ローレルコート立石 パークビューレジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

ローレルコート立石　パークビューレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。



物件データ：
所在地：東京都葛飾区東立石4-20外
価格：未定
間取：2LDK-4LDK
面積：57.45平米-81.15平米

[2: 物件比較中さん]

MR、行ってきました。お花茶屋の物件と共同でした。

ほぼ決定価格っぽい予定価格が出てました。
まだ売り出してないと思っていたのに、
すでに第一次売り出し分は完売とのことでした。

だけど、売れてる場所が南側で日照が遮られない部分の
２〜４階に集中していたので、なんか恣意的なものを感じてしまいました。

間取りは、60〜70㎡が中心でインパクトはあまりありませんでした。

特徴的だったのは、キッチン部分でIHかガスを選択できるところでした。
とは言っても、1〜2階はすでに期間が過ぎていて選択できないのですが。。。

現地にも行ってみました。
敷地の四方が道路で囲まれているのですが、すべての道が狭かったです。

一番広い道路が西側で6m。
北側は私道とのことでした。
東側、南側はセットバックの都合上、1mの歩道が造られるのですが、
車道の幅が4mにも満たない感じなので、大きい車ですと苦しいと思われます。

ただ、狭いとはいえ道路なので、すぐ目の前に建物が建つという心配は
無さそうでした。

駅から7分、帰り道にスーパーや商店街があり、
近くには新設の公園ができるといった魅力のある良い物件だとは
思うのですが、どうなんでしょう。

他に見に行った方がいらっしゃたら感想を教えてください。

[3: 物件比較中さん]

ＭＲ行って来ました。
川方向の眺望がいいのは魅力ですが、部屋が狭いですね。

狭い割りには坪単価が高い。
デベも大丈夫？？

オリックスに吸収合併されるんじゃないの？？

不安な物件ですねぇ。

[4: 匿名さん]

御存じの方教えて下さい。こちらのＭＲに行く暇がなく夫婦共にネットを見て候補にあがってます。７６ヘーベェ、３９９８万円の部屋は何階ですか？立地も良さそうですし値段も手頃なので。宜しくお願いします。

[5: ご近所さん]

ここは川より低いゼロメートル地帯、中川から洪水があった場合は３階立て以上の高い建物に避難することになっています（３階も浸水するかもしれませんが、後、荒川も影響が）。
洪水なんてありえないと思いますが、このところの異常気象ではないとはいいきれません。
もし、購入するなら３階、いや４階以上の部屋をおすすめします。

あとは買い物には困ったことないし、公共機関（区役所や税務署など）も遠くないしいいのでは？
ただ、小学校は遠いですね（中学校は近かったのでよかったですが。）　小学生のとき変な人に車に乗せられそうになった人がいて問題になったことがありました。

[6: 物件比較中さん]

誰か買った方いますか？

[7: 契約済みさん]

2月の入居準備の諸手続きの知らせを受けあわただしいながらも入居を楽しみにしています者です。駅前商店街も気に入り、東京、銀座、新橋方面へのアクセスもいいので決めました。だけど注目度は低いみたいですね。まあちょっと単価的には高いかな・・・。購入者の多くは立石という街になじみがあるか、下町が好きな人が多いみたいです。（マンションギャラリーの「購入者の声」を見て。）掲示板盛り上がらないかな〜。

[8: 物件比較中さん]

今現在どのくらいのお部屋が埋まってるのでしょうか？？

[9: 契約済みさん]

はっきりは言えませんが7割弱くらい売れてたかな？でもまだ次期販売予定で値段が公表されてない部屋も20戸近く残っていたような・・？駐車場の抽選は終わって残りは先着順になっちゃってますね。駐車場は総戸数の半分ですよ。年末竣工予定なので年明けから実際の物件を見せてもらえるか？・・・交渉次第かも。

[10: 周辺住民さん]

駅に近くでいいですよね？買い物に困ることもなさそうです。しかし、立石はがらが悪いですよね。液を下りれば分かります。近くのセザール（中古）の販売価格がどんどん、下がっていく。中川沿いで角部屋なのに。

[11: 購入検討中さん]

昨日モデルルームに行こうかと思いましたら休みなんですね。残念。

[12: 周辺住民さん]

近所の方ともめているみたいですね。
マンションのまわりの植木の種類や日当たりなど・・・
植木にかんしては他の種類の植木にしたほうがいいと区役所の人にいわれたと、わざわざ区役所まで聞きに行ったひとまでいるそうです。

[13: 匿名さん]

内覧会検査ココが載ってますね〜

ttp://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200902/article_1.html

[15: ご近所さん]

ここは昔工場があったとこですゴムだったかな？
この周辺のマンションもみな工場跡地ですよ。

[16: みゆき]

仕事帰りの毎日の食材の買い物はどのあたりがおすすめでしょうか？
夜遅いと商店街は閉まっているし、
立石駅前のヨーカドーは少し高く感じるのですが…
東立石に住んでいる知人は区役所前のサミットまで出かけているそうです。

[17: 匿名さん]

もうみなさん入居済みですか‥？

[18: 入居済み住民さん]

お陰さまで引越し終わりました。契約者が全員入居している様子は無く、まだ少しさみしいです。

[19: 周辺住民さん]

暖かくなると蚊が大量発生するので対策万全に。たぶん川から、わいてくるのかも。

[20: 匿名さん]

流れのある川でもボウフラってわくんですね。
池とか水たまりだけかと思ってた。

[21: 入居済み住民さん]

目の前の川ってかなりの流れがありますよ。潮の満ち干もあるのでびっくりしました。汚いと思ってたけど今のところ臭いなんて全然ありませんね。まだ夏場を経験して無いのでなんとも言えませんが。

[22: ビギナーさん]

住宅情報ナビで見たら、１４戸の紹介がありましたが、残り１４戸ってことですかね？まだマンションギャラリーに行けば違う部屋も残ってるのかな？

[23: 周辺住民さん]

このマンションの前を通って通勤、買い物に出かけますがこの連休中も引越しに出合いませんでした。
会社帰りに電気がついている部屋も１５戸ぐらいで、日曜日の洗濯物が干して有るのを数えても、２０戸はきっています。駐車場も５台くらいしか、車がありません。これから判断して、かなり売れ残っていると思います。
契約済みでも入居していないだけ・・・？？？
あせって買う必要は無いと思いますが・・・

[24: 購入経験者さん]

ベリスタが完売して、立石とお花茶屋の両ローレルコートも動き出すと思ってたけど、実際はそうじゃないのかなぁ。

仕様はいいんだけど値段がね。去年から今年にかけてのタイミングで、他のデベみたいに値下げに踏み切れなかったのが裏目に出てるのかね。

[25: 物件比較中さん]

もう既に完成物件で、入居者が少ないという事は、今後修繕積立金や、管理費等も見直しされる可能性があるってことでしょうか？
あの立地で、あの強気な価格設定がどうしても理解できません。売る気ないんですかねぇ～？

[26: 物件比較中さん]

入居者が少ないのは買い替えが出来なくて引越しが遅れているからみたいですよ。
この地域の他の物件よりは設備がいいからこの値段で妥当では？
これから販売される物件は設備も落ちるし間取りも狭くなるし今が私にとってかいどきかな・・・

[27: 購入検討中さん]

立石は安くて美味しい飲み屋、お店がたくさんあって住みやすそう。もつ焼きで有名なお店に一度
いったことがあります。のんべえにはたまらない街ですなー。

[28: 物件比較中さん]

設備がいいと言っても、設備はアクセサリーみたいな物ですよね？
買物は不動産です。年数過ぎれば設備も古くなるし、設備がいいからと高値で売れるんでしょうか？
食洗機、ミストシャワー、浄水器、後付けしても１００万は超えないと思いますが・・・
買い替えが出来なくて引っ越せないのは希望の値段が付かないからでしょうか？なら、この物件も売る時にも期待はずれの値段が付くだろうと想像出来ると思うんですが・・・
中古の設備の良さをうたって、高値で売れるとはあまり考えられないです。それとも他にもなにか特に周りの物件と大きな違いのある設備？があるのでしょうか？

[29: 入居済み住民さん]

すでに入居済みの者にとってはこの掲示板が少し書き込みが増えたことは嬉しいです。
引越し前の生活環境にもよるかと思いますが、良かったと思うことは、①非常に静かなこと、②玄関の鍵、エントランス、不在時の宅急便の受取、ゴミ捨ての環境などのシステム・セキュリティが良いこと、③からり床、24時間換気などの機能、④必要以上の華美な設備で無いこと（管理費に影響）、などでしょうか。私は非常に気に入っているので上げればきりがありませんが。
しいてコメントするとすれば、自転車置場の使いにくさ、車の出し入れが場所によっては時間がかかりそうなこと、車の出し入れが1台完遂タイプなので順番待ちの際は時間がかかること、等でしょうか？
時間を気にされる方は駐車場の値段の安やよりも、早くだせる場所を選択したほうが良さそうです。
最近のマンションでは当たり前の設備ばかりかもしれませんが、マンション全体の管理システムは良いほうでは無いでしょうか？
はやく完売するといいな。

[30: 入居してます]

入居して一番有難い設備だと感じたのは鍵です。カバンの中の鍵に反応してエントランスは自動で開くし、玄関でもゴソゴソと鍵を探して鍵穴に差し込むという作業をすることなくドアを開けられるということが、小さなことですがストレスフリーで快適です。あとは食洗機。入居前10年近く使っていた後付据置型のものは、ガラス類を入れると白く濁ってしまって全くの役立たずだったのですが、10年で家電はここまで進歩してたんですね。ピッカピカになるので嬉しくて毎日使っています。

マイナス面はディスポーザーが無いこと。ミストサウナを標準設置するくらいならディスポーザをつければいいのに、とここだけが残念です。でも「全く不要」と思っていたミストサウナはあったらあったで気持ち良く、週末に入るのが実は楽しみです（経済的理由で毎日は入らないのが我ながらせこいところですが）。

[31: 物件比較中さん]

週末、近くで用をすましたあと、物件の周りを歩いてみました。で、晴天にも関わらず、洗濯物を干している部屋少なかったです。８０件位の物件だと思うのですが、まだ３分の１程度の埋まり具合って感じでした。
以前にモデルルームに伺った時はすでに８割近く売れたと言っていたのに・・・実際はどうなんでしょう？
もう完成して、空室が目立つという事は、今後大幅に値下げに踏み切る可能性があるという事でしょうか？
あまりにも空室があるので、なんだか理由でもあるのかと思ってしまいます・・・・

[32: 匿名さん]

理由は単純にこの付近の相場より高めだからではないでしょうか‥。
もっと価格が下がればぜひ買いたいと思っている方がいらっしゃると思いますよ。
少なくともお花茶屋のローレルコートに関しては、ベリスタ白鳥と天秤にかけて価格で断念された方がいたようです。

[33: 住まいに詳しい人]

第2期以降のベリスタ白鳥は破格でしたね。去年から今年にかけてが千載一遇のタイミングだったということでしょう。
一応は有名不動産会社ということで特に問題の無い仕様レベルだったわけですし、おまけに三菱地所の子会社化という購入者にとっては大きなプラス材料まで後付けされた。

ローレルコートの葛飾物件はどの物件も値下げに踏み切らずに割高感が強く出てしまっています。ベリスタよりも設備が良いとはいえ、ローレルコートとベリスタの差額があれば、ベリスタに同等の設備をオプションで付け足してもおつりが出るはずです。

とはいえ、周辺環境については幹線道路沿いのベリスタよりも優れているという強みがあるわけなので、ファミリーなどに辛抱強く売っていけばいいのではないでしょうか。
個人的には、公開値下げせずに完売できるか注目しています。

[34: 匿名さん]

もし宜しければ教えて下さい。
キッチンは自社オリジナル、とのことですが国内メーカーでしょうか？
一般的なメーカーだと安心なのですがお分かりになる方いらっしゃいますか？

というのは、セレクト期間が過ぎているので、コンロをガスに取り替えたい時や食洗機が壊れた時
替えがすぐ手配出来るのか、という点が気になりました。

[35: 入居済み住民さん]

売主さんに聞けば教えてくれると思いますが、一応基本設備は同じだと思うのでわかる範囲でお答えします。
キッチン本体はタカラスタンダードさんですが、マンション個別のデザインに近いので市販されているものではないようです。タカラスタンダードさんのマンション担当窓口ではマンション名と部屋番号で設置されているユニットが個別に管理されているので、いざと言うときはそちらで対応してもらえると思います。ちなみにＩＨ、食洗機は松下電器さんですが今ではパナソニックになるのでしょうかね。私が聞いた時にはガスからＩＨへの変更は可能ですが、ＩＨからガスへの変更は出来ないと聞きましたが。ＩＨが選択された場合はガス配管がされていないそうです。詳しくは売主さんに聞いてくださいね。

[36: 匿名さん]

34です。ご親切＆ご丁寧に有難う御座います！
実は先日見学に行ったのですが、メーカーをノーチェックで帰宅してしまい気になりだしました。
申し込んでいるわけではないので、その為に営業さんにTELで聞くのも申し訳ないな・・・と思っていたので、教えていただけて本当に助かりました！
タカラスタンダードさんや、パナソニックさんだと安心ですね。
それにしても、無知な私は全然知りませんでした。IHからガスへは出来ないのですね。なるほど。
本当に有難う御座いました！

[37: 物件比較中さん]

この前見てきました。高い理由は部屋を見て感じました。近所の似たような物件と比べると、確かに格が上だなぁ～と言ったのが感想。駐車場もまだ空いているようなので、前向きに検討したいと思ってます。

[38: 購入検討中さん]

DMがポストに入ってました。
MR使用住戸ということで1割引きの限定販売らしいのですが、坪単価￥150万〜￥180万って所です。MR以外の部屋で既に購入された方はいくらで買われたのでしょう。この土地の相場が良くわからないので、ご存知の方教えて頂けたら幸いです。

[40: 入居済み住民さん]

やっと管理組合も発足しましたがいったい何割の部屋が売れ残ってるのか・・・・
駐車場も地上階はわりと空きがあるなあ。

[41: 物件比較中さん]

「何割の部屋が売れ残ってるのか・・・・ 」

後、二割くらいだと聞きました…かなり値引きしないとキビシいかと思われねす。

[42: 購入経験者さん]

ローレルコートは全体的に値引きへの行動が遅かったですよね。私も別のローレルコートを購入しましたが、契約後にリーマンショックがあり各社値引き傾向にったにもかかわらず、既契約者に配慮してか値引きをしていなかったように思えます。今になって値引きしていますがね。売れ残りだけは勘弁してほしい。売主様、頑張ってください。早く売却しないと銀行からの借入金利がかさみますよ－。

[43: 入居済み住民さん]

近鉄不動産は関東ではマイナーなのですね。西日本出身の私としては全く違和感ないのですが・・・
関西圏ではかなり強い会社ですが、関東では苦戦してるみたい。
値下げが遅いのも関東圏の戦略？特有の事情？があるのでしょうかね？
母体は鉄道なのでしっかりしてると思うのですが・・。
頑張れ近鉄不動産首都圏事業部！！！はやく完売して！！

[44: ご近所さん]

13/82戸が空きようです。16%ですか。

11月だと50万円分の家具をプレゼントしてくれたようですが。
余った低階層・角部屋・売れ残りで1年以上買い手のない部屋が
50万円引きじゃ、魅力ないですね。

[45: 購入検討中さん]

昨日、部屋を見てきました。

お手頃ですが、やはり1年以上あいているのは気になります。

この界隈の新しいマンション待ちます。

[47: 購入検討中さん]

安売りせずに賃貸コースかな？

[48: 購入検討中さん]

値引き交渉しましたら「安く売るのなら賃貸で貸しだす」とおっしゃっていましたよ。
賃貸コース確実かと…。

[49: 購入検討中さん]

営業の方も強気ですね。いつ頃のお話ですか？

賃貸にして、もろもろの維持費を出すこと考えれば
割引して売ったほうが・・・

まあ、近場の２棟が売り切れる時が値引きのチャンス。

[50: 物件比較中さん]

こちらの物件の１部屋が中古売りに出ていました。
販売（購入）時期からして少々早いと思いますが、何か不具合orトラブルでもあったのでしょうか・・・？

[51: 購入検討中さん]

Restructuringなど？