SKY FOREST RESIDENCE TOWER&SUITE （スカイフォレストレジデンス）

[匿名さん]

今朝この物件の環境評価書についてのチラシが入っており、
マンションの詳細も少し書かれていました。
山手線の線路の横の土地（シティテラス目白のモデルルームがあった場所です、国鉄社宅跡地）
に、最高高さ160mのオフィス、住宅(780戸）、商業施設をたてるそうです。
どのような感じに思われますか？
あまりいい噂も聞かないので…
ちなみに売り主は住友だそうです。


所在地：東京都新宿区大久保三丁目170番2の一部（地番）
交通：山手線 「高田馬場」駅 徒歩9分
東京メトロ東西線 「高田馬場」駅 徒歩8分
東京メトロ副都心線 「西早稲田」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：41.86平米～81.68平米
売主：住友不動産
物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/baba2/
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

（仮称）新宿SKY＆FORESTプロジェクト A-2街区レジデンシャルタワー

[2: 匿名さん]

マンションは立地が全て。買いません。

[3: 匿名さん]

>>01
＞あまりいい噂も聞かないので

って立地ですかデベですか？


たしかに高田馬場駅はショボくて暗い戸山口、同じ距離には新大久保駅もありますが独特の街ですし、立地としては微妙ですね。

たぶん住友は「副都心線西早稲田駅から６分！」を強調するでしょう。
名称には「大久保」「高田馬場」は使わないで「シティタワー新宿ノースゲート」とか。

１６０ｍのほうがオフィス＋住宅、１００ｍは住宅専用みたいです。
１６０ｍのほうは西新宿で建築中のタワマンと同じ賃貸専用にするかも知れません。

[4: 匿名さん]

悪いのは立地です。
近所に住んでますが、敷地の隣には、ゴミ処理場の「新宿中継所」
があり、数年前には周辺住民に健康被害もあったそうで、（私がこしてくる前,2000年前半頃に大きな問題になったようです）
線路際の中継所につながる道は人っ子一人通らないという有様です。
ダイオキシン濃度が高いんだと、近所の方は言っておられました。
確かに戸山口は暗いし、しょぼいです。（笑）いつも早稲田口使いますね。
ただ、あの辺りに大規模で作ると、かなり不釣り合いなものになる気がしますね。

[5: 匿名さん]

>>04
「新宿中継所」、そんなのがあるんですね。
調べたらあの杉並の中継所が閉鎖されてこっちに搬入されてるみたいで。
あっちはだいぶ騒がれましたよね。空気がどうとか健康がどうのとか。
全然知らずに横を通ってました。電車ですが。（汗）

高田馬場駅の戸山口については一昨年の区議会で取り上げられてますね。
その時点ですでにこの住友の開発が話題になって、完成したらえらいことになると。
あの戸山口だけで隣の新大久保や目白と同じくらいの乗降客をさばいているそうです。
きっと都も区もなにか対応をするでしょう。住友も少しは出した方がいいかも。

[6: 匿名さん]

新宿中継所に杉並のが来ていたのは初めて知りました。
戸山口も本当に対策してほしいですね。あまり使いたくないので…
販売されるとしたら、7000万前後でしょうか？
前にある築20年のタワーホームズが3LDKの83平米で5000万前後なので、
最低でも6500万は3LDKでいくかな？と思います。

[7: 匿名さん]

環境は微妙だけど、利便性で言えば、立地としてはＯＫじゃない？
自分も新宿にその気になれば歩いていける大久保、新大久保、東中野
あたりの渋めの物件狙ってるんだけど、東中野のクレストレジデンス＆ライオンズは、
共にイマイチで見送ったんだけど、他に良い物件ないかなあ。
できれば、南側に新宿副都心を臨める部屋で。

今まで見てきた中で景色として最高だったのは北新宿の東京フォーサイトスクエア
なんだけど、やっぱり中古マンションに抵抗あって、迷ってたうちに売れちゃった（涙）。

[8: 匿名さん]

＞東京フォーサイトスクエア

あそこから見る夜景はド迫力ですね。窓一面に超高層ビルっていう感じで。

こっちもかなり眺望はいいんじゃないでしょうか。
歌舞伎町のネオンも眩しそうですが。ｗ

[9: 匿名さん]

東京フォーサイトスクエア、今思うと、つくづく悔しいです。
3月頃に７Ｆ南向き80平米弱が6500万くらいで出ていて、冷やかしついでに
見に行ったら、丁度夜だったこともあって、新宿副都心が180度目の前に広がる
眺望に一目惚れ。あのあたりって、低層の住宅街が西新宿まで続いているし、
マンション自体が大久保通りの坂の上の高台にあるから、７Ｆあたりでも凄い
眺望が満喫できるんですよね。

2001年の新築発売時の値段聞いたら、6200万くらいで、「このご時世で上乗せは
ありえない！」なんて仲介業者に注文付けてたら、その後５月中旬に売却されてしまって
いた次第です。

考えてみると、2001年物件ってマンション底値だったから、安くても当たり前だったんですよね。
全室吹き出し口付きの冷暖房空調システムとか、最近のコストを削ったマンションではなかなか
見られないような豪華な仕様は、やっぱり凄く魅力的だったのに、目測誤りました。
一昨年くらいまでは南向きは1000万上乗せくらいでも売れてたらしいから、6500万は
お買い得だったかも・・なんて思ってしまいます。

案の定、今、南向きで出ているのは１Ｆだけですね。広くて専用駐車場あるのは魅力的だけど、
せっかくのあの立地で眺望ないのは痛いです。

[10: 匿名さん]

＞７Ｆ南向き80平米弱が6500万くらい

それ、もったいなさ過ぎ。惜しい物件を逃しましたね。

そう考えるとこっちは新築でタワーだから、同じ条件で８０００を軽く超えるかも知れません。
開発規模が大きいし、オフィスやホールと一体の開発なので新大久保や高田馬場に近いことは問題にされないでしょう。ミニ東京ミッドタウン的な感じで売ると思います。

とはいえ人気エリアではないので１億ギリギリが上限になりますかね・・・。

[11: 匿名さん]

広さにもよるけど、最上階角部屋あたりは一億超えしてくるかもしれませんね。
もちろん、買えないけど・・。

いずれにせよ、このあたりの久々の大型物件なんで、注目＆期待しています！

[12: 匿名さん]

確かに最上階だと億は下らないでしょうが、
そんなで誰か買うのかと思ってしまいます。

[13: 匿名さん]

>>9
マンション底値は、2003年や2004年ですよ。
３月に値切って、売れたのが５月では、実際にはいくらで売れたんでしょうね。
売り方は、早くから値切ってきた客は無視したがりますから。後から来た値切り客には諦めて売ることがあっても。

[14: 匿名さん]

住居表示ではあまりいいイメージはないでしょうが、有名な進学校の海城中学・高校もそばですし、早稲田大学の理工学部も近くです。学習院女子大学も明治通りの反対側にありますし、周辺には緑の多い広い公園もあります。
環境的にはそんなに問題はないように思います。
ただ、「大久保」についてのイメージの問題なんでしょうね。
私としては、値段にもよりますが、山手線の内側でギリギリセーフというところです。

[15: 匿名さん]

個人的に、新宿中継所が今でも少なからずダイオキシンを放出しているのが心配です…
さすがに敷地の隣はイヤですね…
それ以外は公園があったり、教育も悪くないので今近所に住んでいて気に入っているのですが…
大久保通りや歌舞伎町もありますけどね…

[16: 匿名です]

１６０mと１００mって２棟建つんですか？

[17: 匿名さん]

>>16

１６０、１６０、１００ｍ。３棟構成です。（ツインタワーの計画がトリプルタワーに変更）

・１６０ｍのオフィスタワー
・１６０ｍのオフィス＆マンション（全部マンションという説や縦半分に分かれてオフィスとマンションという説も）
・１００ｍのマンション

・・・らしいです。
２棟のマンションのうち、１棟は西新宿の超高層賃貸マンション「ラ・トゥール」のような賃貸になりもう１棟が分譲のようです。
住宅総戸数は７００戸だそうです。

[18: 匿名さん]

ちなみに、いつ頃詳細が分かるのでしょうか。
また、竣工予定はいつごろでしょうか。

[19: 匿名さん]

住友は新宿でラ・トゥール以外にも、青梅街道沿いに地所と隣り合わせででかいの建ててるね。

[20: 匿名さん]

それも賃貸ですか？

[21: 匿名さん]

タワーはオフィスと賃貸のようですが、他にも敷地に住居棟もあるようなので、
分譲もあるのではないでしょうか？

隣の三菱地所も住居棟のほうは分譲があるのでは？

[22: 匿名さん]

そんなに立地悪いですかね。ごく至近距離に実家がありますが、20年近く住んでいたのでなんとも思わないのですが。確かに戸山口は狭いし、綺麗ではありませんが用があれば早稲田口に出ればいいし、そんな極端に遠いわけでもないと思うのですが。利便性いいですよ。池袋、新宿、大手町いずれにも出やすいし、近隣には有名な学校はたくさんあります。中学受験する家庭には受けられる学校は山ほどです。
自分も買いたいけど多分値段が許されないだろうな悔しいけど。

[23: 匿名さん]

>>22
ここから高田馬場の早稲田口はきついでしょ。
東西線はもっと。
一番近いのは新大久保だけど住友は大久保なんてひと言も出さないはず。
副都心線西早稲田最寄りの戸山ガーデンだと。

[24: 匿名さん]

そんなにきついですか。歩いている人たくさんいますよ。自分も余裕で東西線まで歩いていましたよ。両親、兄弟もまだ住んでいますけど平気で歩いていますよ70歳超えた人間が歩いているのだかあもっと若い人は歩けると思うけど。それとも皆さん駅まで徒歩5分以内でないとだめとか。

[25: 匿名さん]

私も現在、近所に住んでいますが、すごく便利だと思います。まあオフィスが飯田橋なので。
でもたしかに大久保ってあんまりいいイメージはないんでしょうね。この辺に土地勘のない人たちには。

[26: 匿名さん]

あまり地所は新宿ってイメージなかったんですが、
北新宿では1,100億、日テレゴルガーデン跡では2,300億という破格な金額で落札して
西新宿のパークハイアットとオペラシティの間の超大規模開発でも中心になって動くようですね。
ここ数年急に新宿に力をいれてきましたね。

[27: 匿名さん]

ここ高田馬場の開発も、結構大規模なものになるんでしょうか。
どなたか詳細教えてください。

[28: 匿名さん]

>>27

１０レス前。

[29: 匿名さん]

富久町の方もようやく年末に着工のようですね。

[30: 匿名さん]

トリプルタワーとはまた景気のいい話しですね。
規模でいえば都心部では久々の大規模開発ですね。

[31: 匿名さん]

不動産業者の間でも、新宿は最後にして最大の開発地帯と言われているしね。
何といっても地盤が強固。日本初の高層ビル・京王プラザホテルが建ったのも伊達じゃない。

[32: 匿名さん]

バブル時の強引な地上げで、きっかけができていたからこそ実現した再開発でしょうね。
今穏便に再開発なんて、なかなかできるものではないですから。
そういう意味で新宿は再開発の余地が多い地域ですね。

[33: 匿名さん]

失礼、32は29へです。

[34: 匿名さん]

連休中にお知らせ看板が出ましたね。
敷地をＡ－１、Ａ－２の２つに区切って開発するみたいで、
Ａ－１の部分だけ先に始まるようです。

45階建のＡ－１住居棟が分譲か賃貸かまだ不明です。
戸数はＡ－２に建つ高さ90mの住居棟と合わせた数字のようです。

隣接する戸山公園と一体化した面的開発になるので楽しみです。


（以下、お知らせ看板より）

所在地　新宿区大久保三丁目170番2号

階　数　地上34階、地下2階（Ａ-１業務棟）
　　　　地上45階、地下2階（Ａ-１住宅棟）

建物高さ　最高部約160m、軒高約150m（業務棟・住宅棟とも）　 　

敷地面積　16,820.18㎡（Ａ街区全体）

建築面積　約5,450㎡（Ａ街区全体）
　　　　　約4,100㎡（Ａ-１業務棟）
　　　　　約1,350㎡（Ａ-１住宅棟）

延床面積　約136,900㎡（Ａ街区全体）
　　　　　約86,300 ㎡（Ａ-１業務棟）
　　　　　約50,600㎡（Ａ-１住宅棟）

構　　造　Ａ-１業務棟　鉄骨造一部鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造
　　　　　Ａ-１住宅棟－鉄筋コンクリート造

総戸数　　約700戸（Ａ街区全体）

建築主　　住友不動産
設計者　　日建設計（Ａ-１業務棟）、大林組（Ａ-１住宅棟）
施工者　　大林組

着　工　　2010年10月末予定（Ａ-１業務棟）
　　　　　2010年12月初旬予定（Ａ-１住宅棟）

竣　工　　2013年08月中旬予定（Ａ-１業務棟）
　　　　　2013年11月中旬予定（Ａ-１住宅棟）

[35: 匿名さん]

ここは着工の気配もありませんが、
どうなったかご存じの方いますか？

[36: 匿名さん]

年明けに現場見てきます。

[37: 匿名さん]

まだ重機は入ってないと思います

[38: 匿名さん]

延期ですかね？？

[40: 匿名さん]

工事はじまったんですね！

[41: 匿名さん]

山手線内側、標高３０ｍの高台、再開発物件、公園隣接、山手線とメトロ至近、住友。
注目しています。

[42: 匿名さん]

住宅棟は結局ALL賃貸になるんだろうな。
また家賃水準が下がる。

[44: 匿名さん]

新宿区は分譲が難しい地域なんですかね？

[46: 匿名さん]

現実問題として、買う人っているのかな？
ファミリー層のイメージがまったくわきませんが。

[48: 匿名さん]

興味深い・・・

[49: 匿名さん]

価格次第だろ。
安くすればどうにかなる。

[51: 匿名さん]

正確に言えば辰巳でしょ？

[54: 匿名さん]

辰巳見合いで高すぎでは？

坪250万円前後では？

[56: 匿名さん]

馬場～早稲田は団地がたくさんある。戸山団地には雑木林と丘。
となりに保善中高と海城中高。大学は学習院大と早稲田大。隣接の公園に公営スポーツ施設が２館。
明らかにファミリー層エリア。

[59: 匿名さん]

売れ残っちゃうじゃん。

[61: 匿名さん]

>>60
発展するところとそうでないところが同じ都心部でもでてきて差がつきますね。

[63: 匿名さん]

内陸部に復活の可能性はないだろう。

[64: 匿名さん]

山手線沿いの道路は開通したの？

[66: 匿名さん]

海辺のような短所が無い。それだけで買い。

[67: 買い換え検討中]

写真だれかアップできますか？

[68: ご近所さん]

土地が高騰しているときに買ってるからマンション価格も高いと思いますよ。


設備を安くして値段調整する可能性もありますね。

[69: 匿名さん]

＞６７
現地と山手線の間の道です。
先日、高田馬場から新宿の靖国通りまでつながりました。

[70: 匿名さん]

消費税上がる前に買わないと。

[71: 匿名さん]

>>68
湾岸には歯が立ちそうにないな。

[72: サラリーマンさん]

>67



まだ大久保通りまでしか２車線では開通してないですよ。

[74: 周辺住民さん]

工事は始まってないですよ。１年かけてショベルカーがを整地にしただけです。いつも警備員さんが歩行者の誘導しています。
工事中断しているなら警備員の人件費と固定資産税もばかにならないですよ。

[75: 匿名さん]

>74
あの警備員はゴミ中継所の人だから。
出入りする収集車と通行人の交通整理。
住友は放置状態。

今の時代にあの場所でタワマンとか大規模オフィスビルって無謀だと思う。
東京都に買い取ってもらって戸山公園拡張でいいのでは？
防災拠点にもなるし。

[76: 匿名さん]

ほんと　早稲田大学に買い取ってもらえばいいのに。


オフィスにしても駅から遠いから立地的に厳しい。

マンションにしても住環境があまり良いとは思えない。

もともと富裕層が住む場所ではないからね。


住友不動産はここよりもまず六本木プリンス跡地に金つぎ込むべきだよ。

[77: 匿名]

東京都が買い取る→既住民が喜ぶだけで金にならない
早稲田が買い取る→少子化時代に自殺行為

[78: 匿名さん]

富裕層が住む場所って何？

[79: 匿名]

どこでも好きなとこ買える金持ちが選ぶ場所。

[80: 匿名さん]

＞７８

高級住宅地ってことじゃないかな？！　

大久保は高級住宅地ではないよね？

この再開発をきっかけにかわるかもしれないけど。

[81: 匿名さん]

変わらない。
あの場所では波及効果無いもの。

[82: 匿名]

そもそもいくら高額でも、団地で高級住宅地とかないわ。
大久保で広尾ごっこしてもついてくる客いないよ。

[83: 匿名さん]

たしかに周りじゅう都営住宅と外国人街に囲まれてるからね
ここだけ高級にしても

いろんな連中の侵入も心配

[84: 匿名さん]

　警備員たくさん必要。

[85: 匿名さん]

延期？？

[86: 匿名さん]

延期は確実

注目は計画通りに着工できるのか

[88: 匿名さん]

もともと計画にむりがあった。

[89: 匿名さん]

この土地の最有効利用はゴルフ練習場、いわゆる打ちっ放し。
地下に大型駐車場、高級なクラブハウスを作れば都心からでも人が集まる。
それ以上の投資はこの場所に向かない。

[90: 匿名]

それで地主が納得する（採算合う）なら、日テレもゴルフガーデン手放してないと思う。
アクセスで落ちるこっちなら尚更でしょ。

[91: 匿名さん]

建設現場のプレハブ小屋に明かりがさっきついてたから、工事はじめるんじゃないの？

[92: 匿名さん]

計画変更はいまさらないだろう。

[93: 匿名]

更地のまま数年塩漬け、はあるかもね。

[95: 匿名さん]

最新情報求む！！

[97: 匿名さん]

発展軸が上野～東京～品川だから
そりゃ無理ですよ。

[99: 匿名さん]

社宅の前はなにがあったんですか？？馬場？