分譲マンション購入で後悔したこと

[匿名さん]

タイトル通りなのですが、分譲マンションを購入して、後悔したことってありますか？
今まで分譲マンションを購入した経験がなく、
親と同居又は、賃貸アパートにしか住んだことがありません。
分譲マンション購入となると、高額ですし、
知らずに購入して後から後悔したというのだけは、避けたいと思います。
後悔するよりは、先に知っておいて納得したうえで購入した方が、
ずっとよいのだろうと思い、相談させていただきました。
どんなことで後悔しましたか？

[348: 匿名]

５３才の自称東大卒のチェリーボーイです！
宜しく！！

[349: 菜々緒]

童貞なんですか

[350: 匿名]

自称不倫５人！！
実は女性経験０です！！
ごめんなさい。

[351: 匿名さん]

可愛そう(笑)

[352: 匿名さん]

人生はなんだかんだで隅田川。

人生なめんなよ！

[353: マンション管理士]

1月11日、国土交通省九州地方整備局は、マンション管理業者の（株）ユメックス（本社：佐賀市兵庫北3-1-8、原正文代表）に対し、業務停止処分を行った。

　処分理由は、同社が管理業務を受託している複数の管理組合において、管理費や修繕積立費用などを管理組合の長期保管口座に移すべきところを、収納口座に貯めたままにしていたため。また、本来であれば理事長が保管するマンション管理組合の印鑑を、同社が保管していたことによるもの。

　業務停止の内容は以下の通り。


（１）業務停止期間は、2017年1月25日から平成29年2月23日までの30日間。
（２）停止を命ずる業務の範囲は、マンション管理業務に係るすべての業務。

　同社は業務停止期間中、新たなマンション管理組合との契約、更新時の変更ができなくなる。ただし、従前からのマンション管理組合の管理業務は行える。

【内山　義之

[354: 匿名さん]

人世は酸いも甘いも長良川。

人生舐めんなよ！

[355: 匿名さん]

自称マンション管理士のコピペが止まらない(笑)

[356: 匿名さん]

羨ましいの？

[357: マンション管理士]

露呈した建築確認行政庁・久留米市の無責任～大詰めを迎える欠陥マンション裁判



saiban1　福岡県久留米市の分譲マンション「新生マンション花畑西」の構造・施工の欠陥をめぐり裁判が続いている。このマンションでは、設計における構造計算の偽装、不適切な設計が行われていたが、これらの問題点が久留米市による建築確認において見逃され、是正されることなく、建築確認済証が交付された。さらに、施工を請け負った鹿島建設のずさんな施工による数々の瑕疵が判明している。

　同マンションを設計した木村建築研究所の瑕疵の大半は、構造計算の偽装によるものであり、偽装は単純な手口であったが、建築確認審査を行った久留米市は、単純な偽装をすべて見逃し、建築確認済証を交付した。これにより、耐震強度を35％しか有していないマンションが建設されたのである。

　専門家による構造検証の結果、耐震強度が35％であることが判明し、マンション管理組合側は、久留米市に救済を求めたが、久留米市は、建築確認審査において設計の偽装を見逃した責任を認めないばかりか、管理組合側の悲痛な訴えに対し、無理難題ともいえるさらなる構造検証や耐震診断を要求し、時間稼ぎを図り続けた。

　久留米市の無責任、かつ市民生活の安全を無視した姿勢に対し、管理組合側は、調停を経て、平成27（2015）年３月、久留米市に対して建替え命令を求める訴訟を提訴し、その後、平成28（16）年１月には、久留米市に対する損害賠償請求を提訴した。２つの裁判は並行して審理が進められ、次回の裁判期日である平成29（17）年１月26日に大詰めを迎える。以下に、久留米市による、ずさんな建築確認審査と、行政としての使命を放棄した無責任きわまる対応について列挙する。

１．構造設計における法令規準及び仕様規定違反

表素材

２．建築確認の位置付け

　建築基準法第６条において、建築確認機関（このマンションの場合は久留米市）は申請された建築物の計画が建築関係法規に適合していることを確認しなければならず、適合していない場合は申請者に是正を求めるよう規定されている。設計者の責任において設計された建築計画に対し、確認機関が厳しく審査することは、設計者の技量や知識の格差による、設計上の不備を適切に是正し、建物の安全を確保する上で必要不可欠なことなので、建築基準法に定められているのである。

　建築確認は羈束（きそく）行為（行政庁の行為のうち、自由裁量の余地のない行為）である。建築関係法令や規準に適合していることを確認するという、裁量の余地がなく、誰が審査しても結果は同じという業務なので、民間にも開放されており、民間の確認機関においても厳格な審査が行われている。

３．久留米市の建築確認の問題点

　前述の通り、建築確認は羈束（きそく）行為であるので、どの確認機関が審査を行っても、建築関係法規に不適合であれば、審査により判明し、是正を求めるはずである。このマンションの構造計算における偽装は、「地盤種別の偽装」、「構造特性係数(Ds値)の偽装」、「不適切な構造部材の配置・モデル化」など、図面や構造計算書を見れば、簡単に判明するレベルのものであった。建築確認において、久留米市が、なぜ、設計の偽装を発見できなかったのか、不思議でならない。久留米市により建築確認済証が交付されたすべての建物について、ずさんな審査が日常的に行われていたのであれば、久留米市内には、他にも耐震強度不足の建物が存在している可能性が高く、緊急調査を実施する必要があると考える。

４．裁判における久留米市の無責任な主張

　この裁判において、久留米市は、ずさんな建築確認により耐震強度不足のマンションが建設されるに至った責任を一切認めようとせず、自己保身のため、無責任な主張を繰り返している。

「管理組合が保管している建築確認通知書は本物ではない可能性がある」

「マンション建設当時、建築確認は適切に行われていたものと認識している」などと、久留米市は主張しているが、管理組合が偽物の確認通知書を作る理由も動機もなく、現物は誰が見ても本物であり、偽物と言える要素は１つもない。また、久留米市による当時の建築確認が適切であったなら、数々の設計における偽装が見逃されるはずはなく、このような事態に至っていないのである。これらの久留米市の主張は、建築確認ミスの責任回避のためのその場しのぎの言い訳に過ぎない。そこには、市民生活の安全を守るべき行政としての姿勢など、微塵も感じられない。

５．耐震診断（第３次診断）の結果

　久留米市は、原告による構造検証結果を精査せず、安全か危険かという判断を放棄し、耐震診断（第３次診断）の実施を原告に求めた。耐震診断は昭和56（1981）年以前に旧耐震基準より設計された建物の救済措置としての構造検証方法であり、このマンションのような新耐震基準で設計された建物に適用すべきでない。これは久留米市による、あからさまな時間稼ぎである。

　これに対し、原告は、旧耐震建物の救済措置である耐震診断によっても、耐震強度が不足していることが立証できれば、これまで提出している構造計算による検証結果と併せて、決定的な証拠となると考え、耐震診断（第３次診断）を実施した。その結果、建物の耐震性能を示すＩｓ値が、目標値である「0.48」に対して、わずか「0.116」であることが判明した。耐震強度に換算すれば「24％」である。構造計算による検証結果である「35％」よりもさらに低い値となっており、国が定めた建物の除却（解体）の目安である耐震強度50％を遥かに下回っている。つまり、どの方法で検証をしても、このマンションは、地震により倒壊する危険性が高いので、解体しなければならないという結果となっているのである。

６．裁判の行方

　久留米市は、さまざまな理由を付けて、責任回避を図り、時間稼ぎを行ってきたが、裁判長は、裁判の終結を急いでおり、１月26日の審理で結審となる可能性が高い。あらゆる検証方法によって、耐震強度が50％未満である事実が立証されている一方、久留米市は、「このマンションが安全である」という立証をまったくできないでいる。いかなる方法論を以ってしても、耐震強度が35％ないし24％である建物が、100％以上の耐震強度となることは工学的にあり得ない。

　このマンションの施工においては、施工業者である鹿島建設の手抜きにより、図面に明記されている重要な梁が30カ所も施工されていないことが明らかになっているが、本来は、久留米市による完了検査において、図面通りに施工をされていないことを指摘しなければならなかった。現場の施工状況と図面を見比べれば、梁が施工されていないことは容易に判明する。建築確認における審査能力の欠如と同様、検査の能力も欠如していたのである。久留米市の建築指導課の組織体質や人材、意識などに根本的な原因が潜んでいるからではないだろうか。前述したように、久留米市には、ずさんな建築確認を受けて建設された建物が数多く存在する可能性がある。また、それらの建物は、完了検査においてさえ、ずさんな検査が行われ、施工ミスが潜んでいる可能性が高いのである。いずれにしても、久留米市内の建物は緊急調査を行う必要がある。久留米市民のため、私も可能な限り久留米市内の建物の調査・検証を進めていく所存である。

　「新生マンション花畑西」の除却命令の社会的影響は大きい。そのため、久留米市は、除却命令を出せないでいたという一面もあるかもしれない。しかし、除却が必要なほど耐震強度が不足しており、地震が発生した場合、マンションの住民のみならず、近隣に住む久留米市民まで巻き込む大惨事となるおそれがある。一刻も早く、除却命令が出され、市民の安全が確保されることを強く望む。

【伊藤　鉄三郎】

[358: マンション管理士]

４月１３日で判明興味深々です

久留米市・欠陥マンション裁判、弁論終結～４月13日に判決



切実な訴えを強調する原告側の住民たち
切実な訴えを強調する原告側の住民たち

　福岡県久留米市の分譲マンション「新生マンション花畑西」の住民らが、建築確認を行った久留米市に対し、建築基準法９条に基づく建て替え命令を出すように求めた行政訴訟と約９億5,800万円の損害賠償請求を求めた裁判（福岡地裁）は、26日に弁論が終結。４月13日に判決が言い渡される。

　「住まいは一生に一度の買い物。それが住み始めてすぐに欠陥が出たとなれば、実にやりきれない。これまで時間はかかったが、ようやく判決が出ることでほっとしている」。傍聴に訪れた原告側の住民は、安堵の表情を浮かべた。住民らが実施した耐震診断では、建物の耐震強度が、国が定めた建物の除却（解体）の目安である「50％」を大幅に下回る「24％」であることが判明した。昨年４月の熊本地震をはじめ、全国各地で地震が発生するなか、住民の不安は募るばかりだ。

　なお、「新生マンション花畑西」の欠陥について、住民らは、元請施工会社の鹿島建設（株）や設計・監理の（株）木村建築研究所に対して、損害賠償を求める訴訟も起こしており、27日、福岡地裁久留米支部で裁判が行われる。

【山下　康太】

[359: 匿名さん]

アホがまた長からやねいコピペしとります(笑)

[360: 匿名さん]

頭おかしいな(笑)

[361: 匿名さん]

マンション管理士って管理人？ふーぷぷっ(笑)

[362: マンション管理士]

設計者（木村建築研究所）による構造計算の偽装、不適切な設計～久留米・欠陥マンション裁判レポート（２）




福岡県久留米市の分譲マンション「新生マンション花畑西」の構造・施工の欠陥をめぐり裁判が続いている。前回は、この欠陥マンションの建築確認を交付した久留米市について記述した。今回は、設計を担当した木村建築研究所による構造計算の偽装、不適切な設計について、記述する。

　「新生マンション花畑西」の設計は、（株）木村建築研究所（本社：福岡市南区、以下、木村建築）と（株）U＆A設計事務所による共同設計である。このうちU＆A設計はすでに事務所もなく、所在不明となっている。木村建築は法人として存続しているが、一級建築士事務所は廃業している。

　設計の瑕疵の大半が、構造計算の偽装によるものであるが、木村建築は設計だけでなく、建築確認申請上、工事監理者でもある。このマンションにおいては、鹿島建設による施工の不具合が数多く判明しているが、工事監理が不十分だったことが施工の不具合の原因の１つであることは間違いない。

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２．木村建築研究所の設計上の瑕疵

（１）地盤種別の偽装（建設省告示昭55建告第1793号違反）
　構造計算書の構造計算概要書の部分には地盤種別を「第２種地盤」（第２種地盤とは軟弱な地盤）と記載されているが、構造計算自体は「第１種地盤」（堅固な地盤）として計算され、本来の地震力（地震により建物を揺らす力）よりも相当過小な地震力として計算されたため、構造部材全般にわたり耐力不足の状態となっている。

（２）異種基礎併用の禁止違反（建築基準法施行令第38条の2違反）
　建物反対の基礎は杭基礎であるが、エントランス部分の基礎は直接基礎であり、違法である。

（３）１階の柱脚がピン柱脚である場合、保有水平耐力計算における構造特性係数（Ds値）は鉄筋コンクリート造のDs値を採用しなければならないが、このマンションの構造計算においては、鉄骨鉄筋コンクリート造の場合の低減値を採用しているため、保有水平耐力計算が偽装され、本来の計算結果（保有水平耐力比＝耐震強度）よりも大きな（耐震強度が高い）結果となるよう計算されている。Ds値が偽装されなければ、耐震強度は相当低くなる。

（４）１階の柱脚がピン柱脚である場合、柱脚の鉄量は、柱頭の鉄量と同等以上必要とされているが、このマンションでは48％と半分以下の鉄量となっている。

（５）柱と梁の接合が不十分。コンクリート部分が15cmしか接しておらず、内部の鉄骨については、16.25cmも離れており全く接合されていない。

（６）柱の帯筋の間隔が施行令に違反。

　偽装などの不適切な構造計算により設計されたこのマンションを構造検証したところ、耐震強度は35％ということが判明したが、木村建築は、「設計をしていない」と主張していた。しかし、建築確認関係書類、マンション販売用パンフレットなどに木村建築が設計者として記載されているという客観的な事実から、木村建築がマンションの設計に関わっていたことは間違いないのである。

３．木村建築の工事監理上の瑕疵

　工事監理は、設計と同じく建築士が行うべき業務であり、このマンションの確認申請書にも、建築主と鹿島建設との工事請負契約書にも、工事監理者として木村建築の名前が記名押印されている。法的にも客観的にも、木村建築が工事監理者であることは明らかである。しかし、木村建築は、「勝手に名前を使われた」、「社員が勝手に実印を持ち出して書類に押印した」、「工事契約書に記名押印があるが工事監理を行っていない」などと、工事監理への関与を否定している。

４．木村建築代表者への証人尋問

　平成28（2016）年10月6日、木村建築の代表者である木村忠徳に対して行われた証人尋問において、木村忠徳氏は、下記のような証言を行った。

「事業者である新生住宅の永野社長からU＆Aの設計を手伝って欲しいと依頼された」
「工事監理までトータルに請けたのはU＆A設計」
「確認申請書にある木村建築の記名押印は、記憶にない」
「竣工届、工事請負契約書の木村建築の記名押印も記憶にない」
「社員Ｋが現場に行き、配筋検査などを行い、鉄筋のかぶり厚さ不足を是正させた」
「社員Ｓがタッチしていたのは設計段階で、Ｓは現場監理にはあまり行っていない」
「監理は社員が社長である自分に無断で行った。監理の報酬は貰っていない」
「マンション販売用パンフレットに木村建築の名前があることは、裁判が始まって　初めて知った」
「確認申請書に、勝手に木村建築の記名押印をしたのはU＆Aだと思う」

　これまでの「設計も監理もしていない」という主張に対し、「設計を手伝った」、「社員が現場に監理に行った」との証言は矛盾している。社員が、社長に無断で、無償で監理に行くことは背任行為であり、常識的に考えられない。会社の実印を社員が勝手に持ち出すことも考えられず、木村忠徳氏の証言は、木村建築の管理建築士であった自身の責任を回避するために、嘘を並べたものとしか思えない。

　一級建築士という資格は、建築士法に基づく国家資格であり、一級建築士は、建築関係法規に適合した安全な建物を設計および工事監理する義務を負っている。木村は、一級建築士の義務に反した設計と工事監理を行い、これは、建築士としてあるまじき行為である。建築士法による行政処分と別に考えても、民事としては、このマンションの区分所有者に与えた損害を賠償すべきであり、耐震強度が35％の本件マンションにおける賠償としては、建て替える以外に方法はないのである。

【伊藤　鉄三郎】

[363: 匿名さん]

また糞馬鹿ニートがコピペしとります(笑)

[364: マンション管理士]

３６３
解らない文章　　読めない漢字があれば教えます

[365: 匿名さん]

↑
誰も読むかあ(笑)

[366: 匿名]

最低ね

[367: マンション管理士]

365

はぁさては吹き替えがお望みですか　あいにくですが無理です