プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[81: 匿名さん]

ここのすぐ横って、昔川だったんですよね？
地盤とか大丈夫なのかな？どなたかご存知ですか？

[82: 地元]

こんな穴場で住み易い地域、都内にないです。
埼京線が嫌だ？完全にイメージだわ。昔とは全然違うし。そんなヤツは住むな。
板橋という名前のせいでイメージが悪くて情けなくなります。

板橋区は何をしてるんだろう、、、

昔は練馬区だって板橋区だったし、そんな馬鹿にされる区ではなかったのに。

[83: マンコミュファンさん]

>>81

知ってるわけじゃないですが、自力でいくらか調べる術はありますよ。

◆水害
ハザードマップによると、川があるらしい地形の様子が伺えますね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/images/img_9967_2_2.jp...
このエリアだと平成12年9月東海豪雨と同様の降雨があると
0.5-1.0mの浸水エリアと1.0-2.0浸水エリアが混ざってるくらいの予想
になってますね。

地下に設備がある構造の場合、浸水する危険と排水ポンプの設置有無とか聞いておく
くらいかな。

◆地震1
地震情報サイトJIS「板橋区地域別危険度2008年」によると
http://j-jis.com/data/tokyo/itabashi.shtml

板橋１丁目と考えるなら、
　倒壊危険度は2、火災危険度3で普通レベルです。

池袋本町４丁目と考えると、
　倒壊危険度4、火災危険度4となり、総合危険度だと都内5099町丁目のうち
　119位で最も危ない側上位２．５％以内に入ってしまいます。
　「建物倒壊に注意すべき町」「火災に注意すべき町」の両方に指定されています。

しかしここの立地は池袋本町４丁目の立て込んでる辺りからは隔離されているから
火災に巻き込まれる度は下がりそうだし、
倒壊危険度もこの物件は新築なので大丈夫かと。
近くに火気を扱う工場がないかは見ておきたいですね。

◆地震2
7/1に公開されたばかりの、国土地理院の「都市圏活断層図」
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/bousaichiri60006.html
によるとこの地域に活断層は見当たりません。

ただしやっぱり川の影響で地盤としては「沖積低地」に分類されています。
”地震の揺れを増幅する軟らかい地盤”ではあるので、
杭など基礎の設計・施工状態を確認しておくのが良いでしょう。

[84: マンコミュファンさん]

追加です。

地質調査業 ジオテック（株）社 の「板橋区の地盤」 解説
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/itabashi/P13_itabashi.htm
を見て、ハザードマップと重ねると他の川があるエリアと
よく似ているのて、昔が川って事で上ページに出てくる「谷底低地」そのもの
ではなくても、近いものがあるかもしれません。

「谷底低地」
"台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、
非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような
基礎補強策が必要となることが多い。"(上ページ内説明)

同社の住宅地盤情報提供システム GEODAS ジオダス の調査結果
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13119&cr=9&ps=N...

を見ていると、物件至近距離の３箇所は（いずれも川側ですが）
・地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所＊１
・地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所＊２
になっています。

こう見てると、No81さんのコメントが結構鋭かったのかなと思ったり。

別に沖積低地の土地ではこれらの調査結果は普通にみかけるので
だから×って訳ではないと思いますが、モデルルームでは
地盤についてどんな調査結果でどんな対策をしたのか聞いておきたいところですね。

※これらを調べる際に、↓のページを参考にしています。
板橋区で地盤の良い所
http://hwm8.gyao.ne.jp/san-sai/e.ward.itabasi.html


別に当物件にネガなイメージつけるつもりで調べた訳ではないので、
検討者さんには各リンク先の生材料を個別に見て検討されるのがよろしいかと・・

[85: ご近所さん]

板橋駅西側の駐輪場から下板橋駅のヨークマート近くの駐輪場にいたる遊歩道の部分は、昔（戦後）は川でした。雨が降るとよく水が出て、大変だったそうです。
しかし、現在は遊歩道の下になってしまい川は見えませんし、大雨に備えてヨークマートの隣の地下に貯水池があるので、最近水が出たことはありません。
マンション建設現場は川だった部分より一段高くなっていますので、心配ないと思います。
ものすごいゲリラ豪雨になればパークホームズ板橋の前の道路は冠水するかもしれないですが、
このマンションは大丈夫でしょう。

[86: 匿名さん]

世田谷生まれですが、昨年板橋区に引越しましたが、なかなか住みやすいエリアですよ。（特にファミリー）
ＪＲ板橋駅は池袋、新宿が近く特に便利ですね。。。

[87: 匿名さん]

>>85

それって水はけの議論でしょ？
>>81が言ってるのは地盤ですよ？

少し的外れですね。

[88: 匿名さん]

>>87
85さんは>>83-84でハザードマップや沖積低地の話題が出された事に関して
「確かにこの辺りは昔は川だった」という話題を出しただけだと思うけど･･･。
そうなると水害の件も懸念されるけれど、現場周辺は少しはずれた場所にあるから
大丈夫でしょう、という主旨だと私は解釈したが違うのかな？
いきなり的外れと断じる貴方の意見の方が唐突ではないかと。

ついでに言うと、貴方が言う「水はけ」は地盤状態と切っても切り離せない関係にあるもの。
83＝84さんもそういった前提に立ってコメントしておられると思われ。

[89: 匿名さん]

>>88
現場周辺は少しはずれた場所にあるから

出たぁ～！
Ｎ村のエイギョウ！

マンション予定地のすぐ横が川だったんだよ！？
現地に行けばすぐ分かるよ！？
なんで“少しはずれた”になるの！？

エイギョウオツ！

[90: 匿名]

>>89

小学生か？

今から担当営業なんて決まっているわけないだろう。

[91: 匿名さん]

>>90

出た！
またまたＮ村！
またはＨセコウさん？

エイギョウオツ！

[92: 匿名さん]

営業じゃなくても、野村として社運を掛けたプロジェクトだ。
たかが掲示板だけれど、気になるのは仕方がないんじゃない？

[93: 匿名さん]

どんだけ社運を掛けてるか知らんが、
住むほうからすれば、板橋って時点で＊＊＊臭くねぇ？

[94: 匿名さん]

住所は豊島区じゃないの？

[95: 匿名さん]

>住所は豊島区じゃないの？

最寄り駅は板橋駅。
建物は豊島区・板橋区にまたがって建設される。

[96: 匿名さん]

>野村として社運を掛けたプロジェクトだ。

大野村様がこんなとこに社運を掛けるか、＊＊

[97: 購入検討中さん]

住所は板橋か豊島か、選択できると嬉しいですが建つ形がわかるまでよくわかりませんね。
昨日ポストにアンケートが入っていたので一応記入してみました。

[98: 購入検討中さん]

１１月に　下板橋に　モデルルーム　オープンするようです。
価格は　まだ未定ですが　５０００万円台中心位になるかもとのこと。
３ＬＤＫ希望なのですが、４５００万円がやっとです。
５０００万円台というと６０００万円近くになる可能性大。
あきらめるしか　ないでしょうね。
やっぱり　野村とか三井は　ブランドで　高いのでしょうか。
いつも　思うのですが、完成した建物は　たいしたことないと。　
モデルルームの説明では、素敵なのに。

[99: 匿名さん]

公式ホームページがオープンしました。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

[100: 匿名さん]

トーキョーアッパーウエストｗ
このコピー考えた奴も採用した奴も頭に蛆が沸いている。

もよりの板橋駅は完全に無視して池袋にある物件みたいだね。
板橋は板橋で良い町なのにね。

[101: 申込予定さん]

同感です。
「Sing of Life in Tokyo」なんてフザけてます。
小鳥はさえずってますが・・・。歩いて30分はかかる芸術劇場を持ち出してくるとはね。
消費者をバカにしているとしか思えない。
そんなことより、板橋駅を初めとした駅近。しかも、大通りに面していない。線路はシスナブよりマシ・・。
といった住みやすいメリットに魅力を感じます。
野村と長谷工の最悪コンビですが、この場所は捨て難いですね。

[102: 匿名さん]

このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。

[103: 匿名さん]

ここは駅近で渋谷・新宿にも一本で出られて便利な場所です。
そこに豊島区アドレスを考慮したとしても
ここを買うのは基本的に地元の人（板橋区・北区）でしょう。
神奈川や城南地区から引っ越してくることは考えにくいです。

野村さん、ズバリ言います。
条件の悪い部屋180、平均190、上階・角部屋200で即日完売です。
間違ってもアベレージ250・MAX280なんて欲を出さないでください。
全部で785戸もあるのです。大量に売れ残って目もあてられなくなりますよ。

このご時世、広告で何とかなると思ったら大間違いですよ。

[104: 匿名さん]

駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？

[105: 匿名さん]

本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。

確かにその値段なら完売だろうけど、、、

[106: 匿名さん]

>>103
欲しくてたまらない気持ちは解るけど、この立地とプラウドの冠では有り得ないと思うよ。
区役所前の近傍某物件だって、それよりずっと高くてもほぼ完売状態でっせ。
ここのネックは戸数と配棟（板状）だろうけど、だからと言って平均180は無いだろ。
そりゃ流石に完売するわ。

[107: 匿名さん]

98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね

長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。

近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・

[108: 匿名さん]

販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。

規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。

[109: 匿名さん]

プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？

[110: 103]

そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。

駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/

都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。

今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。

勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。

[111: 匿名さん]

誰も驚いてる訳じゃないと思う。
新築物件の価格を予測するにあたって「昔はもっと安かった」とか
「○○アドレスでは坪ＸＸが妥当」という考え方だけでは足りないという事でしょう。
（戸建の価格にいたっては論外と言ってもいい）
確かに、同じ地域内で坪180でも売れ残っている新築物件はある様だけど
一方では220～240（平均で）売れている物件もあるという現実を見るべき。
と言うより、むしろ売る側がそちらを無視する筈がないと考えるべきでしょうね。
個人的には安くても平均220くらい、上層角部屋なら260は下らないと見てます。

[112: 匿名]

ここは駅の池袋寄りホームに改札口ができるのでしょうか？
もしできたら、すごく便利ですよね。

小分けにして、絶対価格で割安感を訴求するようですが、
上層角部屋なら280オーバーは堅いでしょ。

[113: 匿名さん]

最近の城北で言うと加賀レジデンス・プラウド赤羽あたりがピークで
バブルが弾けてディアナコート飛鳥山はお亡くなりになりましたね。
実際の実力は無いのに都心に引っ張られて上がってしまった地域です。

昔は安かったとかそんな話をしているわけではないです。
この場所で250～300の物件にリセールバリューが将来どのくらい残るのかという話です。

おそらく野村の事なんで練馬のタワーと同じくらいの感覚で売り切る予定でいると思います。
この場所を待っていた地縁のある方なら多少無理をしても買ってしまうのでしょう。
しかしここは他所からの需要が無い地域です。

地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。
それに加えてここは大規模。
残ってしまった時のことを考えるとなんともまぁ、エグイ話だと思います。

[114: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋と比べたらいかがでしょう？
あそこは早々に完売しましたよね。
野村が自信を持つのも当然でしょう。

[115: 匿名さん]

地縁ある人以外魅力ないみたいな表現するなら地縁がある証明だすから安くしてくれないかな、、、

大型物件やるならマンション売る側もそういう工夫すりゃいいのに

[116: 匿名]

プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

しかしながら、JR駅から2分で3駅利用可能の立地ですから、
その2物件と比較しても利便性が良く、景気も半年後は、底入れ感が出てきているから
かなりの高額の価格設定になるでしょう。

>地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。

埼京線沿線、三田線沿線、東上線沿線とかなり広範囲の地域から見学に来ますよ。

[117: 匿名さん]

>>114
プラウドシティ上池袋（2004年7月分譲）
新築時のアベレージは202
戸数は277戸

比較対象になりますか？

いま出てる仲介物件は230弱で半年間晒し物ですね。

>>116
赤羽や志村、常盤台
2007年・2008年に買ってしまった人たちの悲劇を繰り返させる気ですか？

[118: 匿名]

>117
買った人たちの大半が悲観して毎日過ごしていると思っているのですか？
ほとんどが満足感を持って住んでいますよ。
嘘だと思うなら聞いてみたら？

それに、１０％の手付けで回避できる程度は、悲劇とは言わないですよ。

[119: 匿名さん]

悲劇て･･･。
その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

[120: 匿名さん]

>>117=103？

貴方が心配しなくても、デベは売れる価格で値付けするだろうし
売れなかったら値引きなり何なり考えるでしょうよ･･･。
不当な価格だと思うなら買う側も見送るなり待つなりすればいい話。

少しでも安く売り出して欲しいのか、このエリアの「相場」を下げたいと思ってるのか
いずれにしても目的不明ですな。

[121: 匿名さん]

>>119
>その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

つい最近までの「不動産バブル」の間に買った人は明らかに悲劇では？

[122: 匿名さん]

「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）

[123: 匿名さん]

>>122
築12年の中古マンションと比較して、何がわかるんですか？

[124: 匿名さん]

>>118
>>119
あなたたちにとっては喜劇でしたか？

>>123
どんな新築マンションでも何れは築古マンションになるのです。
出口を考えるのは極普通のことです。

>>122
シスナブ池袋本町（463戸）
新築時坪単価233
1996/03分譲

2008年の３月までは190前後で成約していましたが
それ以降苦戦してますね。

[125: 匿名さん]

>>116

>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。

やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。

因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。

[126: 匿名さん]

>>124=117=103？
>あなたたちにとっては喜劇でしたか？

んなこたぁ言ってないじゃん･･･。
あの当時、不動産相場が上がってるという認識もなく買ったんならまだしも
普通に情報収集してた人なら「バブル」を承知の上で購入を決断したんじゃないの？
それを「悲劇」と呼ぶ感覚は少なくとも私にはないな。
なにも騙し討ちに遭った訳じゃあるまいし。

て言うか、貴方の「悲劇を繰り返させる気ですか？」という言い方の意図が理解できない。
一体、誰にどうして欲しいのよ？
『このエリアはそんな高いお金出して買うとこじゃありませんよ』と言いたいなら
それは実際に買う人の価値観で決まる事であって、少なくとも貴方が評価する事ではないよね。
ある意味、沿線相場とも完全に連動するとは限らない。
あるいは『デベさん、なるべく安く売って下さいね』と言いたいなら表現の仕方を間違えてるよ（＾＾；）

800戸超を売り切るのは至難の技だろうけど、そこは販売時期を分けるなり仕様を分けるなりして
売る側が対策すると思うよ。単価を抑える可能性も十分あるけど、この立地と売主ブランドで
平均180は無いだろ、いくらなんでも。

[127: 匿名]

新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？

特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。

立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。

[128: 匿名さん]

新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。

[129: 匿名さん]

>>09
17階建から15階に規模縮小したのかな？

コスト削減？

15階建って階高ギリギリ仕様じゃない。

[130: 匿名さん]

本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？