プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[122: 匿名さん]

「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）

[123: 匿名さん]

>>122
築12年の中古マンションと比較して、何がわかるんですか？

[124: 匿名さん]

>>118
>>119
あなたたちにとっては喜劇でしたか？

>>123
どんな新築マンションでも何れは築古マンションになるのです。
出口を考えるのは極普通のことです。

>>122
シスナブ池袋本町（463戸）
新築時坪単価233
1996/03分譲

2008年の３月までは190前後で成約していましたが
それ以降苦戦してますね。

[125: 匿名さん]

>>116

>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。

やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。

因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。

[126: 匿名さん]

>>124=117=103？
>あなたたちにとっては喜劇でしたか？

んなこたぁ言ってないじゃん･･･。
あの当時、不動産相場が上がってるという認識もなく買ったんならまだしも
普通に情報収集してた人なら「バブル」を承知の上で購入を決断したんじゃないの？
それを「悲劇」と呼ぶ感覚は少なくとも私にはないな。
なにも騙し討ちに遭った訳じゃあるまいし。

て言うか、貴方の「悲劇を繰り返させる気ですか？」という言い方の意図が理解できない。
一体、誰にどうして欲しいのよ？
『このエリアはそんな高いお金出して買うとこじゃありませんよ』と言いたいなら
それは実際に買う人の価値観で決まる事であって、少なくとも貴方が評価する事ではないよね。
ある意味、沿線相場とも完全に連動するとは限らない。
あるいは『デベさん、なるべく安く売って下さいね』と言いたいなら表現の仕方を間違えてるよ（＾＾；）

800戸超を売り切るのは至難の技だろうけど、そこは販売時期を分けるなり仕様を分けるなりして
売る側が対策すると思うよ。単価を抑える可能性も十分あるけど、この立地と売主ブランドで
平均180は無いだろ、いくらなんでも。

[127: 匿名]

新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？

特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。

立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。

[128: 匿名さん]

新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。

[129: 匿名さん]

>>09
17階建から15階に規模縮小したのかな？

コスト削減？

15階建って階高ギリギリ仕様じゃない。

[130: 匿名さん]

本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？

[131: 匿名さん]

地元出身です。
すごく欲しいから安かったら嬉しいけど、あまりこの地域の評価が低いと悲しいです。

アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

地域活性のためにも素敵なファミリーに住んでもらいたいです。

ワンルームとか単身者はいらないです。

いいところだと分かってる方に住んでほしいです。

[132: ご近所さん]

>>131
>アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

私は最近になってこの辺りの土地勘がついてきたクチですが、貴方の分析通り
まさにその「便利なのに田舎くさくて素朴」というところがこの辺りの強みなんだと思いますよ。
そして、賃貸市場を見ても解る様にこのエリアはファミリー向けの物件がきわめて少ない。
実際には、必ずしも単身者向けの街ではないにもかかわらず、です。

相場が上がってきている面があるとしたら、売る側も買う側もそのポテンシャルに気付き始めたか
ずっと前から知っていたけれど実際のタマが出てこなかった、というのが理由なのかも。

[133: ご近所さん]

滝野川側なら高くても仕方ないけど、
こっちのほうは不便だし高くはならないよ
パチンコ、高速道…
池袋本町に惑わされて高い買い物になる人が続出するな

[134: 周辺住民さん]

線路に近すぎでいてそのうえ、駅改札からのアクセスはそんなに良くないと思います。

マックも反対側だし、桜並木も滝野川方面だから
JR板橋駅のいいとこを得ることはできませんね。

近くのプラウドも安いですよ。
確か、すぐお隣のプラウドが平成17年築で２LDK、60平米で3000くらいでしたよ。

133さんの言うように、板橋駅なら滝野川方面のほうが断然いい。

[135: ご近所さん]

マック･･･

[136: ご近所さん]

何故か地元住民からのネガレスがすごいですね（＾＾；）
そりゃあ、滝野川の方がネームバリューも含めて上なのは事実でしょうが
滝野川と言えば本来なら王子・西巣鴨の方を向いているエリアだと思います。
ここはあくまで（悪い意味でも）池袋北部エリアだと思いますよ。
豊島区アドレスに拘る人向け、という訳ではなく、やはり「交通の便」が売りで
そこを重視する人からの評価が得られるかどうかが鍵でしょう。
池袋をターミナルとして通勤・通学を考えている人にとっては、ＪＲと東武の
両駅から至近という点は魅力だと思います。特に下板橋は穴場。

[137: 匿名]

ここの魅力は、埼京線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、品川まで直通、
三田線で、大手町、銀座、乗り入れで羽田に1本でいけると言う交通アクセスの良さ。
しかも、両方の駅に徒歩5分。
首都高も東池袋のジャンクションまで5～8分で、どちら方面にも行けます。

それなのに、近隣には比較的価格が安い大型スーパーが何件かあり、
クリーニング屋、八百屋が、激安な暮らしやすさでしょう。
また、のどかで、治安が良く、夜静か。歩いていても安心なのも◎
駅の向こうもこっちも、住んでいれば気になりません。関係ないですよ。

なのに、最近建つのはワンルームマンションばかりだから、ファミリー物件は貴重です。
かなりの高額でも買いたい人は近隣住民含め、大勢いると思います。

[138: 匿名さん]

>>137
エイギョ並みのほめ方。

[139: 申込予定さん]

>>137
確かに営業ぽい。
そんなにワンルームマンションばかり建ってるようにも見えないが・・・？

でも、環境については、言ってることはあながちウソではないけどね。
ヨークマートは最強。生協もまあまあ。
クリーニングは、Yシャツ130円といったところで悪くない。
安い八百屋（？）とユニクロもある。
まあ、緑は少ないかな。大きな公園とかもないし・・・。

基本的には、アクセス重視の立地だね。
ただ、前のJRの社宅自体のように、南向きにポンポン建てていくような気がするから、古くなると、どこから見ても団地にしか見えない佇まいになりそうなのは気のせい？
まあ、発表会を楽しみにしましょう。

[140: 匿名さん]

>>137
挙げ足取るようで恐縮ですが、
埼京線は品川区の大崎、品川シーサイドなどに行きますが、
品川駅には行きません。
三田線で日比谷には行けますが、銀座までは行かないし、
浅草線に乗り換えないと羽田空港にも行けませんが....。

[141: 匿名さん]

小生は三田線沿いの板橋に世田谷から越したが、やはりターミナル駅が遠くてストレスあり。その点ここは池袋・新宿・渋谷までアクセスが良く非常に便利かと。。。

[142: 匿名さん]

板橋駅、駅舎が本当に使いにくいです。
（特に西口⇒マンションに近い方）

あの急な階段の連続はお年寄りは勿論のこと、
子育て中の方にはとても辛いものになりますね。

ベビーカーを抱えながらでは、
あの階段は急すぎますよ。

[143: 匿名さん]

参考情報

プラウドシティ上池袋（中古）が
3280万⇒2980万に値下げ。

中古の値付けは売主の勝手で、野村とは直接関係ないけれども、
周辺中古相場は新築の値付けにも大いに影響します。

野村さん、この情報を十分に参考にしてね！
タカビーな値付けだと痛い目みるよ！

[144: 匿名さん]

高値を付けても売れないけど、安く値付けするほど悪い場所じゃない。

地域の資産価値下げるような価格はやめてほしい。

複雑な心境(T_T)

いろいろ意見見てきたけど想像してた以上に愛されてる立地に感じた。

ブランドで東京に住む人とは違うリアル東京人(別にむちゃくちゃ金持ちってわけじゃない)に注目されてる地域なのかな？

そういう場所が東京にあってもいいと思う。

私は学生時代に縁があった者だが、住むならこういう地味だがポテンシャル高い地域に住みたいかも、、、

いくらくらいなんだろ。

地域の良さは分かってる人しか興味示さないだろうから、誰か具体的な物件情報ください！

[145: 申込予定さん]

>>143
プラウドシティ上池袋が、2980万円だって？
そんな狭い部屋あるんだ・・・。

私が最近見たのは、76.96㎡で5,290万円、坪230万弱。
一時は、坪210万あたりで出ているものもあったけど、若干持ち直した感じ。
もっとも、あくまで売値なので、取引価格はもう少し下だろう。
どちらにしても、そのあたりから比較すると、坪250万あたりになるのかな～。
もう一段、景気が悪くならない限り、安くは買えないのかな？

[146: 匿名さん]

>>143
あんまり欲しい欲しいと騒ぎ過ぎると安くなるものもならなくなるよ･･･。
周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
鬼の首でもとった様に「ホラホラこの中古物件はこんなに安くなってるよ」と
アピールしたところで何の意味があるんだか。
他の人も言ってる様に、エリアイメージを徒に下げるだけだと思うけどな。

[147: 匿名さん]

>>146
>周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。

想定した通りの回答ですね。（皮肉）

売主に対する情報提供ではなく、
不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。

消費者に有益な情報（デベに不利益な情報）を
共有することで、不利な立場に立たされることが多い
消費者サイドの利益を少しでも向上させたいと考えています。

値下げ情報を供給者だけが知ってるのと、
消費者で共有しているのでは、全然違いますからね。

これからも値下げ情報をバンバン提供しますので、
宜しくお願いします。

[148: 匿名さん]

>>145
>若干持ち直した感じ。

正確には、持ち直したのではなくて、
適正価格で売り出した物件が売却済になり、
高額な物件が売れ残っているだけです。

ついでながら、
>76.96㎡で5,290万円

これも5,490万円から200万値下げしました
（それでも売れ残っているようですが）

[149: ご近所さん]

何が一番イヤって野村がこの地域に不相応な高値で売り出して
電車からも見える駅前の一等地に
いつまでもいつまでも「販売中」の垂れ幕がかかった
巨大な売れ残りマンションができてしまうこと。
他所の人に「あー、やっぱり不人気地区なんだなぁ」と思われてしまう。
某城北の高値売れ残りマンションみたいにね。
適正価格でしっかり売り切ってファミリー層が増えるのなら大歓迎ですよ。

[150: 匿名さん]

149さん
ほんとそうですね。
金儲けにこの地域を利用されたくない。

池袋から徒歩15分とかよりこの場所の方が帰宅が早い。

ブランド重視の成金は世田谷やら港やら中央に買えばいいんだから、そうじゃない真面目なサラリーマンが愛着持って住める価格帯にすりゃ野村にとっても板橋駅周辺にとってもいい結果をもたらすと思うけど。

愛着を持ってる人達が集まって住めるマンションになればいいですね。

駅の新改札含め、楽しみです。

[151: 申込予定さん]

>>148
プラウドシティ上池袋の2,980万の物件、見つけました。
57.08㎡ですから、坪170万ちょっと。２階ですけど、安いですね～。
一瞬、欲しくなってしまいました・・。
立地がいまいちなので、私は買わないですけど、興味がある方は探してみて下さい。

[152: 匿名さん]

>>147
>売主に対する情報提供ではなく、
>不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。

いや･･･何でもいいけどね。
そうやって欲しい欲しいオーラを出してるうちは、いくら近傍の情報をチラつかせても
デベは値引きなんかしてくれないだろうし、実際、そうやって値引きされてる様な
物件との比較自体、購入候補者の中で成立しないでしょ。

発売前からサガレ～サガレ～と呪文を唱えていた人を尻目に、いざ販売開始されたら
いわゆる「分相応の客」にどんどん持ってかれちゃって、値踏みばっかりしてた人は
完全に出遅れた･･･なんて事になりませんように。･･･無いかな流石に。

[153: 匿名さん]

もしかして、展示場は今下板橋駅前で作っているプレハブの建物ですか？
今までも頻繁に同目的で使われてきた場所ですが、今回は時間貸しの駐車場すべてを
つぶす程の規模です。（今までは半分とか三分の一の利用）

[154: 匿名さん]

分譲戸数800超なら、モデルルームは最低でも２パターン。
３パターン以上も十分可能性はあるでしょうから、販売所の規模も
過去事例の倍くらいあって当然でしょうね。

[155: 匿名さん]

ときわ台の二の舞だけはごめんだな。

[156: 周辺住民さん]

資料請求しない、MRにもいかない、って感じで皆で無関心を装えば、予定価格も下がるのでは？

[157: 匿名さん]

どうしても欲しい人は死ぬ気でネガだ！

[158: 匿名さん]

工事現場に水が一杯！池みたくなってます。

やっぱりこの辺、昔川だけあって、水はけが悪いのね。
きっと地盤も悪いんでしょうね。。。

[159: 匿名さん]

長谷工の安普請のマンションを、野村の高飛車な営業で、高値で売る構図。おそろしや・・・。

[160: 匿名さん]

>>158-159

そんなに頑張らなくても、きっちり平均240/坪以上で出てくるから心配いらないよ。
200切りなんて無い無いｗ　夢見過ぎてガッカリしないように。

[161: 購入検討中さん]

本当に、池みたいでしたか。
集中豪雨が　あったら　大丈夫でしょうか？
最近　地震が多いですが、地盤は大丈夫でしょうか？
長谷工って安普請って、本当ですか？

最近マンションを　買おうと思って勉強不足ですみません。
どなたか　詳しい方　教えて下さい。

[162: 匿名さん]

≫157

同感です。

[163: 匿名さん]

>>158
川どころか昔は海だった場所にタワマンが建つ時代です。
敷地計画がきちんとしていれば心配無用だと思いますが。

まあ長谷工次第ということで。

[164: 匿名さん]

野村の販売スタイルって変幻自在でナイスだぞ。

だいたい庶民が一段背伸びすれば手の届く物件が得意だ。

それをちょっぴり強気で提示して、ユルイ顧客を一網尽にするのがコンセプトだ。

でもそのスタイルでは難しいとみるや、値引きをドーンと提示して顧客を落とすのが、
得意のパターンだよね。

三井や住友ならありえない値引きでも、
売り切る為ならなんてことない。
その姿勢イイよね。

[165: 匿名さん]

ユルイ顧客は
一網打尽だよね。
失礼しました。
>>164
先行物件良く見極めて。

[166: 匿名さん]

立地が良く駅近なので、資産価値はそんなに落ちなさそう。都内のどこに転勤になっても通いやすいし、７５平米で５５００万円位で買えるなら、すぐに申し込みますよ。

[167: 匿名さん]

>>166
そういう部屋間違いなくあります、
ありがとうございます、上得意顧客さま。

[168: 購入検討中さん]

お願いだから、長谷工お得意の田の字プランはやめて欲しい…

[169: 匿名さん]

心配しなくても田の字オンパレードですよ
きっと
ルーバルありの部屋はちょっと変えてあるだろうけど

[170: 購入検討中さん]

７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

田の字プランってなんですか？

教えてください！

[171: 匿名さん]

>>170
>７５ｍ2で５５００万って高くないですか？

ここは大野村様のマンションだぜ。
それくらい当たり前だよ。少し安い位。