プラウド練馬中村橋

[匿名さん]

西武池袋線中村橋駅徒歩3分、駅近でしかも小中学校も徒歩5分圏。線路沿いというのが気になるところですがいかがなものでしょうか。

＜全体概要＞
所在地：東京都練馬区貫井１-335-1
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：62.7～90.66平米
入居：2010年3月下旬予定

【管理人です。本物件の完売を確認しましたのでスレッドを住民板に移動しました。2009.11.06】

[22: 匿名さん]

裏表を通りと線路にはさまれているようですが、正直、音はどうなんでしょうか？
それにしても単価＠２５０は高いなあ～

[23: 購入検討中さん]

中村橋の街は落ち着いた住宅街で好きなんですが、ここはちょっと家族で住むには駅に近すぎる感じです。
もう少し駅からはなれた住宅街に住みたいな。三井はもう余り物しか残ってないし、
もう少し値段安くていい物件でないかなー。

[24: 購入検討中さん]

価格はルフォン中野の当初価格と同じ程度です。しかしやはり販売時期の違いが大きいのでしょう、あらゆるところでコストダウンを図っているので、モデルルームに見に行くと私のような素人でも違いがわかります。

梁だらけの天井、食洗機がオプションのキッチン、タンク付になったトイレ、などなど。

図書館近くというのが個人的にはタマリマセンし、駅近で買い物にも全く不自由しないという立地はこの上なく魅力的ですが、80平米で6,000を超えようかという価格が微妙なところ。

嫁さんと検討しているところです。

[25: 匿名さん]

MR賑わってましたね
とにかく資料も説明も駅近、駅近・・
設備関係は極力切り詰めてロケーションの魅力で売る物件
という印象受けました。
この価格でも抽選になるくらいの人気のようですねえ。

[26: 不動産購入勉強中さん]

長谷工でいいので

[27: 購入検討中さん]

田園都市線で考えていたのですが
ここも候補の一つです。
プラウド宮崎台と比較して価格はどうですかね？
もう宮崎台は一つしか残っていないので・・・
鷺沼四丁目のマンションと迷っているのですが
ここは、やっぱり6000後半くらいになってしまうのでしょうか？

[28: 匿名さん]

参考まで、通勤時間帯の新木場、渋谷方面各駅なら座れます。練馬で下りるひとがいるので。溝の口にすんでましたが、密度が違います。

[29: 買いたいけど買えない人]

少し価格が高いような気がしましたが、プラウド＋駅徒歩３分だとこの位が妥当なのでしょうか？

[30: 匿名さん]

線路・道路に挟まれて騒音がひどそうとはいえ、ロケーションがいいので、
この物件には超期待していた。
しかし、先週末MRに行って、あまりのコストダウン振りにガッカリ。
どう考えても適正価格とは思えず、ロケーション自体は気に入っているので超悩んでいる。

・二重床にはなっているものの、長谷工お得意の二重壁は健在。電車の騒音よりも隣戸との騒音トラブルのほうが心配。ほとんどファミリー向け3LDKで、子供が多そうだし、致命的な気がする。
※以下、二重壁情報。
http://hasekoutonotatakai.blog27.fc2.com/blog-entry-56.html
http://www.weblio.jp/bukken/口コミ掲示板:新築マンション_プラウド東陽町ってどうですか？-1758_10
http://www.e-sumika.jp/bbs/thread/16948/
http://www.smatch.jp/A030990010003622/thread/P_45/

・長谷工の設計だからかどうか不明だが、全体的に設計が変。
エレベータ1期は管理費低減に貢献しているものの、86戸に対して少ないし、
場所がなぜか入り口から遠いところにある。
ベランダが妙に小さい（本当は南側全面ベランダだったのを削って、
階あたり1戸増やしたんだろうなあ）。
おかげでLDが斜めに2区画に分かれるような妙なつくりになっている。
当然アウトフレームでもないし、主寝室は通路側が柱で狭められていて、
無駄なスペースとなっている。

[31: 匿名さん]

続き。

・コンロはガラストップではなくホーロー製。
・洗面台はプラスチック？という感じのチープな素材（ルフォン富士見台も同様だけど）
・その他、全体的に仕様は落としている（まあ、時節柄しょうがないんだろうけど）

他の仕様がコストダウンされているのは我慢できるけれど、
二重壁だけはどうしても気になる。
あとで替えられるものじゃないし。
そういう基本仕様を考えると、どう考えても４千万円台半ばの物件なんじゃないかと思う。
プラウドという名前がついていなかったら、こんなに高い価格を出せないんじゃないかと。

まあ、でも俺が見る目がないだけなのかもしれない。
間違ってるところとか、見落としている点（よい点・悪い点とも）があったら、教えて欲しい。
あと、長谷工施工マンション在住の方など、二重壁がどんなものか、是非教えてください。

[32: 周辺住民さん]

MR行きました。南向きなら4千万円台はありえない場所だと思います。
主力の3LDK70～73㎡だと5千万円台前半から中盤です。
単価にするとどなたかも書いてましたが＠250万位。
べランダよりも居室の広さを優先した間取りですね。そのせいか、
縦型のリビングと横（ななめ）型のリビングと2タイプあるようなので、
縦型リビングの高層階は早い時期に埋まるでしょう。
線路もあるし、同じ３LDKでも階と間取りとロケーションによって
かなり違いがあると思うので、買うなら早い時期に良い間取りを買う方が
後悔しないように思います。
何だかんだで批判する向きもあるでしょうが、長い目で見たら資産価値は落ちにくい物件だと思います。

それに対して、西側はかなりお安め設定らしいですね。
西側に隣接するマンションと結構近いので、こちらの日当たりはまず期待できないでしょう。
こちらは安くても多少売れ残る可能性もありますね。

[33: 不動産購入勉強中さん]

＞３１

32さんではなく31さんに深く賛同します。
友人が長谷工施工のマンション住んでますが、「安普請」の一言でした。

また「プラウド新宿御苑」のＭＲに行ってきましたが、中村橋とは大違い！！完璧な仕様でした。
それもそのはず、中村橋の最高価格が新宿の最低に全然追いつきません。

新宿は、年収2000万超の富裕層限定で、すでに客を囲い込みオーダーメードが始まっているようです。

以前どなたが「プラウドでも棲み分けが」と書いてありましたが、その通りです。

資産価値は比べものになりませんし、中村は売ることを考えて購入したら間違いなく、練馬プラウドタワーの二の舞です。

[34: 購入検討中さん]

>33
「練馬プラウドタワーの二の舞です。 」とはどういう事でしょうか？

[35: 物件比較中さん]

私も31さんのご意見に深く賛同します。
かなり期待してたんですけど、ベランダが狭いのが残念。

確かにあの立地は魅力的だけど、エレベーターと階段の位置がエントランスに遠すぎですよね。

[36: 物件比較中さん]

>33
新宿御苑と練馬の物件比べることにあまり意味はないような気がしますが。
どうせ比較するなら同価格帯のプラウドで比べないと。

32さんのおっしゃる資産価値というのは、5千万で購入した物件が10年後、15年後にどの位の
値段になっているかっていう話だと思います。
駅近だから土地値で考えても需要度で考えてもあまり下がらないだろう、と言いたいのでは？

結局のところ立地を取るか、部屋の使い勝手を取るか、って話じゃないですかね。
後者の方にとってはさほど興味のわかない物件なのでしょう。

[37: デベにお勤めさん]

いずれにしても坪単価高すぎです。練馬区中村橋であれば190円が今のご時世妥当です。
5000万ということは、自己資金2000、年収1000万は超えてないと、返済率が10パーセントに収まりませんしね。
中村橋にこのクラスが大勢いるとは思えません。

参考
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT784nhyx.html

[38: 匿名さん]

>「練馬プラウドタワーの二の舞です。 」とはどういう事でしょうか？

不況の中、売れ残りに四苦八苦している埋立地を尻目に、
坪300万のタワーが完売したってことでしょ。

[39: 物件比較中さん]

↑
練馬タワー、完売したものの値崩れは必至という意味なのでは？？

＞37さん
富士見台、中村橋の中間付近に位置するウィルローズ中村橋の売れ残った部屋ですね。
現地見ると分かりますが、ここは全体的に日当たり面で立地があまり良くないと思いました。
この売れ残りの部屋、３LDKですが約19.3坪と少し狭く、それでも＠206万です。
ここからもう少し値引きされるのでしょうが、＠190万の根拠を教えてください。

[40: 匿名さん]

>値崩れは必至

願望を語られ、さらにそれと同じになるかもしれない、という妄想を
何の参考にしたら良いのやら・・・

[41: 匿名さん]

プラウドという響きに惹かれて買っちゃう人が中にはいるでしょうが、どんな名前を付けようが低仕様の長谷工物件です。
モノとしての価値は並以下ですよ。

[42: デベにお勤めさん]

＞４１

深く賛同します。たとえて言えば、ＢＭＷの１１６　ベンツのスマート　でしょうか。それよりは、同額の国産高級車がいいとか。

[43: デベにお勤めさん]

＞３９さん

＠190の根拠

①　環七の外、かつ周りに沢山競合物件があるしこれからも建つでしょう。
②　今年1月の東京の公示地価は大体2001年基準に戻った。2001年の野村物件は
　　豊島区（環七の内）のヒルズ千川がＳＩの100年コンクリート、施工錢高組で＠220です。
　　練馬区で＠200を超えるのは環七の内が妥当。

[44: 匿名さん]

実際に野村が提示している坪単価が２５０なのに、１９０が妥当だとか言ったってしょうがないじゃん。
２５０でも買いたい人が買えばいい。

[45: 匿名さん]

高くて手が出ない。

[46: 匿名さん]

このご時世に練馬区で坪250のマンションが売れると思ってるのかね？

[47: 匿名さん]

43さん、46さん
三井の立野町は環七どころか環八の外側ですが＠270。しかも売れてるみたいですよ。
ここの＠250も、あながち割高とは言えないのでは？

[48: 匿名はん]

立野町の物件は吉祥寺から15分という立地だから@270です。
でも、この物件も西武池袋線を使いますが、マンションを出てから12(3+9)分で池袋だからね。

[49: 匿名さん]

徒歩15分と、徒歩+電車12分を比べるのもどうかと思う。
しかし、練馬タワーの価格を考えると＠250はリーズナブルなのでは？

[50: 匿名はん]

48です。

49さん、突っ込んでくれてありがとうございます。
@190妥当説に納得いかなかったので、無茶な比較でしたがやってみました。
43さんの根拠よりは、分かりやすかったはずだと自負していますが．．．

[51: 匿名さん]

うーん、＠１９０というのは私も少し納得しかねますねえ。
いくら土地値が下がってきたと言っても、建築費は相変わらず下がってないですし・・・

練馬タワーの値段考えたら、高すぎるってことはないでしょう。
野村さんだから多少強気の価格設定であることは間違いないでしょうが。

中村橋、各停しか止まりませんが、良い駅だと思いますよ。
練馬よりも住環境は上のように思います。
駅3分の立地を考えれば大きな値崩れはなさそうな気もします。

[52: 匿名さん]

このスレなかなか盛り上がらないですね…。MRの盛況ぶりから想像するに購入検討されている方は多数いそうに思うのですが…。

[53: 購入検討中さん]

MRには何度も足を運びました。総合的に良い物件だと思いますが踏み切れないのはやはり価格がネックなのでしょうか。
購入希望の方のご意見聞きたいです。

[54: 物件比較中さん]

あまり、こういった掲示板を見ない比較的年配の方が多いのですかね?
それとも、掲示板を見るまでもなく、買うにしろ買わないにしろ判断した方か多いと言うことですかね?

[55: 購入検討中さん]

購入検討者の30代後半♂です。
ＭＲに行くと自分より若干若そうなファミリー層ばかりが目につきますので、年配の方ばかりということはないように思います。
ネガティブな意見が最初から目立ってましたから、買いたいって言いづらくなったのではないでしょうか？？

[56: 購入検討中さん]

55さんとは別の購入検討者（30代後半♂）です。
確かに55さんがおっしゃっているようなところはあるかもしれませんね。
私も掲示板の皆さんのご意見をみて若干判断を早まったかと感じ、周辺の他物件も再度検討しています。
しかし中村橋駅3分の好立地条件（線路沿いに対しての防音対策含む）、
外観、内装の雰囲気、デベの信用力などから他の物件には未だ心は移ってはいません。
自分には少々無理目な価格帯ですが、最終判断に向けて考えている所です。

[57: 物件比較中さん]

No.56さん

中村橋限定というのでなければ、隣駅のルフォン富士見台はどうでしょう？
駅徒歩２分で閑静な場所です。

線路沿いは、長い間には基礎が緩んだりするらしいですよ。
それにプラウドが建っている所はちょうど防音壁が無い場所ですよね。
防音対策されていると言っても音は気になりそうです。。。

[58: 匿名さん]

あれ?売れているな? って思ったら完売だったりして
図書館とか美術館とかも近いし、イメージはかなり良いと思うけど

駅やスーパまで3分とか5分の物件はあるでしょうが、そこに区役所の出張所や
美術館とか図書館の文化的な施設まで揃っているのはなかなか無いのでは?

駅前ならタワマンじゃなくちゃダメという人以外なら、
電車の揺れや音が許容できれば買いでしょう?

[59: 購入検討中さん]

55です

56さん アドバイスありがとうございます。
もちろんルフォンも現地を見て比較検討しました。
妻の意見もあり、物件自体、周辺環境含めてプラウドに傾いています。
本当に揺れるようなら困りますが、音だけなら慣れてしまえば何とかなるかと思ってます。

[60: 購入検討中さん]

すみません
私は56で57さんのアドバイスへのお礼でした。
失礼しました。

[61: 物件比較中さん]

>56さん

中村橋は利便性が高くていい所みたいですよね。
うちは音が切実な問題なので、プラウドは検討外でした。

現在の賃貸マンションが交通量多めの道路に近く車の音がうるさいので。。。

プラウドは駅とは反対側に道路もありますよね。
そこの音はどうなんでしょうか？

[62: 購入検討中さん]

線路と反対というと南側の千川通りのことだと思いますが、ダイレクトに面している訳ではありませんし、ここの交通量自体はさほど多くはないです。といっても感じ方は個人差あると思いますが。

私が一つ気になっているのは、物件の東側に建設予定の単身用（投資用？）マンション「グローベル中村橋」14階建です。敷地約130坪程度で大して大きくはないですが、日当たり面というか見晴らし面で少し心配されますね。

[63: 物件比較中さん]

千川通り、南側なので、たぶんリビング側になるのでしょうね。
だとしたらそれほど気にならないかも知れません。

寝室側になっていると結構気になるんですよね、車の音って。

ここってお値段はどの程度なんでしょうね。
プラウドだからやっぱり高いのかな。
価格発表が待ち遠しい感じですね。

[64: 購入検討中さん]

音については感じ方には個人差がありますよね。
少しでも交通量があればうるさいと感じる方もいるでしょうし、私のように
慣れてしまっているとあまり気にはなりません。
あと、何を最重要視するかというところで、利便性や建物自体を重要視するのか
周辺環境（閑静さ）を重要視するかで選択は変わってくると思います。

価格はＭＲに行けば確認できますよ。
（現時点の価格ということかもしれませんが）

[65: 物件比較中さん]

ルフォン、プラウドを比較した結果プラウドに傾いているとのことですが、
具体的に決め手になったのはどんな部分なのですか？

特に建物自体の評価が気になります。
またプラウドは長谷工ですが、その点は気にならないですか？
良かったら参考までに教えてください。

ちなみにルフォンは現物を見に行きました。
プラウドは資料請求＆WEBです。（建築現場は電車から見えました）

[66: 物件比較中さん]

駅に近く、図書館も近いという素敵な立地で非常に悩んでいます。
こちらは値下げは期待できないでしょうか？
ご存知の方がいらっしゃればお聞かせ下さい。

[67: 購入検討中さん]

66さん、

値段面で悩んでおられるなら、西向きの部屋は南東向きに比べて割安なように思います。

しかしそれでも高い、となると、販売開始前に値下げすることは殆どないでしょう。
中小デベならいざしらず、強気な野村さんですからね。

値下げ待ちなら様子見するしかないでしょうね。
ずばりＭＲで営業マンに予算等伝えてみたらいかがでしょう？
自分なら「この値段になるなら購入検討します。」って言うと思います。
もし無理なら諦めもつくでしょうし、販売後に売れ残ってしまったら
向こうから接触してくるのではないですか？

[68: 物件比較中さん]

67さん。66です。

そうですよね。販売開始前では値下げは厳しいですよね。
とても参考になりました。
丁寧なご回答ありがとうございました。