パークタワー上野池之端

[匿名さん]

上野公園・不忍池の目の前、ソフィテル東京跡地に登場するタワーマンションです。


＜全体物件概要＞
所在地：東京都台東区池之端2丁目122番1他（地番）

交通：東京メトロ千代田線 「湯島」駅 徒歩7分
　　　東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩7分
　　　山手線 「上野」駅 徒歩13分
総戸数：175戸
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：41.17～112.25平米
入居：2010年10月下旬予定
売主：三井不動産レジデンシャル
施工：清水建設株式会社
管理：三井不動産住宅サービス


[スムログ 関連記事]
【上野池之端界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/1091

[225: 匿名さん]

最寄のスーパーまで徒歩10分は遠いですよね。
しかも、赤札堂かドンキかぁ…。
ドンキは通路が狭くてイライラするし、欲しいものを探すのに
時間がかかるので、ちょっと苦手です。
ネットスーパーや宅配も、慣れれば便利だと思うのですが
やはり生鮮食品は自分の目で見て選びたいので、ここに住む場合
遠方のスーパー(サミットあたりに)まで行く事になりそうです。

それから、家の場合、やはりタワーマンションの宿命とも言える
管理費の高さが何気にネックになってきそうです。4万は高い～。

[226: 匿名さん]

ここのマンションは平均的な年収では買えませんね。
三井だからなのか管理費も2件分位の金額なのには驚きです。
都心に出る為激混みの常磐線で一時間以上通勤している者から見れば
ここに住める方は羨ましいです。

[227: 物件比較中さん]

私はこの池之端に賃貸で10年近く住んでいますが、特別不便は感じたことがありません。
私にはこれだけの眺望がある、都心近接マンションということで十分魅力的です。
このご時勢でライオンズの時よりは安いですし。
それでも私には予算が届かなくて買えませんでした。残念です。
大京のライオンズとは違い、三井のブランドもありますからなんだかんだ売れてしまうんでしょうね。

[228: 匿名さん]

間取り見て、どれ見てもなにかせせこましい・・・なんでだろ？
面積の割りに・・

[229: 匿名さん]

形がいびつだからでは？

[230: 匿名さん]

たしかに、ここの間取り、いびつな形が多いですよね。
家具の配置とかいろいろ大変そうかな。
やっぱり、四角い部屋が一番住みやすいのかなと思いますね。
近場にスーパーがないのは主婦にとっては、とてもネック。
まぁ、専業主婦なのでのんびり１０分歩いてスーパーまでお買いものに行くのは、ちょうど良い運動になるかもしれませんが。
でも、結局、生協とかにたよってしまうような気がする。
タワーマンションに住むと、外出が億劫になるって友人が言ってたし。

[231: 匿名さん]

やはり真四角タワーが最高なのか…。

[232: 匿名さん]

ただでさえ出不精の私は、タワーマンションに住んだらきっと生協やネットスーパー頼みの生活をしてしまいそうです。
そういえば、公式サイトを見ても何も書かれていないようですが、このマンションは新聞を各戸に配達してくれるなんてことはないのですよね？
他のタワーマンションの掲示板でも話題になっていて、ちょっと気になりました。
朝、主人が出勤の時に新聞を取り、私が読むのは主人が新聞とともに帰宅してから、なんてことになりそうな予感。。。

[233: 匿名さん]

新聞の戸別配達は、セキュリティを甘くすることでもあるので、
賛否両論出るのが一般的。
高級マンションでは、厳しい防犯対策した上で配達させています。

[234: 匿名さん]

新聞は各戸まで配達、と営業の方が言っていました。

[235: 匿名さん]

新聞は各戸まで配達してくれるとのこと、教えてくださってありがとうございます。
私個人としてはとても便利でありがたいなと思いますが、セキュリティのことを考えると、できるだけ住民以外の人にマンション内に入ってもらいたくはありませんよね。
２４時間有人管理とのことなので、配達の方が勝手にマンションに入れるということはないのかもしれませんが・・・。
便利さとの兼ね合いは人それぞれ考えが違うので難しいところですね。

[236: 匿名さん]

各階にもオートロックのあるマンションでは、
各階のエレベーター近くに各戸の新聞受けを設置してます。
ここはそんな防犯は、やらないでしょうけど。

[237: 匿名さん]

24時間有人管理は一般的にフロントに常に待機しているという意味ではありません。
早朝や深夜はかなりセキュリティは手薄になります。
セキュリティが幾ら厳重でもロック解除する住人に付いて入って来る人が必ずいます。

[238: 匿名さん]

このマンションに限らず、セキュリティってどうなんだろうと思うことが多いです。237さんも書かれているように、オートロックがあっても入ろうと思えば入れちゃうわけだし、宅配便などの配達の人も疑い始めたらきりがないし。実は深夜のエレベーターなんかもちょっと怖いんですよね。住民すべての方と顔見知りになることなんて無理だろうし。。。でもまぁ、そんなこといってたらマンションには住めませんが^^;

[239: 匿名さん]

この辺りの住環境を調べていて、レスを最初から読ませて頂きました。

先日の２３時ごろ、上野駅の公園口から公園（山の部分）を通り、不忍池を横断して
マンション下まで行ってみました。早歩きで１０分でした。
（目的は近くの違う物件の下見でしたがついでに）

公園と池の通り道では、先日は寒いのかホームレスさん達の住居が１つ２つある程度で、すでに
お休みのご様子。
（ひょっとしたらブルーシートなどの住居に見えた物は、屋台などの資材かも知れません）

公園は人の気配がかなり薄かったのですが、池の周りには遅い時間にも係わらず、なにげに犬の
散歩や、ジョギング、カップルさん達がいましたので、遅い時間は公園を通らずに、京成上野の
地下道経由でしたら、さまざまな良からぬ者に出くわす心配は少ないと思いました。

上野駅から歩くのは少し遠いし雨の日には若干憂鬱になるかも知れませんが、差し引いて考えても
上野駅周辺の利点と高層階の景色は写真から想像するに自分には魅力的に映りました。
（高層階ではなく７階の写真も良かった物もありました）

確かに毎日スパーで買い物をする楽しみや、今まで帰り道や近くにスーパーがあった人からすれば
気軽さに欠ける部分もありますが、生協が苦手な人でも、その他で工夫出来そうですし
その分あこがれのマンションのキッチンということで、料理も弾めば良いのではないでしょうか。
赤札堂さんの品薄と店の雰囲気は実際に行って見てみたいところですが、気になる方はもう少し
掲示板で話されることをお勧めします。

それとホームレスさんの姿や子供の数が少ないことは、せっかくの景観を損なったり、子育てに
不向きなことだけではないと自分は思います。そこにも解釈や焦点を変えたり工夫の余地が。

ただ匂い関係は、敏感な人や妊婦さんとかには意識レベルでは、どうしようもならないので
気になる方には辛いかも知れないですね。
いちいちマスクをして口で呼吸して歩く訳にもいかないですしね（笑）

またレゲーの人はマナーが悪いのでしょうか？私は存じませんが、近隣の方が悪く言っているので、
おそらく問題があるのでしょう。。

人それぞれ感覚が違うので掲示板を参考に、これだと思う物件は数回足を運ぶことが効果的なので
しょうが、分かってはいてもなかなか難しいですね。

悲しいかな、自分にとっては費用が足りないので今は購入できませんが、
管理費込みの高値でも無理せずに住める人なら、住む人が価値を作り出して行くことが十分に
出来る物件だと私は思いました。

自分は南千住のマンションの５階に住んでいました。（上野から電車で１０分未満）
色々とそろっている便利な町で４、５年前に新築の３ＬＤＫで３千万円代でした。

一概に比較するのは難しいですし、もちろんデメリットも理解できますが、お金さえ余っていれば
自分は南千住のマンションよりも、池之端の方が住んでみたいマンションだと思いました。

車の排気ガスがどれほどのものなのか、気になる部分もありますが、美術館などや緑の多い環境と
窓からの景色が、疲れた心を癒してくれるような気がいたしまして。。（笑）

２３区内で、ここでしか味わえない利便性や希少性が高いと思いますので、高値な気も致しますが
遅かれ早かれ完売するのではないでしょうか？

小学生なみの感想文ですみません（＾＾；）独り言、終わりにいたします。ありがとうございました。

[240: 近所をよく知る人]

安心を買いたいならこの物件は×。

239さんが言うように

>それとホームレスさんの姿や子供の数が少ない

ことがここの現実。

セキュリティについては、他の人も言ってるように

本当に窃盗したいヤツがいたら止めることは不可能。

防犯カメラや有人管理はあくまで抑止力でしかない。

無いよりはあった方が良いという程度のものだと考えないと。

[241: 匿名さん]

ホームレスの数を寒くなった晩秋に数えても、後で後悔しますよ。

[242: 匿名さん]

高値でも無理せずに住めたりお金が余ってる人なら、
ここに限らず選べることですし。

[243: 匿名さん]

同じ三井で大崎と五反田から徒歩6分、山手線内側でこの管理費の差は？
http://www.31sumai.com/mfr/X9902
管理費が85平米で26710円ですからね。
多分ここも下げてくるんじゃないかな？

[244: 匿名さん]

「安心を買いたいならこの物件は×」はとてもネガティブな考えではないかな？
池之端が安心出来ないというのは間違いなくホームレスの存在なのだろうが
だからと言って犯罪件数が彼等によって増大しているというデータはない。
朝や夕方はご近所さんが多数池の周りで犬の散歩をしたりジョギングをしていますし
中高年の散策コースにもなっている場所です。
小さな子供が少ないのは元々この近所に住宅がないという住民数の問題と土地柄が渋好み
なので若い夫婦が少ないからでしょう。
安心と子供数はベクトルの方向が違います。
私がこの近所に引っ越してきた理由は散歩が好きだからです。
谷根千や本郷、東京大学、上野公園内の施設に毎日歩いて行けるのはとても幸せな事です。
便利さとは縁のないファクターですが私にとっては最優先がこの土地の希少性だったのです。
数年住んでみてここは安心安全な場所だというのも最近は感じます。
ホームレスの一人や二人、、、もう慣れました。
居ないに越した事はないけど仕方ない。
駅や買い物までのほんの少しの距離は気になりません。
この場所が気に入ったなら他の便利さは我慢です。

ただ絶対この場所に向かないのは、
「一生に一秒たりともホームレスを見たくない。ホームレスなど一人残らず死んでしまえ。」　
という方です。

[245: マンコミュファンさん]

＞243
販売中に管理費を下げるという話はあまり聞いたことがないな。
そんなに簡単に下げれるもんじゃないでしょう。

そもそもグランスカイってここよりも共用施設がだいぶ充実してるよね？
昔MRに行ったことがあるけど、フィットネスとか書斎スペース、ゲストルーム×３、
ラウンジスペース複数、あと屋上に貸し切りの風呂とかあったと思う。
グランスカイもたいがい高いとは思が、ここはほんとびっくりとしか言いようがない。

いくら総戸数に差があるとは言っても、こっちの方がざっくり2万くらい？高いのは納得いかないよね。

月2万違うと、ローン換算すれば500万超高い部屋を買えることになる。
（※今のフラットくらいの金利で35年借りた場合）
例えば85平米＝約25坪で計算したら、坪単価20万高いことになる。
要は、管理費2万高い＝坪20万高いということだ。

ここのマンション、良い物件だと思うし利便性とか最高だと思う。
でも、このへん痛いとしか言いようがないよね。

[246: 匿名さん]

ホームレスの一人や二人、、、もう慣れました。

ホームレスの一人や二人だったら誰も気にしないのでは？
たまたまかもしれませんけど、十人や二十人じゃなかった。
二度行って二度とも植え込みのふちに点々とずーっと先まで。
点々との間には新聞に石を置いて場所取りも。

[247: 匿名さん]

例えば、足に靴を合わせるのではなく、
靴に足を合わせるようなことはしたくありません。
なので、このマンションに住んでホームレスの存在に慣れたいとは思いません。

[248: 匿名さん]

それはとてもノーマルな考えです。
誰もホームレスに慣れたいとは思いませんから。
嫌でも目に入ってくるので仕方なく慣れるのです。
ただそれを許容出来る方々がいるのも事実です。
（私を含めこの近所のマンションに住む某有名芸能人夫婦とか）
この環境に馴染めない方が上品でありここに住める方が下品かというと
そういう事ではない。
個人の許容範囲がどの位かだけの問題。

毎週ではないが休日には炊き出しがあり池に沿って数百人が列をつくります。
午前中からぽつぽつ集まり始め午後3時過ぎには炊き出しも終わり一気に解散して
どこかに散って行きます。
平日は数人程度見かけますが常駐レゲエ系はいません。
移動する通りすがりのレゲエはたまに見かけます。
私はその中を歩きたくないのでそんな時は遠回りでも大観前の歩道を使って
湯島、御徒町方面に行きます。

247さんは誰もここに住んでくれと頼んだ訳ではないのにどうしちゃったのかな？

[249: 匿名さん]

半分の高さまで出来ましたね。

[250: 匿名さん]

248さん、長文を何度も書いてアピールなさってるみたいですが、
ここの近所の人というよりも
もうすっかりこのマンションの住民気分？

[251: 匿名さん]

だって臭いんだもん。それから彼らが触っていると思うと、汚くて公園内のブランコなんかも使えないでしょ。

[252: 匿名さん]

レゲエが座った後のベンチになんか座れない。

[253: 匿名]

大京のほうに住んでました（もう売っちゃいました）が、ホームレスは特に気にならなかった。
よくジョギングしに行ったし、散歩もしたけど、まあ、いないほうがいいけど・・・って程度。
もし通勤が上野駅利用で、毎日池のほとりを通過するなら気になるかも？？
10人や20人じゃない、って意見もありましたが、それは炊き出しかなんかの日では？
私の感覚では、常にいるのは数人程度でした。

散歩環境や景色の良さのメリットがホームレスのデメリットを上回ると思うが、
ここは、タワーマンションという時点で私の選択肢からは外れる。

[254: 検討中さん]

現在、東京都内でマンションを購入検討をしているのですが、
立地、図面なで検討しただけでは納得いきませんので
3Dで立体化してみました。現実とはかけ離れてたモデルルームを
みてもピンときません、、、、
参照までに見ていただけたら幸いです。

http://www.geocities.jp/makeroom2009/index.html

※個人作成です。

[255: 匿名さん]

昼間の明るい時間に数人のホームレスだったとしても、
女性としてはやっぱり怖いな～という気持ちを持ってしまいます。
もうずいぶん前ですが、現在の最寄り駅周辺に
ホームレスの人がいたことがありますが、
ただ座っているだけなのにものすごい存在感を感じて、
前を通り過ぎるだけでも怖かったです。
偏見かもしれませんし、もしかしたらとてもいい人もいるのかもしれませんが・・・。
ホームレスというのもひとつの現実ですが、
できれば普段の生活ではあまり目にしたくないです。

[256: 匿名]

ま、そんなに気になるなら繁華街と公園の近くは避ければいいのでは？

[257: 匿名]

台東区では目にしない方が難しいかと。

[258: 匿名さん]

ホームレスが気になる人はここは候補から除外したほうがいいでしょうね。
つーか、最初からここ考えないと思うけどねえ。
ホームレスが付近にいないマンションなんて都内にごまんとありますので。うちもそうだけど。

255のような書き込みはいかなる意図なのか？と思ってしまいますね。

[259: 匿名さん]

254さん
3D見ました。MRのイメージ映像で各間取り毎にこういう映像を見せてくれると色の選択やMR以外の間取りのイメージもわきますよね。デベに売り込んではどうですか？もしかしてそういう意図？そうでなかったら失礼！

[260: 匿名さん]

検討している皆さん、ここの資産価値ってどう思いますか？
ホームレスや隣のNTTの話もありますが、上野駅徒歩圏、東の眺望は不忍池や四季の景観、スカイツリーや隅田川の花火も楽しめる。都内でも夜景の綺麗なタワーはありますが、将来の眺望も保障されている物件としては自分には希少に思えます。将来売却する場合に値上がりはしないまでも、値下がりも少ないと思いますがどうでしょう？ちなみに三井の者ではありません、まじめに検討している一人です。

[261: 匿名さん]

資産価値はあります。
いろいろ言われているけど無けりゃこんな価格出してきません。
半額でも売れないはずです。

[262: 購入検討中さん]

＞２５４
自分で作ったの？
すごい。

＞２６１
半額でも２６１は買えないだろうけど他のみんなが買うから大丈夫だ。

[263: 匿名さん]

>>260
景観に関してはおっしゃる通りだと思います。
眺望保証+不忍池の水辺環境には極めて高いプレミアを感じます。
春はお花見、夏は花火と考えるだけでワクワクします。

ただ、唯一の懸念材料は松坂屋上野店の今後です。
ネットで検索すると近年は赤字に陥っているような文言もみられます。
いずれにせよ百貨店は業界自体が存続の危機と言われていますので
そこらへんは承知しておいた方がよろしいのではないかと思います。

[264: 購入検討中さん]

タワマンをいくつか検討しているのですが中古も含めて物件を見て回っています。
先日、物件に立ち会ってくださったデベ（三井とは無関係）の方がここのマンションの事を
あそこは資産価値はあるでしょうね。あの眺望ですから。とおっしゃってました。
ここは不忍池が無くならない限り眺望は約束されていますから。（東と東南向きの部屋のみ）

[265: 匿名さん]

裏を返せば、東向き以外の資産価値は疑問。
特にＮＴＴ側の南向きの資産価値はね。
目の前ですからね。ＮＴＴは。

[266: マンション住民さん]

263
景観なんて最初だけで見慣れてくると飽きてくる
花見だってあの人混み臭さ
一度行けば二度と行きたくなくなる
間取りも柱が邪魔で全体的に狭く感じる
好みは人それぞれだけど価格とのバランスが悪過ぎ

[267: 匿名]

資産価値の評価の仕方はよくわからないけど、中古マンションとして売ろうと思ったときに、この管理費、間取りで買ってくれる人がいるのかなぁ。

[268: 匿名さん]

すでに建っているルネッサンスタワーの中古が似た条件なので参考になると思うんですが、まるで強気の価格でもないし、あっさり売れている気配もない。
それに、あちらは四周敷地にも余裕があるから一応四方向まともな窓になっている。
ここは北はすでに隣のマンションの壁で、西は中小ビルよけて無理やり建てているふうだし、南面は目の前・・・

高すぎ！

[269: 匿名さん]

管理費がほんとにとりすぎですよね。
短期で住む場合はいいけど、
長期には向かないでしょうね。

負担を感じます。

[270: 匿名さん]

262
他のみんなが買うから大丈夫
デベ必死

[271: 匿名さん]

根津のライオンズかルネッサンスの中古で十分だと感じます。
ここは景観と三井がステータスなんでしょうね。
狭い敷地で建物に囲まれたマンションにしては強気ですね。
ソフィテルの北側には一切窓が無かった事を思い出しました。

[272: 匿名さん]

ソフィテルは南にも窓なかったですよ。
デザイン優先で、従業員の作業効率が半端なく悪そうだった。

ルネサンスはありだけど、ライオンは東は山の緑だけ、南は池の向こうに広がるピンクビル街。
それほど景色は良くないのでは？
それとバルコニーの洗濯物が目立ちますね。
なぜかと思っていたら、東南西ぐるっとバルコニーがあり洗濯物がある。
だからどこから見ても洗濯物がいっぱいって印象。

[273: 匿名さん]

文京区の方はご存知と思いますが、昨日、根津2丁目で公然わ●●●事件があったそうです。

事実ですので。

[274: 匿名さん]

「これが欲しい！」というものがはっきりしている人には魅力がある、強みのある物件だと思います。タワーが林立しても、陳腐化しないんじゃないでしょうか？　賃貸で回す場合を考えると、管理費が高いのがややネックかな。
総合的にみると、非常に魅力的な物件かと。