フォルム世田谷経堂どうでしょうか?

[購入検討中さん]

世田谷区の閑静な住宅地に22邸堂々誕生！駐車場100％、ワイドスパン設計

物件概要

所在地：東京都世田谷区宮坂1丁目2411番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩8分
　　　東急世田谷線 「宮の坂」駅 徒歩4分
* 総戸数22
* 2009/10竣工
* 入居月 2009/12



どうでしょうか？　かなり気になってます。

売主：コスモスイニシア
施工会社：大豊建設

[82: 賃貸住まいさん]

っていうか、どう考えても78,79は75だし、
もはや、このスレ、釣り、一般の区別がつかないので、意味のないものになったな！

[83: いつか買いたいさん]

80へ
だったらお前も書きこむなよ。
ボケ。

[84: 匿名さん]

>>79
まったく、同感ですし、また、表層的な知識だけで反対を唱え、
それが区や都に通じなかったからと、新しい地域の一員に向ける彼らの閉鎖的な態度には辟易します。

私がアホでも低能でもまったく構いませんが、緑地をなくすような乱暴な開発ならともかく、
このようなややましな企画（デベは潰れそうですが）に対しても見境なく当たり散らすのは、
地域住民として許せるものではないし、
「地域住民を非難するやつは来るな」と放った自らのコメントのとおり、
この地域には相応しくない者として、自らが出ていってほしいと思ったりもします。
私も昔からの地域住民ですから、私を非難するなら出ていってください！（笑）

この地域は、代々広い土地を持っていれば「○○さん」で分かってしまうので名乗れませんが、
多くが、長いことこの行政の方針に憤りながらも、
地域の未来のために折り合いをつけ、土地を守り、暮らしています。
自分だけが被害者、犠牲者面するのも、たいがいにしてほしいですなあ。

ちなみに、私は本当に購入希望者でモデルルームにも通いました。
とある事情で購入はしませんが。

> 宮坂１丁目の町内でどのような問題提起が浮上していのか、古参住人が知らないはずないし

どこが矛盾するか分かりませんが、「また」あなたの妄想に過ぎないんじゃないでしょうか。

[85: 匿名さん]

>>71=>>74
が登場してからスレが殺伐としだしましたね。
環境が変わることによる不安や無力感は分かりますけど
>>71=>>74の書き込みは
他の方が指摘するように偏狭な住民エゴ丸出しにしてるとしか見えませんね。
行政に不満があるなら役所にでも議員にでもご立派な言い分を説いて回るべきであって
こんなとこで無関係の人相手に八つ当たりしても近所の評判を下げるだけで何のメリットもないですよ。

ちなみに私だけでなく、私の父も地元育ちで世田谷小学校（世田谷国民学校）創立１０周年の頃の卒業生です。

[86: 買い換え検討中]

53,73,75,78､79,84,85
地権者バレバレ。
語るに落ちるというか・・・。
32あたりから釣り糸垂らし始めたようですが、釣りに夢中になっていたばかりに周辺住民を避難してしまったことが命取りでしたね。
どうして、そんな小細工を？
冷静に考えたら手を出す物件ではないですからね。
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。
猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。
立て替え実現はかなり難しいですね。
加えて、二流デベ、５／２２戸の地権者一族、傾斜地、道路開通後の排気ガス、交通リスク、周辺住民との軋轢・・・。

[87: 匿名さん]

８６さんご指摘
計画道路が敷地の３／１ほどをざっくりと通るから、文筆後は現状の建坪ほどしか残らない。
道路開通後は低層から中高層に用途変更になって容積率アップするでしょうけど、住居専用地域だから建ぺい率は６０％。猫のひたいほどの建坪に９階建てくらいを建てて現状の延べ床面積を理論上で確保できても、各階に現状の各区分所有面積をうまく割り当てられるばすない。


おっしゃるとおり。
いつ道路が開通するのかが気になりますなぁ。分かりようもないけど。
今までのペースから考えたら、２０年後とかってこともありうるんだろうか。
北側は全然進んでないみたいだし。建替えだって、そのレベルの将来の話だろうし。
だったらそんなに長期間住むことはないんだから、８６さんご指摘の懸念のうち、残るのは二流デベと地権者率くらいか・・・まあ、こういう事情を抱えてたら高くは売れないんだろうけど、この物件が唯一の資産になるほどギリギリで買うわけでもないし、場所は良く知ってる地域でとても気に入ってるので別にいいような気もする。また考えよ。
・・・ああ、周辺住民との軋轢はイヤだ・・・。もう遅いのかな。

[88: 物件比較中さん]

　駅から近いと言える範囲だと思いますし、世田谷線が近いのものんびりした感じでいいなと思います。
実際のところ、道路計画は２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
地権者住居は道路ができても塀の内側だし、対策はとられている様子。（ルーフバルコニーやドッグラン以外に屋上も使えるんですね。駐車場も分譲だし、うらやましい・・この数件のお宅は御一族？）
東側はぎりぎりまで歩道がくるようですし、西の方がいいのかもしれませんね。

[89: 銀行関係者さん]

>２０年以内に始まる見込みがあるのでしょうか。
「始まる見込み」ではなくて、実行中です。
優先整備路線に指定されているので、今度の進行は加速していくと考えられます。
当該物件のすぐ南側までの土地買収率が96％を超えているようですから、物件目の前までは２、３年で開通すると思われます。その先、小田急高架下までの開通目標が2015年という情報を小耳にはさんだことがあります。
このような状況では、既存不適格になる可能性が極めて高いですから、現状の建物が「どれだけ長持ちするように丁寧に造られているか」がポイントになります。
それを判断する上で、どこのデベロッパーか、はあまり参考になりません。
設計図面、施工業者、実物の調査（現地建物調査）が重要です。
建物が例えば５０年は健在でいられるようなものであれば、既存不適格でも２世代は受け継いでいけるでしょうから、それほど問題ないでしょう。
但し、すぐにボロボロになってしまう御粗末なものであると（すぐに建て替えを余儀なくされると）、大損することになってしまいます。
現地建物調査等を、しっかりとやった上で、判断することをお進めします。

[90: 購入希望者]

結構な倍率の抽選に当選して、家族で引っ越しを楽しみにしている者です。

このスレを見なければ引っ越しまで楽しみのまま・・・と思われましたが、いささか不安になってきました。
静かな住宅地に駅まで徒歩10分以内、できれば最寄駅が各駅停車だけでなく準急・急行などが停車する場所。
ということで、当物件を見つけてとても気に入りました。
他の同じ価格の同じような条件の物件を見ましたが建物の仕様はこちらの方がずっとよくてとてもお買い得だと思いました。
億ションの部屋はありませんが、上階は明らかにその価値があるということです。
相場的に価格が安すぎるのでその事をデベに問い合わせたところ南側はほんど赤字価格だそうです。
自分の会社が危ないとははっきり言えないようですが、遠まわしに「価格を高くして売れ残ると非常にこまる事情がありまして・・・」とのことでした。

地域の方で快く思っていない方がいるんですね・・・。
ここに限らず、どこでもマンションが建てばそう思う地域住民の方はいらっしゃるのでしょうが、はなから否定的な目で見られるのは気持ちのいいものではありませんね。
低層で戸数も少ないですし、地権者の方も入りますしそこまで何か問題があるとは思いませんが・・・。
心に留めて、もし購入する場合はご迷惑がかからないように振舞うよう気をつけたいと思います。

道路の件、あまり気に留めておりませんでした。再来週には購入の手続きに入るところでしたので
さっそく家族で話しあってみます。
皆様色々と考えていらっしゃるんですね・・・。
大きな買い物なのに、自分は少し勉強が足りないなと思いました。

[91: 匿名さん]

購入時の重説の際に不明点は納得できるまで説明を求めることです。

デベだって道路の実現時期やそれによる環境変化を予知して答えることはできないでしょうが、
計画道路に対して敷地のどの部分をどれくらい供出するのかとか
それにより建蔽率や容積率などの関係で既存不適格になるのかならないのか等は現時点でも分かるはず。

無責任な掲示板の書き込みに踊らされずご自分で確かめることが肝心です。

[92: 匿名さん]

１階の100 Agのお部屋はほとんど半地下のような感じなのでしょうか。
湿気が多かったり日が入らなかったりするのでしょうか・・・。
この部屋の下は駐車場になるんですかね。

[93: 匿名さん]

　一応南側の道路と床の高さは同じくらいのようですが、サービスバルコニーは穴倉のよう・・・
半地下といった風情です。許可とれているのでしょうが、不安ではあります。
寝室、洋室は換気扇がありますが、換気はちょっと心配な感じですね。
日当たりのいいところに住んでいた方にはきついかも。
でも、もし友人が住んでいて招かれたらすてき、とほめると思います。雰囲気や間取りはいいです。

[94: 匿名さん]

一階西の部屋が、すでにノムコム→中古マンションの仲介物件で
販売されているようですが、これはいったいどういうことなのでしょう。

[95: 匿名さん]

地権者割り当て物件？

[96: 匿名さん]

94です。

こちらは「世田谷区の閑静な第一種低層住居専用地域」との話でしたが、
先のノムコムの広告での用途地域では「第二種低住専」とあります。

ただの間違いでしょうか。

[97: 匿名さん]

94

こちらは、階数の表示間違いだそうです。
中古ではなく新築の仲介物件として出ているものですよね？

[98: 匿名さん]

まちBBSに宮坂情報の掲示板があります。
計画道路とこのマンションのことも触れられています。

http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1182384602/l50

２０年以上前からある道路計画に関してこのマンションをヤリ玉にあげる頓珍漢な人がいるのは呆れますが
なかなか興味深い豆知識もあり参考になります。
まちBBSに出てくる生き字引さん、このスレのことを紹介していたから
もしかしたらこのスレにも出没して書き込んでいるかも。

[99: 匿名さん]

どの部屋も比較的風通しがあまり良くないのが気になりましたが・・・
みなさまどう思われましたか？

[101: 入居予定さん]

2階以上の南側の角部屋は採光・通風ともにとても良かったです。

[102: 物件比較中さん]

最後まで地権者の方の優遇が気になり断念しました。
もちろん「地権者＝悪者」では全くないので、優遇の内容を十分に理解して納得できるのであれば問題ないと思います。
すでに前の方がいくつか書かれていたので、あまり気付きにくい優遇点をご参考のために書かせていただきます。

・議決権の割当てが「占有面積割」といいながら、かなり巧妙な割当てがなされており、地権者以外の住人全員が集まっても「2/3」に1議決権足りないようになっています。
・地権者の方だけが大型犬を飼えるようになっています。
・機械式駐車場についても、特定の場所（1台）に優先権が与えられています。

これらの優遇や道路拡張の件などがあってこその価格だと思うので、こういった点を気にされない方にはお買い得かもしれません。
ただ、駐車場代まで入れると月々の維持費が結構な額になります。物件の場所や仕様、管理人がいないこと等を考えると、将来売却する場合はネックになるかもしれません。