プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[102: 匿名さん]

このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。

[103: 匿名さん]

ここは駅近で渋谷・新宿にも一本で出られて便利な場所です。
そこに豊島区アドレスを考慮したとしても
ここを買うのは基本的に地元の人（板橋区・北区）でしょう。
神奈川や城南地区から引っ越してくることは考えにくいです。

野村さん、ズバリ言います。
条件の悪い部屋180、平均190、上階・角部屋200で即日完売です。
間違ってもアベレージ250・MAX280なんて欲を出さないでください。
全部で785戸もあるのです。大量に売れ残って目もあてられなくなりますよ。

このご時世、広告で何とかなると思ったら大間違いですよ。

[104: 匿名さん]

駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？

[105: 匿名さん]

本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。

確かにその値段なら完売だろうけど、、、

[106: 匿名さん]

>>103
欲しくてたまらない気持ちは解るけど、この立地とプラウドの冠では有り得ないと思うよ。
区役所前の近傍某物件だって、それよりずっと高くてもほぼ完売状態でっせ。
ここのネックは戸数と配棟（板状）だろうけど、だからと言って平均180は無いだろ。
そりゃ流石に完売するわ。

[107: 匿名さん]

98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね

長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。

近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・

[108: 匿名さん]

販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。

規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。

[109: 匿名さん]

プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？

[110: 103]

そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。

駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/

都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。

今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。

勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。

[111: 匿名さん]

誰も驚いてる訳じゃないと思う。
新築物件の価格を予測するにあたって「昔はもっと安かった」とか
「○○アドレスでは坪ＸＸが妥当」という考え方だけでは足りないという事でしょう。
（戸建の価格にいたっては論外と言ってもいい）
確かに、同じ地域内で坪180でも売れ残っている新築物件はある様だけど
一方では220～240（平均で）売れている物件もあるという現実を見るべき。
と言うより、むしろ売る側がそちらを無視する筈がないと考えるべきでしょうね。
個人的には安くても平均220くらい、上層角部屋なら260は下らないと見てます。

[112: 匿名]

ここは駅の池袋寄りホームに改札口ができるのでしょうか？
もしできたら、すごく便利ですよね。

小分けにして、絶対価格で割安感を訴求するようですが、
上層角部屋なら280オーバーは堅いでしょ。

[113: 匿名さん]

最近の城北で言うと加賀レジデンス・プラウド赤羽あたりがピークで
バブルが弾けてディアナコート飛鳥山はお亡くなりになりましたね。
実際の実力は無いのに都心に引っ張られて上がってしまった地域です。

昔は安かったとかそんな話をしているわけではないです。
この場所で250～300の物件にリセールバリューが将来どのくらい残るのかという話です。

おそらく野村の事なんで練馬のタワーと同じくらいの感覚で売り切る予定でいると思います。
この場所を待っていた地縁のある方なら多少無理をしても買ってしまうのでしょう。
しかしここは他所からの需要が無い地域です。

地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。
それに加えてここは大規模。
残ってしまった時のことを考えるとなんともまぁ、エグイ話だと思います。

[114: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋と比べたらいかがでしょう？
あそこは早々に完売しましたよね。
野村が自信を持つのも当然でしょう。

[115: 匿名さん]

地縁ある人以外魅力ないみたいな表現するなら地縁がある証明だすから安くしてくれないかな、、、

大型物件やるならマンション売る側もそういう工夫すりゃいいのに

[116: 匿名]

プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

しかしながら、JR駅から2分で3駅利用可能の立地ですから、
その2物件と比較しても利便性が良く、景気も半年後は、底入れ感が出てきているから
かなりの高額の価格設定になるでしょう。

>地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。

埼京線沿線、三田線沿線、東上線沿線とかなり広範囲の地域から見学に来ますよ。

[117: 匿名さん]

>>114
プラウドシティ上池袋（2004年7月分譲）
新築時のアベレージは202
戸数は277戸

比較対象になりますか？

いま出てる仲介物件は230弱で半年間晒し物ですね。

>>116
赤羽や志村、常盤台
2007年・2008年に買ってしまった人たちの悲劇を繰り返させる気ですか？

[118: 匿名]

>117
買った人たちの大半が悲観して毎日過ごしていると思っているのですか？
ほとんどが満足感を持って住んでいますよ。
嘘だと思うなら聞いてみたら？

それに、１０％の手付けで回避できる程度は、悲劇とは言わないですよ。

[119: 匿名さん]

悲劇て･･･。
その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

[120: 匿名さん]

>>117=103？

貴方が心配しなくても、デベは売れる価格で値付けするだろうし
売れなかったら値引きなり何なり考えるでしょうよ･･･。
不当な価格だと思うなら買う側も見送るなり待つなりすればいい話。

少しでも安く売り出して欲しいのか、このエリアの「相場」を下げたいと思ってるのか
いずれにしても目的不明ですな。

[121: 匿名さん]

>>119
>その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

つい最近までの「不動産バブル」の間に買った人は明らかに悲劇では？

[122: 匿名さん]

「お隣」のシスナブ池袋本町も参考になるのでは？
つい最近、200万以上も値引きしてましたよ。
（坪単価184万）

[123: 匿名さん]

>>122
築12年の中古マンションと比較して、何がわかるんですか？

[124: 匿名さん]

>>118
>>119
あなたたちにとっては喜劇でしたか？

>>123
どんな新築マンションでも何れは築古マンションになるのです。
出口を考えるのは極普通のことです。

>>122
シスナブ池袋本町（463戸）
新築時坪単価233
1996/03分譲

2008年の３月までは190前後で成約していましたが
それ以降苦戦してますね。

[125: 匿名さん]

>>116

>プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
>むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

いや、つい最近プラウドシティ上池袋を検討していましたが、
分譲時の価格とほぼ同じでした。

やはりここ最近の不動産価格の下落を受けて、一様に価格が
下がっているようですね。

因みにプラウドシティ上池袋はぼやぼやしている間に先を越されてしまいました。。。

[126: 匿名さん]

>>124=117=103？
>あなたたちにとっては喜劇でしたか？

んなこたぁ言ってないじゃん･･･。
あの当時、不動産相場が上がってるという認識もなく買ったんならまだしも
普通に情報収集してた人なら「バブル」を承知の上で購入を決断したんじゃないの？
それを「悲劇」と呼ぶ感覚は少なくとも私にはないな。
なにも騙し討ちに遭った訳じゃあるまいし。

て言うか、貴方の「悲劇を繰り返させる気ですか？」という言い方の意図が理解できない。
一体、誰にどうして欲しいのよ？
『このエリアはそんな高いお金出して買うとこじゃありませんよ』と言いたいなら
それは実際に買う人の価値観で決まる事であって、少なくとも貴方が評価する事ではないよね。
ある意味、沿線相場とも完全に連動するとは限らない。
あるいは『デベさん、なるべく安く売って下さいね』と言いたいなら表現の仕方を間違えてるよ（＾＾；）

800戸超を売り切るのは至難の技だろうけど、そこは販売時期を分けるなり仕様を分けるなりして
売る側が対策すると思うよ。単価を抑える可能性も十分あるけど、この立地と売主ブランドで
平均180は無いだろ、いくらなんでも。

[127: 匿名]

新築でもすぐ売却すると実質2割落ちであることを考えると
近隣のシスナブの坪単価が、12年も経過していても約2割落ちで、
プラウド上池袋が5年経過で新築時と同じなら、
地域的に品質の良いマンションなら値下がり率が小さいのではないでしょうか？

特に、１階に商業施設が入ったり、改札口ほぼ直結なら
かなり強気でも７０～８０％は、楽に売れてしまうでしょうね。

立地的に、家族用だけでなく１Ｌ、２ＫＤＫの独身用でもいけるでしょうね。

[128: 匿名さん]

新改札口できたら駅の魅力度すごい上がるよね。
今の改札は埼京線一番混雑の下り端だから、
朝のラッシュ時ひどく揉みくちゃになってる。
女性の方なんか気の毒。
短距離だから我慢してみんな利用している。
それを回避できて、なお駅直結謳えるなら、
沿線最強物件でしょう。

[129: 匿名さん]

>>09
17階建から15階に規模縮小したのかな？

コスト削減？

15階建って階高ギリギリ仕様じゃない。

[130: 匿名さん]

本当に新改札口は出来るのでしょうか？
また、商業施設はどのようなお店が入るのでしょうか？

[131: 匿名さん]

地元出身です。
すごく欲しいから安かったら嬉しいけど、あまりこの地域の評価が低いと悲しいです。

アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

地域活性のためにも素敵なファミリーに住んでもらいたいです。

ワンルームとか単身者はいらないです。

いいところだと分かってる方に住んでほしいです。

[132: ご近所さん]

>>131
>アクセスが良いのに田舎くさい素朴さがここの良いところです。

私は最近になってこの辺りの土地勘がついてきたクチですが、貴方の分析通り
まさにその「便利なのに田舎くさくて素朴」というところがこの辺りの強みなんだと思いますよ。
そして、賃貸市場を見ても解る様にこのエリアはファミリー向けの物件がきわめて少ない。
実際には、必ずしも単身者向けの街ではないにもかかわらず、です。

相場が上がってきている面があるとしたら、売る側も買う側もそのポテンシャルに気付き始めたか
ずっと前から知っていたけれど実際のタマが出てこなかった、というのが理由なのかも。

[133: ご近所さん]

滝野川側なら高くても仕方ないけど、
こっちのほうは不便だし高くはならないよ
パチンコ、高速道…
池袋本町に惑わされて高い買い物になる人が続出するな

[134: 周辺住民さん]

線路に近すぎでいてそのうえ、駅改札からのアクセスはそんなに良くないと思います。

マックも反対側だし、桜並木も滝野川方面だから
JR板橋駅のいいとこを得ることはできませんね。

近くのプラウドも安いですよ。
確か、すぐお隣のプラウドが平成17年築で２LDK、60平米で3000くらいでしたよ。

133さんの言うように、板橋駅なら滝野川方面のほうが断然いい。

[135: ご近所さん]

マック･･･

[136: ご近所さん]

何故か地元住民からのネガレスがすごいですね（＾＾；）
そりゃあ、滝野川の方がネームバリューも含めて上なのは事実でしょうが
滝野川と言えば本来なら王子・西巣鴨の方を向いているエリアだと思います。
ここはあくまで（悪い意味でも）池袋北部エリアだと思いますよ。
豊島区アドレスに拘る人向け、という訳ではなく、やはり「交通の便」が売りで
そこを重視する人からの評価が得られるかどうかが鍵でしょう。
池袋をターミナルとして通勤・通学を考えている人にとっては、ＪＲと東武の
両駅から至近という点は魅力だと思います。特に下板橋は穴場。

[137: 匿名]

ここの魅力は、埼京線で、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、品川まで直通、
三田線で、大手町、銀座、乗り入れで羽田に1本でいけると言う交通アクセスの良さ。
しかも、両方の駅に徒歩5分。
首都高も東池袋のジャンクションまで5～8分で、どちら方面にも行けます。

それなのに、近隣には比較的価格が安い大型スーパーが何件かあり、
クリーニング屋、八百屋が、激安な暮らしやすさでしょう。
また、のどかで、治安が良く、夜静か。歩いていても安心なのも◎
駅の向こうもこっちも、住んでいれば気になりません。関係ないですよ。

なのに、最近建つのはワンルームマンションばかりだから、ファミリー物件は貴重です。
かなりの高額でも買いたい人は近隣住民含め、大勢いると思います。

[138: 匿名さん]

>>137
エイギョ並みのほめ方。

[139: 申込予定さん]

>>137
確かに営業ぽい。
そんなにワンルームマンションばかり建ってるようにも見えないが・・・？

でも、環境については、言ってることはあながちウソではないけどね。
ヨークマートは最強。生協もまあまあ。
クリーニングは、Yシャツ130円といったところで悪くない。
安い八百屋（？）とユニクロもある。
まあ、緑は少ないかな。大きな公園とかもないし・・・。

基本的には、アクセス重視の立地だね。
ただ、前のJRの社宅自体のように、南向きにポンポン建てていくような気がするから、古くなると、どこから見ても団地にしか見えない佇まいになりそうなのは気のせい？
まあ、発表会を楽しみにしましょう。

[140: 匿名さん]

>>137
挙げ足取るようで恐縮ですが、
埼京線は品川区の大崎、品川シーサイドなどに行きますが、
品川駅には行きません。
三田線で日比谷には行けますが、銀座までは行かないし、
浅草線に乗り換えないと羽田空港にも行けませんが....。

[141: 匿名さん]

小生は三田線沿いの板橋に世田谷から越したが、やはりターミナル駅が遠くてストレスあり。その点ここは池袋・新宿・渋谷までアクセスが良く非常に便利かと。。。

[142: 匿名さん]

板橋駅、駅舎が本当に使いにくいです。
（特に西口⇒マンションに近い方）

あの急な階段の連続はお年寄りは勿論のこと、
子育て中の方にはとても辛いものになりますね。

ベビーカーを抱えながらでは、
あの階段は急すぎますよ。

[143: 匿名さん]

参考情報

プラウドシティ上池袋（中古）が
3280万⇒2980万に値下げ。

中古の値付けは売主の勝手で、野村とは直接関係ないけれども、
周辺中古相場は新築の値付けにも大いに影響します。

野村さん、この情報を十分に参考にしてね！
タカビーな値付けだと痛い目みるよ！

[144: 匿名さん]

高値を付けても売れないけど、安く値付けするほど悪い場所じゃない。

地域の資産価値下げるような価格はやめてほしい。

複雑な心境(T_T)

いろいろ意見見てきたけど想像してた以上に愛されてる立地に感じた。

ブランドで東京に住む人とは違うリアル東京人(別にむちゃくちゃ金持ちってわけじゃない)に注目されてる地域なのかな？

そういう場所が東京にあってもいいと思う。

私は学生時代に縁があった者だが、住むならこういう地味だがポテンシャル高い地域に住みたいかも、、、

いくらくらいなんだろ。

地域の良さは分かってる人しか興味示さないだろうから、誰か具体的な物件情報ください！

[145: 申込予定さん]

>>143
プラウドシティ上池袋が、2980万円だって？
そんな狭い部屋あるんだ・・・。

私が最近見たのは、76.96㎡で5,290万円、坪230万弱。
一時は、坪210万あたりで出ているものもあったけど、若干持ち直した感じ。
もっとも、あくまで売値なので、取引価格はもう少し下だろう。
どちらにしても、そのあたりから比較すると、坪250万あたりになるのかな～。
もう一段、景気が悪くならない限り、安くは買えないのかな？

[146: 匿名さん]

>>143
あんまり欲しい欲しいと騒ぎ過ぎると安くなるものもならなくなるよ･･･。
周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。
鬼の首でもとった様に「ホラホラこの中古物件はこんなに安くなってるよ」と
アピールしたところで何の意味があるんだか。
他の人も言ってる様に、エリアイメージを徒に下げるだけだと思うけどな。

[147: 匿名さん]

>>146
>周辺相場くらい、売主だってそれなりにコストかけて調べてるでしょうに。

想定した通りの回答ですね。（皮肉）

売主に対する情報提供ではなく、
不特定多数が閲覧する掲示板で情報を公の下にさらすのも目的なんです。

消費者に有益な情報（デベに不利益な情報）を
共有することで、不利な立場に立たされることが多い
消費者サイドの利益を少しでも向上させたいと考えています。

値下げ情報を供給者だけが知ってるのと、
消費者で共有しているのでは、全然違いますからね。

これからも値下げ情報をバンバン提供しますので、
宜しくお願いします。

[148: 匿名さん]

>>145
>若干持ち直した感じ。

正確には、持ち直したのではなくて、
適正価格で売り出した物件が売却済になり、
高額な物件が売れ残っているだけです。

ついでながら、
>76.96㎡で5,290万円

これも5,490万円から200万値下げしました
（それでも売れ残っているようですが）

[149: ご近所さん]

何が一番イヤって野村がこの地域に不相応な高値で売り出して
電車からも見える駅前の一等地に
いつまでもいつまでも「販売中」の垂れ幕がかかった
巨大な売れ残りマンションができてしまうこと。
他所の人に「あー、やっぱり不人気地区なんだなぁ」と思われてしまう。
某城北の高値売れ残りマンションみたいにね。
適正価格でしっかり売り切ってファミリー層が増えるのなら大歓迎ですよ。

[150: 匿名さん]

149さん
ほんとそうですね。
金儲けにこの地域を利用されたくない。

池袋から徒歩15分とかよりこの場所の方が帰宅が早い。

ブランド重視の成金は世田谷やら港やら中央に買えばいいんだから、そうじゃない真面目なサラリーマンが愛着持って住める価格帯にすりゃ野村にとっても板橋駅周辺にとってもいい結果をもたらすと思うけど。

愛着を持ってる人達が集まって住めるマンションになればいいですね。

駅の新改札含め、楽しみです。

[151: 申込予定さん]

>>148
プラウドシティ上池袋の2,980万の物件、見つけました。
57.08㎡ですから、坪170万ちょっと。２階ですけど、安いですね～。
一瞬、欲しくなってしまいました・・。
立地がいまいちなので、私は買わないですけど、興味がある方は探してみて下さい。