プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[726: 匿名さん]

日当たりのいい部屋を求めると、どの棟になるのでしょうか？
目の前のマンションに影響されますよね。やっぱり。

[727: 匿名さん]

ここはモデルルームを見て来た人の感想が極端に分かれていて、
判断に迷います。
何人かに聞いてみたのですが、
特にマイナス要素が見つからないと言う人もいれば、
コストダウンによる仕様の荒さが目につくと言う人もいました。

私は特にブランド名にこだわりはありませんが、
後々壁紙がはがれてきたり、フローリングが浮いてくるような
不具合は避けたいところです。
内覧会に立ち会ってくれるプロのようにはいかないでしょうが、
素人ながら自分の目でチェックしてきたいです。

[728: 匿名さん]

こんなことを言い出したらキリがないとは思うのですが・・・
モデルルームで見た印象と、実際の部屋を見たときの印象ってやっぱり違うと思うので、どれぐらいモデルルームを参考にしたらよいのか迷います。
その上、よく見えるであろうモデルルームでさえ、こんなに評価がわかれてるとなると、うーんと悩んでしまいますね。
購入するつもりがないマンションのモデルルームにもせっせと足を運んで見る目を養えば、少しはわかるようになるのでしょうか。

[729: 匿名さん]

>>715

事前内覧会をやって、その来訪者の反応を確認して、販売住戸や販売価格の調整した上でモデルルームオープンってのが一般的。その間にデベは見込み客の選別もしっかりやってるから、モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

[730: 匿名さん]

>>729

見込み客の選別というと、この企業の何歳で年収いくらくらい？、買い替えの場合はローン残高がいくらあるとか調べたりしているのでしょうか？

[731: 匿名さん]

ローンについては審査が通りそうな資質（勤務先、年収）かどうか、買換えの場合は買換え特約の契約で期間中に売却が成立しないと契約が白紙撤回になって売主は手付金返金しなきゃならないから、持ち家が売れる物件かどうかがポイントかな。ということで、買換えは敬遠されるんだって。

[732: 匿名さん]

なるほど、売主はそうやって客を選別してるんですね。
ありがとうございます。

[733: 匿名さん]

>729.731

結構、勉強になるカキコミが増えましたね。
とても参考になります。

第一期は、来年早々に募集開始ですが、結構、第二期に含まれるE棟、G棟が気になっています。
そのあたりの判断は、早めに動いていると難しいところです・・・。

[734: 匿名さん]

うちは買い替えなんですが、やっぱり敬遠されそうですね。
最初は買い替えとは言わない方がいいのでしょうか？

[735: 匿名さん]

今の持ち家がすぐ売れるような条件のいい物件であれば、仲介手数料も取れるから、売主にとってもおいしい客のはず。

[737: 匿名さん]

>モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

これ意味がよくわかりません。
抽選なんだから、直前に申し込もうと、最初に申し込もうと条件は一緒ではないのですか？
ゆっくり他の部屋の倍率などを見ながら最終的にどの部屋にするか決定すれば良い。

ばれた時のレピュテーションリスクを考えると、まさか、野村が抽選を細工するとは思えません。

[738: 匿名さん]

抽選だけど、少しは査定もしそう。
明日と明後日は内覧会らしいです。
行きたかったけど、用事があって行けないです。
なんか掲示板をみていると人気が高そうな気がしちゃうんですけど、実際蓋をあけてみないと
わからないところですね。
場所と敷地の広さにはかなりひかれます。
値段とみあっているものなのかどうか一度は自分の目で確かめたいんですが。
内覧会に行く方、報告よろしくお願いします！

[739: 匿名さん]

>>737

抽選って公平だと思ってるの？　三井なんか社員が暴露本で手の内を明かしちゃってるよ。

ちゃんとした選別は、住民のためにもなるんだけどね。

[740: 匿名さん]

登録の最終日にモデルルームに初めて訪れていきなり登録した人と、事前にローン仮審査まで通して登録した人を抽選だからといって同列に扱うのが公平なのかな。

[741: 匿名さん]

>740 　実例ですが、他の財閥系販社でまったくそのとおりのことがあり、はじめて来た人が当選した。抽選うたう以上仕方ないね。

[742: 匿名さん]

>>737
>抽選なんだから、直前に申し込もうと、最初に申し込もうと条件は一緒ではないのですか？

そりゃ抽選になれば抽選自体は公平だよ。
ただ、エントリーするのは当然「先着順」なのだから、後から希望を出す者として
既に希望者がいる住戸にアタックする覚悟があるかどうかという問題。
まぁ、その辺遠慮しない人はしないんだろうけどね。する必要もないし。
売る側は抽選を操作する事はできなくても、商談の段階で「なるべく抽選が発生しない様に」
誘導・調整はしている筈。（当たり前っちゃ当たり前だが）
資金繰りやら間取りの検討やら、何度も足を運んで商談に臨んでいるところに
後発の人が「私もここがいい！」と、抽選も辞さずという姿勢で身体をねじ込んできたら
先発の人は当然おもしろくないだろうし、対応していた販社も堅実に商談を重ねてきた人が
そのせいで成約に至らなかったりしたら損失を被ることになるからね。

[743: 匿名さん]

うまくバラけてくれればいいですね

[744: 住まいに詳しい人]

デベ側の本音としては、始めに登録してくれたからその人を当てようというのはないように思います。
抽選に関しては、少し汚い話ですが、業者によっては裏工作をする場合もあります。

裏工作がされた場合、年収の高い人やうるさくない人が当たりやすくなります。
買い換え予定者やローンが厳しそうな人、態度がでかくて細かいことばかり気にする人は外れやすくなります。

ここの抽選会がどういった形で行われるかは知りませんが、平日のありえない時間帯にやるなら
大なり小なり工作されることもあると思います。

休日に行われるとしても、抽選をガラガラで行う場合は、遠くの人から見れば玉に書いてある番号なんて見えませんから
意図的に出てきた番号とは違う番号（当てたい人の番号）を言うこともあります。

こういうケースは少ないことは少ないですが、実際にあります。現実とはそんなものです。
ここがそうだと言ってる訳じゃないので誤解なさらぬよう。

[745: 匿名さん]

いかにバラけさせる事ができるかが営業の腕の見せ所。

[746: 匿名さん]

営業努力ってやつですね。

[747: 購入経験者さん]

>744さんの言っている大なり小なりの工作？を経験しました

ここではありませんが、大手デベ。
第1期終了後、まだ売り出されていないところで絶対この部屋がいいといったら、
今度の第1期○次でだしましょう！と言われた。
でも抽選になる可能性ありますよね？と聞くと、まずないです、
平日の午後数時間だけ公開しすぐ締め切ります、と。
しかもあらかじめ資料請求した人にだけ案内します、って。
へぇ～そんなのあり？と思いましたが、やはり無抽選ゲットしました。

くどいようですが、ここのデベではありませんので悪しからず。

[748: 匿名さん]

ははは！

抽選は公平ですよ。

たかが１部屋売るために、後でばれて週刊誌ネタになるようなことやる大手はありません。

あほらし。

[749: 匿名さん]

>748

いいね～。ノーテンキな人は・・・。

[750: 匿名さん]

No.747さんの言ってる話、ルフォン飛鳥山のスレで話してる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43276/

抽選はどのデベもある程度操作してますよ。ていうか操作してくれないと困る！
変な人がお隣さんになるのも嫌だし、入居して早々に管理費や修繕費を滞納されても…。

[751: 入居予定さん]

売り出しをかけていない部屋を販売する場合は、
表向きに売り出し（公示）をかけて、
建前上は他の応募者を募らないといけないルールがあります。
（それを経て先着順になるわけです）

人気があって倍率が高い物件はそんな必要も無いのですが、
普通の物件では希望者が居れば見せかけ公示はよくある話です。

表向きは公平に見せかけているというのが正解でしょうね。

[752: 匿名さん]

何度も足を運んで、真剣に検討していた人に購入させてあげたいと思うのが、人情でしょう。まして、その人が年収も安定していて人間的にも出来た人なら尚更。戸数が多いので、あきらかにもめごとを起こしそうなタイプとそうでないタイプがいれば、どちらに買ってほしいかは明らか。真剣に資金繰りを検討して購入に踏み切ったファミリーに、あとから急によくわからない一見さんが投資目的で、俺は金はある。抽選もやむなしといって申し込みされてもね。営業として抽選にならないように誘導はするでしょう。

[753: 匿名さん]

人情ではマンションは売れませんよ…。
だいたいそんな事で操作するほど営業が購入者たちに感情移入してるとは思いません。
こっちサイドからしたら何千万円もの高額な買い物ですが
営業からしたら、ごく普通の庶民物件を購入するごくごく普通～の庶民な客。

ＭＲでの最初のアンケートから客の選別は始まってて、
アンケートを預かって奥でどの営業が付くかを決めてる。
この客は安定企業に勤めてる、とか年収が良いとか。
年収とか見て、どの営業を付けるかをまず決めている。

人情と言うなら、営業に対して横柄な態度取ったり
しつこくあれこれと専門用語を使ってデメリット部分を言ってくる人より
感じのいい人で揉め事を起こさないような人の方が有利でしょうね。
「何度も足を運ぶ」よりもまずはそこらへんでは？
デベとしては後からクレーム・トラブルがやっかいですから。
ま、それよりとにかく金がきちんと払えるかでしょうけどね。

抽選に関しては登録会で番号が振られます。
一番最初に手をあげた人が１番、次が２番。
１番のほうが有利ですよ、と営業はハッキリ言います。
それでも裏操作はあると思います。

[754: 匿名さん]

売る側にも選ぶ権利がありますから、
選別はもちろんしますよね。

ただ、表向き公平で無ければ信用を落としますから、
抽選という便利な言葉で選別する訳です。

また、当たったほうは購入意欲も上がる訳ですから、
これは一石二鳥です。

従って、やらせで社員が抽選に参加したり、
応募者のフリをする事も良くある話です。

その事をふまえてもここは人気がありそうなので、
部屋によってはいわゆるガチな抽選もありそうですね。

なるべく被らないに越した事は無いですし、
早めに申し込む先手必勝はやっぱり有利だと思います。
（確率の話ではなくて、後手に躊躇させるという意味です）

最後に、投資不動産としてはプラウドは割高なので魅力はありません、
今の時期最低でも5％は無いと投資物件としての魅力は無いので。
（少し外すと7～8％の物件もゴロゴロしてますから）

[755: 匿名さん]

↑

投資を考えているなら、新築掲示板見てどうするの？？

一から勉強し直しですね！がんばれ！！

[756: 購入検討中さん]

先日、ＭＲに行ってきました。

もらった間取り集を見ていて、気になった点があるのですが…

共用廊下側にサービスバルコニーがある部屋は、共用廊下とサービスバルコニーの間に
隔板１枚しかなく、簡単に部屋に侵入できてしまうような気がします。

玄関扉がいくら高セキュリティなものでも、これでは何の意味も無いような気がするのですが、
どうなのでしょう？

ＭＲに行かれて間取り集を持っておられる方、ご意見を頂ければと思います。

[757: 匿名さん]

↑
そもそもここは実質２次セキュリティしかないので何も問題ないですよ。
最近多い、４次セキュリティを求めるような物件じゃないんです。
ライオンズの主流は20年前から２次セキュリティだしね。

[758: 購入検討中さん]

もし隔板１枚が図面通りなら、セキュリティうんぬんとかいったレベルの
話では無いと思うのです。

共用廊下を外部と考えたら、それこそ、隔板を破って、簡単に家に入れちゃいます。

[759: 匿名さん]

窓の鍵閉めとけば、問題ないでしょ？

[760: 匿名さん]

抽選倍率を下げようとネガレスが増えましたね。

[761: 匿名さん]

>>760
ノイローゼに注意

[762: 匿名さん]

池袋のチャイナタウン計画が実行されたら、ちょっと微妙。
価格にそれを織り込んでるのかな。

[763: 匿名さん]

>>762
北口からどんだけ離れてるか知らないんだな。
ここは池袋というより板橋だよ。

[764: 匿名さん]

シティタワー池袋ウエストゲート５４m2の２ＬＤＫが、２２万円の賃料みたいですね。
ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。
結構な利回りになるな。

[765: 匿名さん]

>ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。

駅前の不動産屋をいくつか見てみれば板橋の家賃相場がわかるよ。
そんなアバウトじゃあ、投資家にはむかないね。

[766: 匿名さん]

>>764
シティタワー要町は来年3月入居でなかった？
もう賃貸募集してんの？

[767: 購入検討中さん]

> 759

本当にそう思われますか？
ピッキング対策玄関ドアとか無意味に思えてしまうんですけど…

[768: サラリーマンさん]

ここの立地ってつまるところ、プラウドってだけでしょ！？
どんな人がここかうんだろ

[769: 匿名さん]

＞ここの立地ってつまるところ、プラウドってだけでしょ！？

日本語になってないやん。

[770: 匿名さん]

確かに意味不明。
立地とプラウドはどういう関係があるのだろうか。

[771: 匿名さん]

28万で賃貸って？そんなに出せれば頭金０でもローン組んで十分買えるでしょう。

[772: 匿名さん]

>764

この辺は、せいぜい坪一万。
ビュタワー、シスナブあたりの賃貸相場を見てごらん。
今だと、坪8000円くらいでも借りられる。

[773: 匿名さん]

この物件は、豊島区と板橋区にまたがっているようですが・・・
同じマンションなのに住所（区）が違うってことはありませんよね？
無知ですみません。
境目って子供の保育園とか学校とか、区によってだいぶ変わってきそうなので気になります。
モデルルームは来年になったら行く予定ですが、条件のいいお部屋は倍率高そうですね～
早めに行こうと思います。

[774: 匿名さん]

>>772
ということは６６㎡で１６万くらいか。

[775: 匿名さん]

住所は豊島区池袋本町で決定との事でした。

行政は板橋区のほうが良かったのでしょうが、
物件の価値は豊島区のほうが高いという事なのでしょう。

それにしてもＭＲの盛況ぶりは凄かったですね、
注目度合いはかなり高そうです。