サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

[匿名さん]

O'R'ix が 'R'e-Senju するってコンセプトのサンクタスガーデン北千住、情報交換しましょう。

所在地：東京都足立区千住関屋町20-4他（地番）
交通：常磐線 「北千住」駅 徒歩11分
　　　つくばエクスプレス 「北千住」駅 徒歩11分
　　　東京メトロ千代田線 「北千住」駅 徒歩11分
間取：2LDK-4LDK
面積：60.29〜87.15㎡


売主：オリックス不動産
販売提携（代理）：コムハウス
販売提携（媒介）：ファーストレジデンシャル
設計・監理：エムエーシー建築事務所
施工：三井住友建設
管理会社：オリックス・ファシリティーズ

[2: 物件比較中さん]

ここは確か○ューザーが持っていた土地ですよね・・・。

近隣の物件が良く中古で売りに出てますね。
築10年以内、3LDKで3,000万円台半ば。

この場所は北千住にも徒歩で行け、
千住関屋・京成牛田にも行けるので良いですが、
買い物できる場所が近くに全くありません。駅での買い物が必須。

北千住に徒歩で行く場合、近道を通ると、
確か２度ほど小さい鉄橋で鉄道の下を通ります。結構コワイです。

また、隣の空き地（東京都下水道局所有）に
遠くない将来、ポンプ所（雨水を溜める施設？）ができる見込みです。

何か”売り”が無いと、厳しいような・・・。

[3: 匿名さん]

グリーンコーポの南側の川沿いでしょうか。

HPをみても「リゾートを感じる暮らし」の内実がわからないんですよね。
回廊状の外観とリゾートとの関係性も不明。
専有部の間取りをみても不明。
共有施設についてはまだ書かれていません。
グリーンコーポは古いけど、豊かな緑とテニスコートがいいなと思っているのですが
ここの売りは？？？？？

[4: 物件比較中さん]

2です。

正確には、グリーンコーポの南西ですね。
南の川沿いはポンプ所建設予定地です。

[5: 契約済みさん]

この物件の建設予定地ってもしや線路の間ですか？

[6: 通りすがり]

隅田川沿いですよ

[7: 通りすがり]

線路は遠いですよ　隅田川沿いですよ

[8: 周辺住民さん]

ここは近くに千住の市場、大きな倉庫ばかりで朝から夕方までトラックがひっきりなしに通っていますよ。でも、もともと工業地域だから仕方ないけど。それと夜は怖くて女、子供はひとりでは歩けません。

[9: 匿名さん]

イニシアの物件よりも割高感有りです。
東向きの７０平米３Lは４４００〜。
隅田川の３Lは５０００〜。といった感じ。
間違いなく売れないでしょう。

[10: 匿名さん]

とくに南側は、中層以上では、ほとんど坪240-250万とかの値段をつけてきていて、
86㎡が、上のほうでは6000万円台の半ばの価格でした。　超強気な値段つけですが、
とくに内装をおごっているというものでもない。　イニシア・ブィークあたりが
ほぼ売り切り状態にならない限り、いまのままでは俎上にあがってこないのではないだろうか。

[11: 匿名さん]

イニシア＋αの魅力が何も無かったですね。
値段はイニシアより全然高かったですけど(苦笑)

イニシアが今ようやく全戸数の半分程度売れた状況ですからね。
ここを検討に入れる理由を見つけるのは困難です。

ちなみにここの営業の方は、この物件の売りとして「リゾート感覚」という言葉を何回も使ってました…。
すぐ隣に倉庫エリアのあるリゾートって…(笑)。

[12: 匿名さん]

>>11

イニシアは現在全戸数ベースで8割弱売れてますよ。念のため。

[13: 匿名さん]

つい先週イニシアに行ったら、キャンセル含め半分程度と言ってましたよ？
営業さんによって認識にバラつきがあるのかもしれませんね。

[14: 匿名さん]

ここは一体どこで買物をすればいいのだろう？
近くにコンビニすらない・・・

[15: 匿名さん]

イニシアの成約率は、東側のP棟 79% 民見側のR棟 75% ですよ。
全戸の価格表を配っているのでまだ購入可能な部屋と、次期以降の発売住戸の割合を
100%から引き算して算出可能です。

[16: 匿名さん]

立地としてはイニシアと競合するんでしょうね。ただ、イニシアは規模が大きすぎて理事会の意見もなかなかまとまらないでしょうし、実際掲示板は荒れまくってますから、規模としてはこれくらいのマンションが個人的には好みです。
ただ北千住駅からイニシアに比べ3分近い以上の価格差がありますね。

[17: 物件比較中さん]

イニシアは掲示板を見ると購入意欲が萎えますよ。。。
イニシアの物件自体は魅力的ですが、住民に難有りです。
ここはやや高いですけど、おそらく少し待てば値引きにも対応してくれるでしょうし、狙っています。

[18: 匿名さん]

一割引であれば、ある程度需要はあるでしょうね。
予定価格ではあっという間にモデルルームから人が消えるでしょう。
今の消費者は営業の人柄だとかではなく、価格に対して非常にシビアですからね。
デベも利益を最大限薄くして提示できる限界の金額を初めから設定すべきだと思います。
そうすれば売れるでしょうし、営業パワーを他に移せるわけですし。

[19: 匿名さん]

ココを検討中の方はもうすこし待ってみては？
まだマンションズにも載ってませんが千住仲町２６番地に藤和不動産が
１３階建マンションを建設中ですよ。たぶん分譲マンションだとおもいます。
ちなみに私はデベ関係者ではありません。念のため！

[20: 匿名さん]

>>11
ブリリア有明みたいですね…。

[21: 周辺住民さん]

スレのトップの画像がなにやらレコシティーを彷彿とさせていて不吉です。

[22: 購入検討中さん]

１割くらい下がっても、まだ、イニシアより割高でしょう。
検討はしてますが、これならイニシアやベリスタの方が全然いいですね。

ただ、隅田川沿いが活性化するのはいいことですね。

[23: 匿名さん]

>22さん
競合の多いエリアですから、イニシア等の名前を出せば案外一割はすんなり引くかもしれませんよ。
北千住へは三分近いけど、隣は倉庫ですから条件としては相殺されてるわけですから

[24: 匿名さん]

ベリスタは恐らく手の出る価格にはならないと思います。
仲町の地価は高いですから…

[25: 中層階の負け犬]

私の記憶では
2005年分譲の河原町の三菱物件は
坪200万円いっていなかったと思うけど
仲町で坪250万とか？
寿町で250万を超えているから、260万？
ひやぁ〜、買えないよ。

[26: 匿名さん]

仲町の方が寿町より地価は高いはずですから、坪270は行くのではないかと推察します。
いずれにしても販売開始が楽しみですね。

[27: 匿名さん]

容積率までみて、専有面積1坪あたりの土地の仕入れ価格を比較しないと、高い安いってのは
地価だけじゃ決まりませんよ。　ここは200しか使えないのが、敷地がゆったりめと良い方向に
働いている一方で、値段が高いのは、専有面積の半分相当の土地を買わないといけないから
ですね。　イニシアは400使えることが、あの安めの価格の理由になっているわけで、
地価水準だけではわからないですよ。　入札によって土地取得が行われる場合に容積とれる
ところでは、その分強気の落札も可能になりますから、25/26さんもはずしているわけでは
ないでしょうけれども。

ここの坪250は、大はずしするだろうなとは思いますが、一方でべりスタ千住仲町が、
来月あたり、まだ、ここ・イニシア・ヴィークと残った状態で、坪270に設定可能かといったら、
ORIXの1010タワーあたりでの苦労も見ているはずですから、昨今の売れ行きの落ち込みをみれば
これはやらない気がします。

[28: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層をターゲットにしているように感じます。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[29: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ここやベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワー以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[30: 匿名さん]

>27さん
ビークステージはベリスタのギリギリ競合になるかもしれませんが、イニシアは立地・価格的に1010タワーやベリスタの競合にはならないでしょうね。
ベリスタは比較的富裕層がターゲットになるでしょう。というか富裕層をターゲットにせざるおえない。
ベリスタが既に着工してから時間が経過しているにもかかわらず販売することを公にしていないのは、間違いなく価格がべらぼうに高いからだと推察できます。ベリスタが妥当な値付けをした場合、1010タワーより安くなることは考えられません。安くしたいのは山々でしょうが出来ないんです。
1010タワーは販売苦戦しているようですから、仰る通り1010タワーの坪260以上の価格で売れる見込みは極めて低いのですが、坪240とかで売っても利益が出ないため、未だに藤和不動産はここを一般消費者に通常売りすべきか、又は先日ガイアでやっていたように他の企業に売るかで迷っているのだと思います。
いずれにしても、一般消費者への通常売りとなった場合、平均坪250を切ることはないと思います。
切るようであれば、それは利益追求すべき一企業としてあるべき姿ではないですね。

[31: 匿名さん]

28と29 誤りです。
掲示板の美観を損ねてしまい申し訳ございません。

[32: 匿名さん]

北千住は西口側で徒歩10分以内じゃないと価値なし

[33: 27]

ここと、べりスタでの合計戸数が150戸近く。
富裕層相手といっても、普通に場所を選べる富裕層で遠方在住の人の目に止まる立地では
ないでしょうから、地縁重視でかつ富裕層で150を同時期に売りなさいという厳しい条件に
なります。　通常デベロッパーの寝付けは、土地代に建物の原価積み上げにたいして、
1.5倍程度の価格設定を行うのが普通で、これで、15%程度の最終利益率を確保可能です。
逆にいえば、10-15%程度値引きをしても、早期に販売を終了できて販売経費を圧縮できる
なら、別に損がでるわけではないんですね。　新価格トライアルの1010タワーの売れ行き
を見たあとで、再びべりスタに270をつける勇気はないと思いますよ。
一棟売りはあるいはありかもしれませんが。
まぁ2年くらいかけて売るつもりなら別ですが。

[34: 30]

仰るとおり1010タワーの坪260であの苦戦振りですから、藤和が270なんて付けるのは無謀でしょうね。1010タワーのトライアル価格未だ不明ですが、１０%と仮定して坪235。これなら興味を持つ人はかなり多いでしょう。しかし、ここもオリックス物件と考えると、明らかに立地価値に勝る1010タワーとここが同等坪単価というのは明らかに不適切ゆえ、ここも早々に１０%引かざるおえないと思います。
(ここは買い物エリアも皆無ですし、売りがなく、１０%でも厳しいでしょうが)

ベリスタが利益を無視して、トントンで良いなら坪240もありでしょう、ただしいきなりバーゲンプライスを提示してくるかというと…難しい気がします。
それであれば、やはり１棟売りの可能性が高いかもしれませんね。

[35: 匿名さん]

>> 34 =30他
・・・をえない、ね。はずかしいよ。

[36: 匿名さん]

暇だね〜>35

[37: 購入検討中さん]

文脈から理解できるのでそういうのいらないです>>30さん
ここの正式販売価格はまだ発表にならないですかね？
これくらいの規模の物件が好みなので、イニシアと価格差が小さいようであれば前向きに検討したい物件のひとつなんですが、MRに行かれた方から坪単価ではなく、間取りごとの可能な限り正確な予定価格を伺えたらありがたいです。

[38: 購入検討中さん]

>>30さん→>>35さん

[39: 匿名さん]

確かに規模の面でイニシアとは違いがありますね。判断材料のポイントですね。
同じ川沿いである条件ですが、こちらは対岸が南千住のマンション群、イニシア
は汐入公園＆浅草の方まで抜けている。
とはいえイニシアは川のカーブの外側、こちらはストレートと、なかなか判断に
迷いそうです。

[40: 匿名さん]

いがいと安そうよ、70で4000マンぐらいだって
ヴィークに合わせるそうです。

[41: 匿名さん]

70で4000なら北千住に近い分イニシアよりこっちが良いですねー
それにしても予定価格よりも大分下げてますが、構造や仕様でコストカットしてないか心配…

[42: 匿名さん]

そうですかね〜
北千住駅に行くのも遠く、牛田や関屋の駅も近くはない。
結構、駅に関しては不便な気がします。
近くにコンビニもなさそうですよね。

[43: 匿名さん]

>42さん
イニシアの契約者でしょうか？
ここを検討されていないなら書き込みしないようお願い致します。

[44: 匿名さん]

給湯はガス、床暖と浴室乾燥は電気、ＩＨコンロ。
なぜオール電化にしなかったのだろうか？
ディスポーザーはあるが、スロップシンクはなし・・・

[45: 匿名サンクタス]

駅に関して便利でないのは間違いないと思うが、北千住に近いことに大きな価値を見出だすのもありでしょ。
41さんが意識しているかは知らないが、近道が02さん指摘のようであるという特徴を認識した上で。
ところで43さんはちょいとピリピリしすぎじゃ…。

まあここなら駅まで自転車かな。犯罪にあうリスク回避も狙って。ただ、どこにも負けないなんらかの売りがほしい。

[46: 物件比較中by02]

02です。

私はこの近辺の中古マンションを検討していたので、平日夜一人で北千住から歩きました。

鉄道のすぐ下を通ること、お店が無いため暗いことなど、一度夜に現地確認することをオススメします。感覚は人それぞれですので。

なお、小学校が近いというメリットもあります。

北千住の自転車置場もそのときは3階なら月極めで空いてました。
将来はもちろん分かりませんが。

[48: 匿名さん]

70㎡オーバーで4000なんて部屋ありました？　もうちょっと広めで探していたので
とても手がでないやというんで草々に退散して、ちょっと狭いのはろくに見てなかったもんで。

南側である程度の広さを求めたら、イニシアはおろかヴィークよりもずっと高い。
北千住徒歩圏といっても、千住界隈の人からみてプレミアムのつく立地ではないわけで、
これは無理じゃないかなと思いました。

ORIXの足立区物件は、既に風向きの変わっている空気が読めていないのが多いですね。
レコシティのプライムみたいに、どんどん内緒の割引提示でもだすのかもしれませんが。

[49: 周辺住民さん]

>>48
予定価格が高かったから販売価格を下げようという話の流れです。
48さんの話は予定価格を見せてもらったときのことでは…？

確かにプレミアは付かない土地だけど、関屋公園だったということで郷愁を感じさせる面はあり。
買うかはもちろん別です。メリット打ち出して！

[50: 周辺住民さん]

08です。

46さんが言っているように私も夜、暗い時間に駅から歩くことをおすすめします。

[51: 匿名さん]

で予定価格から改定された全戸平均坪単価は、せめて、ビィークステージ程度には
下がったんでしょうか？　同じだったら、わざわざこっちってメリットはないようにも思うけど
あっちは線路脇。静かな分、同じ値段まで下がってくれば検討の俎上に上がってきます。