プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[62: 匿名さん]

「この辺は地盤が緩い」って、ちょっと！長谷工さん！

[63: 匿名さん]

>>62

それは長谷工のせいじゃないだろ

[64: ご近所さん]

しまった！ここの詳細がはっきりするまで買うの待つべきだったかな〜

[65: 匿名さん]

>>64
>買うの待つべきだったかな

シ○ナブ？

[66: 匿名さん]

↑最近また安くなってますね。確か更に百万円？

[67: 匿名さん]

プラ○ドシティ上池袋も段々値段が下がってますね。

最寄り駅板橋、同じ野村ということなので、ここが
具体的になるまでの参考としてウヲッチしてます。

でも、ここの竣工っていつでしたっけ？

[68: 匿名さん]

この近くのプラウドの志村城山は見事に完売してますね。
ただし、ここの施工は噂の長谷工！
志村城山は施工中にサブプラ問題が起こり、しょうがなくかなりの値引きをしたようですが、こちらは価格を抑えながらもはじめからしっかり利益がでるような仕様にするんでしょうね・・・・。

[69: 匿名さん]

「噂の」てｗ
何の噂だよ。

[70: 匿名さん]

>>69
>何の噂だよ。

え！ご存知ない！？

[71: 匿名はん]

No.69 さん

今週売りのエコノミストP38-39をご覧くださいませ。

[72: 匿名さん]

>>71
差し支えなければ内容をご教授くださいm(_ _)m
その号見逃してしまいました。。

[73: 匿名さん]

プラウドの立派な看板が出ましたね。＞現地
ＨＰにはまだ予告もありませんが。

[74: 匿名さん]

看板は「プラウドクラブ募集中」という内容です。

物件の告知はまだ先ではないでしょうか。

[75: 物件比較中さん]

とても気になる物件ですね。

駅徒歩どのくらいなのでしょうか？
詳細発表が楽しみです

[76: 匿名さん]

>>75
駅のホームから見えますから
改札まで1、2分では？
現地に行けばすぐわかりますよ。

[77: 物件比較中さん]

>>76
ありがとうございます。
昨日見てきました！駅ちかいですね～

現在別のプラウド物件に住んでいて
プラウド自体には非常に良いイメージがあります。
今の住まいは主人の職場に不便になってしまったので、
こちらの情報を楽しみに見守っています♪

[78: ご近所さん]

板橋駅の新南口開設に非常に興味があるのですが、情報お持ちの方よろしくお願いいたします。
また、商業施設もあるとの事ですが具体的にどんなお店が入るのかご存知の方あわせて教えてください！

[79: 匿名さん]

駅前の大きな敷地ですね～。
駅から徒歩２～３分でホームから見えますね。。。
どれくらいの価格帯になるんでしょうかね？
駅前でチラシを配ってました（貰えばよかった・・・）

[80: 匿名さん]

どのくらいの価格になるのか楽しみです。。。

[81: 匿名さん]

ここのすぐ横って、昔川だったんですよね？
地盤とか大丈夫なのかな？どなたかご存知ですか？

[82: 地元]

こんな穴場で住み易い地域、都内にないです。
埼京線が嫌だ？完全にイメージだわ。昔とは全然違うし。そんなヤツは住むな。
板橋という名前のせいでイメージが悪くて情けなくなります。

板橋区は何をしてるんだろう、、、

昔は練馬区だって板橋区だったし、そんな馬鹿にされる区ではなかったのに。

[83: マンコミュファンさん]

>>81

知ってるわけじゃないですが、自力でいくらか調べる術はありますよ。

◆水害
ハザードマップによると、川があるらしい地形の様子が伺えますね。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/009/images/img_9967_2_2.jp...
このエリアだと平成12年9月東海豪雨と同様の降雨があると
0.5-1.0mの浸水エリアと1.0-2.0浸水エリアが混ざってるくらいの予想
になってますね。

地下に設備がある構造の場合、浸水する危険と排水ポンプの設置有無とか聞いておく
くらいかな。

◆地震1
地震情報サイトJIS「板橋区地域別危険度2008年」によると
http://j-jis.com/data/tokyo/itabashi.shtml

板橋１丁目と考えるなら、
　倒壊危険度は2、火災危険度3で普通レベルです。

池袋本町４丁目と考えると、
　倒壊危険度4、火災危険度4となり、総合危険度だと都内5099町丁目のうち
　119位で最も危ない側上位２．５％以内に入ってしまいます。
　「建物倒壊に注意すべき町」「火災に注意すべき町」の両方に指定されています。

しかしここの立地は池袋本町４丁目の立て込んでる辺りからは隔離されているから
火災に巻き込まれる度は下がりそうだし、
倒壊危険度もこの物件は新築なので大丈夫かと。
近くに火気を扱う工場がないかは見ておきたいですね。

◆地震2
7/1に公開されたばかりの、国土地理院の「都市圏活断層図」
http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/bousaichiri60006.html
によるとこの地域に活断層は見当たりません。

ただしやっぱり川の影響で地盤としては「沖積低地」に分類されています。
”地震の揺れを増幅する軟らかい地盤”ではあるので、
杭など基礎の設計・施工状態を確認しておくのが良いでしょう。

[84: マンコミュファンさん]

追加です。

地質調査業 ジオテック（株）社 の「板橋区の地盤」 解説
http://www.jiban.co.jp/jibankaisetu/tokyo/itabashi/P13_itabashi.htm
を見て、ハザードマップと重ねると他の川があるエリアと
よく似ているのて、昔が川って事で上ページに出てくる「谷底低地」そのもの
ではなくても、近いものがあるかもしれません。

「谷底低地」
"台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、
非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような
基礎補強策が必要となることが多い。"(上ページ内説明)

同社の住宅地盤情報提供システム GEODAS ジオダス の調査結果
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=13119&cr=9&ps=N...

を見ていると、物件至近距離の３箇所は（いずれも川側ですが）
・地盤調査を行なった結果「軟弱地盤」と診断された場所＊１
・地盤が軟弱なため「地盤補強工事」をした場所＊２
になっています。

こう見てると、No81さんのコメントが結構鋭かったのかなと思ったり。

別に沖積低地の土地ではこれらの調査結果は普通にみかけるので
だから×って訳ではないと思いますが、モデルルームでは
地盤についてどんな調査結果でどんな対策をしたのか聞いておきたいところですね。

※これらを調べる際に、↓のページを参考にしています。
板橋区で地盤の良い所
http://hwm8.gyao.ne.jp/san-sai/e.ward.itabasi.html


別に当物件にネガなイメージつけるつもりで調べた訳ではないので、
検討者さんには各リンク先の生材料を個別に見て検討されるのがよろしいかと・・

[85: ご近所さん]

板橋駅西側の駐輪場から下板橋駅のヨークマート近くの駐輪場にいたる遊歩道の部分は、昔（戦後）は川でした。雨が降るとよく水が出て、大変だったそうです。
しかし、現在は遊歩道の下になってしまい川は見えませんし、大雨に備えてヨークマートの隣の地下に貯水池があるので、最近水が出たことはありません。
マンション建設現場は川だった部分より一段高くなっていますので、心配ないと思います。
ものすごいゲリラ豪雨になればパークホームズ板橋の前の道路は冠水するかもしれないですが、
このマンションは大丈夫でしょう。

[86: 匿名さん]

世田谷生まれですが、昨年板橋区に引越しましたが、なかなか住みやすいエリアですよ。（特にファミリー）
ＪＲ板橋駅は池袋、新宿が近く特に便利ですね。。。

[87: 匿名さん]

>>85

それって水はけの議論でしょ？
>>81が言ってるのは地盤ですよ？

少し的外れですね。

[88: 匿名さん]

>>87
85さんは>>83-84でハザードマップや沖積低地の話題が出された事に関して
「確かにこの辺りは昔は川だった」という話題を出しただけだと思うけど･･･。
そうなると水害の件も懸念されるけれど、現場周辺は少しはずれた場所にあるから
大丈夫でしょう、という主旨だと私は解釈したが違うのかな？
いきなり的外れと断じる貴方の意見の方が唐突ではないかと。

ついでに言うと、貴方が言う「水はけ」は地盤状態と切っても切り離せない関係にあるもの。
83＝84さんもそういった前提に立ってコメントしておられると思われ。

[89: 匿名さん]

>>88
現場周辺は少しはずれた場所にあるから

出たぁ～！
Ｎ村のエイギョウ！

マンション予定地のすぐ横が川だったんだよ！？
現地に行けばすぐ分かるよ！？
なんで“少しはずれた”になるの！？

エイギョウオツ！

[90: 匿名]

>>89

小学生か？

今から担当営業なんて決まっているわけないだろう。

[91: 匿名さん]

>>90

出た！
またまたＮ村！
またはＨセコウさん？

エイギョウオツ！

[92: 匿名さん]

営業じゃなくても、野村として社運を掛けたプロジェクトだ。
たかが掲示板だけれど、気になるのは仕方がないんじゃない？

[93: 匿名さん]

どんだけ社運を掛けてるか知らんが、
住むほうからすれば、板橋って時点で＊＊＊臭くねぇ？

[94: 匿名さん]

住所は豊島区じゃないの？

[95: 匿名さん]

>住所は豊島区じゃないの？

最寄り駅は板橋駅。
建物は豊島区・板橋区にまたがって建設される。

[96: 匿名さん]

>野村として社運を掛けたプロジェクトだ。

大野村様がこんなとこに社運を掛けるか、＊＊

[97: 購入検討中さん]

住所は板橋か豊島か、選択できると嬉しいですが建つ形がわかるまでよくわかりませんね。
昨日ポストにアンケートが入っていたので一応記入してみました。

[98: 購入検討中さん]

１１月に　下板橋に　モデルルーム　オープンするようです。
価格は　まだ未定ですが　５０００万円台中心位になるかもとのこと。
３ＬＤＫ希望なのですが、４５００万円がやっとです。
５０００万円台というと６０００万円近くになる可能性大。
あきらめるしか　ないでしょうね。
やっぱり　野村とか三井は　ブランドで　高いのでしょうか。
いつも　思うのですが、完成した建物は　たいしたことないと。　
モデルルームの説明では、素敵なのに。

[99: 匿名さん]

公式ホームページがオープンしました。
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

[100: 匿名さん]

トーキョーアッパーウエストｗ
このコピー考えた奴も採用した奴も頭に蛆が沸いている。

もよりの板橋駅は完全に無視して池袋にある物件みたいだね。
板橋は板橋で良い町なのにね。

[101: 申込予定さん]

同感です。
「Sing of Life in Tokyo」なんてフザけてます。
小鳥はさえずってますが・・・。歩いて30分はかかる芸術劇場を持ち出してくるとはね。
消費者をバカにしているとしか思えない。
そんなことより、板橋駅を初めとした駅近。しかも、大通りに面していない。線路はシスナブよりマシ・・。
といった住みやすいメリットに魅力を感じます。
野村と長谷工の最悪コンビですが、この場所は捨て難いですね。

[102: 匿名さん]

このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。

[103: 匿名さん]

ここは駅近で渋谷・新宿にも一本で出られて便利な場所です。
そこに豊島区アドレスを考慮したとしても
ここを買うのは基本的に地元の人（板橋区・北区）でしょう。
神奈川や城南地区から引っ越してくることは考えにくいです。

野村さん、ズバリ言います。
条件の悪い部屋180、平均190、上階・角部屋200で即日完売です。
間違ってもアベレージ250・MAX280なんて欲を出さないでください。
全部で785戸もあるのです。大量に売れ残って目もあてられなくなりますよ。

このご時世、広告で何とかなると思ったら大間違いですよ。

[104: 匿名さん]

駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？

[105: 匿名さん]

本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。

確かにその値段なら完売だろうけど、、、

[106: 匿名さん]

>>103
欲しくてたまらない気持ちは解るけど、この立地とプラウドの冠では有り得ないと思うよ。
区役所前の近傍某物件だって、それよりずっと高くてもほぼ完売状態でっせ。
ここのネックは戸数と配棟（板状）だろうけど、だからと言って平均180は無いだろ。
そりゃ流石に完売するわ。

[107: 匿名さん]

98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね

長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。

近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・

[108: 匿名さん]

販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。

規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。

[109: 匿名さん]

プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？

[110: 103]

そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。

駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/

都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。

今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。

勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。

[111: 匿名さん]

誰も驚いてる訳じゃないと思う。
新築物件の価格を予測するにあたって「昔はもっと安かった」とか
「○○アドレスでは坪ＸＸが妥当」という考え方だけでは足りないという事でしょう。
（戸建の価格にいたっては論外と言ってもいい）
確かに、同じ地域内で坪180でも売れ残っている新築物件はある様だけど
一方では220～240（平均で）売れている物件もあるという現実を見るべき。
と言うより、むしろ売る側がそちらを無視する筈がないと考えるべきでしょうね。
個人的には安くても平均220くらい、上層角部屋なら260は下らないと見てます。