アデニウム押上ってどうですか？

[購入検討中さん]

アデニウム押上についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式HP：
http://www.j-sumai.com/open/building/index.jsp?buildingId=2715252&...

物件データ：
所在地：東京都墨田区文花三丁目27番他（地番）
交通：東京メトロ半蔵門線「押上」駅から徒歩17分
価格：未定
間取：2LDK＋DEN-3LDK＋DEN
面積：66.37平米-80.77平米

【公式ＨＰのＵＲＬが未記入でしたので、修正しました。管理人 2008.11.4】

管理会社：Ｊ･ＣＯＭＳ
事業主・売主：ジョイント・レジデンシャル不動産
設計・監理：長谷川建築企画
施工：新日本建設

[455: いつか買いたいさん]

452　＆　453

自作自演？あいたたた。

[456: 匿名さん]

453ですが、まったくの他人ですよ！
それがなにか？

[457: 契約済みさん]

また違う方向に話は行ってますが、
私は説明会の内容をここに書込みたいと考えております。
たしかに、最近の書込みが酷いのはわかりますが、
全てがウソの書込みではないかと思うのです。

無視しましょうと書込みしている契約者の方も
もしかしたら解約を考えているのかな～とか、自分だけが信じて
また騙されてるのかも知れないと思うと意見を書き込んで
色々な情報をいただいた方がのんびりしている私には
有難いのです。

なのでもっと教えてほしいです。今後どうなってしまうのか？
普通に暮らして行けるのか？

[458: ご近所さん]

456

どうでもいいよ、そんなこと。

[459: ご苦労さん]

非常に残念ですね。
普通ここまで荒れたら契約者はみませんよ。

微妙な荒れ具合だったり、イタイところを突かれてたので見てたのに･･･
ガンガン攻められたり、意味不明な自演やダミーケイヤクシャとか多いと普通は引いちゃうよ。
微妙なバランスとって進めないと。

そんなに頑張って、書き込みしてくれる契約者もなかなかいませんから。
そーいいながら、私も契約者なのでとりあえず１日１回くらいチラミしますけど
今はちょっと契約者の立場が弱いし、流れが良くないんであまり見ないですね。
書き込みし難いし（＾＾；；


ところでざっと見返しましたが、とりあえず今のところ、土曜の説明会次第ってところは
変ってないようですね。どうなるんでしょうか。

[460: 契約済みさん]

360 393 です。

知人の建築士にぶっちゃけ、どーしたらいいですかね？と聞いてみました。
倒産物件でも、本当にその土地やマンションが気に入ったんだったら予定より、時間は少しかかるかもしれないけど、買ったら良いよ。
（普通なら）倒産物件だけど、工事がほぼ終わっているのなら、（普通は）居住するには全く問題ないしリスクも少ない。
だから、こうなってしまったけど、そこに住みたいなら、秋ぐらいになるかもしれないけど、住んだ方が良い。
デベの倒産なんて、もはや「普通」なんだし、この先、間違いなくもっともっとデベはつぶれるから。
数年後には、今の半分くらいにはなるそうだから、デベの事実上の倒産くらい今後は、大した問題じゃなくなる。
（財閥系のデベだって、絶対の保障はない。一昔前は銀行が潰れるなんて誰も思っていなかったんだから）
今後は、もっともっとやばいケースはいくらでも出てきますよ。
押上は、ほぼ完成物件だから、常識的に考えて、スポンサーや買い手は当然、付くだろうし
（普通なら）アフターも常識の範囲内なら間違いなくつく。
気をつけなきゃいけないのは、「普通なら」の普通が、ジョイントの場合、普通かどうかってこと。
もはや、自力での再生不可能→会社更生法　は今の時代、珍しくも何ともない。
押上のような比較的、売れていて、更にできあがっている物件は早めに処理するはずだけど、
1600億まで膨らむまで対処しなかった会社でしょ？オリックスに良いように操られちゃった会社でしょ？
ひょっとすると、最後の最後まで「普通じゃない」かも知れないから、そこは油断せずに注意しておきなさい。
・・・との事。

それと「会社更生法」に関して、聞いてきましたらが、とにかくひどい法律みたいです。今回の場合、経営的に
悪いのはジョイントですよね？でも、ジョイントは「我々は、もう独自で再建できないので、憲法様、
我々をお助けください！」「よーし、分かった。ジョイントを最優先で守ろう」という法律のようで、どなたかも書いてましたが、
簡単に言うと「ジョイント大変だから、ジョイントとお付き合いをしてた皆さん、支払いを減らしてあげましょーね。これ強制ですから。」って法律のようです。
なので、今回の場合、「建物を差し押さえている新日本建設」と、「会社更生法を受理されたジョイント」では、
どちらが、ピンチかっていうと・・・実は「建物を差し押さえている新日本建設」の方が大ピンチなんですって。
だから、新日本建設は、本来ジョイントから支払われるはずだった、工事代金（工事残金）と同等の額で買ってくれる
会社を必死で探す。工事が半分しか終わってなくて、しかも半分も売れてない物件は、当然
その後のランニングコストがかかるので、買い手もいない → 結果、建設会社も共倒れ。という結末に。
今回の場合は、その逆だから、普通に住める確率が（普通なら）高い。とのこと。

それと、不動産に詳しい方から、少し気になる情報を入手。
ジョイントが会社更生法で会社を清算したら、良い物件や資産価値のある物件だけ、○リックスが買うでしょう。とのこと。
○リックスはジョイントに融資をして、顧客を安心させて契約者を増やして、もしダメだったら
会社更生法や民事再生法で、借金は国や、誰かに押し付けて、最後の最後に、
「すでに契約を済ませている方達を救うため、我々が力を貸しましょう！」　って、良いところだけ、
破格の値段で買い取り、ハイエナするような汚いことを平気でしますよ。・・・との事。
・・・もし本当なら、押上もオリックスグループの物件になるのでしょうかね？（末文は彼の推測です）

[461: 契約済みさん]

へー、そうなんですか。
私も近親者に建築士がいますが、そこまで話はでなかったですね。
会社更生法ってそういう物なんですね。ちょっと私も聞いてみます。
本当であればたしかに酷い内容です。＞借金チャラ
押上は完成しているし、立地条件もいいのでスポンサーや買い手がつくと私も感じてました。
でも、ジョイの負債額がハンパ無いですから、その常識が通用する微妙ですがね。
「新日本建設」どうでしょうね？ジョイントは助けてもらって、新日本はヘロヘロ～って事になるのかな。

精算後のオリ･･･。都合よく事が運ぶかはまだまだ微妙な気もします。
たしかに押上はしっかり作られてさえいれば、いい物件ですから、買い取られる可能性は高いですね。
オリじゃなくても。

とても参考になりました。

[462: 建築士]

建築士はそんな民事法のことは素人だよ。実はオレがそうだモノ。基準法や都計法はお手のもんだが、破綻デベの法律問題なんて弁護士の範疇だよ。

あんまり耳学問の噂話より、会社法専門の弁護士（離婚調停専門の人はダメだよ）に聞くのがいい。司法書士や行政書士でもいい。もっとも専門家も一般論でしか話できないだろうけどね。本当に覚悟ができているなら、前にも書いたけど顧客会を作って専門家を雇って交渉させた方がいい。タダ生半可な気持ちなら、相当時間はかかるから、さっさと別物件に切り替えた方がいい。手付けは保全されているから金銭的な被害はそんなに多くないはずだし。

ここから先は推量だが、ほぼ完成しているからといって、工事残高がそれに比例して払われているとは限らない。抵当権や保全されている債権は優先されてるだろうが、一般債権者がいい物件だけ切り離して処分（ようはアデニュンウム押上）を認めるとは思えない。
抵当権や先取り特権を使われたとき土地に抵当権や建物を占有（工事中安全上のため他者立ち入り禁止という合理的理由があると主張するだろう）するものはいいが、顧客は登記もしておらず一般債権者になる？（専門家で知っている人がいたら書き込んでください）。
そしたら手付けは帰ってくるにしても物件は別のデベ（土地がらみデベか新日本が濃厚）の手に渡り、再度売り出される。
そのときは１０月以降だろうから瑕疵担保履行法がいきる。（これは確か）

どなたか法律家のひと推論が間違ってないか書き込んでください。

[463: 建築士]

462です。
オリックスが物件を買って（例えば競売で、あるいは鑑定書つきの時価で））、再度旧顧客に売るとき、（旧顧客は手付けが返されている）再度同じ部屋を契約するとしたとき、新契約の売値ってどうなるんだろう。
物件を手に入れる経費は持ち出しだし、一方地価は下がっているのはプラスだし、施工会社への債権切捨て分はプラスだし、旧顧客名簿で営業できるのはプラス。損得勘定はどうなるやら。

[464: 工事関係者。]

職人として現場で仕事をしてた者です。
少しでも参考になればと思い書き込みますね。

①今のところ現場復旧のめどははっきり言って見えてません。

②新日本建設が買い取る事は無い(それほど余力が無い)

ここの監督は細かいせいか建物の作りは結構いいです。
おかげでダメ帳(補修箇所を指示するﾌﾟﾘﾝﾄ)が分厚い本みたくなりました(汗)

後、もし工事再開したと想定して一番怖い事は、工期が全く無い事。
色んな業者が一気に同じ場所に集中する光景は地獄絵図です(汗)

僕らはそれを｢新日本名物｣なんて呼んでます(笑)
工期が無い＝それなりの仕事しか出来ない。他の業者と絡んでたら尚更の事。
監督ですら最後はいいや②になってしまいます。

でも建物自体は95パーセント強は完成している状態なので勿体無い限りですね…

[465: 契約済みさん]

464さん貴重な書き込みありがとうございます。これまで契約者の皆さんは、漠然と建物は大丈夫だろうと考えていたと思います。実際に建てて頂いている方から建物の出来は良いと言って頂くと心強いです！まだ100%完成ではありませんし､問題山積みですが少し安心出来ました。

[466: 匿名さん]

新日本名物よくわかります。ケーズデンキ他の流通店舗でよくみましたからね。マンションでも同じですか？

[467: 工事関係者。]

>>465さん
少しでも安心して頂けると幸いです。

ﾃﾞﾍﾞがﾄぶ事には馴れてますが、去年末から今年にかけてはちょっと異常ですね…

仕事量もあの姉歯事件から一気に激減して、末端の業者や現金を持っていない会社は悉く潰れてる状態です。

>>466さん

マンションでも同じですよ(笑)

でも、最近では仕事が無いせいか仕事量よりも多い人数で来るので工程より早く終わる事もありましたね(笑)

[468: 契約済みさん]

464さん
貴重な書き込みありがとうございます。
我々、契約者同様、請負った業者さんも大変ですよね。
工事再開で地獄絵図になっても、安全第一でがんばってください！

[469: 匿名さん]

ふむふむ。95％強は出来ている。
じゃ、残りの5％弱は？どんなところが残ってるの？
一番大事なところだったら大変だね。

結局、復旧のめどが見えないんじゃ、そうとう待たされるぅ？

[470: 匿名さん]

あとは内装の残りと外構、という感じですかね？
一番大事な部分は、もうとっくに終わってますよ。
荒らしさん、残念ですね。

[471: 匿名さん]

あんたに聞いてんじゃなくて、工事の人に聞いてんの。
自分、荒らしじゃなくて購入者なんっすけど。

[472: 匿名さん]

プッ

[473: 工事関係者。]

残りは外講とエントランス周り、内装に関してはクリーニングとダメ回りが各業者ごとにあるって感じですかね。

[474: 匿名さん]

まぁ元気出して！明るく行きましょ～

[475: 工事関係者]

ここの左官をやっていたものです。建物の事を書き込んでいる人がいますが
正直に書いた方がいいのでは？

コーラの缶やタバコの吸殻がコンクリートの中に入っているのを何回も見ましたよ。
どこの現場もそうですが、見た目は綺麗にしてるけど内情はそんな感じです。
鉄筋もスリーブを後から入れるためにブツブツと切っていましたし
そんなに良く作ってるとは思えないんですけど・・。

新日本建設は現場が楽って有名ですから。。。

[476: 匿名さん]

475 必死だな、おい・・・。　何がご希望なんか知らんが。

このタイミングで左官が急に書き込みするなんて、おかしーだろう。今まで何してた？
やるならもっと、うまくやってくれよ。みえみえでつまらん。

[477: 匿名さん]

災害心理学では、「正常性バイアス」と認知されています。

[478: 匿名さん]

コーラの缶とは恐れいったな～。言い過ぎだろ～（笑）一応、引き渡しの方向で話しは進んでるみたいだけどね。何だかんだ言っても大丈夫なんじゃないかと思う今日この頃。

[479: ご近所さん]

477 ちょっと使い方間違ってない？ニュアンスはわかるけど、なぜ正常性バイアスをわざわざこの場で用いたのか、よくわからん。哀れな程ピントがずれてて、優しい私はほっとけなかったの。

[480: 匿名さん]

460さん大変わかりやすい説明ありがとうございます。
資産価値のある物件だけを買い取るとありましたが、すでに完成されて数年経っている物件はどうなるのでしょうか？
これから販売される物件のなかから資産性が高い物件が選ばれ、買い取られ別の名前になるということでしょうか？

[481: 工事関係者。]

>>475さん

左官屋さん?!
新日本が楽だなんて左官屋の親方さんは一言も言ってなかったですよ(笑)

第一、この現場でこのスレに書き込みが出来る人は存在しないんじゃない??

おじいちゃんだけだったし…(・▽・;)
唯一携帯使える人は親方だけでしょ
(´・ω・)ﾉ

応援も呼んでなかったしね(笑)

[482: 匿名さん]

最近は物が空き缶やゴミが入っているのはすくないけどね。
２０００年前後は醜かったね。
すぐに変わるとはいえないけど、姉歯以降は厳しくなっているから最近のは大丈夫だと思うけどね。

[483: 匿名さん]

今日説明会ですか？
荒れそうな予感。

[484: 匿名さん]

481さん

ここの左官屋さんっておじいちゃんばっかりだったの？
施工大丈夫かな～・・

[485: ご近所さん]

左官職人が若者ばかりって方が不安だけどな。

[486: 匿名さん]

481ではありませんが左官って難しいんですよ。もちろん若くて腕のいい人もいますが長年の経験が大切らしく私は年輩の方がやってくれてたということで左官に関しては逆に安心ではないかと。

[487: 物件比較中さん]

色々書かれてはいるけど、結局は購入者の悪いようにはならないと思う。

だって、これで前に色々書かれているような最悪な結末になっちゃったら、
「ああ、アデニウムの購入者、ご愁傷様～。」では済まないよ。
全国の新築マンションをこれから購入している人の買いしぶりが出てくるよ、絶対。
アデニウムの二の舞にはなりたくないと、デベ選びに慎重になり、
結局は強いとこだけが生き残り、傾きかけてるとこは挽回の願い叶わず、バタバタと潰れて行くよ。
今、「絶対に倒産しない」って言いきれる不動産会社なんてある？

今回の一件は、世間的には知名度は低いが、現在マンション購入を検討中の人たちは、かなり注目している事件だと思います。
私も今検討中ですが、この結果次第では、多少高くても、財閥系の倒産しにくいデベのマンションを
購入しようと考えています。もう、本当に高いけど、手付金を無駄にするよりはマシかな。

アデニウムは押上のモデルルーム見たけど、すごくいいと思いました。
価格も無理しないで暮らしていける程度だし。その割に、造りがいいと思った。
5月に見に行った時点で、住みたい間取りが契約済みだった。だから結果的には良かったのかもしれないけど、
だからって、次はどこ行けば安心なの？って感じで、現在、マンション探しをやめています。

私は、この一件を他人事のように思えなくて、ついつい書き込みしてしまいました。
現在不安でいっぱいの購入者の方々達のためでは無く、自分のこれからのマンション購入のために、
よい方向に向かって欲しいです。

[488: 匿名さん]

はいはい。所詮は他人ごと。

[489: 匿名さん]

説明会はいかがでしたか？

[490: 匿名さん]

市場が縮小してるんだから淘汰はしかたないでしょう。
ちゃんと保証能力があって信用もあるところだけが生き残り、
そうでないところが退場していくのは必要悪では。

[491: 匿名さん]

しかし本当にヒドイ売主だな。
こんなクソみたいな物件でも何千万も出して買ってるんだろ？
せめて引渡しだけはちゃんとやって、潰れればいいのに
中途半端な倒産なんてしやがって！

ろくでもねえー会社だな。契約者が可哀想で仕方がねーよ。

[492: 匿名さん]

アデニウムは良い･･･････か悪いか、人それぞれなんだよね。価格もあるし。マンション選ぶ基準は自由ですから。だが買ってから不安になるのは消費者にとっては、単純に損だよね。 運が悪いからと片づけられるか･････運がよい人になりたい

[493: 匿名さん]

契約者はちゃんと考えて、色々と見比べて
ここでいい！って考えて契約をしたんでしょ？
それなのに、事前に告知もなく倒産。
説明会でも終始なんも解決のない回答ばっかりで、なに考えているんだか。

契約者のみなさんは、頑張って下さい！
きっと、これからいいことがありますから！！！

[494: 契約済みさん]

説明会出席してきました。
もう、本当の購入者は書き込みしないと思いますよ。
ここを読む必要も無いからです。

匿名さんが必死で内容を聞き出したいみたいなので、とりあえずご報告。
忙しいので失礼します。

[495: 契約済みさん]

私も説明会行きました。
詳細については、ここで書くつもりありませんが。
エアコンが寒かった...
まだ、色んな結論が見えていませんが、
債権者側の立場になって考えても、
保全管財人の説明、私は納得しました。
あとは、保全管財人の方向性で
会社更生が進む事を願うしかないですけど。
私は、住みます。
なんだかんだ言って、我が家、気に入ってますから！

[496: 入居予定さん]

私も同意見です。
今日は行って良かったです。
気持ちが楽になりました。

[497: 契約済みさん]

おはようございます
私も住みます、いい社会勉強させていただきました、
なんか元気出てきました。
ほんとここが、本当の情報交換になると楽しみなのに、残念です。
説明会に行けなかった方、大丈夫です！ファイト！

[498: 匿名]

説明会等の情報を知りたくずっと見ていましたが、残念です。契約されたかた達の載せたくない気持ちが分かるので、しかたありませんが。
私たちはアデニウム亀戸を契約する予定でした。まだ予約等できなかったので、もちろん説明会等はありません。
でも同じアデニウムを気に入った仲間として、押上に住む予定のかた達が１日でも早く新居にて新生活が送れますよう願っております！

[499: 契約済みさん]

説明会に参加して良かったと思っています。
もやもやと曇っていた心が晴れました！
いかに関係のない人たちがいい加減な書き込みをしているということが
分かりました。
勿論予定通り住みますので皆さん宜しくお願いします！

[500: 匿名さん]

475さん、
こことは全く関係ないデべとゼネコンの城南のマンションでそれを経験しました。
瑕疵があって住んでたマンションの総点検をしたら、出るわ出るわ。
スリーブの鉄筋切りと空き缶とゴミ…
実話です。

[501: マンコミュファンさん]

入居前のご心労、お察しします。
良い方向に向かうといいですね。

ただ、旧スルガコーポ物件が管理困難マンションになり、倒産２年前に買い取り業者に市価の３割引で叩き売った私自身の経験から、アデニウム押上の物件概要を見ると、管理室とゴミ捨て場の説明が見られず、管理費と修繕積立金のバランスが悪いのが気になります。　こういうところに、デベの姿勢が現れるんですが。

建物図面や、増え続ける理事会議事録の保管は、管理組合の責任です。　きれいなラウンジより、トイレとコピー機のある集会室がある方が、管理組合活動がしやすいのです。
修繕積立金は、機械式駐車場が無くても、足りないかもしれません。

部屋の引き渡しで安心するのでなく、なるべく早いうちに、管理会社との契約内容を確認し、将来のトラブルの芽を今のうちに摘んでおくことです。

[502: 契約済みさん]

説明会での保全管財人の説明内容は、要はここの物件に関しては
新日本建設で工事を完了させて引渡しを受けさせるという内容ですね。
しかし、細かい内容までは決まっておらず、
これから債権者との協議を踏まえて契約者には議事録を郵送するという内容。

私個人は引渡しを受けない方向で考えていたので
逆に手付金は帰って来ないのが確定してしまいました。
ほかのアデニウムも同じように引渡しをさせる方向だそうです。
これは予想された範囲ですが、修繕も行うと言っていましたが果たしてそれが守られるか
どうかが気になる所です。
知人の銀行関係者に話を聞いたら、資産価値は正直に言うと財閥系のデベに比べたら
やはり落ちてしまう可能性がありますとの事。融資する時の銀行の評価もやはり
破綻したデベの物件であれば掛け目は低くなるそうです。
落着いて考えてみたいと思います。

[503: ご近所さん]

となりのコスモの者です。
工事がストップして何事かと思っていました。

下記の投稿ですが、、
アデニウムの営業が言ったことかもしれませんが
ウソですので、、
もし、そういう営業さんがいたようであれば
会社の体質としてお考えになったほうがよいかも
しれませんが、、

No.125 by 契約済みさん　2009/02/20(金) 08:36
ルネの南側のコスモの駐車場は、月1万5千円で、
借り手があまり居ないらしく
財政難らしいです。

①契約率は100％です。
②駐車場代は100円！から3,000円です
③財政状況は良好です。ただし、今後修繕積立金の
　見直しを検討中。（元々が5年ごとに見直す計画で
　30年？計画となっているので）

建設開始までこちらとも色々ありましたが
建った以上は、皆様ともご近所さんですので
良い関係を築けたらと思います。

[504: 入居予定さん]

501さんの
「部屋の引き渡しで安心するのでなく、なるべく早いうちに、管理会社との契約内容を確認し、将来のトラブルの芽を今のうちに摘んでおくことです。」

まさに、その通りですね。
引渡し後は、管理組合によって維持管理していかなくてはなりませんからね。
管理会社が、適正価格であるか。
過剰なサービスを提供していないか。
他社の方が、当マンションに対して適性な管理をしてくれるか。
その辺含めて、やっていく必要がありますよね。
皆さんと協力して、いいマンションにしたいですね。