フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[123: 匿名]

地権者が多いマンションのリスクはご存知でしょうか。
たとえ土地を提供してかつなにがしかの大金を払っていたとしても、いったん入居したら、地権者も分譲組も対等な立場です。当然広い住戸を確保していれば持分は多いのでしょうが、土地、建物に対して有する権利は法律上同じはず。
それなのに、地権者にだけ永続的な特権が与えられ続け、しかもその差が分譲組との間でかなり激しいとなると、いかがなものかと気になりますよね。

たとえ規約を変えたくても、管理組合の総数のうち地権者の占める議決権割合がここは高いということなので、分譲組だけではたとえ不満があろうが、何も変えることもできない。
結局、いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。

[124: 匿名さん]

＜123
私もそう思います。
地権者の方々は、「自分たちのおかげでマンションが出来るんだ」という思いがあるからこそ、
自分たちに特権をつけるんでしょう。

[125: 入居予定さん]

デベの話では、土地を入札では無く等価交換できたのでこの価格が実現したそうですよ。地権者の方は売れ線の南向きの部屋を断念する代わりに（デベもそこは譲れないでしょう）東と西向きの部屋でいろいろと条件をつけてもらったのではないですか？いずれにしろ、事情はわかりませんが地権者の方がこの土地を他人と共有しようという意思がなければ生まれなかった物件ですから、全てを含めてここが気に入った人だけが購入すれば良いのだと思います。他にも新築は沢山あるのですし。でもここも残り二戸しか売れ残っていませんけど。いろいろＭＲ行きましたが、販売開始からこのように着々と売れている物件はこの近辺ではありませんでした。好みも人それぞれですからね。

[126: 匿名さん]

123さん

<いつまでも地権者が家主然として暮らすマンションに同居し続けるってとになるんですよ。
せっかくの分譲なのに、そんな賃貸みたいな暮らしになるのは抵抗があります。＞


　お住まいになられないのであればそんなに目くじらを立てられなくとも・・・と思いますが。
　少なくとも専有部分は売却も出来ますし、建替えなどはそれこそ何十年も先でしょうし。

　地権者の方が多いとそれほど大事にされて行かれる部分も多いかとも思うのですが。
　大型犬や駐車場の件など、わたしもさほど気になりません。

　地権者の方は北側や半地下住戸を選ばれていますしね。
　
　

[127: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4632/all

こちらのスレ、参考になりました。

[128: 匿名さん]

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。環7,8以外に南北に抜ける道は無いので、幅２０Ｍとなれば世田道より広いし交通量も相当でしょう。東側道路に面した向かいもコインパーキングになっているし宮坂1丁目の土地売却もさかんなようで、地主の方が邸宅をマンションにした理由はちゃんとあるんですよね。地権者の占める議決権割合が高いとありましたが心配です。道路実行後は、敷地面積も１/3程度減るし、既存不適格。建替えは先といっても数年後に売却する時はどうなるんでしょうか・・・

[129: 匿名さん]

世田谷通りと同等の交通量になるほどの道路になるには、北側の行き先もそれなりの大通りに通じる必要があるでしょうけど、現地見る限り10年どころかその先もしばらく実現するとは思えません・・・。
道の拡張なりセットバックなりの範囲が広がっていくことは近い将来見込まれますがね・・・。
本当の意味で「開通」しない限りは、かえってゆったりした環境になりそうな。
既存不適格の問題もそうですけど、道路側の敷地が削られることで生じる資産価値の低下程度で生活が危うくなる人は買わないでしょ。この物件のみを資産として頼りに生きていくつもりなら危険でしょうけど。
その意味で、心配なら128さんは買わない方がいいですね。他にも良い物件はたくさんありますし。

[130: 匿名さん]

削られる敷地が３分の１ってのは大げさすぎでしょ。
それに道路分の敷地が削られたら既存不適格ってのは本当のこと？
もし本当でも２０Mの計画道路が完成するときは
沿道の用途地域も中高層地域に指定替えになって建蔽率も容積率も緩和されると思うけど。

[131: 匿名さん]

<130さん
128さんがいう既存不適格とは、74さんが記述した「傾斜地を利用した地階マンション」を意味しているんでしょ？

[132: 匿名さん]

１００平米で８千万強ですか？
永住するならお得感あるかも。
転売はブランド的にそれなりのディスカウントを求められるでしょうけど、
ここをある程度の値引きで買えてれば、損はしないのかもしれないですね。
値引きはいくらぐらいだったんでしょうか？

[133: 匿名さん]

>>131
もしそうだとしても、既存不適格が現実のリスクになるのは何十年も後の建て替えのとき。
それまでには補助１２８号も完成して用途地域も変更され各種条件も緩和されているでしょうから
影響は大きくなさそうですね。
そもそも傾斜地といったって緩やかですから地階に当たる居室はもともとそんなにないでしょう。

[134: 匿名さん]

128さん

道路計画は２０１７年までには着手予定、都の優先順位も高いようですね。


↑こちらの情報はどちらからのものなのでしょうか。
役所に聞かれたのですか？

周辺の様子を見ると、まだまだ先になりそうな気がするのですが、、
（まったくの推測です）。

[135: 匿名さん]

129さんの指摘のとおりのような気がします。
確かに現地周辺ではセットバックが進んでおり、南側はだいぶ準備が進んでいるように見えますし、北側にも空地のような（畑でしょうか？）ところもあるものの、北側の主要道路への接続はまだまだ先が見えません。
道路計画というものがどのように進むものかは知りませんが、行き先である主要道路等の目的地までの開通が見込まれないうちに、南側から道路拡大を進めていくのは非効率的であって、例えば小田急線や赤堤通りまでの用地買収なりセットバックが済んだ段階で一気に道路を広げるのではないでしょうか。
とすれば、この物件近辺の現状はしばらく維持されるのでは・・・、と勝手に考えています。

・・・が、気に入った間取りの部屋は既に完売のようなので、結局買えないのでした。残念。
梅ヶ丘病院前の物件に狙いを変えようかな。

[136: 匿名さん]

131さん

「傾斜地を利用した地階マンション」に該当することによって来年度早々既存不適格になってしまうのですね。
売却するときになにかしらの足かせになってしまうのでしょうか。

[137: 物件比較中さん]

<136さん
131です。
売却する時、買い手側に説明しなければならないので、足かせになると言えばなりますね。
しかし、その時のマンション全体の状態と部屋の保存状態が良ければ、気にしないで買う人は多いと思いますよ。
問題は管理会社が潰れたりして、管理が悪いとマンションは激しく痛み、また
管理費と積み立て金が5〜6万かかったりすると、買い手がつきにくいと思います。
お金に余裕のない人が中古を買う訳だから、管理費が高いのはネックでしょう。
一生住むためなら、お買得かもしれませんね。
個人的には、既存不適格より、後者の問題が気になります。

[138: 匿名さん]

131さん

確かに、管理費が新築時からこのような値段だと将来どうなるのだろうと
気になります。
巡回管理ですがそのかわりの設備代といったところなんでしょうね。

[139: 物件比較中さん]

立体駐車場とケヤキの樹木、ディスポーザーの管理が高い管理費につながっていると思います。今後もどんどん上がる可能性が高いでしょうね。

[140: 検討中]

十年、二十年したら、管理費、修繕合わせたらいくらぐらいなるんだか。。。。

[141: 購入経験者さん]

> No.137さん

お金に余裕の無い人が中古を買うというのは間違ってませんか？

住みたい地域があるけど、そこに新築がなければ中古を買うと思いますけど。
中古のほうが場所がいいっていうのは、よくある話ですからね。

ま、管理費が高いのは、新築・中古どちらにとってもネックです。

[142: 匿名さん]

修繕費もきっちり取っているし
意外と値上がりは少ないかも。