パークタワー上野池之端

[匿名さん]

上野公園・不忍池の目の前、ソフィテル東京跡地に登場するタワーマンションです。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都台東区池之端2丁目122番1他（地番）

交通：東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩7分
　　　山手線 「上野」駅 徒歩13分
総戸数：175戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.17～112.25平米
入居：2010年10月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：清水建設株式会社
管理：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/1091

[245: マンコミュファンさん]

＞243
販売中に管理費を下げるという話はあまり聞いたことがないな。
そんなに簡単に下げれるもんじゃないでしょう。

そもそもグランスカイってここよりも共用施設がだいぶ充実してるよね？
昔MRに行ったことがあるけど、フィットネスとか書斎スペース、ゲストルーム×３、
ラウンジスペース複数、あと屋上に貸し切りの風呂とかあったと思う。
グランスカイもたいがい高いとは思が、ここはほんとびっくりとしか言いようがない。

いくら総戸数に差があるとは言っても、こっちの方がざっくり2万くらい？高いのは納得いかないよね。

月2万違うと、ローン換算すれば500万超高い部屋を買えることになる。
（※今のフラットくらいの金利で35年借りた場合）
例えば85平米＝約25坪で計算したら、坪単価20万高いことになる。
要は、管理費2万高い＝坪20万高いということだ。

ここのマンション、良い物件だと思うし利便性とか最高だと思う。
でも、このへん痛いとしか言いようがないよね。

[246: 匿名さん]

ホームレスの一人や二人、、、もう慣れました。

ホームレスの一人や二人だったら誰も気にしないのでは？
たまたまかもしれませんけど、十人や二十人じゃなかった。
二度行って二度とも植え込みのふちに点々とずーっと先まで。
点々との間には新聞に石を置いて場所取りも。

[247: 匿名さん]

例えば、足に靴を合わせるのではなく、
靴に足を合わせるようなことはしたくありません。
なので、このマンションに住んでホームレスの存在に慣れたいとは思いません。

[248: 匿名さん]

それはとてもノーマルな考えです。
誰もホームレスに慣れたいとは思いませんから。
嫌でも目に入ってくるので仕方なく慣れるのです。
ただそれを許容出来る方々がいるのも事実です。
（私を含めこの近所のマンションに住む某有名芸能人夫婦とか）
この環境に馴染めない方が上品でありここに住める方が下品かというと
そういう事ではない。
個人の許容範囲がどの位かだけの問題。

毎週ではないが休日には炊き出しがあり池に沿って数百人が列をつくります。
午前中からぽつぽつ集まり始め午後3時過ぎには炊き出しも終わり一気に解散して
どこかに散って行きます。
平日は数人程度見かけますが常駐レゲエ系はいません。
移動する通りすがりのレゲエはたまに見かけます。
私はその中を歩きたくないのでそんな時は遠回りでも大観前の歩道を使って
湯島、御徒町方面に行きます。

247さんは誰もここに住んでくれと頼んだ訳ではないのにどうしちゃったのかな？

[249: 匿名さん]

半分の高さまで出来ましたね。

[250: 匿名さん]

248さん、長文を何度も書いてアピールなさってるみたいですが、
ここの近所の人というよりも
もうすっかりこのマンションの住民気分？

[251: 匿名さん]

だって臭いんだもん。それから彼らが触っていると思うと、汚くて公園内のブランコなんかも使えないでしょ。

[252: 匿名さん]

レゲエが座った後のベンチになんか座れない。

[253: 匿名]

大京のほうに住んでました（もう売っちゃいました）が、ホームレスは特に気にならなかった。
よくジョギングしに行ったし、散歩もしたけど、まあ、いないほうがいいけど・・・って程度。
もし通勤が上野駅利用で、毎日池のほとりを通過するなら気になるかも？？
10人や20人じゃない、って意見もありましたが、それは炊き出しかなんかの日では？
私の感覚では、常にいるのは数人程度でした。

散歩環境や景色の良さのメリットがホームレスのデメリットを上回ると思うが、
ここは、タワーマンションという時点で私の選択肢からは外れる。

[254: 検討中さん]

現在、東京都内でマンションを購入検討をしているのですが、
立地、図面なで検討しただけでは納得いきませんので
3Dで立体化してみました。現実とはかけ離れてたモデルルームを
みてもピンときません、、、、
参照までに見ていただけたら幸いです。

http://www.geocities.jp/makeroom2009/index.html

※個人作成です。

[255: 匿名さん]

昼間の明るい時間に数人のホームレスだったとしても、
女性としてはやっぱり怖いな～という気持ちを持ってしまいます。
もうずいぶん前ですが、現在の最寄り駅周辺に
ホームレスの人がいたことがありますが、
ただ座っているだけなのにものすごい存在感を感じて、
前を通り過ぎるだけでも怖かったです。
偏見かもしれませんし、もしかしたらとてもいい人もいるのかもしれませんが・・・。
ホームレスというのもひとつの現実ですが、
できれば普段の生活ではあまり目にしたくないです。

[256: 匿名]

ま、そんなに気になるなら繁華街と公園の近くは避ければいいのでは？

[257: 匿名]

台東区では目にしない方が難しいかと。

[258: 匿名さん]

ホームレスが気になる人はここは候補から除外したほうがいいでしょうね。
つーか、最初からここ考えないと思うけどねえ。
ホームレスが付近にいないマンションなんて都内にごまんとありますので。うちもそうだけど。

255のような書き込みはいかなる意図なのか？と思ってしまいますね。

[259: 匿名さん]

254さん
3D見ました。MRのイメージ映像で各間取り毎にこういう映像を見せてくれると色の選択やMR以外の間取りのイメージもわきますよね。デベに売り込んではどうですか？もしかしてそういう意図？そうでなかったら失礼！

[260: 匿名さん]

検討している皆さん、ここの資産価値ってどう思いますか？
ホームレスや隣のNTTの話もありますが、上野駅徒歩圏、東の眺望は不忍池や四季の景観、スカイツリーや隅田川の花火も楽しめる。都内でも夜景の綺麗なタワーはありますが、将来の眺望も保障されている物件としては自分には希少に思えます。将来売却する場合に値上がりはしないまでも、値下がりも少ないと思いますがどうでしょう？ちなみに三井の者ではありません、まじめに検討している一人です。

[261: 匿名さん]

資産価値はあります。
いろいろ言われているけど無けりゃこんな価格出してきません。
半額でも売れないはずです。

[262: 購入検討中さん]

＞２５４
自分で作ったの？
すごい。

＞２６１
半額でも２６１は買えないだろうけど他のみんなが買うから大丈夫だ。

[263: 匿名さん]

>>260
景観に関してはおっしゃる通りだと思います。
眺望保証+不忍池の水辺環境には極めて高いプレミアを感じます。
春はお花見、夏は花火と考えるだけでワクワクします。

ただ、唯一の懸念材料は松坂屋上野店の今後です。
ネットで検索すると近年は赤字に陥っているような文言もみられます。
いずれにせよ百貨店は業界自体が存続の危機と言われていますので
そこらへんは承知しておいた方がよろしいのではないかと思います。

[264: 購入検討中さん]

タワマンをいくつか検討しているのですが中古も含めて物件を見て回っています。
先日、物件に立ち会ってくださったデベ（三井とは無関係）の方がここのマンションの事を
あそこは資産価値はあるでしょうね。あの眺望ですから。とおっしゃってました。
ここは不忍池が無くならない限り眺望は約束されていますから。（東と東南向きの部屋のみ）

[265: 匿名さん]

裏を返せば、東向き以外の資産価値は疑問。
特にＮＴＴ側の南向きの資産価値はね。
目の前ですからね。ＮＴＴは。

[266: マンション住民さん]

263
景観なんて最初だけで見慣れてくると飽きてくる
花見だってあの人混み臭さ
一度行けば二度と行きたくなくなる
間取りも柱が邪魔で全体的に狭く感じる
好みは人それぞれだけど価格とのバランスが悪過ぎ

[267: 匿名]

資産価値の評価の仕方はよくわからないけど、中古マンションとして売ろうと思ったときに、この管理費、間取りで買ってくれる人がいるのかなぁ。

[268: 匿名さん]

すでに建っているルネッサンスタワーの中古が似た条件なので参考になると思うんですが、まるで強気の価格でもないし、あっさり売れている気配もない。
それに、あちらは四周敷地にも余裕があるから一応四方向まともな窓になっている。
ここは北はすでに隣のマンションの壁で、西は中小ビルよけて無理やり建てているふうだし、南面は目の前・・・

高すぎ！

[269: 匿名さん]

管理費がほんとにとりすぎですよね。
短期で住む場合はいいけど、
長期には向かないでしょうね。

負担を感じます。

[270: 匿名さん]

262
他のみんなが買うから大丈夫
デベ必死

[271: 匿名さん]

根津のライオンズかルネッサンスの中古で十分だと感じます。
ここは景観と三井がステータスなんでしょうね。
狭い敷地で建物に囲まれたマンションにしては強気ですね。
ソフィテルの北側には一切窓が無かった事を思い出しました。

[272: 匿名さん]

ソフィテルは南にも窓なかったですよ。
デザイン優先で、従業員の作業効率が半端なく悪そうだった。

ルネサンスはありだけど、ライオンは東は山の緑だけ、南は池の向こうに広がるピンクビル街。
それほど景色は良くないのでは？
それとバルコニーの洗濯物が目立ちますね。
なぜかと思っていたら、東南西ぐるっとバルコニーがあり洗濯物がある。
だからどこから見ても洗濯物がいっぱいって印象。

[273: 匿名さん]

文京区の方はご存知と思いますが、昨日、根津2丁目で公然わ●●●事件があったそうです。

事実ですので。

[274: 匿名さん]

「これが欲しい！」というものがはっきりしている人には魅力がある、強みのある物件だと思います。タワーが林立しても、陳腐化しないんじゃないでしょうか？　賃貸で回す場合を考えると、管理費が高いのがややネックかな。
総合的にみると、非常に魅力的な物件かと。

[275: 匿名さん]

DMきたけど、高過ぎて検討対象から外してしまった。。

[276: 匿名さん]

10階辺りで東南か東向きで70平米台はお幾ら位なのでしょう？

[277: 匿名さん]

今日、正式な価格が発表されますが、内覧会の時の価格表ですと１０Ｆ７０Ｄタイプは７４００万前後かと。東南の８０Ａですと８３００万前後です。７階以上なら眺望は確保できているとの事でした。

[278: 匿名さん]

277様
ありがとうございます

[279: 匿名]

今日ＤＭきてました。
６０Ｅ(24階) 6460万円
７０Ｄ(11階) 7570万円
８０Ａ(11階) 8020万円

[280: 匿名さん]

価格はルネッサンスと同等ですね
ライオンズがあの仕様でビックリ価格だったから三井なら
ふっかけてくると思っていました
浮浪者さえいなければ魅力的です

[281: 匿名さん]

今日届いたDM見て驚きました。
ルネッサンスより、ずっと高いですね。
ルネッサンスのように、憩いの屋上庭園もないのに・・・
上野動物園のキリンとかが見えるという屋上庭園に
ひそかにあこがれていたので
共用設備にはいささかがっかりしたのですが、
物件の価格には失望しました。

南側にもマンションが建つし、
タワーはようやく目白押しの時期を迎えたので、
焦らずじっくり他を検討します。

[282: 匿名]

南側、今は駐車場になっていますが、25階建てのﾏﾝｼｮﾝが建つと掲示がありました。
狭い道路が間にありますが、間近な印象がありますね。

[283: 匿名さん]

少し前までここと隣が渡り廊下で繋がったマンションになるという噂を
聞いた事があります。
その位お隣は近いです。

[284: 匿名さん]

赤坂のタワーの例から言えば、
実際の販売時には高い予定価格から少しだけ安くして、　
「値下げだ！割安だ！お買い得だ！」
と思う人が続出…だったりして。

[285: 匿名さん]

まあ、超高層の最高級ブランドの「パークタワー」でリーディングカンパニーの
三井の物件ですから、入居できれば居住名からも一目置かれますよ。
300万円／坪前後以上の価格帯は想定内なんだと思いますね。
パークタワーでも350前後以内の居住者戸数が少ないタワーは希少性ありますし、
入居後は少数限定なので中古買いはほとんど出無いでしょうね。
無理な人は縁が無かったで諦めが肝心でしょうし、なんとか手が届く人は
是が非でも商談有利に運んでGETするのが将来満足度も満たされるんだと思いますね。

[286: 匿名さん]

超高層の最高級ブランドは、パークコートですよ。
虎ノ門、赤坂、麻布十番、のタワーは一目置かれるパークコート。
ここや五反田などは、残念ながら普通のパークタワーです。

[287: 匿名さん]

青山も東京もパークタワーだから別にイイよ。

[288: 匿名さん]

是が非でも商談有利に運んで...
熱いなぁ
デベ臭さ満点ですが間違ってたらごめんなさい
名前負けしそう　このタワー

[289: 匿名さん]

私も288さんと同じことを思いましたが、
言わぬが花。

[290: 匿名さん]

>>281

ルネッサンスは０５年の販売なのでどん底期じゃないけどまだまだ割安物件が多かった頃の販売ですよね。

[291: 匿名さん]

日当り抜群なのに

[292: 匿名さん]

しばらく現地には行っていないのですが、
最近、現地に行かれたという方がいらしたら、
工事の進み具合など教えていただけたら嬉しいです。
どれぐらいの高さになっているのかなとか、
隣りのNTTマンションの工事はどうなっているんだろう、
などいろいろ気になっています。

NTTマンションとの間の道路がとても狭いので、
想像しただけでもかなり近いんだろうなとは思ってますが、
実際に工事が始まると、さらに実感するんでしょうね。

[293: 匿名さん]

高さは18階位です
NTTの工事はまだまだ先ですよ
隣との近さは糸電話で話が出来る位

[294: 匿名さん]

>隣との近さは糸電話で話が出来る位

ちょっと笑ってしまったｗ
近いだろうことは分かったが、どれくらい近いか良く分からん。
（写真の通りか。）

隣地が駐車場というのは、もうどうしようもないね。
この距離感だと、実際に済んでみたら写真で見た以上にべったりだろうね。
もったいない…