シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[777: 契約済みさんRX]

>>776さん
同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せないですよ。
下町の３階建てのアパートじゃあるまいし。

この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
地価・資材費が落ち着いた今仕込む物件は早くても５年を見ないといけないですよ。
５年待てるなら待てばいいですけど、結局その頃の金利は、住宅ローン控除は、と考え出すと読めないし。

[778: 匿名さん]

＞同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せない

そうでしょうね。
都心の100戸規模の物件を販売開始に持ち込む事はできると思いますけどね。

しかし、、、タワマンの価格が相対的に高いという事はありません。

　湾岸には少ないですが、都心では駅前にタワマンがあって、駅５分の少し静かなところに100規模程度の物件は多数あります。その場合、今も、タワマンの価格が特別高くなるという事はありません。結局、タワマンもそんなに高く出来なくなります。つまり仕込みの時期で、価格設定する事には限界がある、周辺相場が下がっているときはそれに合わせないと売れませんからね〜。

[779: 契約済みさんRX]

>>778さん
すなわち、100戸規模とタワー型だと結局建物代と土地代の割合が異なるだけで、販売価格としては変わらないと言う事ですかね。
そして、それらの販売価格は周辺相場に収斂すると言う事ですかね。

周辺相場に収斂しているかの様に見えますが、工期に時間を要すタワマンの方が当然仕込みの時期も早い時期と考えられますよね。
で、数年遡ってみると地価はずっと右肩上がりだった訳で。

つまり同じ地域の100戸規模とタワー型がさほど販売価格が変わらない様に見えるのは、単純に土地の仕込みが100戸規模の方が早い時期で、まだ地価が安かったから、とも考えられますよね。

さすがにデベも周辺相場とは言え赤字じゃ売り出せないですよね。

だから住友も晴海の土地を相場が回復するまで寝かせてるんじゃないですか。
更地のままなら維持費もかからないし。

で、その周辺相場がこれから上がるのか下がるのかの議論ですが。。

私は先ほど示したような
＞この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
と読むのですが、いかがでしょうか。
結局相場と言っても、マンションは下方硬直性が強いので下がると言ってもタカが知れてる気はしますが。

[780: 契約済みさんRX]

779
×100戸規模の方が早い時期
〇タワー型の方が早い時期
でした。

[781: 匿名さん]

今日初めてモデルルームにお伺いしましたが、急に売れ出したようですね。
やはり、晴海などのお得物件が終わってしまって、皆さんあせってらっしゃるのでしょうか。

湾岸最後のお得物件かなと思うので、私も買ってしまうと思いますが、すでに売れまくってますね。
北向きの部屋はほとんどありませんでした。

オリ・ガレの中古も検討しましたが、どれも割高ですね。今から修繕の時期なのでちょっと危ない気もしますし。

[782: 匿名さん]

オリ・ガレの中古が高いというより、CTAが安すぎると思う。

[783: 匿名さん]

BMAが２割下げても売れなんだぜ。まだまだ下がるよ。だってここだってこれでも利益がとれてるんだもん。

[784: 契約済みさん]

>>775

土地１に対して建物約１．５です。
これはどういう所がポイントなんですか？

[785: 匿名さん]

>783
だから君はまだマンションが買えないでいるんだよ。
ずーっと待ってなさい。

[786: 匿名さん]

いつかはどこかで多少なりとも妥協をしないと買えないですよね。
結婚と同じ。

[787: 匿名さん]

これかなり共感できる。レインボーブリッジを渡って帰宅する気分、いいね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/971
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/972

[788: 購入検討中さん]

こことシティタワー池袋ウエストゲートは住友の売れ筋マンション。
いずれも今年の7月に相場より安い価格で販売を開始し、いずれも第一期はほぼ完売。

池袋の第二期は予定価格であるが値上がりしていることからここも早晩値上がりするのでは？

[789: 匿名さん]

モデルルームの人も「値上げするかもしれない。でも、ほとんど売れてきてるから、2期で売るものがないかも」なんて言ってたよ。
どっちかというと、さっさと完売させたいっぽい感じにも思えるね。

[790: 匿名さん]

晴海組が流れて来ているしねー
すみふの晴海は、着工止まってるしね。あの分じゃ、いつになるやら。
直接電話でも訊いてるけど、全く未定の一点張り。

[791: 匿名さん]

晴海は高くなりそうですよね。ハルレジでも大人気、タワーならハルレジより4割5割くらい値段上げてくるでしょうね。

そう考えるとCTA安いんだよね。オリ・ガレの中古も割高だし。

[792: 匿名さん]

しっかし、このあらぶれた街なみでよく買うよね

[793: 匿名さん]

ダメダメ、ここ怖いよ、削除されますよ、、、。

[794: 匿名さん]

俺も最初はそう思ったけどねー。
意外に良い街になりそうな予感がするのよ。

[795: 匿名]

必ず良くなる保証はありませんが、あらぶれているうちでなければ安くは買えないのでは…

[796: 匿名さん]

その通り。今なら買える価格だよな。本当は晴海に出来るすみふタワーを狙ってたが、とてもCTA並みの価格では出ないといろんなとこから言われたよ。んで、ここに決めてしまったってわけだ。ま、今の荒れた感じも俺としては嫌悪する程じゃなかったし。

[797: 契約済みさん]

７９２の言うあらぶれていない街は、どの辺なのか教えて欲しい。

[798: 契約済みさんRX]

有明が安いのは、生活利便性が悪い事と不確実性が高い事の２つに起因すると思う。
でもこの２つって時が経てば解消されてくものだし、それにつれて値段は上がるものですよね。
だから再開発地域の初期は資産性の面で言うと強いんでしょうね。

そぉ言えばどこかの掲示板で

オリンピック来ない
↓
選手村予定地に築地市場が移転

みたいな話ありましたけど、可能性が残されてる土地だけにそぉゆう妄想も出来ますよね。笑

[799: 匿名さん]

安いですよね。
5年くらい住んで売却すれば、利益でそうな気がする。
住友なら値下がりしそうにないし。

[800: 申込予定さん]

この仕様、グレード感、売主でこの価格は私は安いと思いました。
たしかにオリンピック等々で、本当に街づくりが進むのか微妙なところもありますが。

今日、初めてモデルルームに行ったのですが、至る所で契約みたいな
手続きをしているのを見て、本当に売れているのだと実感しました。
良い意味で、すみふらしからぬ物件ですよね。

希望した間取りも残り僅かのようなので、今週申し込んできます！
負け惜しみかもしれませんが、今となればハルレジ外れて良かったと思ってます。

[801: 契約済みさん]

ハルレジをさっさと見限って、こっちに来てよかったー
コ○イニ物件なんて怖くて買えないっしょ普通

[802: 匿名さん]

なんでそんなにみなさん焦っているのですか？？？

[803: 匿名さん]

たしかに、住友は大手の中でも、特に外観、
玄関ホールを見てくれ良く、又、一見豪華にするから、
転売はもちろん、来客にも印象良いしね。

[804: 匿名さん]

第１期の価格帯のままなら検討可の範囲ですが、２００万でもUPすることがあればここは検討外です。
駅からの遠さ、不便さはこのまま街が栄えたとしても一生変わらないわけですから。

[805: 匿名]

ｽﾐﾌが格安だと世間が評価する価格で出すほど市況が厳しいって事。焦るほどの物件じゃないし。

[806: 匿名さん]

むしろ住友の方で売り抜けを狙ってると読むのが正しいのでは？すでに在庫は十分すぎるほど抱えているし、ここはこの価格でも十分な利益がでてきるし。この冬のボーナスがでたところで、ローンが返せなくなる人続出で不動産市況の本格悪化が始まると言われてますしね。

住宅ローンに雇用不安じわり＝返済条件緩和が増加
9月12日（土）14時18分配信 時事通信
　過去最悪の失業率を記録するなど雇用・所得環境が悪化し、住宅ローンの支払いにも影響が広がっている。ローンの返済期間を延長して月々の支払額を減らすなど、返済条件を変更する事例が増加。金融機関も対応に力を入れている。

[807: 匿名さん]

ハルレジが格安の値段で出してきていたので、住友のほうに焦りがあったのでしょうね。
住友内部でも、CTAの利益が薄い事が問題になってきているとの事です。

晴海勝どきと、有明の客はかぶってるんですよね。
意外なことに、豊洲の客はかぶってない。豊洲は高すぎるのです。

[808: 匿名さん]

通常は新築タワーが高くて、近所の中古に客が流れるもんなんだが、この物件は中古と比較しても安いね。

[809: 匿名さん]

その中古って成約価格？REINSとか見てるの？まさかyahoo？

[810: 契約済みさんその１]

一応ですが、私はレインズの成約も東京カンテイも見てますよ！
オリゾンやガレリアのが坪単価安いですよね。

オリゾンの４月９日成約の北側５階の６６㎡は、ＣＴＡにしようか迷いました。
３４８０万で売り出しで、数百万の値引き後に売れてますからね。
角部屋ですし。

ちなみにオリゾン北側１０階の５５平米も１ＬＤＫでしたが、見学しまして、
３４８０万円で売りに出てましたが、それも６月末に売れてますね。
こちらは、好きな家具を全て置いていくと言われましたが、
この時は間取りも１ＬＤＫですし、ＣＴＡに９割固めていたので、お断りしました。

値段は全体的にはＣＴＡのが高いです。坪単価も。
間取りとか、居住スペースはＣＴＡのが効率的なので、単純比較はできませんけれど。
ただ５年落ちのオリゾンの２０階以上は坪２２０万程度で成約しているので、
新築でこの価格では安いかな、とは思っています。

オリゾンの人は、売却で損を出した人いないのでは、とは思います。

[811: 匿名さん]

＞　オリゾンの人は、売却で損を出した人いないのでは、とは思います。

でしょうね。あそこは03年4月販売開始なので、まさしく底の物件ですもんね。

私も2002年の物件を07年の春に売ったので1.4倍になりましたから。それは特に今となっては物件価値を物語るものではないと思います、単に買った時期が良かっただけ、売った時期が良かっただけ、運ですよ運。

ここがこれから3年後に転売価格が2割下がっても物件価値ではなくて、買った時期が、、、と思えば良いと思いますよ。不動産が底をうったという話はありませんからね。

[812: 匿名さん]

山あれば谷あり。
上がった下がったと一喜一憂せず、ちょっと先（5～10年先）で見ましょうよ。

ちなみにオリゾンの分譲当時は、「何もない有明で激高！！」と多くの方が叫ばれてた記憶が(笑
まぁ、実際ゆりかもめ線すら延長前でしたからね。（遠い目）

肝心なのは、その後の「５年間」を有意義に過ごせたか？だと思いますけど。
人生の時間こそ価値あるものはないと思います。

[813: 匿名さん]

それでも当時、オリゾンは即日完売だった。。。ＢＭＡの不振を見ると複雑

[814: 匿名さん]

何も無い有明で５年か･･･

[815: 匿名さん]

首都圏大地震が10月にも来るのではないかという噂が飛び交ってますね。
あまり、気にするほどのものではないかと思いますが、念のため。
http://www.e-pisco.jp/r_ion/attention/090914weekly_f.html

[816: 匿名さん]

今売りに出てるオリ・ガレでは安いもの無いと思うけど。。。
4月の66平米角部屋は結局3200万円で売れてましたよ。280万円の値引きですね。
仲介の三井の若い兄ちゃんも「これ以上安くはならないと思います。販売価格より安いですよ」なんて言ってました。実際にそうでしたね。

ちなみに、私もその地震については噂で聞きました。整体に通ってる地震関連の研究所の人が3週間前に言ってましたよ。今頃ニュースになるとはね。

[817: 匿名]

大地震は10月でなくても、いつ起こってもおかしくないので防災への備えは大切ですね。

[818: 匿名さん]

地震系の掲示板みてみましたけど、ここ数日盛り上がってるみたいですね。
本当に来るのでしょうか？

[819: 匿名さん]

有明スレはいつも盛り上がってますね～

[820: 匿名]

大地震がいつ発生するかは地球の内部のお話なので現時点では人智を超えた領域のお話かと…

[821: 匿名さん]

リンク先、読んでみましたが、、、、なんか千葉方面が震源っぽいのですね。
どのくらいの規模なんでしょうか。

[822: 匿名さん]

次の5年は上がりますか？下がりますか？

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/不動産価格指標（2009.08）.pdf

[823: 匿名さん]

地震来るのは10月末？

CTAの入居は来年だから、10月に地震きたら契約白紙解約できますね。
値上がりリスクも地震のリスクもとりたい人にはいい物件だと思います。タイミング的に。

[824: 匿名さん]

さっそく富士山の方で揺れたようです。
もうそろそろでしょうか。。。。怖いです。

[825: 匿名さん]

富士山近くってのはびびるなぁ。。。。
ほんとに近いんじゃないの？10月末までに起きるんでしょ？

[826: 匿名さん]

まぁ、そもそもの話、プロパスト＋有明（一方は＋ここと首都高にサンドイッチ）のオリガレが、この市況で販売時価格なんて維持できないでしょう。
どう考えても。
最近では南西・北西共に「以前と比較すると」落ちてるみたいだね。
あのプチバブル時に転がしきった人が、正に「勝ち」だったってことか。