SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE （スカイフォレストレジデンス）

[匿名さん]

今朝この物件の環境評価書についてのチラシが入っており、
マンションの詳細も少し書かれていました。
山手線の線路の横の土地（シティテラス目白のモデルルームがあった場所です、国鉄社宅跡地）
に、最高高さ160mのオフィス、住宅(780戸）、商業施設をたてるそうです。
どのような感じに思われますか？
あまりいい噂も聞かないので…
ちなみに売り主は住友だそうです。


所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分
東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

（仮称）新宿SKY＆FORESTプロジェクト A-2街区レジデンシャルタワー

[642: 匿名さん]

639さんに目をつけられたから、早期完売間違いなし。

[643: 匿名さん]

話題の完売を呼ぶネガって640の事ですよね。
この人って名前をいろいろ使い分けてますよね。
この人が来ると突然賛成の書き込みがあふれていままで平和だったスレッドがマンションと関係ない特定の話題だけになってしまいます。
でも一方的な意見表明と業者連呼等のレッテル貼りばかりだからすぐに同じ人と分かってしまいます。
こういうことをする人がポジ書き込みをしているという残念さが皆さんに嫌われてるんだと思いますよ。
新宿区のことを色々書きたいけどポジというだけでこの人と同じと見られたら嫌だなと思ってる人もいるのではないでしょうか。
私は少なくともそう思っています。
すぐに直すのは無理でもせめてこのマンションの話題をして欲しいと思います。

[644: 物件比較中さん]

新宿富久～大久保3丁目～東池袋再開発　と帯状の山手線沿い副都心にどんどん大規模タワーマンションが建ちますね。

都心と比べるとリーズナブルだし、利便性は圧倒的にいい。
地盤は良好だし、買物や病院にも便利。

庶民～プチ富裕層にとっての憧れの住宅地域になることができると思います。

素敵な物件がどんどんできて盛り上がってほしいですね。

私はここか南池袋を検討中。
どちらも便利で住みたくなっています♪

[645: 匿名さん]

>643

話題のネガは成り済ましはしましが、基本ネガしか書き込みませんよ。

[646: 匿名さん]

644
そういうカキコは読んでて気持ちいいね。

新宿区・文京区・豊島区が３区でご当地制度を利用して[山の手]ナンバーでも作らないかな。
この３区で、登録台数が３０万台を超えるはず。杉並区だけが練馬ナンバーから一抜けしてが、
新宿区も隣区と協力してやってくれないかな。

[647: 匿名さん]

＞641
うーん。
通りかかっただけでもわかる大きな箱モノ情報を自慢げに語られても、その程度なら
多分いまここを見に来ている人はほとんど承知してると思うんですわ。

もうちょっとつっこんだ話が知りたいわけですよ。
変わってないと言いつつ指摘している点だけ取っても、大久保なんて20年前と全然違うでしょ。
良い意味でないけど。たとえば大久保ならこの20年でミニ戸建がどんどん増えてる事とか。
元からあった敷地100平米くらいの家が、代替わりするときに2軒のミニになっちゃうからね。
ますますごちゃごちゃしてきている。

確かに町のイメージを一新するような変化は起きていないから、再開発に期待しているのは
同じなんだけどさ。

[648: 匿名さん]

大規模マンションのまわりって、駐輪場に入りきらない自転車が路駐されちゃうから、
ここは駐輪場を充実させてほしい。
区も、一部屋につき１台分、45㎡以上の部屋は２台分の駐輪場設置を義務づける等の規制してほしい。

[650: 匿名さん]

＞649
西大久保宿舎は謎ですね。
最近やっと明治通りの歩道拡張工事が始まりましたが、それも敷地内の
歩道側にあったタンクを撤去したくらいで、放置されている建物のほうは
相変わらずなようです。

ところで緑被率が最低というソースはどこから？
確か新宿はとりたてて多くも少なくもないはずだけど。

[651: 匿名さん]

緑がいちばん少ないのは豊島区ですよ

[652: 匿名]

>648
都心の大規模マンションって意外と駐輪場埋まらないぽい
戸数とほぼ同数の駐輪場なモデルルームで想定利用率聞いた事あるが80%位だった
高く見積った方が管理費収入が増えるのに保守的に見積もるってことは他の物件の実績がそんなものなんだろう
周辺とまってるのはお金払いたくない人の自転車なのかも

>649 >650
新宿区の緑被率は23区では真ん中よりちょっと上くらい
ただし新宿区は特定の大公園が引き上げている。一部地域は公園が少なく整備が必要という別の調査結果がまとまっていたはず
ここは公園近いが大久保アドレスも近くに公園少ないエリアの一つだったかな

>651
違う。下位は中央区墨田区荒川区台東区と23区北東エリアにまとまっている
豊島区はその次くらい

[653: 匿名さん]

651は区民一人当たりの公園面積または、区の公園面積/全面積を緑被率と勘違いしたんじゃないだろうか。
この指標だと豊島区は最も小さいor少ない。

[654: 匿名]

あーなるほど
その指標なら豊島区はダントツ最下位だったはず
確か一人あたり畳半畳しかないと聞いた気がする

でも公園は物件の近くにあるかどうかが勝負だから区単位の比較は向かないかもな
ここは近くにあるからその点は素晴らしい

[657: 物件比較中さん]

豊島区に誘導しようとしている理由は？

新宿区の話題にしましょう ｡

[658: 匿名さん]

このマンションにかぎっては東西に公園があるからいいですね
新宿区のグリーンベルト地帯です

[659: 匿名]

>655
調べてみた
御苑と神宮外苑が全体の公園面積の約50%だから、仮に抜いても最下位どころかワースト3にもならない
また、最下位がぶっちぎりなので倍以上、ブービー比でも1.5倍の一人あたり面積は確保
そしてマンション名にFORESTとついてるとおり公園隣接
公園については恵まれてるぞ

[660: 匿名]

ついでに区立公園で大きい順ベスト5
新宿中央公園、西戸山公園、落合中央公園、おとめ山公園、妙正寺川公園（ただし大半が中野区内）
これらと御苑、神宮外苑、戸山公園の近くならかなりラッキーな立地かな
あとおとめ山は拡張後は2位になって新宿区の公園面積拡大に貢献するはず

[662: 物件比較中さん]

公園も多い緑溢れる地域なのですね｡
利便性も最高だし、瞬間蒸発もあるかも｡
まずは値段次第｡

[663: 物件比較中さん]

住友だから値段は期待しないほうがいい。今まで見てきたけど相場の一割以上は高い。
坪３００を期待してたら３３０～　坪３３０を期待してたら３６０～　
こんな感じ

[664: 匿名]

>663
安い価格ってことはないだろうな
住友は売れ残っても値引き販売しないから値段見てその価格でも良いと思えば様子見せずに即申し込み
高いと思ったら待っても無駄だから即撤退だな

[665: 匿名さん]

＞２９５ の画像を見ると
北側に160mのオフィス棟が接近してるね
100mのここは目立たなくなりそう
北向きの部屋は作らないないのかな？

[666: 匿名さん]

＞665
計画建築物断面図を見ると、北（北東？）向きの部屋もあるような感じ。
賃貸棟ともろにお見合いになるね。賃貸棟のほうが背が高いんだから圧迫感すごそう。

[667: 匿名さん]

↑
ここにも情報弱者が

[668: 匿名さん]

＞６６６
赤いＡのラインをよく見て下さい（見方がわからない？）
北東側と見合いになるのはオフィス部分です

[669: 物件比較中さん]

池袋でもあの高い価格で完売｡
ならここ新宿区なら坪350万円以上もあるかも｡

ただ公園も多い環境や利便性を考えると人気は出ると思う。

[670: 匿名さん]

＞668
666です。ご指摘ありがとう。
ひとまとめにして賃貸棟って言ったけど、一応オフィスと別棟ですしね。
どちらにせよ圧迫感に変わりはないかと。

自分が気になるのは、イメージ外観図とこの断面図の分譲棟の形が違うように見えることです。
イメージではもっと横長（南北に薄い）の建物のように見えるんですが。
敷地には余裕があるし、北側に部屋を作らないようにできないもの？

[671: 匿名さん]

計画が変更になりオフィス棟の上部が賃貸

>469 見てみ

[672: 匿名さん]

＞669
＞池袋でもあの高い価格で完売｡
＞ならここ新宿区なら坪350万円以上もあるかも｡

ん？平均坪単価が？
しかし東池袋は3LDKで北側以外だと、坪350万～だったらしいぞ。平均じゃなく、最低単価が350。
プレミアムだと坪450万。

さて、ここ新宿区でどう出てくるか？

[673: 匿名さん]

心配しなくてもすみふ割増で皆の予想の1.5割増しにはなるだろう

最低坪単価って北側除くようになったんだｗ

[674: 匿名さん]

＞673
北向きしか窓がないような間取り自体が無いんだよ。
あそこの2LDK以上の戸。

[675: 匿名さん]

９月下旬　特別事前案内会開催予定

１０月　モデルルームオープン予定

[676: 匿名さん]

9月下旬に開催される予定の特別事前案内会ですが、10月の一般オープンと
比較してイベント的に内容が異なるところがあるのでしょうか？
また、公式ブログが立ち上がっていましたが、記事はまだアップされておらず
中身は白紙のままですね。

[677: 匿名さん]

今はやっぱり富久の情勢を見張ってるんじゃないのか。
富久も1000戸もあったら即完売とはならないだろうし、販売期間が重なる。
ここは富久の売れ残りと見比べて迷う客もターゲットにしてると思う。

でもスミフだから富久より高値で出してくるほうに賭けるぞｗ

[679: 購入検討中さん]

↑それは無理でしょう。恵比寿は立地に恵まれていたのに開発されてなかっただけなので。点ではなく面で見るとすぐにわかるのだけど、恵比寿はガーデンプレスまで含めて考えるのであれば、代官山、中目黒、渋谷、広尾、白金台に囲まれているわけだから。ちょっと無理がありますなぁ。
それに、S不は都心だと六一以外で町づくりするきがないし、そもそも収益率の高い物件はすべてラ・トゥールなわけで、残り物を分譲に回してるという感が否めませんけどね。昔のシティハウスは本当に良い立地ですばらしい作りの物件が多かったのですけど、残念な限りです。

[680: 匿名さん]

かける金額的と駅からの距離で恵比寿は無理でも、それなりの効果はある。
新宿～馬場の間は、東新宿、コマ劇と、最近頑張ってる。ロッテ跡地も何か来るだろうし。
新宿－池袋の間の連続性を形成する丁度中間のここ、ガンバレ。

[681: 買い換え検討中]

なぜ、無理に池袋を出す？

新宿区なんだから、新宿～目白でいいのに｡

最近、新宿区をネガ攻撃し続け池袋をポジすることが、いろんなスレで発生｡

[682: 匿名]

>681
さすがにナイーブすぎじゃね？
いまの流れは別に池袋ポジしてる訳じゃないし

[683: 匿名さん]

それぞれの物件スレで相手の物件をだしにネガって、ネガ合戦の呼び水にしようという
埋立地住民のいつもの手でしょ。

[684: 匿名さん]

新宿駅新南口は渋谷区。甲州街道を渡ったら残念な新宿区。

[685: 匿名さん]

いついもの新宿ネガが、
富久スレとネガのハシゴw

[686: 匿名さん]

>681
680はむしろ新宿ポジなのに・・・

[687: 匿名さん]

681こそネガでしょ。流れ読んでないし。
680のどこが池袋との比較にあたるのかね。明治通り近辺の連続した物件という意味でしょうに。

[688: 匿名さん]

ネガは684
いつもの人。
ここで指摘されちゃったから、今度はむこうで大暴れしてますよ。

[689: 物件比較中さん]

ただのタワーでは無さそうな予感ですね。。

眺望もすごいのだろうしプラス「フォレスト」、大公園近接の環境ですか。想像するに水平上に夜景や遠めに高層ビル群が見えて麓には広がる緑。

都内で手に入れたいと思える景色の一つだなと自分は思います。

交通も便利ですから注目されないなんてことはないでしょうね。

[690: 匿名さん]

公園近接はプラス要とは限らんけどね。
「フォレスト？」「ホームレス？」

[691: 匿名さん]

去年から追い出し作戦やってるけど、まだ粘ってるよ。ホームレスの方々。
一昔前みたいに新宿駅に寄りつくわけにもいかないし、追い出されても行くところがなさそう。

再開発が進んでオフィスビルが建つと、その正面の公衆トイレあたりを根城にしてるグループは
さすがに居心地悪くなるかもしれないが、少なくとも今は完全に戸山公園が住まいですといった
感があるので検討者は要確認。

[692: 匿名さん]

FORESTとは隣の戸山公園のことと思うが、どのような公園なのか検討者は何度か見ておくことをお勧め。
特にお子さんをお持ちの方。

[693: 匿名さん]

戸山公園はホームレスよりも早稲田の学生のほうが問題だと思います

理工学部のキャンパスは敷地に余裕がないせいか、
公園のベンチは学生に占領され、
広いスペースではサッカーやらフットサル。
お年寄りや赤ちゃん連れなんか危なくて近寄れません。

あの状況は分譲前にデベのほうから新宿区とか大学当局に改善を求めるべきだと思います。
私も新宿区民なら絶対に声をあげます。
それくらいヒドイ状況です。

[694: 匿名さん]

公園のベンチが学生に占領されるのもホームレスに占領されるのもどちらも困りますが、
まぁ確かにホームレスは近づかなければ臭いも感じないし、
ダンボールとブルーシートで家をつくるようなことが無ければ
学生よりも問題ないのかもしれませんね。

[695: 匿名さん]

一応言うと、人の良さそうな人が多いですよ。あそこのおじいさん達は。
どうでもいいことなんだけど、ブルーシートがあの目立つブルーじゃなくて
緑色か茶色だったらあまり嫌われることもなかったんじゃないかな…なんて。

[696: 匿名]

あの人たちはトラブルになって追い出されるのを恐れてるから基本的になにもしない
存在自体が許せないならパークサイドは避けた方がよいだろうね

[697: 匿名さん]

「戸山公園　早稲田大学　迷惑行為」で検索するとホームレスどころの問題じゃないことがわかります。
こちらの再開発が完成したら公開空地などは学生に占領されるかも知れませんね

そろそろ学生がキャンパスに戻ってくる時期
今月末あたりの平日夕方に現地周辺の様子をご覧になることをお勧めします
ここを検討なさるならぜひ

[698: 匿名さん]

戸山公園は臭い

[700: 匿名さん]

臭いの原因は
１．ホームレスの体臭、生活臭
２．喫煙者のタバコ臭
３．ペットなどのトイレ臭
４、野良猫の餌の臭い
５．近隣のゴミ出し日の臭い
６．公園で弁当など食っている臭い

南側のゴミ中継所の方がむしろ臭いが少ない。

[703: 匿名さん]

いないかどうか行って確認してみてと言ってるのに、見もせずいないと言い張る謎。
どっちが嘘つきかは行けば一目瞭然。やだやだ、嘘つきは。

[705: 匿名さん]

くだらないかどうかは、あなたじゃなくてここを見ている検討者が気にすることだ。
いてもあなたのように気にしない人もいれば、気にする人もいるだろう。
そのために情報提供するのが掲示板。下らないと思うなら掲示板に来なければいい。
往々にして嘘情報も蔓延しているが、検討者にはその中から事実を掴み取ってほしい。

[706: 匿名さん]

区に電話１本、不法占拠者はすぐ指導＆撤退。
住み始めれた時でいいや。管理会社に言えばいいだけだし。

[709: 匿名さん]

豊洲とここじゃ坪100万近く違うんだから、購入層は全く別だよ。
カローラが何台売れようが、レクサスの売り上げには何の影響もないのといっしょ。

[710: 匿名さん]

＞706
あのね・・・
1年前から追い出し作戦やってると。確かにその話、本当だよ。
なんならこの掲示板のログを遡ってみればいい。
ブルーシートが張りやすいうっそうとした木々を切り払って、そこを立ち入り禁止にして
植栽をやりなおして入れなくした。今でも一部は立ち入り禁止にしている。
ところがブルーシートの常設小屋はなくなっても、ホームレスは居なくならなかった。
それも一人二人の話じゃない。ざっと見ても今も寝泊まりしているのが10人はいる。

それが電話一本でいなくなるかな。
スポーツセンターの管理が住友系になっているとはいえ、公園がマンションの敷地に
なるわけでもなし。そう簡単にできるんだったらとっくに追い出してるだろうに。

もしかしてスミフの関係者？　
都合の悪い事を隠蔽しようとするなら、もっと具体的な情報を提供しても構わないが。
追い出し、やるだけやってみればいい。
それより公開空地に公園からホームレスが入り込まないよう、せいぜい敷地内の管理を
しっかりするようにお薦めするが。

ちなみに当方はデベではない。ネガでもない。ほぼ毎日公園を通る者。

[711: 匿名さん]

ある意味、ホームレスより面倒だな。

[712: 匿名さん]

↑すみふの本音がw

[714: 匿名さん]

確かに都営団地は反対だけどさw
そんなこと書いちゃうと、ここに住んだら後で困るんじゃない？
敷地すぐ横の団地住民のほうがホームレスよりはるかに多いよ～。

[716: 匿名さん]

分譲って言ってるのは、３連棟のことかな？
すぐ隣の団地って言ってるのは、都営西大久保アパートのことかな？

[717: 匿名さん]

分譲ってオレンジコート側のニュータウンオオクボだったような。
マンション側のあれは西大久保アパートだよね。分譲なの？

[718: 住まいに詳しい人]

資料請求したんだけど、まったく連絡ないし、資料こないし・・

[719: 匿名さん]

日暮里のステーションタワーも山手線からすごく目立ち人気もありましたが、城東はいまひとつ。
だから、ミレーニアとここの両方が気になってます。
どちらも、山手線車窓からのランドマークですね。城西、高台の山手線ビューだしベスト。
両方とももっと公式サイトを更新して欲しい。

[720: 匿名さん]

>719
日暮里は山手線から目立つから売れたんじゃなくて駅前だから。
不人気エリアとはいえ成田へも羽田へも40分。
駅距離が半端なこことは比べられません。

[721: 匿名さん]

中央環状品川線が開通すると、新宿ー羽田は20分になるみたいだね。
ますます便利になるんじゃない。

[722: 物件比較中さん]

ここも富久も新宿区のタワマンは激しく人気だね。

城東城北地区のタワマンは人気が全くない。
やはり場所が重要ってこと。

[724: 物件比較中さん]

ここ瞬間蒸発でしょうね。

立地が良さそう。
環境治安も合格点｡

ライバルの富久、目黒、大崎に流れない限り大丈夫。

[725: 匿名さん]

＞722
またトミヒサ地権者の盛り上げ隊の方かしら
大久保と富久が人気だと、どこから判断？

[726: 住まいに詳しい人]

オリンピック決定で、メイン会場のある新宿区と宿泊施設等の湾岸地域が価格急上昇するだろうね。
今のうちに買っておくと一財産築ける。
一方、恩恵のない周辺地域は暴落するだろうね。

[727: 住まいに詳しい人]

新宿区、港区、渋谷区、品川区、湾岸地域が価格沸騰｡

恩恵のないのは、世田谷区、文京区、豊島区、中野区、板橋区、北区あたり？

[729: 匿名]

23区はどこも恩恵あるし特定の地域だけ上がるってことはないだろ
例外は実際に住宅投資がある晴海だけ
ただ晴海も2020年終わるまで選手村エリアに人が住まないのが確定したわけで、利便性がしばらく上がらないデメリットあるしな

[730: 匿名さん]

とりあえず、新宿オリンピックおめ。
近未来スタジアム楽しみです。

[732: 匿名さん]

世界一のメガシティー新宿にふさわしい、新しい東京の象徴のようなスタジアムですね。

[735: 匿名さん]

豊洲･東雲･有明(江東区湾岸部)が、いまのところ優勢だな。
新宿区、skyzと月島に押されてる。

[736: 匿名さん]

優勢って、安値競争でってこと？

[737: 匿名さん]

新宿物件には最高のオリンピックですね。

[738: 匿名さん]

あとは価格の高騰が心配ですね。

[739: 住まいに詳しい人]

新宿の価値急騰だね。
買いたいが値段が高かったらどうしよう。

だからと言って人気がなく不便な地域は嫌だし。

豊島区、中野区は駄目そうだから新宿区になってしまう。

[740: 匿名さん]

新宿はオリンピックの効果絶大でしょうが、
中野や池袋も地盤もよく、交通利便性が高く再開発も活発なので、
いずれも間違いのない選択だと思いますよ。

他地域のみなさんも
新宿ネガさんの作戦にはのらないようにしましょう。