分譲マンション購入で後悔したこと

[匿名さん]

タイトル通りなのですが、分譲マンションを購入して、後悔したことってありますか？
今まで分譲マンションを購入した経験がなく、
親と同居又は、賃貸アパートにしか住んだことがありません。
分譲マンション購入となると、高額ですし、
知らずに購入して後から後悔したというのだけは、避けたいと思います。
後悔するよりは、先に知っておいて納得したうえで購入した方が、
ずっとよいのだろうと思い、相談させていただきました。
どんなことで後悔しましたか？

[21: まんかんし]

東京湾岸「タワーマンション」地帯は廃墟化する可能性が高い!?


2014年10月28日 9時1分
日刊SPA!


東京湾岸「タワーマンション」地帯は廃墟化する可能性が高い!?
　五輪開催地として開発が進む東京の湾岸エリアだが、「開発したからといって、湾岸が今後盛り上がっていくかは甚だ疑問」と指摘するのは住宅ジャーナリストの榊淳司氏。

「多摩やつくばなど人工的に開発した都市は、今後、廃墟に向かうケースが多い。今の湾岸エリアはそうしたニュータウンの以前の状況によく似ています。そもそも湾岸は五輪開催地である以外にメリットがなく、アクセスも不便で、店舗も少ない。人口減少によって住宅の余剰が顕在化する数十年後、そんなエリアにわざわざ高いお金を払って住もうとする物好きはいないでしょうね」

　今後も湾岸地域には多数のマンション建設が予定されているが、これが廃墟化に拍車をかける可能性も高いという。

「デベロッパーは会社の存続のために、住む人のアテがなくても建物を造り続けなければならない。結果、誰も住まないタワーマンションがこれからも増え続け、廃墟化が進みます。人が減れば治安も悪化するし、資産価値も下がる。しかも、湾岸エリアのマンションに住んでいる人の多くはよそ者で、湾岸自体に郷土愛もない。土地柄が悪いとなれば早々に見切りをつける人も増え、廃墟化に促進してしまいます」

　ローンを組んだものの、払い終える頃には周囲が廃墟化して資産価値はガタ落ち。そんな地獄の未来が待ち受けているかもしれない。　＜取材・文／週刊SPA！編集部＞

※10/28発売の『週刊SPA！』では「［湾岸高層マンション］に住むという地獄」という特集を掲載中。

[22: まんかんし]

南の40階と北の2階

タワーマンションには、層階による大きな価格差があります。この《20階5,000万円の住戸》と面積が同じでも、分譲価格は…40階南向きは7,000万円、2階北向きは3,500万円になります。

３住戸は、建物の「固定資産税評価額」が同じです。固定資産税は、階層の上下や向きにかかわらず、面積のみを基準に単純評価されるのです。また、専有面積が同じなので、《敷地持分》も同じです。

つまり、この３住戸の相続税評価額は…土地も建物も全く同じなのですから、1,600万円になるわけです。しかし、販売価格は、〈7,000万円・5,000万円・3,500万円〉の大差です。


近隣は？

このマンションは、表通りに面しています。さて、通りの奥にも似たようなタワーマンションが建ち、分譲されました。表通りから一歩入ったためか、通りに面したマンションより、高額です。

しかし「路線価」は、この《新マンション》が接している道路の方が、表通りより低くなっています。そこで、分譲価格は高いのに、「路線価」…つまり相続税評価額は低くなります。


不合理！

「マンション」の価格は、《土地価格＋建物価格》ではなく、『近隣の専有面積あたりの単価』で決まります。そして、『階層』や『方角』によって変わります。しかし、「固定資産税評価額」や相続税評価額を決めるのは、『面積』だけなのです。

では、相続税対策効果が最大なのは、どの住戸でしょう……《40階南向き》です。そして、《一歩入った新マンション》の方が、効果はさらに高そうです。


贈与で節税

《40階南向き》を購入後、しばらくしてから子に贈与します。評価は1,600万円なので、『相続時精算課税制度』では贈与税ナシです。

更にしばらくしてから、子がこれを7,000万円で売却すると、代金は全て子が受け取れます。受贈物件を譲渡した場合の取得原価は、贈与者(親)から引継がれるのです。税務上、子が7,000万円で購入して7,000万円で売却したことになるので、「譲渡税」はわずかでしょう。

また、子が《40階南向き》に住んでいたら…《住宅取得資金の特例》により、3,000万円の『特別控除』も使えます。

[23: まんかんし]

東日本大震災から1年が経過した。これまで液状化問題など、戸建て住宅については報道されてきたが、マンションが受けた被害についてはあまり報じられていない。東北地方最大の都市である仙台市では、どのような状況だったか、ご存知だろうか？

　あるマンション管理組合の関係者は、「阪神大震災と比較すると、被害の規模は小さいものの、数は圧倒的に多い」と語っている。加えて、震災から数カ月の間、約600回に及ぶ余震があったことが阪神大震災との違いだろう。そのため被害がそれほど大きくなくても、住民の不安は計り知れないものになった。

　地震でマンションが損壊した場合、マンションを解体するか、建て替えするか、補修するかの選択を迫られる。

　まず、解体するケースであるが、これは極めて稀と言っていい。マンションの解体は民法で全員合意の賛同を得られなければならない。それぞれの家庭事情も異なる中で、所有者全員の同意を得るのはハードルが高い。

　ところが、仙台市宮城野区にあるSマンションは、震災からわずか1カ月半で解体が決定した。1976年に竣工した地上14階建ての同マンションは、L字に並ぶ2棟をつなぎ合わせるエキスパンションジョイントが破損し、2棟のうち1つの棟が傾斜した。建て替えか、補修かそれとも解体か、資金面を含め検討をした結果、管理組合の臨時総会で解体が決定した。仙台市が解体、撤去費用を助成する制度を創設したことも解体を決めた要因になったようだ。このSマンションは、78年の宮城県沖地震の時も被害を受けていたが、その後耐震補強をしていたら、解体とはならなかったかもしれない。

　ただ、もし建て替えを選択した場合でも、道のりは決して容易ではないし、建て替えたことで資産価値が上昇するかというと決してそうではない。例えば、阪神大震災では、物件の住民同士で解体か補修かをめぐり、最高裁まで争われたケースもあった。

　一方で、仙台では補修工事も思いの外進んでいない現状がある。その理由は2つあり、1つは稼ぎのいいガレキ処理の仕事に人手を取られているためだそうだが、もう1つの原因として補修に対する制度不備が挙げられるだろう。

「いろいろな保証制度を組み合わせても、個人に下りる補助金は最高で約300万円。それらは個人の銀行口座に振り込まれます。その金額では、自宅の補修をするのに精一杯で、階段などの共用部分の費用としては出資してくれないケースがほとんどです。結果的にマンションの補修にお金が回らない制度になっています」（仙台の管理組合関係者）

共有財産であるマンションは処分が非常に困難です

[24: まんかんし]

規約は大事です
マンションを購入する際規約を読む人は少ないと思います
新築では尚更読まないでしょう
規約は入居後の生活を拘束します
寸暇を惜しんでも読むべきです
分譲業者が触れない部分は入居者の衡平性です
事業協力者への偏向した優遇などが規約にあれば買ってはいけないマンションです

[25: まんかんし]

タワーマンションは高層階の眺望は大変よろしいのでしょうが
下層階は眺望は期待できません　且つ居住数の多いせいで
朝の通勤時はエレベーターを待つ時間も馬鹿に出来ません
重要な事は管理費と修繕積立金の額です
高層マンションの管理費等は高額です
建物や設備が１０階建てより余計に必要で高額と為ります
建築基準法や消防法は１０階を境にし其れ以上の建物は設備が増えます
タワーマンションの１０階以下を購入すれば高層階の居住者の眺望の為の負担を
管理費等で負担すると同義と為ります
１０階以下の部分のタワーマンションを買うより
１０階建てのマンションを買いましょう

[26: まんかんし]

コンクリート打ちっぱなし外壁のマンションは余程好きでなければ避けましょう
マンションの構造が壁式で充分な壁厚があればいいかも知れません
クラックは必ず発生します　其の時クリアー塗装とタイル張りではタイル張りが強いでしょう

[27: まんかんし]

 「今年に入り、海外から投資家がほぼ毎日のように物件の視察にやって来る。担当部門はフル稼働の状況だ」（菅原仁・大京リアルド事業統括部担当部長）
　 不動産各社が海外富裕層などの投資家の獲得に注力し始めている。
　 大京は今年1月、香港で事業を本格的に開始。同社が分譲するマンションの販売や中古物件の仲介などを行なっている。すでに昨年6月から本格営業を始めている台湾では「今年度の契約件数の目標は80件だったが、100件に達しそうだ」（同）と好調だ。

この記事に見るように外国人へのマンション売却は多い
果たして結果はどうか？
管理組合は機能するのか？
管理費や積立金はちゃんと支払うのか？
新築では解らない居住者だが　中古では解るので外国人の多いマンションは避けたほうが良いと思う

[28: まんかんし]

　国内にある総住宅数6063万戸のうち、空き家は約82万戸で、空き家率は過去最悪の13.5%を記録している（総務省「住宅・土地統計調査」2013年調べ）。地方にある実家を都会に住む子供が相続したのち、そのまま放置する人が多いためだというが、問題は一戸建てだけにとどまらない。千葉県内のマンションに住む元会社員・Aさん（64）がいう。

「東日本大震災でヒビが入るなどの被害が出たこともあり、マンションの大規模修繕と耐震工事をやろうと管理組合で決めたんです。しかし空き室になっている部屋の権利者やその家族と連絡がつかない。大きな地震が来たらと思うと心配です」

　東京都郊外のマンションに住む元会社員・Bさん（72）も肩を落とす。

「亡くなったり、郊外から都心に引っ越す世帯が多く、もはやマンションの管理組合が機能していない。理事のなり手がいない程度なら仕方ないが、管理費が十分に集まらないので困っている。共有部は荒れ果て、ネズミやゴキブリが大量に繁殖している」

　住宅ジャーナリストの榊淳司氏は「管理費の滞納」についてこう指摘する。

「居住していなくても、所有者は管理費や修繕積立金を管理組合に支払う義務を負う。しかし現実には滞納している所有者が多い。

　管理会社は管理組合との管理委託契約に基づいて所有者に管理費を督促しますが、電話をかけたり手紙を出したりする程度で強制力がない。管理組合は1年ごとに役員が交代するので、みんな面倒ごとを避けて管理費滞納問題を先送りしてしまう。そのため、回収できなくなってしまうのです（最高裁判例によれば、管理費の請求権は5年で時効になる）。

　滞納率が3割を超えると、一般的なマンション管理は難しくなり、清掃や機械式駐車場の修理ができなくなるなど、入居者の生活に支障が出てきます。採算が合わないと判断した管理会社が管理委託契約を更新しないケースも出てくる」

　その先に待ち受けるのは、「幽霊マンション化」という最悪のシナリオだ。『「空き家」が蝕む日本』（ポプラ新書）の著者で不動産コンサルタントの長嶋修氏も、空き家の危険性を指摘する。

「高度経済成長期に建てられたマンション群は、居住者の高齢化が進み、空き家が増えている。東京の多摩ニュータウンが典型的でしょう。1棟50戸のうち5戸しか入居していないという物件もある。空き家が多いマンションでは孤独死の恐怖とも隣り合わせです」

※週刊ポスト2015年2月13日号

[29: まんかんし]

http://daikaku-saiban.com/common/03_kouzou.html#03_2

恐怖を感じます

[30: まんかんし]

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/42251
■1000万円が8万円に
千葉県郊外に住む両親が亡くなって以来、10年間にわたって「空き家」となった実家を所有してきた、佐野義之さん(67歳・仮名)が嘆く。
「新しい法律ができていたなんて、まったく知りませんでした。私は東京在住で、
千葉の実家に戻る気はありません。でも自分が生まれ育った家を壊すのは忍びないと思って、
何となくそのままにしていた。でも税制上の優遇措置がなくなるなら、もう空き家のままの実家を持っているわけにはいきませんよ」
2月末から密かに施行されようとしている、「空き家対策特別措置法」をご存知だろうか。
更地の6分の1だった固定資産税の税率が更地と同様になり、空き家を持つ人は従来の6倍の税負担を背負わされる恐れがある新法だ。
昨年7月に公表された総務省の統計では、全国に存在する空き家は820万戸を突破。その中には、いわゆる廃屋になっていて、
倒壊の恐れがあったり、ホームレスのたまり場になっていたりする住宅も少なくない。
そんな「危険な空き家」を減らすため、というのがこの特別措置法の大義名分だ。国土交通省によると、
施行後から自治体ごとに空き家を調査し、5月末を目処に廃屋同然になっている物件を「特定空き家」と認定。所有者に管理をするよう、「指導」を行っていくという。
この「指導」に従わない場合は、いままで更地の6分の1だった固定資産税の優遇措置が外されるのだ。
「何が『特定空き家』の基準なのかは未だ定まっていません。おそらく、その選定は各自治体任せになるでしょう。
つまり、毎月のように通ってきちんと管理をしている人を除き、誰もがこれまでの6倍の税金を支払わされる可能性があるんです」(住宅ジャーナリスト・榊淳司氏

いつの間にか法案が通り、気づけば施行が決まっていたこの特別措置法。だが、この存在に気づいて慌てて空き家を売りに出しても、待っているのは厳しい現実だ。
前出の佐野さんが語る。
「不動産屋を回り続け、ようやく『買ってもいい』と言ってくれる人が現れたのは、10軒目くらいだったでしょうか。
でもその買値は、何と8万円。父がいくらで千葉の家を建てたのかは知りませんが、100坪程度の間取りからいって
1000万円くらいは間違いなくしたはずです。それが8万だなんて……。しかも、その不動産屋は『家を壊して更地にしてくれなくてはダメだ』と言ってきたんです」
家屋の解体を業者に委託した場合、かかる費用は200万円程度が相場。佐野さんはつてを頼り、何とか安くしてもらえる業者を探したが、
それでも150万円程度に抑えるのがやっとだった。
「さらに、解体だけでなく、実家の荷物の整理にもカネがかかる。それも、業者に委託すると200万円近い見積額でした。
合計で350万円の費用をかけて、8万円で実家を売る。千葉郊外とはいえ、実家は一応大通りに面し、裏は公民館です。
まさかこれほどの大損になるとは、思いもよらなかったですね。
年間6万円程度の固定資産税が6倍になっても、空き家を持ち続けるのがいいのか。それとも、350万円の損を被ってでも売ったほうがいいのか。
毎日妻と話し合っていますが、結論はまだ出せていません」

■家は資産ではなく負債
少子高齢化が進む一方で、新築物件が年間約100万戸のペースで建築されているのが、現在の日本の不動産業界。
それだけに、東京・大阪といった都市部ですら、六本木や麻布といった「超」一等地を除いて、住宅が余りはじめている。
地方ならばなおさら、今後買い手がつかない空き家は増えていく。それをそのままにするべきか。それとも損を覚悟してでも売るべきか。

「もはや迷っている場合ではない」と力説するのは、不動産コンサルタントの牧野知弘氏だ。
「私の知人は、バブル期に1億4000万円で買った横浜市内の高級住宅街の家を3000万円で売りに出したが、
1年経ってもまったく買い手がつかない。物件によっては横浜ですらこんな状況なんですから、地方となれば、もう値段を気にしている場合ではない。
また、資産価値のなくなった家をそのままにしておけば、困るのは子供かもしれない。『貸せない』、『売れない』、『自分も住まない』、
三重苦の家を相続すれば、維持管理費用と税金を払い続けるだけになる可能性があるからです。
不動産が『資産』だった時代は終わり、これからは郊外の住宅を中心に多くの不動産が『負債』になっていく。空き家を持っている人は、
まずその認識を持ち、現実と向き合うことが重要です」

[31: まんかんし]

販社とゼネコン負担で構造欠陥マンション全面建て替えへ～大京のライオンズマンション

2011年8月29日 10:33


全面建て替えとなった「ライオンズマンション　京町」　大手デベロッパーの（株）大京（本社：東京都渋谷区千駄ヶ谷、山口　陽社長）が、1996年から販売した神奈川県川崎市の「ライオンズマンション京町」（97年3月築）が、異物混入や鉄筋不足など構造上の欠陥が判明して、大京と施工会社が立て替え費用と引っ越し費用などを全額負担して異例の建て替えを行なうことが明らかになった。

　８月25日には、総戸数828 戸の湘南エリア最大級分譲マンション「ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ」Ⅰ街区が９ 月22 日（木）に竣工することを発表するなど、マンション分譲で長年トップクラスの実績を残してきた大京。販社と施工会社が全額負担して建て替える異例の措置を行なうこととなった。

　問題となっている「ライオンズマンション京町」は、97年３月に建築されたマンションで、地上７階建てで72戸のマンション。施工は東亜建設工業（株）（本社：東京都新宿区西新宿、松尾　正臣社長）だったが、実際は都内の別の建設業者に工事を一括外注していた。現在では、建設工事を一括して下請けに出す「丸投げ」は2006年の建設業法改正で全面禁止されている。

　問題となったマンションは、08年ごろから一部の部屋で雨漏りが起こるようになり、09年に住民の管理組合が業者に依頼して補修工事や調査をした結果、ベランダの柱と梁の結合部分などに、発泡スチロールや木材などの混入と空洞が確認された。ベランダの壁のタイルをはがすと、次々とこれら異物が見つかった。また、柱の鉄筋が設計図より不足しているなど、構造上の欠陥も複数見つかり、大京が委託した第三者機関の審査でも、強度の基準を満たさない恐れのある階があると指摘されていた。
　３月11日に発生した東日本大震災でも建物は大きく揺れ、壁面に複数のひび割れが生じている。

　管理組合は「修繕工事では補強は不可能」として建て替えを要望していた。これを受けて、大京と東亜建設工業が建て替え費用約16億6,000万円と引っ越し代、この間の家賃保証などを払うことで今年3月に合意。今後解体し、来年夏に着工して25年に完成の予定だ。
　東亜建設工業は「外注先のミスであっても、請負責任は当然ありますし、あってはいけないことだと思っています。住民の方々の不安と安全を考え、建て替えすることとなりました」とコメントしている。また、建て替えに際しての施工は同社では行なわない。
　大京は「手抜き工事と判断できるモノですし、施工ミスは明らかだと思っていますので、施工会社の責任追及は行ないます。ただ、一番迷惑しているのは、住民の方々ですので、いち早く対応するために今回の措置となりました」とコメントしている。今後、東亜建設工業に対して、責任を追及する方向で金額などもこれからの両社の話し合いになるという。

[32: まんかんし]

【トラブル】「一括受電」拒否で５９条競売

高圧一括受電への変更工事を拒否した区分所有者に対し、５９条競売請求―
昨年１２月、高圧一括受電への変更を決議した管理組合が、電力会社との契約切り換えにかかる解約の申込書を唯一提出しなかった区分所有者について「共同の利益に反する行為だ」などとして、区分所有法５９条に基づく競売を求め横浜地裁に提訴した。

電気料金が削減できる同工事だが施工に当たっては全戸の解約が必要で、現在工事ができない状態となっている。
１月１８日には第１回の口頭弁論が開かれた。

訴状によると、マンションは築３０年超。昨年５月の総会で電気幹線の老朽化に伴う改修工事と、電気料金８％が削減可能な高圧一括受電システムの導入工事を特別多数で決議した。
決議の前後には、管理組合は住民に向け広報誌と説明会による周知を図っている。

その後事業者は申込書を各戸に配布、９月には回収したが、１戸の区分所有者だけが提出を拒否した。
この区分所有者は説明会と総会には出席せず、委任状や議決権行使書も提出していない。

管理組合は区分所有法５９条に定める「他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利益の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」等に該当するとし、競売と工事中断等にかかる損害賠償を請求した。

管理組合側弁護士は「工事を実現するにはこの方法しかなかった」とする。
訴えが認められれば、競売にかけて落札した人に申込書を提出してもらう形となる、としている。

[マンション管理新聞　２０１０年１月２５日号より]

[33: まんかんし]

現在、一般のご家庭では地域電力会社と個別に受給契約を結び、低圧電力を利用しています。多くのマンションでも同様に、各ご家庭と管理組合は地域電力会社と個別に契約を結び、電力会社はマンションに引き込んだ高圧電力をマンション内電気室で低圧に変圧し、各戸の電力メーターを通じて供給しています。
当社の高圧一括受電サービスでは、長谷工アネシスが地域電力会社から高圧電力を一括購入し、マンション内に設置した変電設備で低圧に変換、共用部と専有部に供給します。多数の住戸がまとまることにより実現できるサービスで、電気料金を低減し、差額分は修繕・改修費に充当したり各ご家庭に還元するなど、さまざまな形でご活用いただけます。各世帯の電気使用量の計量と料金徴収も当社が行います。

[34: まんかんし]

【管理費等】前区分所有者が滞納した駐車場使用料について特定承継人は責任を負うか（2012.11）

区分所有法第8条（特定承継人の責任）では、「前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」とし、区分所有法第7条1項に定められた「規約若しくは集会の決議に基づき有する債権」について前区分所有者同様に、特定承継人にも請求できる旨規定されています。

管理費・修繕積立金は、当然これに該当します。
「遅延損害金」については、この債権に含まれない、と主張される方がいますが、条文（7条1項）を読む限り、そのような解釈には無理があります。

「バルコニー使用料」や「専用庭使用料」のように、専有部分に付従する部分の使用料については、これに含まれると解されています。
では「駐車場使用料・駐輪場使用料」など、別途契約をすることによって発生する費用についてはどうでしょう。これについては含まれないという見解がありますが、裁判所の判例（東京地裁平成20年11月27日判決）で特定承継人への請求が認められました。

[35: まんかんし]

何故住宅を購入するのでしょう
定年で収入が途絶えても家が在れば風雨を凌げます
定年に関係なく収入があれば賃借でもよろしいでしょう
収入の途は　①体力に関係のない国家資格
②起業して他の若い人に働いて頂く
③土地を購入して駐車場にする

③をお勧めしたい　マンションを購入せず都心部に近く駐車場として利用できる土地を
買いましょう

[36: まんかんし]

最近は中国人による投資目的でのマンション購入が多いとニュースで取り上げられています
危惧するのは管理費や積立金の納付問題です
理事会は法的措置を採るためにも知識を増やす必要が高まります

今後マンションを購入する際の検討項目としても外国人所有物件の多いマンションは避けるべきと思われます

[37: まんかんし]

マンションで外国人の投機目的の所有物件が増えれば組合活動が出来なくなるでしょう
中国への総会案内も国内よりも早めに出す必要があり　恐らく委任状の返送も少ないでしょう
ひどくなれば総会も成立しない可能性もあります

マンションを購入する際考慮すべき事項が増えました

分譲業者は後は野となれ山となれで販売します

[38: まんかんし]

　マンションの管理組合では、監事が会計監査をし、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックする。

　だが、監事は組合員から交代で選ばれることが多く、会計の専門知識があるとは限らない。そうした場合に外部の公認会計士を活用する方法もある。

　東京都内のマンション（約１４０戸）の管理組合は昨年から、野口五丈いつたけ公認会計士事務所（東京）に会計監査を依頼している。築１０年以上で修繕積立金は億単位になる。組合員から選んだ監事は２人いるが、決算書のミスや、横領などの不正行為があった場合、専門知識のある公認会計士の方が見つけやすいだろうと、活用することにした。

　依頼を受けた野口さんは昨年５月、専門用語が並ぶ決算書を精査した。支出に不審な点を見つけると、架空の取引ではないかどうか請求書で入念にチェック。会計に問題はないと管理組合に報告した。監査報酬は約１６万円。理事の一人は「素人が決算書からミスや不正を見つけるのは難しい。専門家のお墨付きを得られて安心した」と話す。

　管理組合では通常、管理会社が作成した決算書を基に監事が会計監査を行い、その結果を総会で報告する。ところが監事は１、２年で交代し、会計に詳しくない組合員がなる場合が多いため、チェック機能が果たせないという指摘もある。そこで、公認会計士や監査法人に監査を依頼する例が出てきた。監査報酬額の見積もりを出してもらい、総会で承認を得て、翌年から活用することが多い。監査結果は、監事が総会に報告する。

　監査法人フィールズ（東京）は、約７０の管理組合の会計監査を引き受けている。ミスや不正は、来客用駐車場の利用料金など、現金でやりとりする収入や支出で起きやすいことから、管理会社から領収書を出させて確認するなど、専門知識や経験を生かしてチェックする。監査報酬は１００戸以下のマンションであれば、１０万円前後だ。

　同監査法人の代表社員、河野幸久さんは「専門家の目を意識して、管理会社の担当者らも緊張感を持って仕事に取り組み、ミスや不正の未然防止にもつながる。１００戸以上など規模が大きく、修繕積立金などの資産が億単位になる場合は、専門家に頼むメリットは大きい」と話す。

監事が押さえるポイント



　マンションの予算規模が小さく、公認会計士に依頼する余裕のない場合、監事が会計監査で押さえるべきポイントは何か。

　「マンション居住者のための管理組合会計がまるごとわかる本」（住宅新報社）という著書がある公認会計士の吉岡順子さんは、「不正やミスがないかをチェックするため、決算書に記された修繕積立金などの残高が、きちんと預けられているか確認することが大事」と話す。その際、残高証明書のコピーではなく、原本を管理会社から出させ、決算書に記された額と照合する。

　さらに、決算書のうち、１年間の収支を記した書類で、管理費などの項目ごとに予算額と決算額を比較する。予算を上回る支出があった場合、必要性がどの程度あったのか、管理会社の担当者らに聞く。

　吉岡さんは「疑問点は管理会社の担当者らに積極的に質問する。しっかりチェックしているという姿勢が伝われば、緊張感を持った業務を期待できる」とアドバイスする。

2015年04月13日 08時30分 Copyright © The Yomiuri Shimbun

[39: まんかんし]

中古住宅、販売時の診断義務化　活発な取引促す
政府・与党が法改正へ 2015/4/27 2:00 情報元 日本経済新聞　電子版 記事保存



　政府・与党は買い手がつかず売れ残る中古住宅の市場活性化に乗り出す。専門家が劣化状況を調べる住宅診断を徹底し、仲介業者に販売時の説明を義務付ける。購入後に欠陥が判明するケースを防ぐ。一方で販売情報も適切に開示し、安心して売り買いできる環境を整える。少子高齢化で空き家が増えており、資産価値の高い中古住宅の流通を促す。


　日本は欧米に比べ、中古住宅の取引が活発ではない。築20年を超すと、建物部分の資産価値がほぼゼロになり、足元では住宅総数の１割強が空き家となっている。自民党などは物件ごとに価値を適正に評価すべきだとみて、５月に活性化策をまとめる。来年の通常国会に宅地建物取引業法改正案を提出する。

　活性化策の柱は、欧米で広く普及する住宅診断の徹底だ。専門家が目視などで物件を点検し、劣化状況や耐久性を調べる。水回りや傾斜などから補修の必要性を判定する。政府・与党は仲介業者が買い主に住宅診断の内容を説明するよう義務付ける。具体的には法改正で、契約前に確認する重要事項説明書に住宅診断の項目を設ける。

　住宅診断の活用は買う側の安心感を高める狙いがある。政府・与党は、住宅診断を実施して売り主が説明していない欠陥が発覚した場合、買い主が補修や契約解除などを請求できるようにすることなどを検討する。居住後に発覚する欠陥を減らせれば、中古住宅の流通に弾みがつきそうだ。

　売る側にもメリットがある。販売までの手間は増えるが、事前の説明で住宅の性能を明らかにできれば、売り損ねていた中古住宅の販売拡大が見込める。また政府・与党は住宅診断の通り欠陥がなければ、買い主には補修などの請求権を放棄させる案も検討中。売り手を保護し、契約後のトラブルを回避する狙いだ。

　現在、日本では建築士事務所などが国土交通省の指針に基づき住宅診断を手掛けている。需要拡大に伴い、検査能力が高い事業者を多く確保する必要があり、政府は研修制度の拡充も検討する。

　また物件の販売情報も透明にする。仲介業者は物件販売を依頼されると、業界ネットワークの「レインズ」に登録して情報を公開する必要がある。だが、情報を隠し、他の業者より前に買い手を見つけて仲介手数料を得る「囲い込み」が横行。政府・与党は仲介業者への監視強化も進める

[40: まんかんし]

外装専科 マンション・大規模修繕工事

マンション大規模修繕の工事は、大規模修繕の仕分け人の外装専科にお任せください。
東京都内から全国まで対応。

メディア掲載一覧


お知らせ


サイトマップ



フリーダイヤル：0120-520-355

見積り・調査無料

お問い合わせ


HOME


外装専科式、大規模修繕














施工実績











書籍紹介


大規模修繕Q&A


会社案内
















ホーム＞書籍紹介

書籍紹介書籍紹介




まちがいだらけの大規模修繕



マンション大規模修繕の現状や課題に多くの注目が集まる中、業界に新たな一石を投じた外装専科の取り組みを一冊まるごとクローズアップ。多くの管理組合様や関係者に愛読され、「この本を読んで関心を持ちました」という読者からの相談や引き合いが非常に多いという。自らの立場を危うくしかねない業界のタブーにあえてメスを入れ公開。有るべき考え方や対処策を懇々と伝えている必見の一冊。
著者伊藤 洋之輔 ( 株式会社外装専科 代表取締役)単行本212 ページ出版社ダイヤモンド社発売日2010/11/12定価1,680 円

まちがいだらけの大規模修繕


購入はこちら

amazon.co.jp


7&Yセブンアンドワイ


紀伊國屋書店KINOKUNIYA BookWeb


楽天ブックス



目次
第一章
大規模修繕は本当に大規模なものなのか
1.「大規模修繕」ってそもそも何？
2.「業界の常識」を鵜呑みにしない
3.こんな管理組合が狙われる
第二章
ここが違う「外装専科」の大規模修繕
1.「足場」　どんな足場にするかでコストも大違い
2.「下地補修」　一括補修のむだ使い
3.「塗装」　自信作の「ワンコートシステム」
4.「タイル貼り」　資産価値を落とす貼り替え主義
5.「シーリング」　傷みのないシーリング工事も打ち替え？
6.「防水工事」　雨漏りしていないのに防水工事
7.「別途提案工事」　マンションの資産価値を高めるポイントはここ！
第三章修繕積立金の予算内でマンションはここまで蘇る第四章
四十五年以上見続けてきた業界
1. 二十四歳で雨漏り修繕で創業
2. 出る杭は打たれ、不穏な噂が広まる
3. 起死回生。「外装専科」として再スタート
第五章
教えます！マンション大規模修繕成功のポイント
1. プロのアドバイスの真意を探ろう
2. 本当に必要な大規模修繕の工事内容
3. 信頼できる設計や施工会社の見極め方


本編から「課題提起部分」要旨抜粋

「大規模修繕」という名称はそもそもおおげさ
「大規模修繕工事」という言葉から、皆さんはどんな工事を想像されるでしょうか？おそらく、多くの方が「マンションの寿命を大きく伸ばす工事でしょう」と思われるのではないでしょうか？

しかし、一般的にいわれている「マンションの大規模修繕工事」とは本当の大規模修繕工事とは違います。本当の大規模修繕工事は、耐震補強工事や給水管補修工事を指すべきなのです。

一般的な大規模修繕工事では、下地補修、シーリング工事、外壁の塗装、外壁タイルの補修や洗浄、屋上およびバルコニーの防水工事、廊下・階段床の改修工事や化粧防水工事などを行うことであると認識してください。

このように、大多数のマンションで行われている大規模修繕工事は、人間の身体にたとえると、小さな火傷やハチに刺され腫れたところに薬を塗る程度のもので、その後建物のお化粧のために塗装しているようなものです。それをやらなかったからといって倒壊の危機に瀕するものではありません。

しかし、施工業者のなかで、このような発言をする人間は、私ぐらいのものでしょう。

現実に行われている大規模修繕は、「修繕積立金」という、業者にとってこの上ない埋蔵金を目当てに、不要不急な工事や過剰と思われる工事内容の見積りを提出し、より高額な大規模修繕工事を受注するのが目的です。

管理組合様の立場でマンションのために本当に必要な工事や、資産価値を高める工事を適正な価格でご提案し、修繕積立金を使い切らないように配慮している会社ならいいのですが、なかには大規模修繕は管理組合様のためではなく、工事を受注する業者のためにあるような現状が少なくないのです。
10年に一度は大規模修繕が必要というのは本当？
快適で資産価値の高いマンションを維持するためには、定期的に修繕をして、ほころびを小さいうちに繕い、傷みがひどくなるのを予防し、外観の美的価値を保つことが、非常に効果的です。大規模修繕工事は、マンションの維持に絶対必要ですが、だからといって10年ごとにおこなわなければならないものではないのです。モデルとして示されている長期修繕計画にしたがわなければ、維持できないわけではないのです。積立金が少ないのに無理をして過度な大規模修繕を行わなくても、建物の安全性は保てますし、美観も保てます。修繕規模は、それぞれの傷み具合や美観性を考慮して、ケースバイケースで決めるものです。「業界の常識」とは、あくまで「工事を受注しようとしている業界にとっての都合のよい常識」に過ぎないことを肝に銘じてください。

とはいえ、管理組合の方の立場になってみれば、他のマンションの大規模修繕例と異なる路線を選択する基準はわかりにくいでしょう。でも、あなたの周りの学校や公共施設、市役所や区役所をじっくりと見てみてください。10年、15年経過したからといって、これまで大規模修繕をしたでしょうか？

私の知る限り、10年ごとに大規模修繕をする学校も、公共施設もほとんどありません。理由は簡単です。マンションと異なり、修繕積立金がないのです。しかし、マンションは学校とは異なり美観も大切です。修繕積立金を大事にしつつ、適切なときに工事を行なうことが必要です。
公平を期するための「共通仕様書」が足かせに！？
「まず共通仕様書の指示通りに見積書を提出してください。見積り条件が同じでなければ、比較できませんから」。ほとんどの場合、このように依頼をいただきます。施工業者の見積りをとる場合、確かに各社がそれぞれ異なる項目で工事内訳を表示すると、パッと見ではどの業者がいいのかわかりません。そのため共通仕様書なるものがあるのですが、これに頼りすぎている傾向が多々見受けられます。

発注主である管理組合様にとって、共通仕様書はメリットもありますが、デメリットもあるのです。そして、管理組合様への大きなデメリットは、管理会社や設計事務所のメリットと表裏一体と考えてもいいと思います。

まず、管理組合様にとっての共通仕様書のメリットから先にお話ししましょう。

共通仕様書には、工事方法や工事範囲、数量や面積などの項目があらかじめ記入されています。見積りを依頼する業者は、それぞれの単価を記入して送付するだけで見積りができあがります。

この方法を使うと、工事内容と工事範囲、施工数量が各社同一で、それぞれの金額と合計金額の違いが一目瞭然となります。

「共通仕様書を使った見積りは、入札業者の選定がスムーズにできる便利なものだ」

こう感じられるかもしれません。確かに、金額だけを比較の基準にするのであれば、業者選定が簡単という大きなメリットがあります。

しかし同時に、どの会社が見積りをしても、工事費が大幅に割高になる仕組みがあるのです。

見積りを依頼した業者は、渡された共通仕様書の中にむだな工事、不要不急の工事があるかどうかを検討しないし、もし含まれていることに気づいたとしても、それを削除したり訂正のご提案をしようとはしないでしょう。

（中略）

今すぐ必要でない工事でも見積書に加え、工事の範囲を広げるほど見積り額が大きくなり、修繕積立金をより多く手にすることができるのです。改修工事にも設計事務所などが関与している場合、設計事務所に支払う費用も増えることになります。


購入はこちら

amazon.co.jp


7&Yセブンアンドワイ


紀伊國屋書店KINOKUNIYA BookWeb


楽天ブックス



お気軽にお問い合わせください フリーダイヤル：0120-520-355

お問い合わせ

書籍紹介


ページTOPへ




外装専科 お問い合わせ先

≪東京本社≫【MAP】

〒113-0021 東京都文京区本駒込4-34-10
TEL: [phone] FAX: [phone]


≪横浜営業所≫【MAP】

〒221-0834 神奈川県横浜市神奈川区台町8-14 ベイシティ滝川302
TEL: [phone] FAX: [phone]


≪名古屋営業所≫【MAP】

〒460-0007 愛知県名古屋市中区新栄2-4-5　東和パークビル西館702
TEL：[phone] FAX：[phone]


≪大阪営業所≫【MAP】

〒532-0011 大阪府大阪市淀川区西中島1-13-21　永田ビル201
TEL: [phone] FAX: [phone]


≪福岡営業所≫【MAP】

〒812-0006 福岡県福岡市博多区上牟田2-7-1　キアラビル2号室
TEL：[phone] FAX：[phone]




HOME
外装専科式、大規模修繕
施工実績
書籍紹介
大規模修繕Q&A
会社案内
メディア掲載一覧
お知らせ
サイトマップ
個人情報保護方針
お問い合わせ

Copyright 2014 GAISOUSENKA. All rights reserved.