プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[684: 匿名さん]

↑
ライオンズ、長谷工のマンションはこういうものです。最近のプラウドも多いですけど。

[685: 匿名さん]

プラウドシティ金町施工の東海興業と長谷工とではどちらの施工が良いのでしょうか？

[686: 匿名さん]

天井高はどれくらいですか。
プラウドだけにそこまでヒドくないと思うが、
低くて梁が目立つようだと考えモノだね。
長谷工プラウドだともしかしてあり得るのか。

[687: 匿名さん]

天井高さは低いところだと2430ミリ・・・。ひどい。

[688: 匿名]

最近のプラウド物件を知り合いが購入したので見せてもらいましたけど、やはり梁がかな〜り目立ってましたよ。ちなみにそこは長谷工プラウドではありませんが。

[689: 匿名さん]

プラウドだったらリビングで天井高2700は欲しいね。

[691: 匿名]

別に榊はどーでもいい。あの人の名前が出るとウンザリする。

[692: 物件比較中さん]

長谷工嫌いの人が多いみたいだが、デベロッパーの求めに応じて数種類の基準で作り分けているだけのことであって、要は、どのランクの長谷工物件なのか見極めて買えばいいだけのこと。
さて、ここのレベルは？

[693: 匿名さん]

>>686
>プラウドだけにそこまでヒドくないと思うが

こういう人っているんですね…。

[694: 元不動産業者さん]

>天井高さは低いところだと2430ミリ・・・。ひどい。

そんなにひどくないでしょう。
どこの部屋のことを言ってるのか分からないですが、一般的には
居室天高　2400mm
ＬＤ天高　2500mm
が標準ですよ。

ましてや2700mmなんて普通に考えたら厳しいですよ。
1フロアあたり頑張って200mmの階高を上げたとしたら、15階じゃなくて
14階の建物しかつくれなくなってしまいます。

デベ側としては、延べ床面積を最大限に使って売れる床を増やすことが
利益になるんだから、下手に天井を高くして1フロア分の床を売れなくなると
その分は他の部屋に価格を転嫁しなくちゃいけなくなります。

[695: 匿名さん]

どういう意味？

[696: 匿名さん]

デベさんの理論も結構ですけど、我々一般人に説明する時はもう少し噛み砕いて説明していただきたいですね…。

[697: 匿名さん]

694ではないんだけれど。

>>1フロアあたり頑張って200mmの階高を上げたとしたら、15階じゃなくて
>>14階の建物しかつくれなくなってしまいます。

例えば上記の条件で１階につき５部屋あったとして、
標準の天井高なら７５戸作れたはずが、高め天井にしたら７０戸になってしまう。
一戸あたりの床面積は同じ、ただ天井高が違うだけ。
1平米当たりの単価は、天井高物件の方が総戸数が減る分割高になる
＝買い手がつきにくい＝デベ苦しい。
だから2700mmなんてわざわざ自分たちの首を絞めるような天井高を採用するのは
現実的に厳しいのでは？ってことかと。

[698: 匿名さん]

この価格で天井高2700mmのマンションはあんまりないんじゃない？
2400mmあればじゅうぶんだよ。

[699: 匿名さん]

だから2500ないんだってｗｗ

[700: 匿名さん]

2400ミリあれば十分って笑えるｗｗ

[701: 匿名さん]

1F2630、2F3F2580、4F5F2530、6F7Fと12～15F2480、8～11F2430

だそうです。先日MRでもらった資料より。

[702: 匿名さん]

従来のブランドイメージのプラウドならタワーの2700も普通にあるよ。

ましてやここはタワーじゃないんだからもうちょっと天井高あってもいいんじゃない？
利益追求型の長谷工プラウドと見られてもしょうがない。

[703: 匿名さん]

プラウド（シティ）だから。

[704: 匿名さん]

直床か二重床かによっても違うと思いますが。
高い天井高をうたっていても直床だったり、
標準の天井高でも二重床だったりしますし。

[705: 匿名さん]

>>702

＞利益追求型の長谷工プラウドと見られてもしょうがない。

あなたはどのようなマンションにお住まいなのかな？

[706: 匿名さん]

人に聞く前に自分がどこに住んでるか名乗れば。
やっぱり長谷工プラウドですか？

[707: 匿名さん]

プラウド東陽町も長谷工だね。

[708: 匿名さん]

二重天井、二重床なんていまや当然。ある程度のデベであれば。
それでも2500以下ってないよ。コストを下げて、もうけようとした結果。
設計施工長谷工だし、ライオンズ仕様。

[709: 匿名さん]

>1F2630、2F3F2580、4F5F2530、6F7Fと12～15F2480、8～11F2430

下階より上階が天井が低いMSって多いんですか？

[710: 匿名さん]

↑
普通やらないような手法。居住空間確保よりも建設費を安くしたいのが丸見え！！

[711: 匿名さん]

>701さん
情報有難うございます。

プラウドなんで当然、二重床・二重天井だと思いますがスラブ厚はどれくらいですか？
プラウドなら300mmあっても不思議ではないと思いますが、
こちらの長谷工だとどれくらいになるんでしょうか。
ＭＲ資料には載ってないかもしれませんが･･･。

[712: 匿名さん]

長谷工だもん、最低限レベルの200mmでしょ。

[713: 匿名さん]

>>675

コストダウンなのか、スロップシンクの無い物件が最近増えてきてますね。バルコニーは共用部分だから、勝手に改造してはいけないはずなので、後付はできないでしょう。後付けのできない設備の有無は要チェックですね。

[714: 匿名さん]

>設計施工長谷工だし、ライオンズ仕様。

ということで、名称を「ライオンズ池袋本町」と変更します。

[715: 匿名さん]

HPには1月9日モデルルームオープンって書いてあるのでのんびりしていたら
モデルルーム見てきたよなんて知人に言われてびっくり。
24時間有人管理、基本はガス＆電気併用でオプションでオール電化可能、
スーパーはマルエツが入るそうです。
南向きの棟は電車の騒音が、、、でも電車の騒音が気にならなさそうな棟は西向き、、、
となかなか痛し痒しな感じですが、そういった点を除けば条件の良い物件ですし
動き出したら早いかも知れないですね。
大規模物件だからと油断してたら気に入った間取りなくなっちゃいそう？

[716: 匿名さん]

>710さん

同感です。
非常に残念ですが、もはやここはプラウドの光はありません。
モデルルームに行ってきましたが、
目に見える部分でのコストダウンが多く、見えない部分でも
あるのかなと心配になります。

例えば、
　天井と壁の壁紙が一緒。
　ベランダ壁はタイル張りでなく吹き付け。
　戸境壁のクロスが直張りでない。
　廊下の天井高が２１００という圧迫感。
　収納扉と部屋扉の上端ラインが揃っていない。


決して悪口ではありません。
「いつかはプラウド」と思っていましたが、
「何があったんだ。プラウド」です。
大規模には向かないのでしょうか。
名前だけで安心はできないと、勉強になりました。

[717: 匿名さん]

↑それなりの値段に抑えてあるんだから気にしなさんな。

[718: 匿名さん]

デベもプラウドのマンション名で釣れれば儲けものって感じかな。

[720: 匿名さん]

サブプラウド

[721: 匿名さん]

No.719

ほんき？（笑）

[722: 匿名さん]

ここのプラウドのエレベーターはワンフロア何戸で1基ですか？

[723: 匿名さん]

>気に入った間取りなくなっちゃいそう？

エイギョ、オツデス！

[724: 匿名さん]

>722

棟にもよるけれど、基本的には繋がっていて、隣の棟のエレベーターを使うことも多い感じ。
特にH棟あたりは、隣の棟にしかエレベーターがない。
あくまで、ざっと見た感じで、間違いがあるけもしれないけど・・。

[725: 匿名さん]

立地・価格・すぐには潰れなさそうなデベ
個人的にはそれだけでじゅうぶん検討の価値ありな物件ですけどね。
プラウドかどうかなんてわりとどうでもいいです。

「そう思う人だけ買えばいい」ってことなんではないですかねえ。
むしろそう思う人が多くないことを望んでますが。抽選イヤですし。

[726: 匿名さん]

日当たりのいい部屋を求めると、どの棟になるのでしょうか？
目の前のマンションに影響されますよね。やっぱり。

[727: 匿名さん]

ここはモデルルームを見て来た人の感想が極端に分かれていて、
判断に迷います。
何人かに聞いてみたのですが、
特にマイナス要素が見つからないと言う人もいれば、
コストダウンによる仕様の荒さが目につくと言う人もいました。

私は特にブランド名にこだわりはありませんが、
後々壁紙がはがれてきたり、フローリングが浮いてくるような
不具合は避けたいところです。
内覧会に立ち会ってくれるプロのようにはいかないでしょうが、
素人ながら自分の目でチェックしてきたいです。

[728: 匿名さん]

こんなことを言い出したらキリがないとは思うのですが・・・
モデルルームで見た印象と、実際の部屋を見たときの印象ってやっぱり違うと思うので、どれぐらいモデルルームを参考にしたらよいのか迷います。
その上、よく見えるであろうモデルルームでさえ、こんなに評価がわかれてるとなると、うーんと悩んでしまいますね。
購入するつもりがないマンションのモデルルームにもせっせと足を運んで見る目を養えば、少しはわかるようになるのでしょうか。

[729: 匿名さん]

>>715

事前内覧会をやって、その来訪者の反応を確認して、販売住戸や販売価格の調整した上でモデルルームオープンってのが一般的。その間にデベは見込み客の選別もしっかりやってるから、モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

[730: 匿名さん]

>>729

見込み客の選別というと、この企業の何歳で年収いくらくらい？、買い替えの場合はローン残高がいくらあるとか調べたりしているのでしょうか？

[731: 匿名さん]

ローンについては審査が通りそうな資質（勤務先、年収）かどうか、買換えの場合は買換え特約の契約で期間中に売却が成立しないと契約が白紙撤回になって売主は手付金返金しなきゃならないから、持ち家が売れる物件かどうかがポイントかな。ということで、買換えは敬遠されるんだって。

[732: 匿名さん]

なるほど、売主はそうやって客を選別してるんですね。
ありがとうございます。

[733: 匿名さん]

>729.731

結構、勉強になるカキコミが増えましたね。
とても参考になります。

第一期は、来年早々に募集開始ですが、結構、第二期に含まれるE棟、G棟が気になっています。
そのあたりの判断は、早めに動いていると難しいところです・・・。

[734: 匿名さん]

うちは買い替えなんですが、やっぱり敬遠されそうですね。
最初は買い替えとは言わない方がいいのでしょうか？

[735: 匿名さん]

今の持ち家がすぐ売れるような条件のいい物件であれば、仲介手数料も取れるから、売主にとってもおいしい客のはず。

[737: 匿名さん]

>モデルルームオープンになってからいっても完全に出遅れ。

これ意味がよくわかりません。
抽選なんだから、直前に申し込もうと、最初に申し込もうと条件は一緒ではないのですか？
ゆっくり他の部屋の倍率などを見ながら最終的にどの部屋にするか決定すれば良い。

ばれた時のレピュテーションリスクを考えると、まさか、野村が抽選を細工するとは思えません。

[738: 匿名さん]

抽選だけど、少しは査定もしそう。
明日と明後日は内覧会らしいです。
行きたかったけど、用事があって行けないです。
なんか掲示板をみていると人気が高そうな気がしちゃうんですけど、実際蓋をあけてみないと
わからないところですね。
場所と敷地の広さにはかなりひかれます。
値段とみあっているものなのかどうか一度は自分の目で確かめたいんですが。
内覧会に行く方、報告よろしくお願いします！

[739: 匿名さん]

>>737

抽選って公平だと思ってるの？　三井なんか社員が暴露本で手の内を明かしちゃってるよ。

ちゃんとした選別は、住民のためにもなるんだけどね。

[740: 匿名さん]

登録の最終日にモデルルームに初めて訪れていきなり登録した人と、事前にローン仮審査まで通して登録した人を抽選だからといって同列に扱うのが公平なのかな。

[741: 匿名さん]

>740 　実例ですが、他の財閥系販社でまったくそのとおりのことがあり、はじめて来た人が当選した。抽選うたう以上仕方ないね。

[742: 匿名さん]

>>737
>抽選なんだから、直前に申し込もうと、最初に申し込もうと条件は一緒ではないのですか？

そりゃ抽選になれば抽選自体は公平だよ。
ただ、エントリーするのは当然「先着順」なのだから、後から希望を出す者として
既に希望者がいる住戸にアタックする覚悟があるかどうかという問題。
まぁ、その辺遠慮しない人はしないんだろうけどね。する必要もないし。
売る側は抽選を操作する事はできなくても、商談の段階で「なるべく抽選が発生しない様に」
誘導・調整はしている筈。（当たり前っちゃ当たり前だが）
資金繰りやら間取りの検討やら、何度も足を運んで商談に臨んでいるところに
後発の人が「私もここがいい！」と、抽選も辞さずという姿勢で身体をねじ込んできたら
先発の人は当然おもしろくないだろうし、対応していた販社も堅実に商談を重ねてきた人が
そのせいで成約に至らなかったりしたら損失を被ることになるからね。

[743: 匿名さん]

うまくバラけてくれればいいですね

[744: 住まいに詳しい人]

デベ側の本音としては、始めに登録してくれたからその人を当てようというのはないように思います。
抽選に関しては、少し汚い話ですが、業者によっては裏工作をする場合もあります。

裏工作がされた場合、年収の高い人やうるさくない人が当たりやすくなります。
買い換え予定者やローンが厳しそうな人、態度がでかくて細かいことばかり気にする人は外れやすくなります。

ここの抽選会がどういった形で行われるかは知りませんが、平日のありえない時間帯にやるなら
大なり小なり工作されることもあると思います。

休日に行われるとしても、抽選をガラガラで行う場合は、遠くの人から見れば玉に書いてある番号なんて見えませんから
意図的に出てきた番号とは違う番号（当てたい人の番号）を言うこともあります。

こういうケースは少ないことは少ないですが、実際にあります。現実とはそんなものです。
ここがそうだと言ってる訳じゃないので誤解なさらぬよう。

[745: 匿名さん]

いかにバラけさせる事ができるかが営業の腕の見せ所。

[746: 匿名さん]

営業努力ってやつですね。

[747: 購入経験者さん]

>744さんの言っている大なり小なりの工作？を経験しました

ここではありませんが、大手デベ。
第1期終了後、まだ売り出されていないところで絶対この部屋がいいといったら、
今度の第1期○次でだしましょう！と言われた。
でも抽選になる可能性ありますよね？と聞くと、まずないです、
平日の午後数時間だけ公開しすぐ締め切ります、と。
しかもあらかじめ資料請求した人にだけ案内します、って。
へぇ～そんなのあり？と思いましたが、やはり無抽選ゲットしました。

くどいようですが、ここのデベではありませんので悪しからず。

[748: 匿名さん]

ははは！

抽選は公平ですよ。

たかが１部屋売るために、後でばれて週刊誌ネタになるようなことやる大手はありません。

あほらし。

[749: 匿名さん]

>748

いいね～。ノーテンキな人は・・・。

[750: 匿名さん]

No.747さんの言ってる話、ルフォン飛鳥山のスレで話してる。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43276/

抽選はどのデベもある程度操作してますよ。ていうか操作してくれないと困る！
変な人がお隣さんになるのも嫌だし、入居して早々に管理費や修繕費を滞納されても…。

[751: 入居予定さん]

売り出しをかけていない部屋を販売する場合は、
表向きに売り出し（公示）をかけて、
建前上は他の応募者を募らないといけないルールがあります。
（それを経て先着順になるわけです）

人気があって倍率が高い物件はそんな必要も無いのですが、
普通の物件では希望者が居れば見せかけ公示はよくある話です。

表向きは公平に見せかけているというのが正解でしょうね。

[752: 匿名さん]

何度も足を運んで、真剣に検討していた人に購入させてあげたいと思うのが、人情でしょう。まして、その人が年収も安定していて人間的にも出来た人なら尚更。戸数が多いので、あきらかにもめごとを起こしそうなタイプとそうでないタイプがいれば、どちらに買ってほしいかは明らか。真剣に資金繰りを検討して購入に踏み切ったファミリーに、あとから急によくわからない一見さんが投資目的で、俺は金はある。抽選もやむなしといって申し込みされてもね。営業として抽選にならないように誘導はするでしょう。

[753: 匿名さん]

人情ではマンションは売れませんよ…。
だいたいそんな事で操作するほど営業が購入者たちに感情移入してるとは思いません。
こっちサイドからしたら何千万円もの高額な買い物ですが
営業からしたら、ごく普通の庶民物件を購入するごくごく普通～の庶民な客。

ＭＲでの最初のアンケートから客の選別は始まってて、
アンケートを預かって奥でどの営業が付くかを決めてる。
この客は安定企業に勤めてる、とか年収が良いとか。
年収とか見て、どの営業を付けるかをまず決めている。

人情と言うなら、営業に対して横柄な態度取ったり
しつこくあれこれと専門用語を使ってデメリット部分を言ってくる人より
感じのいい人で揉め事を起こさないような人の方が有利でしょうね。
「何度も足を運ぶ」よりもまずはそこらへんでは？
デベとしては後からクレーム・トラブルがやっかいですから。
ま、それよりとにかく金がきちんと払えるかでしょうけどね。

抽選に関しては登録会で番号が振られます。
一番最初に手をあげた人が１番、次が２番。
１番のほうが有利ですよ、と営業はハッキリ言います。
それでも裏操作はあると思います。

[754: 匿名さん]

売る側にも選ぶ権利がありますから、
選別はもちろんしますよね。

ただ、表向き公平で無ければ信用を落としますから、
抽選という便利な言葉で選別する訳です。

また、当たったほうは購入意欲も上がる訳ですから、
これは一石二鳥です。

従って、やらせで社員が抽選に参加したり、
応募者のフリをする事も良くある話です。

その事をふまえてもここは人気がありそうなので、
部屋によってはいわゆるガチな抽選もありそうですね。

なるべく被らないに越した事は無いですし、
早めに申し込む先手必勝はやっぱり有利だと思います。
（確率の話ではなくて、後手に躊躇させるという意味です）

最後に、投資不動産としてはプラウドは割高なので魅力はありません、
今の時期最低でも5％は無いと投資物件としての魅力は無いので。
（少し外すと7～8％の物件もゴロゴロしてますから）

[755: 匿名さん]

↑

投資を考えているなら、新築掲示板見てどうするの？？

一から勉強し直しですね！がんばれ！！

[756: 購入検討中さん]

先日、ＭＲに行ってきました。

もらった間取り集を見ていて、気になった点があるのですが…

共用廊下側にサービスバルコニーがある部屋は、共用廊下とサービスバルコニーの間に
隔板１枚しかなく、簡単に部屋に侵入できてしまうような気がします。

玄関扉がいくら高セキュリティなものでも、これでは何の意味も無いような気がするのですが、
どうなのでしょう？

ＭＲに行かれて間取り集を持っておられる方、ご意見を頂ければと思います。

[757: 匿名さん]

↑
そもそもここは実質２次セキュリティしかないので何も問題ないですよ。
最近多い、４次セキュリティを求めるような物件じゃないんです。
ライオンズの主流は20年前から２次セキュリティだしね。

[758: 購入検討中さん]

もし隔板１枚が図面通りなら、セキュリティうんぬんとかいったレベルの
話では無いと思うのです。

共用廊下を外部と考えたら、それこそ、隔板を破って、簡単に家に入れちゃいます。

[759: 匿名さん]

窓の鍵閉めとけば、問題ないでしょ？

[760: 匿名さん]

抽選倍率を下げようとネガレスが増えましたね。

[761: 匿名さん]

>>760
ノイローゼに注意

[762: 匿名さん]

池袋のチャイナタウン計画が実行されたら、ちょっと微妙。
価格にそれを織り込んでるのかな。

[763: 匿名さん]

>>762
北口からどんだけ離れてるか知らないんだな。
ここは池袋というより板橋だよ。

[764: 匿名さん]

シティタワー池袋ウエストゲート５４m2の２ＬＤＫが、２２万円の賃料みたいですね。
ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。
結構な利回りになるな。

[765: 匿名さん]

>ここは、板橋駅前でプラウドだし、６６m2くらいの２ＬＤＫを２８万円で貸せそう。

駅前の不動産屋をいくつか見てみれば板橋の家賃相場がわかるよ。
そんなアバウトじゃあ、投資家にはむかないね。

[766: 匿名さん]

>>764
シティタワー要町は来年3月入居でなかった？
もう賃貸募集してんの？

[767: 購入検討中さん]

> 759

本当にそう思われますか？
ピッキング対策玄関ドアとか無意味に思えてしまうんですけど…

[768: サラリーマンさん]

ここの立地ってつまるところ、プラウドってだけでしょ！？
どんな人がここかうんだろ

[769: 匿名さん]

＞ここの立地ってつまるところ、プラウドってだけでしょ！？

日本語になってないやん。

[770: 匿名さん]

確かに意味不明。
立地とプラウドはどういう関係があるのだろうか。

[771: 匿名さん]

28万で賃貸って？そんなに出せれば頭金０でもローン組んで十分買えるでしょう。

[772: 匿名さん]

>764

この辺は、せいぜい坪一万。
ビュタワー、シスナブあたりの賃貸相場を見てごらん。
今だと、坪8000円くらいでも借りられる。

[773: 匿名さん]

この物件は、豊島区と板橋区にまたがっているようですが・・・
同じマンションなのに住所（区）が違うってことはありませんよね？
無知ですみません。
境目って子供の保育園とか学校とか、区によってだいぶ変わってきそうなので気になります。
モデルルームは来年になったら行く予定ですが、条件のいいお部屋は倍率高そうですね～
早めに行こうと思います。

[774: 匿名さん]

>>772
ということは６６㎡で１６万くらいか。

[775: 匿名さん]

住所は豊島区池袋本町で決定との事でした。

行政は板橋区のほうが良かったのでしょうが、
物件の価値は豊島区のほうが高いという事なのでしょう。

それにしてもＭＲの盛況ぶりは凄かったですね、
注目度合いはかなり高そうです。

[776: 匿名さん]

暮らしのサポート体制は板橋区＞＞＞豊島区ですよね。

イメージ的にはどうなんでしょ。
「池袋本町に住んでます」
「埼京線の板橋駅前に住んでます」
・・・あまり違いがないような。

[777: 匿名さん]

どこにお住まいですかと聞かれたら「池袋に住んでます」
「池袋本町に住んでます」 とは答えません。

[778: 匿名さん]

板橋駅 を隠すために豊島区に住んでますととりあえず言うでしょう。

[779: 匿名さん]

＞暮らしのサポート体制は板橋区＞＞＞豊島区ですよね。

都外のなので、よく分かっていないのですが、
具体的には暮らしのどんな部分でのサポート体制が良いですか？
MRにも行く予定ですが、環境面も知っておきたいので。

[780: 匿名さん]

豊島区なら田舎の人に説明しやすいです。

豊島区＝池袋があるところ
板橋区＝（何かあるでしょうか？）

[781: 匿名さん]

板橋区には蒙古タンメン中本本店がある。

[782: 豊島区]

池袋(豊島区)は、治安・環境が悪く、埼玉県民の街のイメージがある。
一般的にイメージの良い「板橋」に住所やマンション名も変えるべきだと思います。

[783: 匿名さん]

>>782

一般的なイメージが良いのは池袋の方かなと思っていたのですが、板橋の方が住宅地としてはイメージが良いのでしょうか？池袋は大きな街だし、治安や環境が悪いといわれれば、そうなのかなとも思いますが、住むところとしてあまり見たことがなかったので、今ひとつよくわかりません。また、池袋に埼玉県民の街というイメージがあるというのも初めて知りました。ちょっとわからなくなって混乱中・・・