プラウドシティ池袋本町（池袋本町プロジェクト【旧名：板橋駅前新築計画】）

[名無し]

板橋駅前、旧ＪＲ社宅跡地に野村不動産建築による大規模分譲マンション
８３１戸が建設予定との事です。

全容はまだまだ未定ですが、今後の展開が楽しみですね。



公式HP
http://www.proud-web.jp/city-ikebukuro-honcho/

所在地：東京都豊島区池袋本町4丁目2,016-3、8及び、板橋区板橋1丁目2,546-1（地番）
交通：埼京線 「板橋」駅 徒歩2分
　　　都営三田線 「新板橋」駅 徒歩5分
　　　東武東上線 「下板橋」駅 徒歩4分


【公式HPURLを追加し、スレッド名を修正しました。09.09.12 管理人】
【スレッド名を修正しました。09.10.25 管理人】

[102: 匿名さん]

このサイトの様子だと
かなり強気の値段で出したいのかな。

[103: 匿名さん]

ここは駅近で渋谷・新宿にも一本で出られて便利な場所です。
そこに豊島区アドレスを考慮したとしても
ここを買うのは基本的に地元の人（板橋区・北区）でしょう。
神奈川や城南地区から引っ越してくることは考えにくいです。

野村さん、ズバリ言います。
条件の悪い部屋180、平均190、上階・角部屋200で即日完売です。
間違ってもアベレージ250・MAX280なんて欲を出さないでください。
全部で785戸もあるのです。大量に売れ残って目もあてられなくなりますよ。

このご時世、広告で何とかなると思ったら大間違いですよ。

[104: 匿名さん]

駅からも近く、都心へのアクセスも快適！
多少お値段は張っても、これは「買い」ですね！？

[105: 匿名さん]

本気でほしい。103さんはマンション値引きブログを書いてる方っぽいコメントですね。

確かにその値段なら完売だろうけど、、、

[106: 匿名さん]

>>103
欲しくてたまらない気持ちは解るけど、この立地とプラウドの冠では有り得ないと思うよ。
区役所前の近傍某物件だって、それよりずっと高くてもほぼ完売状態でっせ。
ここのネックは戸数と配棟（板状）だろうけど、だからと言って平均180は無いだろ。
そりゃ流石に完売するわ。

[107: 匿名さん]

98さんの「５０００万円台中心位になるかも」
ってのが70m2台だとすると坪250中心てことだよね

長谷工物件なのと最も広い部屋が87.45m2ってところからすると
似たような田の字間取りをヨーカン的にならべるんだろうな。

近くの物件と比べると240ならお買い得感を感じるが、ウチだと予算外。
戸数と時勢を考えると本当に250にしたら売り切るの一苦労だろうな・・

[108: 匿名さん]

販売開始と竣工を長く取っているので、強気の値段で時間をかけて売るつもりなんでしょう。

規模が違いますが練馬区のプラウド光が丘が坪単価２６０万円で1戸を残して完売しているので、規模を考えてもアベレージ２５０・ＭＡＸ２８０位は余裕でつけてくるでしょうね。

[109: 匿名さん]

プラウド志村城山も参考になるかも・・・。
あそこよりはここのほうが便利だし、物件もでかいから坪単価は高いとは思いますが。（つまり最低志村城山の単価ってこと）
志村はどれくらいの坪単価だったんでしょうかね？

[110: 103]

そんなに驚く数字ですか？
ここは豊島区アドレスですが実質は板橋です。
2000年～2003年頃の数字を思い出してください。
今までが高過ぎたんですよ。

駅力分析
ttp://mansion-db.com/kanto/13/station/42/777/ekiryoku/

都心や城南地区ではないのです。
ここは城北地区です。

今日ポストに板橋駅徒歩６分の立地に
新築戸建・建物94㎡・3980万円（所有権）のチラシが入ってました。
坪140きってますよね。

勿論戸建とマンションなので単純に比較は出来ませんけれど。

[111: 匿名さん]

誰も驚いてる訳じゃないと思う。
新築物件の価格を予測するにあたって「昔はもっと安かった」とか
「○○アドレスでは坪ＸＸが妥当」という考え方だけでは足りないという事でしょう。
（戸建の価格にいたっては論外と言ってもいい）
確かに、同じ地域内で坪180でも売れ残っている新築物件はある様だけど
一方では220～240（平均で）売れている物件もあるという現実を見るべき。
と言うより、むしろ売る側がそちらを無視する筈がないと考えるべきでしょうね。
個人的には安くても平均220くらい、上層角部屋なら260は下らないと見てます。

[112: 匿名]

ここは駅の池袋寄りホームに改札口ができるのでしょうか？
もしできたら、すごく便利ですよね。

小分けにして、絶対価格で割安感を訴求するようですが、
上層角部屋なら280オーバーは堅いでしょ。

[113: 匿名さん]

最近の城北で言うと加賀レジデンス・プラウド赤羽あたりがピークで
バブルが弾けてディアナコート飛鳥山はお亡くなりになりましたね。
実際の実力は無いのに都心に引っ張られて上がってしまった地域です。

昔は安かったとかそんな話をしているわけではないです。
この場所で250～300の物件にリセールバリューが将来どのくらい残るのかという話です。

おそらく野村の事なんで練馬のタワーと同じくらいの感覚で売り切る予定でいると思います。
この場所を待っていた地縁のある方なら多少無理をしても買ってしまうのでしょう。
しかしここは他所からの需要が無い地域です。

地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。
それに加えてここは大規模。
残ってしまった時のことを考えるとなんともまぁ、エグイ話だと思います。

[114: 匿名さん]

プラウドシティ上池袋と比べたらいかがでしょう？
あそこは早々に完売しましたよね。
野村が自信を持つのも当然でしょう。

[115: 匿名さん]

地縁ある人以外魅力ないみたいな表現するなら地縁がある証明だすから安くしてくれないかな、、、

大型物件やるならマンション売る側もそういう工夫すりゃいいのに

[116: 匿名]

プラウドシティ上池袋とは時代が違って今はかなり高くなっているから、
むしろ赤羽や志村、常盤台と比較するほうが良いでしょう。

しかしながら、JR駅から2分で3駅利用可能の立地ですから、
その2物件と比較しても利便性が良く、景気も半年後は、底入れ感が出てきているから
かなりの高額の価格設定になるでしょう。

>地縁がある方達の需要が一周してしまうとピタリと止まってしまうでしょう。

埼京線沿線、三田線沿線、東上線沿線とかなり広範囲の地域から見学に来ますよ。

[117: 匿名さん]

>>114
プラウドシティ上池袋（2004年7月分譲）
新築時のアベレージは202
戸数は277戸

比較対象になりますか？

いま出てる仲介物件は230弱で半年間晒し物ですね。

>>116
赤羽や志村、常盤台
2007年・2008年に買ってしまった人たちの悲劇を繰り返させる気ですか？

[118: 匿名]

>117
買った人たちの大半が悲観して毎日過ごしていると思っているのですか？
ほとんどが満足感を持って住んでいますよ。
嘘だと思うなら聞いてみたら？

それに、１０％の手付けで回避できる程度は、悲劇とは言わないですよ。

[119: 匿名さん]

悲劇て･･･。
その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

[120: 匿名さん]

>>117=103？

貴方が心配しなくても、デベは売れる価格で値付けするだろうし
売れなかったら値引きなり何なり考えるでしょうよ･･･。
不当な価格だと思うなら買う側も見送るなり待つなりすればいい話。

少しでも安く売り出して欲しいのか、このエリアの「相場」を下げたいと思ってるのか
いずれにしても目的不明ですな。

[121: 匿名さん]

>>119
>その時点の相場価格で買ったのが何で「悲劇」になるんだ？

つい最近までの「不動産バブル」の間に買った人は明らかに悲劇では？