SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE （スカイフォレストレジデンス）

[匿名さん]

今朝この物件の環境評価書についてのチラシが入っており、
マンションの詳細も少し書かれていました。
山手線の線路の横の土地（シティテラス目白のモデルルームがあった場所です、国鉄社宅跡地）
に、最高高さ160mのオフィス、住宅(780戸）、商業施設をたてるそうです。
どのような感じに思われますか？
あまりいい噂も聞かないので…
ちなみに売り主は住友だそうです。


所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分
東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

（仮称）新宿SKY＆FORESTプロジェクト A-2街区レジデンシャルタワー

[651: 匿名さん]

緑がいちばん少ないのは豊島区ですよ

[652: 匿名]

>648
都心の大規模マンションって意外と駐輪場埋まらないぽい
戸数とほぼ同数の駐輪場なモデルルームで想定利用率聞いた事あるが80%位だった
高く見積った方が管理費収入が増えるのに保守的に見積もるってことは他の物件の実績がそんなものなんだろう
周辺とまってるのはお金払いたくない人の自転車なのかも

>649 >650
新宿区の緑被率は23区では真ん中よりちょっと上くらい
ただし新宿区は特定の大公園が引き上げている。一部地域は公園が少なく整備が必要という別の調査結果がまとまっていたはず
ここは公園近いが大久保アドレスも近くに公園少ないエリアの一つだったかな

>651
違う。下位は中央区墨田区荒川区台東区と23区北東エリアにまとまっている
豊島区はその次くらい

[653: 匿名さん]

651は区民一人当たりの公園面積または、区の公園面積/全面積を緑被率と勘違いしたんじゃないだろうか。
この指標だと豊島区は最も小さいor少ない。

[654: 匿名]

あーなるほど
その指標なら豊島区はダントツ最下位だったはず
確か一人あたり畳半畳しかないと聞いた気がする

でも公園は物件の近くにあるかどうかが勝負だから区単位の比較は向かないかもな
ここは近くにあるからその点は素晴らしい

[657: 物件比較中さん]

豊島区に誘導しようとしている理由は？

新宿区の話題にしましょう ｡

[658: 匿名さん]

このマンションにかぎっては東西に公園があるからいいですね
新宿区のグリーンベルト地帯です

[659: 匿名]

>655
調べてみた
御苑と神宮外苑が全体の公園面積の約50%だから、仮に抜いても最下位どころかワースト3にもならない
また、最下位がぶっちぎりなので倍以上、ブービー比でも1.5倍の一人あたり面積は確保
そしてマンション名にFORESTとついてるとおり公園隣接
公園については恵まれてるぞ

[660: 匿名]

ついでに区立公園で大きい順ベスト5
新宿中央公園、西戸山公園、落合中央公園、おとめ山公園、妙正寺川公園（ただし大半が中野区内）
これらと御苑、神宮外苑、戸山公園の近くならかなりラッキーな立地かな
あとおとめ山は拡張後は2位になって新宿区の公園面積拡大に貢献するはず

[662: 物件比較中さん]

公園も多い緑溢れる地域なのですね｡
利便性も最高だし、瞬間蒸発もあるかも｡
まずは値段次第｡

[663: 物件比較中さん]

住友だから値段は期待しないほうがいい。今まで見てきたけど相場の一割以上は高い。
坪３００を期待してたら３３０～　坪３３０を期待してたら３６０～　
こんな感じ

[664: 匿名]

>663
安い価格ってことはないだろうな
住友は売れ残っても値引き販売しないから値段見てその価格でも良いと思えば様子見せずに即申し込み
高いと思ったら待っても無駄だから即撤退だな

[665: 匿名さん]

＞２９５ の画像を見ると
北側に160mのオフィス棟が接近してるね
100mのここは目立たなくなりそう
北向きの部屋は作らないないのかな？

[666: 匿名さん]

＞665
計画建築物断面図を見ると、北（北東？）向きの部屋もあるような感じ。
賃貸棟ともろにお見合いになるね。賃貸棟のほうが背が高いんだから圧迫感すごそう。

[667: 匿名さん]

↑
ここにも情報弱者が

[668: 匿名さん]

＞６６６
赤いＡのラインをよく見て下さい（見方がわからない？）
北東側と見合いになるのはオフィス部分です

[669: 物件比較中さん]

池袋でもあの高い価格で完売｡
ならここ新宿区なら坪350万円以上もあるかも｡

ただ公園も多い環境や利便性を考えると人気は出ると思う。

[670: 匿名さん]

＞668
666です。ご指摘ありがとう。
ひとまとめにして賃貸棟って言ったけど、一応オフィスと別棟ですしね。
どちらにせよ圧迫感に変わりはないかと。

自分が気になるのは、イメージ外観図とこの断面図の分譲棟の形が違うように見えることです。
イメージではもっと横長（南北に薄い）の建物のように見えるんですが。
敷地には余裕があるし、北側に部屋を作らないようにできないもの？

[671: 匿名さん]

計画が変更になりオフィス棟の上部が賃貸

>469 見てみ

[672: 匿名さん]

＞669
＞池袋でもあの高い価格で完売｡
＞ならここ新宿区なら坪350万円以上もあるかも｡

ん？平均坪単価が？
しかし東池袋は3LDKで北側以外だと、坪350万～だったらしいぞ。平均じゃなく、最低単価が350。
プレミアムだと坪450万。

さて、ここ新宿区でどう出てくるか？

[673: 匿名さん]

心配しなくてもすみふ割増で皆の予想の1.5割増しにはなるだろう

最低坪単価って北側除くようになったんだｗ

[674: 匿名さん]

＞673
北向きしか窓がないような間取り自体が無いんだよ。
あそこの2LDK以上の戸。

[675: 匿名さん]

９月下旬　特別事前案内会開催予定

１０月　モデルルームオープン予定

[676: 匿名さん]

9月下旬に開催される予定の特別事前案内会ですが、10月の一般オープンと
比較してイベント的に内容が異なるところがあるのでしょうか？
また、公式ブログが立ち上がっていましたが、記事はまだアップされておらず
中身は白紙のままですね。

[677: 匿名さん]

今はやっぱり富久の情勢を見張ってるんじゃないのか。
富久も1000戸もあったら即完売とはならないだろうし、販売期間が重なる。
ここは富久の売れ残りと見比べて迷う客もターゲットにしてると思う。

でもスミフだから富久より高値で出してくるほうに賭けるぞｗ

[679: 購入検討中さん]

↑それは無理でしょう。恵比寿は立地に恵まれていたのに開発されてなかっただけなので。点ではなく面で見るとすぐにわかるのだけど、恵比寿はガーデンプレスまで含めて考えるのであれば、代官山、中目黒、渋谷、広尾、白金台に囲まれているわけだから。ちょっと無理がありますなぁ。
それに、S不は都心だと六一以外で町づくりするきがないし、そもそも収益率の高い物件はすべてラ・トゥールなわけで、残り物を分譲に回してるという感が否めませんけどね。昔のシティハウスは本当に良い立地ですばらしい作りの物件が多かったのですけど、残念な限りです。

[680: 匿名さん]

かける金額的と駅からの距離で恵比寿は無理でも、それなりの効果はある。
新宿～馬場の間は、東新宿、コマ劇と、最近頑張ってる。ロッテ跡地も何か来るだろうし。
新宿－池袋の間の連続性を形成する丁度中間のここ、ガンバレ。

[681: 買い換え検討中]

なぜ、無理に池袋を出す？

新宿区なんだから、新宿～目白でいいのに｡

最近、新宿区をネガ攻撃し続け池袋をポジすることが、いろんなスレで発生｡

[682: 匿名]

>681
さすがにナイーブすぎじゃね？
いまの流れは別に池袋ポジしてる訳じゃないし

[683: 匿名さん]

それぞれの物件スレで相手の物件をだしにネガって、ネガ合戦の呼び水にしようという
埋立地住民のいつもの手でしょ。

[684: 匿名さん]

新宿駅新南口は渋谷区。甲州街道を渡ったら残念な新宿区。

[685: 匿名さん]

いついもの新宿ネガが、
富久スレとネガのハシゴw

[686: 匿名さん]

>681
680はむしろ新宿ポジなのに・・・

[687: 匿名さん]

681こそネガでしょ。流れ読んでないし。
680のどこが池袋との比較にあたるのかね。明治通り近辺の連続した物件という意味でしょうに。

[688: 匿名さん]

ネガは684
いつもの人。
ここで指摘されちゃったから、今度はむこうで大暴れしてますよ。

[689: 物件比較中さん]

ただのタワーでは無さそうな予感ですね。。

眺望もすごいのだろうしプラス「フォレスト」、大公園近接の環境ですか。想像するに水平上に夜景や遠めに高層ビル群が見えて麓には広がる緑。

都内で手に入れたいと思える景色の一つだなと自分は思います。

交通も便利ですから注目されないなんてことはないでしょうね。

[690: 匿名さん]

公園近接はプラス要とは限らんけどね。
「フォレスト？」「ホームレス？」

[691: 匿名さん]

去年から追い出し作戦やってるけど、まだ粘ってるよ。ホームレスの方々。
一昔前みたいに新宿駅に寄りつくわけにもいかないし、追い出されても行くところがなさそう。

再開発が進んでオフィスビルが建つと、その正面の公衆トイレあたりを根城にしてるグループは
さすがに居心地悪くなるかもしれないが、少なくとも今は完全に戸山公園が住まいですといった
感があるので検討者は要確認。

[692: 匿名さん]

FORESTとは隣の戸山公園のことと思うが、どのような公園なのか検討者は何度か見ておくことをお勧め。
特にお子さんをお持ちの方。

[693: 匿名さん]

戸山公園はホームレスよりも早稲田の学生のほうが問題だと思います

理工学部のキャンパスは敷地に余裕がないせいか、
公園のベンチは学生に占領され、
広いスペースではサッカーやらフットサル。
お年寄りや赤ちゃん連れなんか危なくて近寄れません。

あの状況は分譲前にデベのほうから新宿区とか大学当局に改善を求めるべきだと思います。
私も新宿区民なら絶対に声をあげます。
それくらいヒドイ状況です。

[694: 匿名さん]

公園のベンチが学生に占領されるのもホームレスに占領されるのもどちらも困りますが、
まぁ確かにホームレスは近づかなければ臭いも感じないし、
ダンボールとブルーシートで家をつくるようなことが無ければ
学生よりも問題ないのかもしれませんね。

[695: 匿名さん]

一応言うと、人の良さそうな人が多いですよ。あそこのおじいさん達は。
どうでもいいことなんだけど、ブルーシートがあの目立つブルーじゃなくて
緑色か茶色だったらあまり嫌われることもなかったんじゃないかな…なんて。

[696: 匿名]

あの人たちはトラブルになって追い出されるのを恐れてるから基本的になにもしない
存在自体が許せないならパークサイドは避けた方がよいだろうね

[697: 匿名さん]

「戸山公園　早稲田大学　迷惑行為」で検索するとホームレスどころの問題じゃないことがわかります。
こちらの再開発が完成したら公開空地などは学生に占領されるかも知れませんね

そろそろ学生がキャンパスに戻ってくる時期
今月末あたりの平日夕方に現地周辺の様子をご覧になることをお勧めします
ここを検討なさるならぜひ

[698: 匿名さん]

戸山公園は臭い

[700: 匿名さん]

臭いの原因は
１．ホームレスの体臭、生活臭
２．喫煙者のタバコ臭
３．ペットなどのトイレ臭
４、野良猫の餌の臭い
５．近隣のゴミ出し日の臭い
６．公園で弁当など食っている臭い

南側のゴミ中継所の方がむしろ臭いが少ない。