城山通りの救急車がうるさいくらいかな？

[9: 周辺住民さん]

さすがにその単価はないでしょう・・・。
地元志向の方向けの立地とコスモスイニシアというデベを考え合わせると、坪250-280位じゃないと外すと思いますよ。
おそらく、地下住戸は1フロアあると思うので、それを目玉として安く出すのではないでしょうか。
ＭＲを造らないことからも余計な経費はかけず、早々に売り切ると思いますね。

[10: ご近所さん]

たしかにイニシアですからね・・・。でも、ちょっとアドレスのブランドは違いますが同じ経堂、徒歩距離同じで、赤堤のマンションは随分高いですから。それも２０年前？みたいな内容で・・。
それに比べればここはかなりグレード高そうですよ。
ペット用の洗い場なども付いてました。ちなみにファミリー向けとなると東、西にバラけていて南は明らかに富裕層のリタイア物件だったと記憶してます。８０ｍ２は軽く越えてました。
それを考えると・・。

まあ潰れた？会社だし、このご時勢。庶民価格だといいですね。

[11: 匿名さん]

近場では赤堤の失敗も見ているので、余裕の無いイニシアも無理はしないでしょうね。
それに赤堤と宮坂ではそもそもが違いますね(といっても、それほど差があるとも思えません)。
分譲で世田谷線側での物件で記憶にあるのは少し離れていますが、パームス世田谷桜。
あそこは規模も違いますし、前述の計画道路に隣接していたのもありますが、今となっては安かったですね。
あのレベルの＋ａ位だといいですね。

[12: 匿名さん]

経堂とつくとクランツやパークマンションの記憶（古い！）からか高くて当たり前と錯覚し、
履歴は地元民の多くが知る1所有者によるお屋敷で少し高台の角地も希少ですが、
宮坂アドレスで債務超過デベ、地権者住戸が4分の1では前にある坪250-280が無難でしょう。
私見ですが周辺アドレスはざっくり赤堤＞経堂＞松原＞豪徳寺＞宮坂のイメージで、
宮坂は「邸宅」ならアリだけどマンションはねー、と。
駐車場が100%ある一方で駐輪場は110%しかないので、フォルムブランドということもあり、
ファミリーではなく、リタイヤ富裕層向けの価格設定をしたい気持ちは透けてみえますが。

道路をはさんで南隣りになるハウス経堂が築40年近く建替え懸念あり、
経堂駅側周辺のごちゃごちゃした雰囲気は（私は好きですが）経堂や赤堤とは別物です。
自動車道路は広く見えても基本的に一通で、
傾斜地＋一通＋迷路の悪い意味での「ザ・世田谷」の立地も好みが分かれるかと。

電柱の1.5倍くらいの高さがある欅の木々を残して建築しているのは好感持てますが、
敷地内の大木群の維持にどれだけの管理費を負担する必要があるのかも要注意です。
区の保存樹木指定があれば少し楽になるものの、22戸では結構大変なはずです。

[13: 匿名さん]

経堂駅界隈のイメージで赤堤＞経堂＞宮坂というのは同意です。
でも赤堤こそ綺麗な邸宅が立ち並ぶ高級住宅街のイメージで、邸宅に住んでこそのブランドでしょう。
せっかくの赤堤でマンションだとアドレスに名前負けして残念な気さえします。あくまで個人的にですが。
今赤堤で売りに出てるマンションは、赤堤通り沿いで、かつ公立小学校の北側の裏。
住所こそ赤堤ですが、あまり立地環境的にも素晴らしいとは言い難いですよね。

その点で、宮坂は目立たないが落ち着いた閑静な場所ですから
名より実を取る人が肩ひじ張らずに身の丈に合った静かな生活を送る環境が整っていると思います。

でも南側のマンションが建て替えリスクがあるのはその通りだと思います。
あちらは2車線の道路にも面し、さらに向こう側のグローリオと同レベルのものが建つ可能性もありそうです。
ここでの生活に影響ありそうな一方通行は目の前の三角畑に行く道のほかは、
農大通り、本町通り、それに上町のオオゼキ前から城山通りに抜ける道くらいだと思いますが。
買い物時間の歩行者天国のときに経堂駅に行くのは難儀しますが、どれも慣れれば問題ないと感じそうです。

[14: 匿名さん]

07です。

>>08さん
いつ実現するかはともかくとして計画道路があるのは間違いないと思いますよ。
世田谷区の都市計画図のページをご覧になるか都市計画道路の補助128号を検索してみてください。
桜木中の南側は世田谷通りまで用地買収済み、その先は中央図書館前の通りですから
桜木中下のトンネルさえできれば、ここから世田谷通りと桜新町まで一直線につながりますよ。

それにしても、この物件はこのエリアに詳しい地元の方に注目されているみたいですね。
小規模なので地元需要だけで相当数埋まってしまうのでしょうか。

ところで宮坂駅前のタコ焼き屋さんまだありますか。
最近行ってないですが、ねぎ塩味のタコ焼きが風変わりで好きでした。

[15: ご近所さん]

まあ、こんな時期ではありますが、それなりに
するでしょうね。 今の相場と似ていたグローリオ
と同じ位でだしてくるのでは？と予想しています。

[16: ご近所さん]

たこ焼きや、ありますよ！親父も相変わらず元気ですよーー。
ここ、隠れた？名店ですよね。ボリュームも味も。
親父は何でも京料理の修業経験があるとか？

脱線しましたが、ここは注目高いですね。

[17: 匿名さん]

>>16さん
タコ焼きやさんありますか、ありがとうございます。
たしかに一個一個も大きいですよね。

ここの販売は八幡様のお祭りが終わった後あたりからでしょうか。
一年に一度のお祭りの風情も良いですよね。

[18: ご近所さん]

17さん　
16です。たこ焼き屋、あそこは年中やってますよ。たまに木曜日休みみたいですが。
ここ、見に行く際によって見て下さい。
私はすぺしゃる（全部のせ）が好きです

[19: 購入検討中さん]

近所（上記で触れられた松原）に以前住んでいた者です。
周辺環境を良く知っているので，その安心感からも本物件に興味を持っています。

ただ，地下住戸や計画道路は未知の問題であり，またデベについても見極める必要があろうと思っています。

今までも本サイトの他物件スレを見て参りましたが，今のところ本物件スレには無用に挑発的なコメントをする方がいらっしゃらないようなので，有益な情報交換（といっても私から提供し得る情報はあまりなさそうですが。）ができるものと楽しみにしています。

[20: 物件比較中さん]

確か道路を綺麗に整備するんですよね。
しばらく環境が落ち着かないきらいもありますが、価格しだいでしょうか。