シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[761: 契約済みさんその１]

ＲＸさん、他の契約済みさん。
私みたいなものも、ご近所になります。
一期で高層会北向き契約しました。

よろしくお願いいたします。

ちなみに、私も本音を言えば不動産業者で、住友商事、伊藤忠都市開発、伊藤忠ハウジング、東京建物、オリックス、長谷工、三菱地所とは、私自身が取引した事があります。

プロパストは取引の一歩手前まで行きました。それは、少し前まで売り情報として、多くの売り物件がありましたので、そのうちの一つに買い付け証明書を提出していました。

ある程度、内情は把握していますので、一昔前の豊洲やみなとみらいを買った方は、売る時に不自由しないだろうな、というのと、デベロッパーもさぞ儲かったであろう、という事は計算できます。勝どきもですね。

有明に関しては、ＣＴＡは住友にしては利益率は高く無いようです。
CTAで共同事業主である住友商事の方に聞いても、詳しい数字は言いませんが、
値段には不満があるようです。

ＢＭＡの事も、今日、伊藤忠ハウジングの知り合いに聞きましたが、契約してもキャンセルが意外に多く、
１００部屋ぐらいは残っているかも、とは言っていましたが、担当ではないので、詳しくはわからない、
との事でした。おそらく契約が終わっていて、未決済がまだな物件も含まれているとは思います。
ＢＭＡに関しては、戸数は間違っているかな、とは思います。従前に頂いていた価格表では、１００戸も残っていなかったので。

住友不動産とは、私の働いている会社の以前作った物件が地上げ対象地になっており、
その時に少し接触した事と、目白の土地の取得の際に、取引先と住友が付き合いがあり、
その噂を耳にする程度です。

ゴールドクレスト、住友不動産は、不動産業界の中では、土地の仕込みは自社のみで行う、
他の会社と並列扱いでの情報提供の時は、お断りするようなイメージがあります。
自社のみで土地を探す会社、というイメージです。

三井、野村、大京は、最近多くの入札で顔ぶれを見ますので、エリア別の仕入れ価格に予想がつきます。
住友やゴールドクレストは予想は難しいです。住友商事の知り合いも、多くは語りませんので、、、

ゴールドクレストの芝は、有名物件だったので、業界では、おおよそ仕入れ相場は分かっています。

何はともかく、計画通りに売れるといいですね！
竣工後半年くらいで最上階も含めて完売して欲しいです。

[762: 匿名さん]

こんなに安いのに値引きなんて考える人いるんだ？
この物件は、値引き後の価格と思って買うべき物件でしょ。

[763: 入居予定さん]

昨日、申込書書いてきました。
申込書だけのつもりだったのに、重要説明書みたいなのを読まされて鬱。。。。
思った以上に時間かかりました。

それにしても、自分の欲しい間取り残ってて良かったです。ギリギリ高層階と言えるかな。
夜景見るのが楽しみです。

インテリアはアジアンな感じにするつもり、ららぽーとに良い店ありましたよ。

[764: 契約済みさんRX]

>>757さん
いえいえ、パシャっと撮って添付するだけなので。
やはり営業にヨイショされ、多少の値引きも提示されれば心地良く契約出来るかも知れません。
一時期はそうゆう物件にも多く出くわしましたし、心地よくなって契約しちゃおうかな・・とも思いました。
でもそんな時期にも、住友に行くと物凄い敷居の高さを感じました。
最初はムッとします。だって普通の商感覚じゃ理解出来ないですよね。売れてないで在庫抱えてるのに、全く値引きしないなんて。WCTなんて築後何年だよ・・・在庫コスト分位引いてくれたっていいじゃないかコノヤロウって思いますよ。
でも、これが財閥と中小デベの違いなんだ、とも思いました。コソコソ口頭ベースで値引きされてたら、他の客にはそれよりもっと条件の良い値引きをしているかも知れませんよね。それを知った後の方が満足度ガタオチに違い無いですよ。
BMAも一時期再販業者に在庫を安く流したり値引き提示があったとか俺は無かったとかで、キャンセル続出しましたよね。彼らは屈辱の手付け放棄までしてキャンセルしてるんですよ。それが本当に良い営業手法なんですかね。

値引き提示してきた客を追い返す位の強い気持ちがあった方が、購入者としては安心出来ませんか。
契約者の気持ちを代弁してるんだなと思いますよ。契約者と検討者なら契約者を大事にする、それが本当の優秀な営業マンってものじゃないんですか。

>>759さん
結局CT東陽町の話ですか。と言うかそれ以外は住友ですらないじゃないですか。笑
私も東陽町は検討外だったので聞く所ベースですが、値引きがあったみたいですね。
でも東陽町からだいぶ歩くんですよね。経済環境が悪化する前の値付けじゃ相当厳しかったんですかね。
ここは正式価格公表されたの今年の6月か7月あたりだったので、そこからは株価も上昇して経済環境も除々に回復してるので、値引きする理由特に無いですよね。
その様なプロセスの会議がWCTやCTTなどにもあったかは知りませんが、結局は値引きのゴーサインを出さなかった、と言う事ですね。ここはワンマン企業なので、現場の営業の悲痛な叫びは鶴の一声でかき消されたのでしょう。笑

>>761さん
プロの方いらっしゃるのですね。良かったです、安心しました。
入居後もよろしくお願いします。

ここの利益率は低く、社内でも値を上げろと論議されてると私も知り合いを通じて聞きました。
住友にしちゃいやに弱気だな、と思いましたが、一時期の経済環境やCTTの不調がそうさせたのでしょうね。

今は地上げもそんなに活発じゃないので、これから先供給を減らす事で利益率を維持しながら在庫を調整するって戦略ですよね。まぁまずここの値引きはないでしょうね。ただでさえ利益率低い所値引き始めるなんて、そんなお人よしのボランティアじゃないですよね住友は。

[765: 入居予定さん]

まぁ、安いよね。この立地に不満がない人なら買ってもいいと思う。

[766: 契約済み]

その１さんも高層ですか。みんな同数階だったりして？
よろしくお願いします。

いまダメマンションを買ってはいけないという本を立ち読みしてましたら、デベは決算のために３月に入居させたいらしいです。当たり前といえば当たり前なんですが、もう年内には完成しそうなのになんで４月一週目なんだろう？と漠然に思ってました。
３月に入居させないわけは住友の余裕の表れですね。改めて言う必要もないと思いますが、焦って売らない。もしかしたらまた売り渋ってくるかとも思ってしまう。

新築の売り出し価格がこれから上がったり、客を選別したとしたら、だれに利益があるか？と考えてしまいますね。

とりあえずダメマンかどうかですが、前田建設初受注だとしたら力を入れて建設してくれるはずです。完成と入居も１ヶ月以上どころか２、３ヶ月空きそうだからいいマンションになるんでないかな？契約者の勝手な希望ですが。

[767: 匿名さん]

2期のスタートも公式ホームページを見るたびに遅くなっていってますねー

[768: 匿名さん]

>>767
そこらへんが、晴海の物件と販売方針と180度違うところだと思います。
あっちは、短期決戦。（10月前に現金化）
こっちは、常に完全勝利を目指すデベさん。

そして豊洲を早く終えたいのも事実でしょうから。

[769: 匿名さん]

売り渋りか販売不振か･･･

[770: 匿名さん]

販売不振っしょ。

[771: 購入検討中さん]

>>768
豊洲は本当に困ってるみたいですね。
一度でも資料請求した人には片っ端から連絡いれてる感じがする。

[772: 匿名さん]

ここは契約者さん同士で盛り上がって景気が良いですね。
豊洲と有明、完売はどちらが早いのでしょう？

[773: 契約済みさん]

豊洲も根強いニーズはあります。私も豊洲からこっちに流れてきた組ですが、さすがに5000万、6000万になると庶民には手が出ません。豊洲売れない→有明に流れてくるという循環物色が続きそうです。ただ豊洲の価格が微妙なラインだけに、有明完売→豊洲じわじわ売れてくるでしょう。住友企画部としては豊洲先に売れて欲しいから、次の一手は有明を豊洲と同水準にしてくるのでは？でも、有明も一期がまだ続いているわけだからそこまで売れているほどでないか。有明が完売し、豊洲が売れてくる頃には有明TT、シンボル、晴海住友、東雲野村とたくさん有力筋がでてきますね。それまで景気が上がらなければいいですね。

[774: 匿名]

景気がもっと悪化するか、経営が極端に悪化しているデベの物件でなければ、今後販売される物件でCTAより安く販売される物件は出にくいように思います。(個人的感想)

[775: 匿名さん]

地価はまだまだ下がると思うけどなぁ。ここは地価・建物比率はどれくらい？

[776: 匿名さん]

＞　774 安く販売される物件は出にくい

未だに地価も企業間取引価格も下がり続けてるのは知ってますよね？

今仕込んでるのが1年後に出てくるときはそれはもっと安いに決まってますよ。
ただ、その物件の立地、仕様などが皆さんに好まれるかどうかは別ですよ。

知らない人もいるのかもしれないけど、ここの今の価格は2003年の文京区、新宿区辺りの価格帯です。昔と比べるなって言うだろうけど、1998年ぐらいからこの辺も坪で250から350あたりをウロウロしてる。
景気がV字回復すると思います？、まだ下げてる最中でL字回復と言われているのだから、２年以内は、もっと物件は下がっていくのは間違いないでしょ。

[777: 契約済みさんRX]

>>776さん
同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せないですよ。
下町の３階建てのアパートじゃあるまいし。

この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
地価・資材費が落ち着いた今仕込む物件は早くても５年を見ないといけないですよ。
５年待てるなら待てばいいですけど、結局その頃の金利は、住宅ローン控除は、と考え出すと読めないし。

[778: 匿名さん]

＞同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せない

そうでしょうね。
都心の100戸規模の物件を販売開始に持ち込む事はできると思いますけどね。

しかし、、、タワマンの価格が相対的に高いという事はありません。

　湾岸には少ないですが、都心では駅前にタワマンがあって、駅５分の少し静かなところに100規模程度の物件は多数あります。その場合、今も、タワマンの価格が特別高くなるという事はありません。結局、タワマンもそんなに高く出来なくなります。つまり仕込みの時期で、価格設定する事には限界がある、周辺相場が下がっているときはそれに合わせないと売れませんからね〜。

[779: 契約済みさんRX]

>>778さん
すなわち、100戸規模とタワー型だと結局建物代と土地代の割合が異なるだけで、販売価格としては変わらないと言う事ですかね。
そして、それらの販売価格は周辺相場に収斂すると言う事ですかね。

周辺相場に収斂しているかの様に見えますが、工期に時間を要すタワマンの方が当然仕込みの時期も早い時期と考えられますよね。
で、数年遡ってみると地価はずっと右肩上がりだった訳で。

つまり同じ地域の100戸規模とタワー型がさほど販売価格が変わらない様に見えるのは、単純に土地の仕込みが100戸規模の方が早い時期で、まだ地価が安かったから、とも考えられますよね。

さすがにデベも周辺相場とは言え赤字じゃ売り出せないですよね。

だから住友も晴海の土地を相場が回復するまで寝かせてるんじゃないですか。
更地のままなら維持費もかからないし。

で、その周辺相場がこれから上がるのか下がるのかの議論ですが。。

私は先ほど示したような
＞この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
と読むのですが、いかがでしょうか。
結局相場と言っても、マンションは下方硬直性が強いので下がると言ってもタカが知れてる気はしますが。

[780: 契約済みさんRX]

779
×100戸規模の方が早い時期
〇タワー型の方が早い時期
でした。

[781: 匿名さん]

今日初めてモデルルームにお伺いしましたが、急に売れ出したようですね。
やはり、晴海などのお得物件が終わってしまって、皆さんあせってらっしゃるのでしょうか。

湾岸最後のお得物件かなと思うので、私も買ってしまうと思いますが、すでに売れまくってますね。
北向きの部屋はほとんどありませんでした。

オリ・ガレの中古も検討しましたが、どれも割高ですね。今から修繕の時期なのでちょっと危ない気もしますし。

[782: 匿名さん]

オリ・ガレの中古が高いというより、CTAが安すぎると思う。

[783: 匿名さん]

BMAが２割下げても売れなんだぜ。まだまだ下がるよ。だってここだってこれでも利益がとれてるんだもん。

[784: 契約済みさん]

>>775

土地１に対して建物約１．５です。
これはどういう所がポイントなんですか？

[785: 匿名さん]

>783
だから君はまだマンションが買えないでいるんだよ。
ずーっと待ってなさい。

[786: 匿名さん]

いつかはどこかで多少なりとも妥協をしないと買えないですよね。
結婚と同じ。

[787: 匿名さん]

これかなり共感できる。レインボーブリッジを渡って帰宅する気分、いいね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/971
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/972

[788: 購入検討中さん]

こことシティタワー池袋ウエストゲートは住友の売れ筋マンション。
いずれも今年の7月に相場より安い価格で販売を開始し、いずれも第一期はほぼ完売。

池袋の第二期は予定価格であるが値上がりしていることからここも早晩値上がりするのでは？

[789: 匿名さん]

モデルルームの人も「値上げするかもしれない。でも、ほとんど売れてきてるから、2期で売るものがないかも」なんて言ってたよ。
どっちかというと、さっさと完売させたいっぽい感じにも思えるね。

[790: 匿名さん]

晴海組が流れて来ているしねー
すみふの晴海は、着工止まってるしね。あの分じゃ、いつになるやら。
直接電話でも訊いてるけど、全く未定の一点張り。

[791: 匿名さん]

晴海は高くなりそうですよね。ハルレジでも大人気、タワーならハルレジより4割5割くらい値段上げてくるでしょうね。

そう考えるとCTA安いんだよね。オリ・ガレの中古も割高だし。

[792: 匿名さん]

しっかし、このあらぶれた街なみでよく買うよね

[793: 匿名さん]

ダメダメ、ここ怖いよ、削除されますよ、、、。

[794: 匿名さん]

俺も最初はそう思ったけどねー。
意外に良い街になりそうな予感がするのよ。

[795: 匿名]

必ず良くなる保証はありませんが、あらぶれているうちでなければ安くは買えないのでは…

[796: 匿名さん]

その通り。今なら買える価格だよな。本当は晴海に出来るすみふタワーを狙ってたが、とてもCTA並みの価格では出ないといろんなとこから言われたよ。んで、ここに決めてしまったってわけだ。ま、今の荒れた感じも俺としては嫌悪する程じゃなかったし。

[797: 契約済みさん]

７９２の言うあらぶれていない街は、どの辺なのか教えて欲しい。

[798: 契約済みさんRX]

有明が安いのは、生活利便性が悪い事と不確実性が高い事の２つに起因すると思う。
でもこの２つって時が経てば解消されてくものだし、それにつれて値段は上がるものですよね。
だから再開発地域の初期は資産性の面で言うと強いんでしょうね。

そぉ言えばどこかの掲示板で

オリンピック来ない
↓
選手村予定地に築地市場が移転

みたいな話ありましたけど、可能性が残されてる土地だけにそぉゆう妄想も出来ますよね。笑

[799: 匿名さん]

安いですよね。
5年くらい住んで売却すれば、利益でそうな気がする。
住友なら値下がりしそうにないし。

[800: 申込予定さん]

この仕様、グレード感、売主でこの価格は私は安いと思いました。
たしかにオリンピック等々で、本当に街づくりが進むのか微妙なところもありますが。

今日、初めてモデルルームに行ったのですが、至る所で契約みたいな
手続きをしているのを見て、本当に売れているのだと実感しました。
良い意味で、すみふらしからぬ物件ですよね。

希望した間取りも残り僅かのようなので、今週申し込んできます！
負け惜しみかもしれませんが、今となればハルレジ外れて良かったと思ってます。

[801: 契約済みさん]

ハルレジをさっさと見限って、こっちに来てよかったー
コ○イニ物件なんて怖くて買えないっしょ普通

[802: 匿名さん]

なんでそんなにみなさん焦っているのですか？？？

[803: 匿名さん]

たしかに、住友は大手の中でも、特に外観、
玄関ホールを見てくれ良く、又、一見豪華にするから、
転売はもちろん、来客にも印象良いしね。

[804: 匿名さん]

第１期の価格帯のままなら検討可の範囲ですが、２００万でもUPすることがあればここは検討外です。
駅からの遠さ、不便さはこのまま街が栄えたとしても一生変わらないわけですから。

[805: 匿名]

ｽﾐﾌが格安だと世間が評価する価格で出すほど市況が厳しいって事。焦るほどの物件じゃないし。

[806: 匿名さん]

むしろ住友の方で売り抜けを狙ってると読むのが正しいのでは？すでに在庫は十分すぎるほど抱えているし、ここはこの価格でも十分な利益がでてきるし。この冬のボーナスがでたところで、ローンが返せなくなる人続出で不動産市況の本格悪化が始まると言われてますしね。

住宅ローンに雇用不安じわり＝返済条件緩和が増加
9月12日（土）14時18分配信 時事通信
　過去最悪の失業率を記録するなど雇用・所得環境が悪化し、住宅ローンの支払いにも影響が広がっている。ローンの返済期間を延長して月々の支払額を減らすなど、返済条件を変更する事例が増加。金融機関も対応に力を入れている。

[807: 匿名さん]

ハルレジが格安の値段で出してきていたので、住友のほうに焦りがあったのでしょうね。
住友内部でも、CTAの利益が薄い事が問題になってきているとの事です。

晴海勝どきと、有明の客はかぶってるんですよね。
意外なことに、豊洲の客はかぶってない。豊洲は高すぎるのです。

[808: 匿名さん]

通常は新築タワーが高くて、近所の中古に客が流れるもんなんだが、この物件は中古と比較しても安いね。

[809: 匿名さん]

その中古って成約価格？REINSとか見てるの？まさかyahoo？

[810: 契約済みさんその１]

一応ですが、私はレインズの成約も東京カンテイも見てますよ！
オリゾンやガレリアのが坪単価安いですよね。

オリゾンの４月９日成約の北側５階の６６㎡は、ＣＴＡにしようか迷いました。
３４８０万で売り出しで、数百万の値引き後に売れてますからね。
角部屋ですし。

ちなみにオリゾン北側１０階の５５平米も１ＬＤＫでしたが、見学しまして、
３４８０万円で売りに出てましたが、それも６月末に売れてますね。
こちらは、好きな家具を全て置いていくと言われましたが、
この時は間取りも１ＬＤＫですし、ＣＴＡに９割固めていたので、お断りしました。

値段は全体的にはＣＴＡのが高いです。坪単価も。
間取りとか、居住スペースはＣＴＡのが効率的なので、単純比較はできませんけれど。
ただ５年落ちのオリゾンの２０階以上は坪２２０万程度で成約しているので、
新築でこの価格では安いかな、とは思っています。

オリゾンの人は、売却で損を出した人いないのでは、とは思います。