SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE （スカイフォレストレジデンス）

[匿名さん]

今朝この物件の環境評価書についてのチラシが入っており、
マンションの詳細も少し書かれていました。
山手線の線路の横の土地（シティテラス目白のモデルルームがあった場所です、国鉄社宅跡地）
に、最高高さ160mのオフィス、住宅(780戸）、商業施設をたてるそうです。
どのような感じに思われますか？
あまりいい噂も聞かないので…
ちなみに売り主は住友だそうです。


所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分
東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

（仮称）新宿SKY＆FORESTプロジェクト A-2街区レジデンシャルタワー

[282: 匿名さん]

目白にクイーンズ伊勢丹ができる。

[283: 匿名さん]

この計画と関係あるのかはわからないが、昨年後半から戸山公園の大久保地区では
茂りすぎた木を伐採し、その下に長期滞在していたブルーシートの住民を立ち退かせた。
簡単に戻ってこれないよう、数ヶ月間以上その区域を立ち入り禁止にしているところに
都の本気を感じる。何人かはそれでも頑張っているようだが。

それにしても本当に分譲タワーマンションを建てる気あるのだろうか。
近隣住民が見てもあまりタワマン向けではない立地だと思う。
どの駅に向かっても実質5分以上かかるのはタワマンとしては便利と言い難い。
新大久保駅界隈は土地勘がない人にはお世辞にも勧められないし、嫌悪施設の中継所隣接。
高田馬場は便利だが、やはり学生の街。
良いところはそれなりの規模の公園隣接、その公園内に区が運営するスポーツ施設が
あるところだろうが、これも建物はかなり老朽化してきている。あとは新宿の夜景くらい。

この回りにぐるっと立ち並ぶ都営アパートは実際には公務員の社宅として借りあげられて
いるところもあり、子育て世代のファミリーが実は多い。そういった世帯は住宅購入を
検討しているし、土地に馴染みもあるので売り出せば一定の需要はあるだろうが、
それ以外の需要をどう掘り起こすのか。よほど安くしないと完売は難しい気がする。

[284: 匿名さん]

＞２８３

当然関係があると考えます。
戸山公園とこちらの敷地を一体化して公園化するのが計画の根本だからです。

計画図面を見るとオフィス棟・住宅棟の位置はメトロの西早稲田駅が一番近いポジションです。
隣接することになる新宿区立新宿スポーツセンターは
去年から住友不動産系のエスフォルタが運営を受託しています
すでに住友はこの一帯をしっかりおさえているのです。

もしかするとメトロ西早稲田駅から再開発ビルまで専用地下通路ができるかも知れません
財閥系の力というのはこういう場合に発揮されると思います。

[285: 匿名さん]

新大久保も高田馬場もイメージがいまいちだから、戸山公園を前面に出すのかな？

戸山公園ガーデンタワー、なんて。

[286: 匿名さん]

計画に含まれる線路横の道路はちゃんと開通した訳だから、ひっそりと地ならしは進んでいるんですね。
これまたずーっと工事中の都道25号の工事も何か関係あるのかと思ってしまいます。
もしかして本当に西早稲田駅まで地下歩道を掘ってる？とか。

微妙な立地だけに、同じ区内の再開発の西富久の販売が終わるまでここは寝かせておくのかな。
ぶつけて販売したら比較されて勝ち目ないでしょうし。

[287: 匿名さん]

クロス富久広告ばんばん打ってる。

ここは進展なし。

[288: 匿名さん]

なんか工事してた。

[289: 匿名さん]

工事準備に着手！

[290: 匿名さん]

戸山団地をはやく民間へ開放して欲しい。
あんな都心の一等地を都営団地にしておくのは大きな損失でしかない。

[291: 匿名さん]

同感。
戸山公園の周囲にやたらある都営団地だの公務員宿舎だの、もう老朽化してるのにいつまで持たせる気なのか。
全部とっぱらって公園にしようよ。そうしたらもう少しまともな公園になる。

[292: 匿名さん]

＞284
こんな寂れたところの地下道なんて怖くて歩けない。

[293: 匿名さん]

＞292
そう思って誰も通らなければ、いずれ公園を追い出された方々の住処になるだけだろうね。

[294: 匿名さん]

速報

6月中旬に着工決定。

[295: 匿名さん]

nikkenのサイトにパースが載ってました
ツインタワーかトリプルタワーか情報が錯綜していましたが、
１棟に見える２棟と住宅棟のようですね
わりと敷地の端に寄せ集まって、空地が広そうです

住宅は分譲になるのでしょうか
この場所だと厳しそうなので賃貸かな、と思いますが

[296: 匿名さん]

トリプルタワーから計画変更したんですかね....

[297: 匿名さん]

6月着工なのにここまで販売計画が全くないってことあるかな。
賃貸ならわかるけど。

[298: 周辺住民さん]

賃貸で埋まる立地じゃ・・・

[299: 匿名さん]

それ言ったら分譲でも売りきれる立地じゃ・・・

[300: 匿名さん]

５年越し販売中の目白、
明治通り沿いの南池袋タワー、
そしてここ

微妙な立地ばかり住友は挑みますなぁ

[301: 匿名]

内陸以外でよほど儲かったということなんですかね

[302: 匿名さん]

295の写真を見る限りオフィスがメインになっているし、横の小さなビルがマンションだとするならLATOURにすると思う。

地権者住居もないわけだから。

[303: 匿名さん]

よく見て
メインの建物の半分はマンションだよ

西新宿の住友のビルと同じ

[304: 匿名さん]

本当だ！

[305: 匿名さん]

背後のビル群から考えて
160mメインタワーの都心向きがマンション、
残りがオフィス、
南側に100mマンション
・・・という並びですね。

全部賃貸だと埋まらないでしょう。
100mの方は分譲になると予想。

[306: 匿名さん]

現地に新しい看板立ってた。

[307: 匿名さん]

ここより環境が悪く不便でグレードが低い池袋でも
売切れているのでここは楽勝でしょ。
即完売の予感。

[308: 匿名さん]

＞３０７

＞ここより環境が悪く不便でグレードが低い池袋

具体的にどの物件でしょうか
参考までにご教授願います

[309: 匿名さん]

新宿のほうが圧倒的に格上。

[310: 匿名さん]

新宿と池袋なら言うまでもないんだろうけど、ここは新宿って言ってもね。
韓国人、中国人、その他外国人がよりどりみどり。
とても自慢できたもんじゃない。

環境は実はいいんだよ。公園、スポーツ施設近接で緑も多い。
周辺に宿舎がいっぱいあるから、公務員が多い。日本人は結構手堅い系の人が多し。
ただ外国人の多さがそれらを打ち消して余りあるんだ・・・。

ここが即完売だと思ってる人は、まあこの辺に縁がない人だろう。

[311: 匿名さん]

新宿が池袋に負けるわけがない。

[312: 匿名さん]

ここは　大久保だよ

[313: 匿名さん]

敷地内に重機入れて何かの工事が始まってますね。

[314: 匿名さん]

いよいよか。

[315: 住まいに詳しい人]

新宿って便利だからな。

池袋もマンション結構販売になるけど、環境や立地のいいここのほうが人気がでそう。
坪80万くらい池袋が安ければ、考えるかもだけど。

[316: 匿名]

新宿っていうか、大久保だよね…

[317: 住まいに詳しい人]

町名にとらわれ過ぎ。

新宿圏・・・新宿、大久保、高田馬場、目白
池袋圏・・・池袋、大塚、巣鴨、要町
品川圏・・・品川、大崎、五反田

[318: 匿名さん]

新宿区大久保3丁目アドレス

[319: 匿名]

新宿っていっても、やっぱり歌舞伎町とか大久保は一括りにできないでしょう

[320: 匿名さん]

新宿圏っていうけど、それも徒歩ではギリギリじゃないかな。
普段の買い物は高田馬場になるよ、ここ。

[321: 匿名さん]

＞普段の買い物は高田馬場になるよ、ここ

すぐ北側のオレンジコートショッピングセンターにマルエツがあります
馬場のピーコックと使い分ければ日常の買い物は足りますね

南池袋の住友タワーが始動して、
こちらも具体的な情報が出てくる頃でしょうか

[322: 物件比較中さん]

南池袋と大久保なら環境の良さも治安も人気も大久保の方が格上｡

煽っても、レベルが違います。

[323: 匿名さん]

あっちは、池袋駅－目白駅の間

ここは、高田馬場駅－新大久保駅の間

[324: 匿名さん]

じゃあどう考えてもあっちが格上ですね

[325: 匿名さん]

南池袋アドレスなら普段の買い物は池袋でしょう。余裕の徒歩圏だし。
どう考えても南池袋のほうがいい。

この物件の場所って実は新宿と池袋の中間あたりで、歩いても新宿駅のほうが
5分程度近いだけってご存じなのかな。距離の点から見て比較対象にならない。

[326: 住まいに詳しい人]

>>325
池袋よりはこちらのほうが人気のはず。
池袋の営業マンかな？

[327: サラリーマンさん]

池袋と大久保・・・
人の好みによるでしょ。

治安、環境を重視するなら大久保が勝ちだし
利便性があり庶民的なのは池袋だと思う。

[328: 住まいに詳しい人]

>>326
いや“人気”なら南池袋の方があるでしょ
大久保三丁目は地元の人しか理解出来ない難しい立地です

[329: 物件比較中さん]

池袋と新宿
どう考えても
新宿の方が格上｡

治安、環境、地価、利便性、住人の質、
新宿が全て優っている。

新宿地区
新宿、大久保、高田馬場、目白

池袋地区
池袋、大塚、要町、椎名町

議論の余地もない笑

[330: 匿名さん]

ここは新宿じゃなくて、大久保。
新宿と池袋の中間とも言えるが。

ここは新宿区であって、「新宿」って定義するのが間違いだと思います。

[331: 匿名さん]

色々難しいんだね。目○鼻○のような気がするが。

[332: 物件比較中さん]

住みたいランキング

渋谷＞原宿＞恵比寿＞新宿＞代々木＞品川＞大崎＞大久保＞目白＞神田＞新橋＞東京＞
駒込＞高田馬場＞上野＞鶯谷＞池袋＞巣鴨＞大塚＞西日暮里＞田端＞日暮里

[333: 匿名]

大久保…？

[334: 匿名さん]

どさくさに紛れて、大久保が目白より上とか

[335: 匿名さん]

大久保も悪くない

[336: 匿名さん]

これはひどい

[337: 匿名さん]

325だけど、営業じゃないよ。
たしかにこの物件は新宿区だけど、新宿駅や3丁目駅の商圏からは2km離れてる。
南池袋は池袋駅東口の駅前を含めて1kmちょっとの範囲内。

個人的に新宿は好きだけど、利便性を考えたら池袋駅徒歩5分＞新宿駅徒歩25分に
なるのは仕方なし。
この物件の比較対象になるとしたら、新宿から同じくらいの距離の東中野駅物件が
適当かと。

[338: 住まいに詳しい人]

ここで南池袋の宣伝しなくても｡

新宿区は人気もあり、利便性環境治安は良いから、
豊島区とはレベルが違います。

豊島区民のほとんどが実は新宿区に住みたいと思っているそうです｡

[339: 匿名]

は？

[340: 匿名さん]

このプロジェクトって、時期的に目黒駅前再開発と重なるよね
いろいろ比較できそうだ

[341: いつか買いたいさん]

>>340
目黒となら良い勝負しそう。

目黒より大久保のほうが便利だし、案外人気あるかもね。
どちらが売れるか？

[342: 住まいに詳しい人]

ここはいつ売り出すの？
環境も治安もいいし人気がある地域で便利だから
値段が高くなりそうですね｡
新宿区のブランド力で、最近たくさん売りに出されている
池袋や東中野や駒込に対して脅威になりそうですね。
ライバルは富久かも｡

[343: 匿名さん]

駒込ってなにかありましたっけ？

[344: 匿名さん]

目の前が公園で環境はいいんだけど、まだホームレスが中で頑張ってるよ。
しかし以前のように青テントは張れないだろうし、梅雨の時期はどうするつもりなんだか。

[345: 住まいに詳しい人]

大久保は人気がある地域だから、すぐに売り切れるだろうね｡

新宿区で便利だし、環境も落ちついていて治安も悪くない。

富久は高そうだし、池袋は治安が悪く環境も悪い｡
東中野は田舎で、何もない。
目白は住人がお高い感じで、好きになれない｡
高田馬場は学生だらけで、うるさそう｡

どこにしようか悩みます｡
どこも捨てがたい｡

[346: 匿名さん]

＞大久保は人気がある地域
誰に人気があるんだろ。

[347: 匿名さん]

＞３４６
大久保通りと職安通りの間でご商売なさってる方々に人気なのでは？
あのへんでお金儲けした方々がこぞって買いそうですね。

[348: 住まいに詳しい人]

新宿区の再開発高級タワーマンションだから人気も出て当然｡
ライバルは富久、目黒か飯田橋かな｡
神宮前や代官山をあきらめてここにしようかな｡

[349: 住まいに詳しい人]

飯田橋は買い物など何気に不便｡
やはり大久保はどこへ行くのも買い物も便利｡

[350: 匿名さん]

戸山団地とか大久保団地とか百人町アパートとか、昭和の都営や区営の団地エリア。
ここ自体、団地の跡地。　人気って、何の人気？

[351: 匿名さん]

人気度は線路反対側のタワーホームズの中古価格見ると分かるよ。

[352: 匿名さん]

「戸山ヶ原逍遙　戸山交通公園跡」でググればこの土地の歴史が少しわかる

まさに日本の歴史

　

[353: 匿名さん]

周囲は団地と公務員宿舎だらけだね。築30年クラスの。
そのうち一部は廃止されてすでに無人になっているのもある。
老朽化が進んだエリアだけに今後この物件以外にも再開発の話が出てきておかしくない。
はっきり言って宿舎や団地にはもったいない立地なんだから。

[354: 購入検討中さん]

いくらくらいになるのかな？

350/坪以下なら買いたいんだが･･･
それより高いようなら、南池袋か富久町にしようかと思う。

[355: 物件比較中さん]

大久保なんて印象悪過ぎる。そんな価格じゃ買いたくない

[356: 物件比較中さん]

池袋も富久町も環境も利便性も悪いから、多少高くても
ここがいいと思いますよ。
値段に惑わされず、厳しい選択眼を持ちましょう。

[357: 匿名さん]

確かに悩む。

富久も池袋もあと晴海とかも。

[358: 匿名さん]

晴海とはかぶらないな。

[359: サラリーマンさん]

大久保だから人気も出るだろうね｡
便利だし、新宿に近く環境も意外に落ちついた感じ。
被るのは東中野、池袋、富久あたりか？

総合的な街力で一歩リード｡

[360: 物件比較中さん]

大久保なんてコリアンの＊＊ってイメージしかないよ

[361: 匿名さん]

とりあえず大久保の名前は使わないだろう。
「山の手シティータワー」「シティータワー戸山」という感じかね。または新しいブランド名か。
戸山公園がとなりにあるし、山手線沿いだし、まあ、山がテーマだな。

[362: 匿名さん]

最近住友はスカイタワーの名前にこだわらないようだし（グランドミレーニアなど）、
抽象的な横文字で来るんじゃないかな。
地名を使うならズバリ「戸山ガーデンヒルズ」！
目白のガーヒルと同程度の高級物件期待！


期待するだけならタダたし・・・

[363: 匿名さん]

戸山公園も昔は青空労働市場であまりいいイメージ無いけどね

[364: 匿名さん]

城北、城西、城東は良いイメージない。

[365: 匿名さん]

線路挟んで向かいの西戸山タワーホウムズの高評価からして、ここもお高くなりそうですな。

[366: 住まいに詳しい人]

こんな計画があるのですね｡

人気の大久保だから期待できます｡
煽りで格下地域の池袋や中野が売れなくなる可能性も大きいでしょうね｡

[367: 匿名さん]

＞３６６

大久保より池袋が格下？
「住まいに詳しい」割には現状認識があれですね。

[368: 住まいに詳しい人]

新宿区と豊島区ではレベルがそもそも違う｡
新宿区は都心で都庁もあり便利｡
神楽坂のような味のある地域がある一方、目白や落合など閑静な住宅地も有する｡
地盤も強固であり安心感がある｡

かたや、豊島区は郊外の町｡
新宿の規模には及ばない池袋があり、老人のたまり場の巣鴨、
住宅地は椎名町、千川など地味なアパートマンション街のみ｡

新宿区の 圧勝｡

新宿区＞杉並区＞文京区＞中野区＞練馬区＞豊島区＞北区＞板橋区
＞足立区
城北城西地区ランキング

あくまで個人的意見だが｡

[369: 住まいにちっとも詳しくない人]

目白は豊島区なんだが。目白台は文京区。
どこの人だろう？韓国人かな？

[370: 周辺住民さん]

>368　様
西新宿の高層ビル街のように、ここ大久保団地街を解説しても、痛いだけです。もうおやめください。

[371: 匿名さん]

＞３６８　の間違い探し


＞新宿区は都心で都庁もあり便利

都庁はあるが都心ではない


＞神楽坂のような味のある地域がある一方、目白や落合など閑静な住宅地も有する｡

既出のとおり目白は豊島区
「落合」とひとくくりにしているが下落合と上落合では月とすっぽんくらい格が違う


＞地盤も強固であり安心感がある

神田川・外堀沿いの低地、台地の間にある谷戸のことを知らない


＞住宅地は椎名町、千川など地味なアパートマンション街のみ｡

千川は豊島区内では目白に次ぐ高級住宅地であることをご存じない



自ら「詳しい人」と名乗ること自体が笑止千万。
ネットで地図を見ていて楽しいですか？

[372: 匿名さん]

まあまあ。ここのあたりの実情を知らない人をそんなにあげつらっても仕方ないよ。
近隣住民としては縁のない人に大声でお薦めすることはないよ。
線路向こうのタワーホウムズも敷地内はちゃんと管理されていて静かだけど、いざ
新大久保駅から歩くとなると「ここ本当に日本ですか？」という通りを抜けた先。
土日ともなれば韓流ショップ目当ての観光客が駅前を占拠してるんで、地元の人間は
できるだけ近寄らないようにしてる。
一度そういうのを確認してから持論を展開しないと、痛い人のままになっちゃうよ？

唯一同意できることは、今新宿区に住んでてわざわざ豊島区を選んで引っ越したりは
しないということくらいかな。

[373: 買い換え検討中]

池袋界隈の営業マンの方ご苦労様です。

[374: 検討中の奥さま]

目白は豊島区もあるけど、ほんの2分くらいで新宿区です。
新宿区下落合｡
閑静な高級住宅地。
よく調べてから批判しましょうね（笑）

[375: 匿名さん]

何度も言うようですが、ここは「大久保」ですから。

[376: 匿名さん]

日本一の高齢化率の群馬県 南牧村は、65歳以上人口が５０％を超える。
東京新宿区にある戸山団地も、高齢化率５０％超のエリアである。
2013年6月、東京都が待機児童対策を打ち出したにもかかわらず、
このエリアでは、戸山第三保育園を廃園にして高齢者施設に作り変える。

[377: 物件比較中さん]

ネガ必死｡

どう考えても新宿区だし便利です。
売れるはず｡

ここが人気では困る地域中野や池袋の営業マンなのかな?

場所で太刀打ちできないなら内容で勝負できるといいね。

[378: 匿名さん]

>どう考えても新宿区だし便利です。

意味不明。ポジも必死すぎｗ
値付け前から絶対売れるとか言い切っちゃって程度低すぎだろう。

[379: 匿名さん]

大久保でコリアンのゴミゴミした感じって新大久保駅からちょっと東に行った大久保通り南側がメインです。
この物件へのアクセスは喧噪とは無縁ですよ。道も広くて綺麗です。
買い物などは高田馬場へ出ることが多いでしょうし、大久保のネガティブなイメージとは無縁かと。

[380: 匿名さん]

駅の改札を出た時点ですでに別世界なのですが。。。

[381: 匿名さん]

>どう考えても新宿区だし便利です。
何度も言うようですが、ここは「大久保」ですから。