分譲マンション購入で後悔したこと

[匿名さん]

タイトル通りなのですが、分譲マンションを購入して、後悔したことってありますか？
今まで分譲マンションを購入した経験がなく、
親と同居又は、賃貸アパートにしか住んだことがありません。
分譲マンション購入となると、高額ですし、
知らずに購入して後から後悔したというのだけは、避けたいと思います。
後悔するよりは、先に知っておいて納得したうえで購入した方が、
ずっとよいのだろうと思い、相談させていただきました。
どんなことで後悔しましたか？

[41: まんかんし]

中国人が爆買いするタワーマンション　資産価値下がるリスク


　そこで問題になっているのが、中国人のマナーの悪さです。あるタワーマンションでは、住民同士の憩いの場「パーティールーム」で、どう見ても住人ではない中国人も多数詰めかけて夜な夜な宴会が開かれ、会費を徴収するような光景が見られるといいます。

　また、住民の家族や知人が宿泊できる「ゲストルーム」の予約を中国人入居者が独占し、数万円で転貸していたという話も聞きました。マンションの規約を無視して営利目的で共用スペースを使用する中国人に対し、管理会社や管理組合は頭を悩ませているのです。

　財閥系の大手デベロッパーの中には、外国人の購入比率を全体戸数の20％以下に抑える“自主規制”を敷いた会社があるとの噂まで広まっています。業界内では暗黙の了解として「3割未満」という水準も指摘されています。

　リーマンショック後のマンション不況時には、大手でも上海やシンガポールにまで出向いて販売セミナーをやっていたぐらいですから、今はトラブルの元になる中国人を門前払いしてでも売れる自信があるのかもしれません。

　中国人の入居者が多いマンションのリスクはそれだけではありません。彼らは飛びつくのも早い代わりに“逃げ足”も速いからです。

　投資目的で日本の不動産を購入している中国人は、バブルが弾けてマンション価格が下落傾向にブレればすぐに「投げ売り」するでしょう。もともと価格の高い上層階の価格暴落が始まれば、あっという間にマンション全体の資産価値が下がっていくことになります。

　不測の事態でも同様のことが起こり得ます。東日本大震災の後に湾岸エリアのタワーマンションで外国人契約者のキャンセルが相次いだように、何かあればすぐに「売ってしまえ」となるのは目に見えています。

　その他、たとえば日中関係をさらに険悪にさせる出来事が起きた場合には、「日本政府は自分たちの財産を没収するかもしれない」と、ありもしないデマが広まって売りに転じる中国人が急増しないとも限りません。

　せっかく資産価値が高い都心部のタワーマンションを無理に購入しても、投資目的の外国人によって荒らされ、しまいには大幅に安くしなければ売りにも出せない状況に追い込まれたら最後です。

　そうならないためにも、慎重なマンション選びはもちろん、契約の商談中に隣で中国語が飛び交うような物件は気をつけたほうがいいかもしれません。

[42: まんかんし]

http://www.kyoei.co.jp/fks/product/klc/index.html

修繕計画作成

[43: まんかんし]

2015年は「老後のお金」が激変する年である。1月1日に実施された相続税増税だけではなく、年金カット、介護保険改悪などが重なり、国民の負担はますます増える。そこで週刊ポストでは増刊号『丸ごと一冊　老後のお金すべて解決』を緊急出版した。そのエッセンスを紹介しよう。

　実施された相続税の大増税では、それまで、課税対象にならない基礎控除額は、「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」だったが、今年からは、「3000万円＋600万円×法定相続人の数」へと大幅に減額された。

　現預金や株券などで資産を持っているなら、不動産に換えておくことは効果的な相続税の節税術になる。税理士法人チェスター代表の福留正明氏が解説する。

「現預金はそのままの額が課税額を計算するための『相続税評価額』になりますが、不動産であれば相続時に決められた計算方法で評価額が決まる。一般的には、土地の評価額は実勢価格（購入価格）の7～8割、建物では購入価格の4～6割にまで評価が下がります」

　その減額分だけ相続税を圧縮できるというわけだが、注意点は不動産価格の下落リスクだ。肝心の不動産価格が下がってしまっては元も子もない。買うならば価値が下がりにくい大都市圏の人気エリア物件が賢い選択肢となる。

　中でも、都心のタワーマンションの高層階は節税効果が高い。たとえば同じマンションで階数が違う80平方メートル・3LDKの同じ間取りの部屋があったとする。高層階になるほど景観がいいなどの要素があるので、販売価格は1階が5000万円、40階が7000万円と大きく違うことはよくある。

　ところが、評価額は景観などの“プレミア”は関係なく、同じ物件で同じ広さなら同額になる。したがって高層階のほうが節税効果が高い。

※週刊ポスト2015年1月30日号

[44: まんかんし]

　中国人観光客による家電量販店やディスカウントストアにおける「爆買い」は今やよく目にするようになったが、国内の「高級マンション」すらも物色対象となっている。それに伴い、都内の高級マンションでは中国人への不満が高まっている。
　
　購入2年目という湾岸エリアのタワーマンション住人（40代男性会社員）が顔を真っ赤にして訴える。
　
「マンション最上階に居住者専用のパーティルームがあって、中国人居住者が大勢の友達を呼び、夜な夜なドンチャン騒ぎを繰り広げている。酔っ払って大声の中国語が飛び交い、日本じゃないみたい。後片付けをせず、翌日は部屋中がゴミだらけです。マナーも悪く、ゴミを分別せず手当たり次第、敷地内に捨てていく。中には組合に払う“管理費”を無視する住人もいる」
　
　大手デベロッパーはそうした中国人の実態を「隠蔽」していると指摘するのは、『やってはいけないマンション選び』（青春出版社刊）の著者で不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。
　
「中国人が好んで購入するのは、銀座、六本木、湾岸など、本国で一族や友人に自慢できる有名なエリア。派手好きなお国柄のため、タワーマンションやプール付きのセレブマンションも人気がある。
　
　中国人のマンション爆買いはかなり進んでいますが、大手デベロッパーはナーバスになり、私の取材に対して中国人居住者数を明かしませんでした。情報を明らかにすることで日本人の買い手が減り、資産価値が下落することを怖れているのではないでしょうか」

※週刊ポスト2015年7月31日号


買ってはいけないマンション

[47: まんかんし]

50 ：名無しさん＠１周年：2015/09/30(水) 20:13:29.24 ID:RM/wXQsg0中国人がネットで旅行客を入れて商売するのが　これからのマンションなのさ

この問題は厄介です　
サービススペースを旅行客が常時使用すれば

[48: まんかんし]

日本の超高層マンションって [転載禁止]©2ch.net


4 ：Ψ：2015/10/12(月) 12:03:32.75 ID:JxJbUZsg0住人の中国人と朝鮮人に聞けよ

共益費滞納しまくってるらしいから
不動産会社が負債抱えるみたいだし

5 ：Ψ：2015/10/12(月) 12:05:09.13 ID:tNQgm31H0>>4
ざまぁ
シナチョンなんかに売るからだ

☆社会規範を遵守する意識が希薄な人々へ分譲マンションを売る分譲業者
　売れるなら誰にでも売り　後は管理会社へ丸投げ
　新築マンションを購入するときは日本人以外の所有率を分譲業者へ確認しましょう　
　但し投資用で他者を宿泊させる目的の場合を除きます
　終の棲家とする場合は避けるマンションです

[49: まんかんし]

超高層住宅に住む危険性

超高層住宅が住む人に与える弊害が叫ばれています。（超高層ビル症候群）



　接着剤による「シックハウス症候群」では、多くの症例が現れて、初めて対策品が出てきました。
今でも多くの人がアレルギーに苦しんでいます。

　しかし、この「超高層ビル症候群」の場合は、超高層住宅に住んでいることが原因な訳ですから，そこから引っ越すしか治療法はないわけです。
　つまり、超高層住宅から次々と住民が離れていき、最後には人の住まない建物（ゴーストビル？）となってしまうわけです。
　失敗だった！！　誰もいなくなった！！と分かっても、その建物は誰が取り壊してくれるのでしょう。
　そのまま放置され、その地区の景観は取り戻されないまま！！
　近い将来、大問題として議論されることは目に見えています。

以下に「超高層ビル症候群」と言われているものをご紹介します



•子供の成長障害：ベランダからの転落増加、運動神経・寒さ厚さへの抵抗力不足（自律神経能力不足）発達・自立の遅延現象（高所平気症）
•子供の運動能力の発育阻害
•友達に噛み付く子の増加
•高層ほどダニが多く発生
•住んでいるだけで常に船酔い状態
•超高層ビル症候群：居住半年で閉塞感による心身症となる（特に女性）※１
•高層ほど主婦の飲酒度合いが増加
•気圧の低下による寝覚めの悪化や偏頭痛
•地震時の窓からの転落確率増加



※１： 　ローレルスクエア南大沢の建築予定地は高台の海抜１３０ｍの地点です。
　そこにさらに１００ｍの超高層マンションを建てるわけですから、最上階は２３０ｍですから、気圧は平地に比べ「約５５．２ヘクトパスカル」低下します。
　一般的な平地の気圧が１０１０ヘクトパスカルとすると、最上階は９５４ヘクトパスカルとなり、「毎日台風の目の中にいるのと同じ環境」で暮らしていくことになります。


　さらに火災時には、１００ｍもの高さをカバーする消防車やはしご車が無いという認識（覚悟）や、ライフライン停止時はエレベータが利用不能となることを認識する事が必要です。

　こうしてみると、超高層住宅は「子育てには適さない」「住まいにも適さない」と言うことが出来るのではないでしょうか！？（個人差はあるでしょうが...）
　今の超高層マンションブームは、一方で「超高層ビル症候群」の人々を多く作り出していると言う事実もあるのです。

　そこを住まいに選んだ人も可哀想ですが、ゴーストビルが近所に放置された地元住民にとってもとんでもない災難だと思いませんか？

[50: まんかんし]

横浜のマンション傾く　くい８本が強固な地盤まで届かず　建築基準法違反の疑い　三井不動産が販売



施工不良で建物が傾いていることが判明した横浜市都筑区の大型マンション＝１４日午前


　三井不動産などが販売した横浜市内の大型マンションで、建設時に必要な地盤調査の一部をせずに別のデータを転用するなどして基礎工事を行った可能性があることが１４日、分かった。マンションが傾く事態となっており、国土交通省は販売元の三井不動産レジデンシャルと施工主の三井住友建設に原因究明を指示した。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める。

　国交省によると、問題のマンションは平成１８年に販売を開始した横浜市都筑区内の４棟で最高１２階建て。大型商業施設に隣接し、計７００戸以上を擁する。４棟のうちの１棟が傾いていることに気づいた住民側の指摘を受け、三井不動産レジデンシャルと三井住友建設が調査を開始した。約５０本のくいのうち計８本のくいが強固な地盤まで届いていないことなどが判明した。建物の傾きとの関連性を調べている。

[51: まんかんし]

両社が施工記録を確認した結果、問題のくいを含め１０本の部分の地盤調査が行われておらず、別のデータの転用や加筆があったことが分かった。他の棟でも２８本について同様のデータが使われていることも確認された。

　国交省は今月６日、両社に原因究明を指示。建築基準法違反の疑いがあるとみて、横浜市とともに調査を始める方針だ。

　三井不動産レジデンシャルはすでに国交省と横浜市に報告、住民に説明を始めている。同社と三井住友建設は「事実関係も含め答えられない」としている。

[52: まんかんし]

９月首都圏マンション発売戸数３割減、価格上昇で需要鈍る 契約率70％割る

2015/10/15 13


　不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表したマンション市場動向調査によると、９月の首都圏の新規発売戸数は前年同月比27.2％減の2430戸だった。５月以来、４カ月ぶりに減少した。夏季休業などで販売が減る８月と比べても6.9％減少した。９月が８月の水準を下回ったのは統計を取り始めた1973年以来初めて。

　新規の目玉物件が少なかった。実際に売れた戸数の割合を示す月間契約率も66.0％と、前年同月から5.6ポイント低下した。好不調の目安となる70％を下回るのは15年に入って初めてで、販売低調が目立った。同研究所は９月中旬時点で3000戸台後半～4000戸を見込んでいたが、「価格上昇により需要が鈍っており、７～８月に新規発売された物件の期分け売り出しが先送りされている」という。


　１戸当たり平均価格は5393万円、１平方メートル当たりの単価は76万1000円だった。ともに４カ月連続で上がり、前年同月期で10％超上昇した。施工費の上昇が反映されている。

　10月の発売戸数は3500戸前後を見込んでいる。同研究所は11月に本格化する秋商戦で持ち直しがみられるかどうかや三井不動産グループが販売した横浜市の大型マンションが傾いている問題の影響を見極めたいとしている。


　近畿圏の９月の発売戸数は1.7％減の1798戸。月間契約率は9.0ポイント低下し、67.9％だった。10月の発売戸数は1500戸前後の見通し。


　同時に発表した2015年度上半期（４～９月）の首都圏の新築マンション発売戸数は前年同期比4.2％減の１万9109戸だった。年度上半期ベースでは、２年連続の前年割れで、09年度上期の１万7436戸以来の低水準だった。

　実際に売れた戸数の割合を示す月間契約率を４～９月で平均すると76.0％で、前年同期比0.8ポイント低下した。上半期としての低下は２年連続。

　近畿圏の15年度上半期の発売戸数は7.0％減の8889戸。４～９月平均の契約率は3.3ポイント低下し、73.9％だった。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕


☆売価坪単価２５０万円　高いね　原価坪単価１００万円

　中央部でなければ買ってはいけない

　中国と同じく投機物件と化した

[53: まんかんし]

旭化成、マンションなど最大３千棟調査へ　データ取得失敗で転用


１４日、施工不良で手すりにずれがあると判明した横浜市都筑区のマンションの渡り廊下（中央）


　三井不動産グループが販売した横浜市都筑区のマンションが傾いている問題で、旭化成は１５日、子会社「旭化成建材」（東京）が下請けとして基礎のくいを打ち、一部で虚偽データを使ったことを受け、同社がくい打ちを施工した全国のマンションや商業施設などについて、保管している過去のデータを調査する方針を明らかにした。対象は最大で約３千棟に上る可能性があるとしている。旭化成建材は横浜のマンションで工事の際、一部データの取得に失敗したため、他のデータを転用したという。

　旭化成建材は当面の措置として傾いた建物の補強、改修をする方針。旭化成は社内に調査委員会を設置、原因の究明と再発防止に当たることにしており、最終的な対応は調査結果を受けて判断する。補強、改修費用は全額、旭化成建材が負担する。旭化成建材は「しかるべき対応をしていく」としている。

[54: まんかんし]

http://biz-journal.jp/2015/10/post_11973.html


　神奈川県横浜市の大型マンションが施工不良によって傾いていることが発覚した問題で、
建築基準法違反の疑いで国土交通省や横浜市が調査に乗り出している。
　問題のマンションは三井住友建設が施工し、旭化成建材が杭の工事を請け負っているが、
建物を支える52本の杭のうち6本が強固な地盤の「支持層」に届いておらず、
ほか2本も打ち込まれた長さが不十分だったことが明らかになった。
　その結果、4棟のうち1棟で傾きが発生、「別棟への渡り廊下の手すりがずれている」という住人の訴えで調査が行われ、
建物片側の手すりが2.4センチ、床面が1.5センチ低くなっていたことがわかった。
傾いた棟の10本を含め、3棟で計38本の杭の施工記録が、別のデータを転用または加筆したものだったという。
「今回の事件に衝撃を受けた」という、榊マンション市場研究所主宰で住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、以下のように解説する。
「杭は、建物をしっかりとした地盤に食い込ませて安定させる、最も重要な施工箇所のひとつです。
その部分でデータを偽装するなどということは常識では考えられず、ずさんな施工といわざるを得ません。
旭化成建材が杭工事を行ったマンションは3000棟ともいわれており、全国のマンション住人にとって、この騒動は他人事ではありません。
　また、マンションの欠陥は露見しにくいという性質があります。被害者である購入者は、自分の住まいの資産価値が損なわれる
情報を表に出したがらないからです。売主や管理会社も、いわゆるクレームに対して『あまり騒ぐと、資産価値が落ちますよ』と
いう“脅し文句”で、住人を黙らせるケースが少なくありません。

業界に蔓延する「消費者軽視」の姿勢
　また、榊氏は「今回の問題で、業界特有の体質が浮き彫りになった」と語る

「今回の問題の本当の原因がどこにあるのか、現時点ではわかりませんが、購入者に対して
最終的な責任を負わなければならないのは、売主である三井不動産レジデンシャルでしょう。
同社の対応には一部で批判がありますが、問題が発生した時に『なんとか適当にごまかそう』という姿勢は、
マンションデベロッパー業界全体に通じるものです。そして、その根底には、『購入者から欠陥などを指摘された際、
単なるクレームのように処理してしまう』という業界体質があります。
　しかし、今回のような欠陥はクレームというレベルではなく、クレーム処理の部署が対応する内容でもありません。
欠陥マンションは、購入者を何年、何十年と苦しめ、人生を奪うに等しいといっても過言ではありません。
各担当者は、ずさんな業務遂行が多くの購入者に悲劇をもたらすということを胸に刻み、
一つひとつの仕事を丁寧に行ってほしいと思います。そして、今のような消費者軽視の姿勢は、そろそろ改めるべきでしょう」（榊氏）
　旭化成建材の親会社である旭化成は、「建物の補強・改修などに要する費用は、
子会社が全額負担する」「子会社が工事を行った全国のマンションや施設について、
調査を行う」としている。今後、新たな欠陥マンションの存在が明らかになれば、この騒動はさらに拡大しそうだ。
（文＝編集部）

[55: まんかんし]

建物の形は　立方体が強く　直方体が続きます
変形するほど弱くなります
横浜の三井マンションが傾きましたが
上部が階段状となっています
底辺部の荷重は不均等となります
最も荷重の掛かる部分が不当沈下をしました

階段状や変形の甚だしいマンションは買ってはいけないマンションです

[56: まんかんし [男性 60代]]

　マンションなどの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を特例的に認める条例が２７日、大阪府議会で可決、成立した。

　政府が指定する「国家戦略特区」の規制緩和を活用し、急増する外国人観光客の受け入れを後押しする狙いがある。条例制定は全国初で、府は来春の施行を目指す。

　旅館業法は、フロントなどを設置したホテルや旅館に限り、宿泊施設の営業を認めているが、条例によって、宿泊者名簿や外国語の案内設備の設置、部屋の床面積（２５平方メートル以上）などの条件を満たせば、事業者に営業を許可できる。

　既存のホテル、旅館への配慮から、６泊７日以上の長期滞在に限定。近隣住民の治安面の不安を考慮し、府の立ち入り調査権限なども盛り込んだ。

[57: まんかんし]

マンション建て替え命令求め提訴　久留米市に耐震強度不足で

　福岡県久留米市の分譲マンションの耐震強度が著しく低く倒壊の危険があるとして、住民らは５日、建築確認をした市に対し、施工主の大手ゼネコン鹿島などに１年以内の建て替えを命じるよう求める訴訟を福岡地裁に起こした。

　訴状などによると、１５階建てで、鹿島の下請け会社が施工し、１９９６年１月に完成した。しかし２～３年後、上層階の外壁タイルのはがれや、廊下のひび割れが頻発。住民側が委託した１級建築士の調査の結果、建築基準法上１００％必要な耐震強度が、最も低い２階では３５％だった。市は同法に基づき鹿島などに、建て替え命令を出すべきだと訴えている。

[58: まんかんし]

欠陥住宅に建替えまで住んでいた利益・耐用年数が延びた利益はない！
－ 最高裁　重大な欠陥がある建物の損害賠償に新判断 －




　最高裁第一小法廷は、平成２２年６月１７日、新築建物の安全性に重大な欠陥があり、倒壊のおそれがあるとして買主から工事施工者等になされた損害賠償請求事件について、(1)倒壊するそれがある建物に社会経済的価値はないので建替えまでに住んでいたからといってその利益を損害額から控除することはできない、(2)建替えで結果的に建物の耐用年数が延びてもそれを利益として損害額の減額はできない、との判断を示し、名古屋高裁が認めた３７００万円の損害賠償を命じた判決を支持しました。

　最高裁は平成１９年７月に欠陥マンションについて「主要構造部以外でも基本的安全性を欠く建物については不法行為が成立する」との画期的判断を下しましたが、今回も、「建替えて結果的に耐用年数が延びてもそれを（被害者の）利益とはみない」との新しい判断を下しました。

　この点、宮川光治裁判官は補足意見として「建物を建て替え耐用年数が延びることを利益と考えると賠償が遅れれば遅れるほど誠意ない売主を利することになり公平ではない。」と述べています。

[59: まんかんし]

福岡県西方沖地震から１０年

―　薄れる防災意識、１０年前を忘れないで！　―



　平成１７年３月２０日（日）午前１０時５３分ごろ、福岡市北西約40キロの海底を震源地とするマグニチュード（Ｍ）7.0の地震が発生。福岡県内観測史上最大の震度６弱を記録しました。死者１人、負傷者1,200人、住宅は全壊133棟、半壊244棟、一部損壊8,620棟でした。



　マンションでは、築年数が古い建物に全壊がありましたが、福岡市中央区から南区にわたって、新耐震基準のマンションを含め、半壊や一部損壊が数多く発生しました。百道浜（早良区）や愛宕浜（西区）の埋立地では、砂や泥が地中から噴き出る液状化現象も発生しました。

　近年、国内の火山活動は活発さを増しており、阪神・淡路大震災後、日本列島は火山の活動期に入ったといわれています。国交省も想定を超える降雨災害や大規模な噴火がいつ起きてもおかしくないという状況を踏まえ、「新たなステージに対応した防災・減災のあり方」を公表しました。



　しかし、マンションにおける防災意識は、西方沖地震発生時に比べると、かなり薄れてきているように見えます。福管連では、西方沖地震から１年目に『マンション地震対策マニュアル』を発行しましたが、平成２５年には、東日本大震災の教訓も取り入れて『福管連　防災マニュアル』を発行しました。参考にして、各マンションの防災体制も一層強化されることを願っています。




地震保険に加入しよう




　地震大国といわれている日本では、いつどこで地震が起きても不思議ではありません。地震による損害に備えるためには、地震保険に加入する必要があります。マンション（総合）保険では、地震による損害の補償はありません。
　地震保険の制度は、昭和４１年に国と民間の協力で創設されたもので、補償内容は保険会社が異なっても一律です。

[60: まんかんし]

大京ライオンズマンション「渡り廊下壁崩落」欠陥大トラブル




FRIDAYデジタル




コンクリの塊が降ってきた

「大型トラックが突っ込んできたような衝撃でした。揺れが収まってから外に出ると、なんと渡り廊下の壁がゴッソリ崩れ落ちて、1階まで落下していたんです。もし人がいたら、ひとたまりもなかったでしょう。大京の営業マンは『巨大地震が来てもタイル一枚剥(は)がれない』と豪語していたのに……、ダマされた気持ちでいっぱいです」（マンション住民）

　日本全国に約7000棟の『ライオンズマンション』を展開する不動産大手『大京』（東京・渋谷区）。その看板ブランドに、深刻な問題が持ち上がっている。

　件(くだん)のマンションは、東京・江東区に建つ、地上13階建ての『Ｌ』だ（’97年築）。目の前には大きな公園が広がり、沿線が都心直結ということもあり3000万〜5000万円台で売り出された『Ｌ』は、発売してすぐに約50戸の大半が成約した。阪神大震災の2年後に売り出されたこともあり、営業マンは「耐震性」を強調したという。しかし、’11年3月、東日本大震災で震度５強の揺れに襲われた『Ｌ』は、深刻な欠陥を露(あらわ)にしたのだ。

500㎏の壁が……

　事故直後に住民が撮影した写真は、あまりにも衝撃的だ。マンションの11階の渡り廊下の壁が真っ逆さまに剥(は)がれ落ち、12階の同じ箇所も根元から折れ、いまにも崩れ落ちそうだ――。

「崩落箇所は、人が住んでいた部屋の目の前でした。玄関のドアから2〜3歩の距離で手すり壁がすっぽり抜け落ち、1階まで見下ろせる恐ろしい状態になってしまったんです。その部屋に住んでいた方は、あまりの光景に腰を抜かさんばかりに驚いたそうです」（住民）

　約500㎏のコンクリートの塊は、マンションの壁面にぶつかりながら落下し、約30ｍ下の1階の床を直撃。ガーン！　という轟音(ごうおん)を響かせ、破片は階段の手すりや鉄製の柵をめちゃくちゃに破壊した。

　いかに東日本大震災が激しい揺れをもたらしたとはいえ、『Ｌ』の被害は天災によるものではない。事実、『Ｌ』の周辺では似たような被害はまったく報告されていないという。地元の不動産関係者が言う。

「江東区は液状化の影響で道路の舗装にヒビが入るなどしましたが、高層マンションなどの建築物には、ほとんど被害はありませんでした。ましてやコンクリ壁の崩落なんて、聞いたこともない」

　日本建築検査研究所の岩山健一氏は、『Ｌ』の欠陥を「犯罪的」と指弾する。

「現場を見て、我が目を疑いました。廊下の床と手すり壁は、Ｌ字型の鉄筋で定着されていないと強度が保てません。しかし、『Ｌ』の場合は、それぞれ別の鉄筋が入っているだけだった。鉄筋が一つながりになっていないので、震度5程度の揺れで根元から折れてしまったのです。そんな作り方をしていれば、崩落の可能性があることなど、誰でもわかることです。"未必の故意"に当たるのではないか」

　住民側がこの欠陥を問題視したのは、震災から半年が過ぎた’11年秋のことだ。周辺のマンションに同様の被害がまったくないことや、震災の直前、5600万円もの費用をかけて大京が行った大規模修繕工事がまったく役に立たなかったことなどを不審に思った住民が、一級建築士に強度の診断を依頼。すると、驚くべき崩落の原因が明らかになったのだ。

「このマンションは、Ａ棟とＢ棟がＬ字型にくっついています。このような構造のマンションでは、2棟の接続部分に、『エキスパンション』という隙間を設けて、地震のときにＡ棟とＢ棟が衝突するのを避けなければなりません。しかし、『Ｌ』の場合、エキスパンションの幅が設定された数値よりも狭く、Ａ棟とＢ棟がぶつかり合って、衝撃を"増幅"させてしまったんです。崩落した廊下の壁は、まさしくこの部分にありました。そもそも、柱と梁(はり)を守るために必要な『スリット』と呼ばれる絶縁構造もない場所もあった。明らかな欠陥マンションです」（前出・岩山氏）

「会社に聞いて！」

　鉄筋が不足していたり、鉄筋の縦と横が逆に配列されている箇所もあった。

　大京は’12年1月と3月に「住民説明会」を実施。役員待遇の建設統括部長が参加し、「ご心配をおかけしました」と謝罪したが、住民側と補償や改修工事について折り合わず、大揉(おおも)めのトラブルとなっている。大京は今年4月から10月まで耐震工事を行いたい考えだが、住民に提示しているのは、迷惑料のみだ。工事期間中に仮住まいする住民には、一律70万円。仮住まいしない住民には、20万円の迷惑料を支払う予定だという。

「当初はその仮住まいも、大京側が手配してくれるはずだったのに、交渉が進んでくると『皆さんで探してきてください』という。受験生やお年寄りがいる家庭では、簡単に引っ越せないし、困り果てている方も多いんです。それに大京は、こんなに危険なマンションを売りつけておいて、慰謝料や資産価値下落の損害賠償はまったく認めないと拒否し続けているんです。住民の命を危険に晒(さら)しておきながら、カネが惜しい思惑が透けて見えるんですよ」（マンション住民）

　3月4日、大京の代表執行役社長・山口陽(あきら)氏（57）を、調布市の自宅前で直撃した。

――フライデーです。お話を……。
「もう（会社に）行くから！」
――江東区の『Ｌ』の件です。
「会社に聞いて！」

　山口氏は記者に目を合わすこともなく、足早に迎車に乗り込んでしまった。

　同日、大京の広報室に取材を申し込むと、次のように答えた。

「（11階の崩落は）施行不良が原因です。重大な問題と認識しております。改修工事を本年４月から開始する予定です」

　大京の対応をみていると、全国７０００のライオンズマンションの安全性も疑わざるをえないが……。

取材・文／柏木貴弘（本誌記者）

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[61: まんかんし]

　分譲マンションの完成前に全戸を販売し終える「青田売り」は、
日本独自のシステムだ。消費者には間取りなど設計を変更できる
利点があるが、購入前に品質をチェックできないという問題が残る。
杭のデータ改ざんで不信感を持った消費者が青田売りを敬遠。
新築から中古への大転換が起き始めた。

　2015年11月８日、都内の新築マンションモデルルームを30代の
夫婦が訪れていた。長女との３人暮らしで、探しているのは２ＬＤＫ…
http://www.nikkei.com/article/DGXMZO93864590R11C15A1000000/


中古は建物と管理内容が検証できるという新築より大きな利点があります

[62: まんかんし]

完成前の新築マンションを買うなど愚の骨頂である　欠陥物件が蔓延する本質的元凶


　横浜市都筑区で三井不動産レジデンシャルが分譲したマンションが傾いていることが公けになって約1カ月。問題は収束するどころか、マンション業界のみならず建設業界全体の問題に波及しつつある。問題の杭打ちを担当した旭化成建材は当初、一担当者個人の「異常な行動」とし、事態の収束を図ろうとしたフシが見受けられる。2005年に発覚した通称「姉歯事件」と呼ばれる構造計算書偽造問題を彷彿とさせる。

　しかし、この問題は一個人の「異常な行動」ではなく、どうやら業界全体に蔓延していた「よくやらかす事象」であることが明らかになりつつある。旭化成建材に続いて業界大手のジャパンパイルでもデータ偽装が発表されたのが事態の深刻さを物語っている。
　
　こうした問題が生じると、多くの場合、関係者は事態の収束を急ぐあまり、原因究明を十分に行わないまま、いい加減な理由をつけて「うやむや」にしようとしてしまう。責任の明確化を避ける動きでもある。肝心なのは問題が起こったとき、まずは被害者と真摯に向き合う姿勢である。今回の問題でも、売り主である三井不動産レジデンシャルは当初、マンションの傾きは東日本大震災によるもので補償対象とはならないとの説明を繰り返したといわれている。元請建設会社である三井住友建設は、下請け業者である旭化成建材からの報告がなかったことに多くの責任があるかのような発言を行った。原因がいまだ特定化されない中ではあるものの、互いが責任を逃れようと曖昧な姿勢を続けることは、今回の被害者のみならず社会全体に強い不信感を抱かせることになる。

　被害者の方々には「致し方ない」ではすまされないが、事象として生じてしまったことは致し方ないこととして、今最も大切なことは、こうした事態がなぜ生じてしまったのか、原因を冷静に分析し、「二度と生じさせない」方法を考えることである。

　今回の事件で再び話題となっているのが、建設業者による「手抜き工事」である。「手抜き工事」自体は今回が初めてではなく、過去にも幾多の事例がある。中には相当悪質な事例も正直あるといわざるを得ない。こうした事例の数々が今回あらためて蒸し返されているが、事例の多くが被害者からみてゼネコンやデベロッパーに対して「事象の原因」を立証することが難しく、問題の根本的な解決になかなかつながらないことである。

　手抜き工事の立証と責任の所在は、「医療事故」に関わる争いと同様、被害者側に専門知識が乏しく、圧倒的に不利な立場から争わなくてはならず、異常に長くかかる裁判の過程で被害者側が「疲れて」「折れて」しまうのが実態だ。被害者となった住民の方々が気の毒なのは、住宅の場合はそれぞれの「生活」や「人生」が時の経過とともに「変化」してしまうことだ。こうした問題がたまたま「発覚してしまった」という認識があり、裁判になっても最後は勝てるといった考えが関係者の間にあるうちは、これからもどこかで同様の過ちが繰り返されることとなってしまう。

●青田売り

　私は今回の問題の根源は、「青田売り」と「ゼネコンによる設計施工の一括受注」にあるとみている。

　「青田売り」とは建物完成前に売買契約を締結してしまう取引形態をいう。日本は戦後、圧倒的に住宅が不足する状態からの出発を余儀なくされた。戦後復興院の試算によれば国内では約420万戸もの住宅が不足する事態の中で、日本住宅公団（現UR）が中心となって住宅の「量的な充足」を最優先してきた。平成バブルまでの時代、住宅はつくれば「売れる」、「早め」に買えば「値上がり」するという環境にあり、人々は早く住宅を手当てしたいがゆえにむしろ積極的に「青田買い」で住宅を確保してきた。

　一方、住宅を供給するデベロッパーにとっては「青田売り」は誠に都合の良いものであった。つまり、契約時に顧客から手付金を収受し、中間金、竣工時残金を受け取ることで、土地取得費、建物建設費の一部に充当することができ、資金繰りや工事期間中の期間金利の負担を軽減できたのである。いわば「買手」と「売手」の利害が一致してきたのが、これまでのマンション業界だったのだ。

　しかし、現代の日本の住宅マーケットは「量的な充足」を終え、「質の充足」を求める時代になっている。にもかかわらず、マンションを購入する消費者は相変わらず、あたかもテーマパークと見まがうようなモデルルームを見学しただけで、自分で「見る」「触る」こともせずに何千万円もするような商品を買ってしまうのだ。そして、まだ更地である現地を見学して自分の住戸が存在することになるであろう空間を見つめて、建物の完成を夢見るのだ。

　こうした売買形態は欧米ではほとんど見ることはない。彼らの常識として家を「青田」で買うなどという行為は、博打でもやっていない限りはあり得ないのだ。

　では青田売りの何が悪いのだろうか。まず、建物完成前に契約をするということは、契約当初から「完成引渡し」について顧客と約束することになる。「3月末引渡し」と契約書で取り交わせば、デベロッパーにとっては3月末の引渡しは「絶対に守らなければならない期限」となる。ここで工期が動かせなくなる。いっぽう顧客とたとえば4000万円で契約書を交わすことで、「売り上げが確定」することとなる。

　したがって、当初想定した建設費の範囲で工事が行われなければ、追加コスト分をもはや顧客に転嫁することはできなくなる。ただでさえマンション事業は純利益率が5％程度の利幅の薄い事業。建設工事中での建設費の上昇は許されなくなる。売り上げが決まって、引渡し日が確定することによって、マンション事業ががんじがらめになる。設計上は問題ない工事であっても、想定外の事態は発生するものである。

　ところが事業の構造上、引き返すことができないのがこの「青田売り」である。どうにも動かせない事業構造のしわ寄せが結果的に「データの偽装」にまで至ってしまうことについては、改めなければならない。

●設計施工の一括受注

　問題のもうひとつの根源が、「ゼネコンによる設計施工の一括受注」である。建物を建設する場合、設計と施工は分離して行うのが世界の常識である。米国では設計と施工の関係を「Police（警察）」と「Robber（泥棒）」で表現する。施工が「泥棒」であるとはまたずいぶんな表現であるが、施工者は放っておくと「悪さ＝手抜き」をする可能性があるという「性悪説」に基づいている。設計は常に施工を見張り、設計通りに施工されることを常に監視する。施工側は設計に無理がないか、現場の状況も伝えることで互いに良い建物を建設していく。この良い意味での緊張関係の中で建設が行われるのが、欧米では常識である。

　ところが日本のマンション建設現場の多くが、ゼネコンによる設計及び施工業務の一括受注である。なぜ一括受注なのか。「安い」からだ。設計業務を設計会社に単独で発注をするよりも、一括でゼネコンに発注するほうが業務も効率的になり発注価格も安くなるからだ。マンションは末端の商品価格が決まっているものなので、「一括発注」によって安く効率よく建物を建設して引き渡してしまおうという発想が、ゼネコンへの一括発注につながるのだ。そしてゼネコン側では、この「良い意味」での設計と施工の緊張関係がどうしても甘くなってしまう。同じ会社なので致し方ない。こうした現場の緊張感の緩みが、工期と建設コスト厳守のプレッシャーの中でデータを偽装してまで仕事を片付けようとする体質を生み出しているのだ。