シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[737: 契約済みさん]

レクサスも値引きして販売しないそうですよ。レクサスで値引きをお願いしたら、出口まで丁重に案内されるって噂を聞いたことあります。売る側が客を選ぶ事もありますよね。

[738: 匿名]

すみっふ～営業達よ。
もう少し分かりにくく書けよ。
バレバレでこっちまで恥ずかしくなるよ。俺は別にネガ派でもないんだけど。
なんで俺まで恥ずかしくさせるんだ？
もうちょっと文才のある奴に担当させろよ。

[739: 匿名さん]

値下げ交渉してるのに、やんわり帰ってくれなんて言われたら、さすがに「よし買おう」にはならんでしょ。
上司に掛け合ったけど、値下げはできません。でも買ってください。となって「よし買おう」でしょ。本気で買うとしたら、最後は気持ちの部分が大事になることもあるでしょ。「住友は絶対値下げしない」なんて知ってるのは、こういう掲示板に張り付いているか、デベ関係者かですよね。「初めてマンションを検討しよう」なんていう多くのモデルルームのお客様は知らないと思う。「RX」さんはほんとに契約済さんですか。「ご近所さん」の言うバイトうんぬんに疑われかねないですよ。
結局、営業センスの問題だと思う。どこまでほんとなのか、実際のニュアンスはわかりませんが、「７１４」さんの内容が本当だとしたら、「値下げはできないけど、気に入ったのなら決めてください」で売れてると思う。仮にダメでも、予算の会う住友の他物件が売れるかもしれないじゃないですか。

[740: 契約済みさんRX]

>>735さん
私は住友じゃないです。
むしろ勤務地は丸の内ですので住友のカケラもありません。地所はMSでは儲けないので、三井か住友で言ったら住友の方がデザインや強気な態度が好きと言う位のものです。

あと、みなさん714さんの投稿をちゃんと読みましょうよ。
＞"柔らかい物腰で"「買っていただかなくても結構ですよ」

あくまで丁重に断られたって事でしょ？
そんな背中にケリ入れて「帰れ」みたいな事は言いませんよ。笑

それに今は一時期ほど買い手の交渉力が強いとは思いませんけどね。
いつまでも値引き交渉なんてやってたら本当に価値ある所の営業マンの心証ことごとく悪くして、やっと引けたと思ったらババだった、なんて事になるだけだと思いますがね。

[741: 契約済みさん]

ハズレの営業さんに当たったか、まぁ相性がよくなかったのでしょう。
不快にさせるのは営業として問題があったと思いますが、上の投稿にあったように、店が客を選ぶということもありますから。なんとも。
私は知人たちからマンションは定価で買わないこと、絶対値引きしてくれるから！と言われてMRに出向きましたが、そんな話は切り出せませんでした。。むしろ、値上げの話をされました。

[742: 契約済みさん]

>>736　さん

確かにおっしゃるとおりです。
例の所長、調子に乗っているといわれればそれまでですが、そんな気分だったんだと思います。
私も値下げを聞いたら、営業に値下げできない理由を何度も何度もしつこく説明されました。営業の形相が変わったのをいまでも覚えています。それ以来、値下げなんていえず。それどころか１５０万の値上げも押し通されました。
彼らからすると値下げという言葉を聞いただけで癇に障ったんだと思います。
追い出されなくてよかった～。

[743: 匿名さん]

買えないから値下げしてほしいんでしょ？はっきりそう言えばいいのに。
キャッシュ片手に交渉するならまだしも足元見られるようなスペックだから即拒否されてるのくらいわかんないの？
それが客に対する対応か〜とか恥ずかしいこと言わないようなスペックになるほうが先っしょ。

[744: 契約済みさん]

それにしても、あの所長、本当にくせものだよね。
裏で営業を操って、営業がバックヤードに聞いてきますといってもどるたび、恐ろしかったな。
あった部屋がもうない、とか、価格は所長がおよそで決めてそうだし。
金もってそうな人だとふっかけられてるかも？
これからＭＲ行く人は用心だね。

本当にすみふとのかけひきは大変ですよ。
契約たどりつけたのが嘘のよう。

[745: 契約済みさんRX]

>>739さん
残念ながら住友のバイトじゃないです。
とは言え、証拠が大事なので、こちらでよろしいでしょうか。
住友は絶対値下げしないと言うのは、自分の足で住友物件のMRを回って、身をもって得た経験からそう言っているのです。
WCT、豊洲、大崎、どこも「値下げ」なんて事言った瞬間モデルルームの案内もされずに追い返されましたよ。
いい加減こりゃ無理だ、むしろ先手必勝、と改心してここは一期の早い段階から押さえました。

今じゃキャンセルも出ない様な条件の良い高層階をおさえられたので、本当に良かったと思ってますよ。
あまり値引きに固執し過ぎるとチャンスを逃す、と言うのが私の経験則です。

[746: 匿名]

基本的に値引きに応じる、応じないは売り手の事情が最優先で買い手の事情はあまり反映されないのかと思います。

売り手に値引きしなければならない事情や買い手が売り手にとって有利な交換条件を持っていない場合は値引きはないように思います。

[747: 契約済みさん]

大京とか最後の部屋はモデルルームの費用も人件費も大変だから値引きするって噂を先輩から聞いてました！三菱地所も三井も噂を聞いた事あります！
住友も、中野新橋の最上階の売れ残りの部屋を３割引くらいで提示された、とも。今でもネットで載ってる気がします。先輩は中野新橋は駅のホームから地上に出るのに、ベビーカーを乗せたりするエレベーターやエスカレーターが無かったため、断ったみたいです。部屋も形が気に入らなかったみたですよ！
それを聞いて、HP見たとき、５０００万円でも買わないかなぁと思いました。
５０００万円だすなら、普通の部屋買えますし！

[748: 契約済みさん]

RXさん、何階住むの？これが本当のご近所かも。３０階ではないと見た。
２０～２５階だな？
そのボールペンはオフィスデポだ（笑）

[749: 契約済みさんRX]

>>748さん
いい推測ですねー。
20階～30階の間、といった所ですかね。

オフィスデポかも知れません。とっさに階数と部屋番隠せそうな物を取ったらこのペンでした。笑

今から楽しみですね。DWからの景色を早く家族や友人に見せたいです。

[750: 匿名さん]

スミフも値引き提示している物件はありますよ。
物の値段に定価など存在しないという原則を忘れたら思う壺です。
高飛車にでるのは営業流の商談戦術か営業時間がもったいなかったという逆ギレなのでしょう。

[751: 匿名さん]

７４３は住友の営業か。

[752: 契約済みさん]

フフフ。
たぶん、どこの階かわかりましたよ（笑）
同じ階かもｗ

私は都心側です。
ＤＷからの夜景が楽しみですね。
毎晩インテリアの研究しています。

ご近所あいさつお待ちしております（笑）ｍ（＿ ＿）ｍ

[753: 契約済みさんRX]

>>750さん
全く無いとは言い切りません。でも都心のタワー型物件で値引きってあまり聞かないですけど、どうですか？

具体的に実例のあった物件をお聞きしたいですけれど、どれも郊外、残り数戸、竣工後数年が経過、と言ったような場合ではないですか。

>>751さん
営業は案外いないですよ。
ポジネタを全て営業かと疑ってたらキリがないですよ。

[754: 匿名さん]

高飛車なのは来場者が本当に物件に興味があるのかないのか判別するための営業手法なのでしょうねぇ〜

[755: 契約済みさんRX]

>>752さん
私も都心側です。
挨拶回りの経験ないのでベタにソバかタオルでも持っていきそうですが、たどたどしいのがいたら宜しくお願いします。笑
インテリアの研究、私も凝ってます。
ご存じかも知れませんがNOCEの家具、安いのにデザイン性があって最近、新作チェックを欠かしていません。
http://www.noce.co.jp/

[756: 契約済みさん]

あ、ありがとうございます♪
NOCEは忘れてた。Francfrancとか見てたのでｗ
ホームページ見たら、価格とデザインに驚き。
土日NOCE行ってきます♪
でも、40代家族奥さん＆娘＆犬だと思ってたが、NOCE･･･30代かｗ
私も四捨五入すると30階。ご近所さんがよさそうな人でよかったｗ
菓子もって待ってようかなｗ自分から行けって？

ではよろしくお願いします♪

[757: 匿名さん]

739です。
RXさん、証拠が大事だとまでは思っていなかったのですが、お手を煩わせたみたいですいません。
私が思うのは、値引きのある無しではなく、マンション購入なんて、言ってみれば人生の中で、そう何度もするような決断ではないわけで、その大きな決断に立ち会うのが営業ですよね。お客様側がスペックを上げるべきだとの話もありましたが、やはりお客様側すれば、営業側がスペックをあげるべきだと思います。
お客様を選ぶなんて話は、売れない営業マンの典型的な言い訳でしかないと思うし、優秀な営業マンは絶対にそんなことは言わない。
大崎や豊洲で追い返されたことが、納得できる気持ちがすいません、理解できません。大崎・豊洲が完売しているならわかりますよ。営業がお客様を選ぶのであれば、少なくとも絶対に結果は出さなくてはいけないでしょう。
値下げをしないならしないでいいんですよ、ただそれをポリシーにするんであれば、そのポリシーを持って結果を出さないと。「財閥系だから在庫をいくら抱えても大丈夫」会社の理屈であって、現場の営業の理屈じゃないですよ。経済環境が悪く、値下げもしないから在庫を抱えてもしょうがない、と本気で思っているとしたらまずいですよ。営業側のちょっとした努力があれば、大崎も豊洲ももっと売れるんじゃないかなと思います。
商品自体は良いのに、三井とかと比べて、なんでこんなに売れてないの？と正直思います。「有明は売れてます！」ってのは無しにしてください。全体として「なぜ売れないか？」を分析できるかどうかですよ。

[758: 匿名さん]

757です。
用事してたら、話が全く違う方向に進んでましたね。
場違いな話をしてすいませんでした。スルーしてください。

[759: 匿名さん]

>具体的に実例のあった物件をお聞きしたいですけれど、どれも郊外、残り数戸、竣工後数年が経過、と言ったような場合ではないですか。

スミフならシティタワー東陽町ですね。東湾岸ならBMA、BEACON、豊洲タワーです。

①月例会議などで値引き可能額が決まり
②個々の商談で実際の値引き額が決定される

というごく当たり前の話です。車も家電もそうです。

ただスミフはLEXUSよろしく値引きしないことをブランド戦略としているみたいなので、
そういう神話がまことしやかにささやかれるのは、その戦略が成功しているのでしょう。

でも最近はLEXUSも値引きしてますよ、渋いですが。

[760: 匿名さん]

あー、単純に値引きしてくださいと言っても値引きしませんよ、普通は。

競合と値引きをぶつけたり、他の客の値引き情報を提示したり、収益還元法とかで適正価格はこうだと言って見たり、商習慣的には当然のことです。

おみやげ屋さんとのコミュニケーションとは違います。

[761: 契約済みさんその１]

ＲＸさん、他の契約済みさん。
私みたいなものも、ご近所になります。
一期で高層会北向き契約しました。

よろしくお願いいたします。

ちなみに、私も本音を言えば不動産業者で、住友商事、伊藤忠都市開発、伊藤忠ハウジング、東京建物、オリックス、長谷工、三菱地所とは、私自身が取引した事があります。

プロパストは取引の一歩手前まで行きました。それは、少し前まで売り情報として、多くの売り物件がありましたので、そのうちの一つに買い付け証明書を提出していました。

ある程度、内情は把握していますので、一昔前の豊洲やみなとみらいを買った方は、売る時に不自由しないだろうな、というのと、デベロッパーもさぞ儲かったであろう、という事は計算できます。勝どきもですね。

有明に関しては、ＣＴＡは住友にしては利益率は高く無いようです。
CTAで共同事業主である住友商事の方に聞いても、詳しい数字は言いませんが、
値段には不満があるようです。

ＢＭＡの事も、今日、伊藤忠ハウジングの知り合いに聞きましたが、契約してもキャンセルが意外に多く、
１００部屋ぐらいは残っているかも、とは言っていましたが、担当ではないので、詳しくはわからない、
との事でした。おそらく契約が終わっていて、未決済がまだな物件も含まれているとは思います。
ＢＭＡに関しては、戸数は間違っているかな、とは思います。従前に頂いていた価格表では、１００戸も残っていなかったので。

住友不動産とは、私の働いている会社の以前作った物件が地上げ対象地になっており、
その時に少し接触した事と、目白の土地の取得の際に、取引先と住友が付き合いがあり、
その噂を耳にする程度です。

ゴールドクレスト、住友不動産は、不動産業界の中では、土地の仕込みは自社のみで行う、
他の会社と並列扱いでの情報提供の時は、お断りするようなイメージがあります。
自社のみで土地を探す会社、というイメージです。

三井、野村、大京は、最近多くの入札で顔ぶれを見ますので、エリア別の仕入れ価格に予想がつきます。
住友やゴールドクレストは予想は難しいです。住友商事の知り合いも、多くは語りませんので、、、

ゴールドクレストの芝は、有名物件だったので、業界では、おおよそ仕入れ相場は分かっています。

何はともかく、計画通りに売れるといいですね！
竣工後半年くらいで最上階も含めて完売して欲しいです。

[762: 匿名さん]

こんなに安いのに値引きなんて考える人いるんだ？
この物件は、値引き後の価格と思って買うべき物件でしょ。

[763: 入居予定さん]

昨日、申込書書いてきました。
申込書だけのつもりだったのに、重要説明書みたいなのを読まされて鬱。。。。
思った以上に時間かかりました。

それにしても、自分の欲しい間取り残ってて良かったです。ギリギリ高層階と言えるかな。
夜景見るのが楽しみです。

インテリアはアジアンな感じにするつもり、ららぽーとに良い店ありましたよ。

[764: 契約済みさんRX]

>>757さん
いえいえ、パシャっと撮って添付するだけなので。
やはり営業にヨイショされ、多少の値引きも提示されれば心地良く契約出来るかも知れません。
一時期はそうゆう物件にも多く出くわしましたし、心地よくなって契約しちゃおうかな・・とも思いました。
でもそんな時期にも、住友に行くと物凄い敷居の高さを感じました。
最初はムッとします。だって普通の商感覚じゃ理解出来ないですよね。売れてないで在庫抱えてるのに、全く値引きしないなんて。WCTなんて築後何年だよ・・・在庫コスト分位引いてくれたっていいじゃないかコノヤロウって思いますよ。
でも、これが財閥と中小デベの違いなんだ、とも思いました。コソコソ口頭ベースで値引きされてたら、他の客にはそれよりもっと条件の良い値引きをしているかも知れませんよね。それを知った後の方が満足度ガタオチに違い無いですよ。
BMAも一時期再販業者に在庫を安く流したり値引き提示があったとか俺は無かったとかで、キャンセル続出しましたよね。彼らは屈辱の手付け放棄までしてキャンセルしてるんですよ。それが本当に良い営業手法なんですかね。

値引き提示してきた客を追い返す位の強い気持ちがあった方が、購入者としては安心出来ませんか。
契約者の気持ちを代弁してるんだなと思いますよ。契約者と検討者なら契約者を大事にする、それが本当の優秀な営業マンってものじゃないんですか。

>>759さん
結局CT東陽町の話ですか。と言うかそれ以外は住友ですらないじゃないですか。笑
私も東陽町は検討外だったので聞く所ベースですが、値引きがあったみたいですね。
でも東陽町からだいぶ歩くんですよね。経済環境が悪化する前の値付けじゃ相当厳しかったんですかね。
ここは正式価格公表されたの今年の6月か7月あたりだったので、そこからは株価も上昇して経済環境も除々に回復してるので、値引きする理由特に無いですよね。
その様なプロセスの会議がWCTやCTTなどにもあったかは知りませんが、結局は値引きのゴーサインを出さなかった、と言う事ですね。ここはワンマン企業なので、現場の営業の悲痛な叫びは鶴の一声でかき消されたのでしょう。笑

>>761さん
プロの方いらっしゃるのですね。良かったです、安心しました。
入居後もよろしくお願いします。

ここの利益率は低く、社内でも値を上げろと論議されてると私も知り合いを通じて聞きました。
住友にしちゃいやに弱気だな、と思いましたが、一時期の経済環境やCTTの不調がそうさせたのでしょうね。

今は地上げもそんなに活発じゃないので、これから先供給を減らす事で利益率を維持しながら在庫を調整するって戦略ですよね。まぁまずここの値引きはないでしょうね。ただでさえ利益率低い所値引き始めるなんて、そんなお人よしのボランティアじゃないですよね住友は。

[765: 入居予定さん]

まぁ、安いよね。この立地に不満がない人なら買ってもいいと思う。

[766: 契約済み]

その１さんも高層ですか。みんな同数階だったりして？
よろしくお願いします。

いまダメマンションを買ってはいけないという本を立ち読みしてましたら、デベは決算のために３月に入居させたいらしいです。当たり前といえば当たり前なんですが、もう年内には完成しそうなのになんで４月一週目なんだろう？と漠然に思ってました。
３月に入居させないわけは住友の余裕の表れですね。改めて言う必要もないと思いますが、焦って売らない。もしかしたらまた売り渋ってくるかとも思ってしまう。

新築の売り出し価格がこれから上がったり、客を選別したとしたら、だれに利益があるか？と考えてしまいますね。

とりあえずダメマンかどうかですが、前田建設初受注だとしたら力を入れて建設してくれるはずです。完成と入居も１ヶ月以上どころか２、３ヶ月空きそうだからいいマンションになるんでないかな？契約者の勝手な希望ですが。

[767: 匿名さん]

2期のスタートも公式ホームページを見るたびに遅くなっていってますねー

[768: 匿名さん]

>>767
そこらへんが、晴海の物件と販売方針と180度違うところだと思います。
あっちは、短期決戦。（10月前に現金化）
こっちは、常に完全勝利を目指すデベさん。

そして豊洲を早く終えたいのも事実でしょうから。

[769: 匿名さん]

売り渋りか販売不振か･･･

[770: 匿名さん]

販売不振っしょ。

[771: 購入検討中さん]

>>768
豊洲は本当に困ってるみたいですね。
一度でも資料請求した人には片っ端から連絡いれてる感じがする。

[772: 匿名さん]

ここは契約者さん同士で盛り上がって景気が良いですね。
豊洲と有明、完売はどちらが早いのでしょう？

[773: 契約済みさん]

豊洲も根強いニーズはあります。私も豊洲からこっちに流れてきた組ですが、さすがに5000万、6000万になると庶民には手が出ません。豊洲売れない→有明に流れてくるという循環物色が続きそうです。ただ豊洲の価格が微妙なラインだけに、有明完売→豊洲じわじわ売れてくるでしょう。住友企画部としては豊洲先に売れて欲しいから、次の一手は有明を豊洲と同水準にしてくるのでは？でも、有明も一期がまだ続いているわけだからそこまで売れているほどでないか。有明が完売し、豊洲が売れてくる頃には有明TT、シンボル、晴海住友、東雲野村とたくさん有力筋がでてきますね。それまで景気が上がらなければいいですね。

[774: 匿名]

景気がもっと悪化するか、経営が極端に悪化しているデベの物件でなければ、今後販売される物件でCTAより安く販売される物件は出にくいように思います。(個人的感想)

[775: 匿名さん]

地価はまだまだ下がると思うけどなぁ。ここは地価・建物比率はどれくらい？

[776: 匿名さん]

＞　774 安く販売される物件は出にくい

未だに地価も企業間取引価格も下がり続けてるのは知ってますよね？

今仕込んでるのが1年後に出てくるときはそれはもっと安いに決まってますよ。
ただ、その物件の立地、仕様などが皆さんに好まれるかどうかは別ですよ。

知らない人もいるのかもしれないけど、ここの今の価格は2003年の文京区、新宿区辺りの価格帯です。昔と比べるなって言うだろうけど、1998年ぐらいからこの辺も坪で250から350あたりをウロウロしてる。
景気がV字回復すると思います？、まだ下げてる最中でL字回復と言われているのだから、２年以内は、もっと物件は下がっていくのは間違いないでしょ。

[777: 契約済みさんRX]

>>776さん
同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せないですよ。
下町の３階建てのアパートじゃあるまいし。

この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
地価・資材費が落ち着いた今仕込む物件は早くても５年を見ないといけないですよ。
５年待てるなら待てばいいですけど、結局その頃の金利は、住宅ローン控除は、と考え出すと読めないし。

[778: 匿名さん]

＞同じスペックのタワーマンションは仕込んでから１年じゃ出せない

そうでしょうね。
都心の100戸規模の物件を販売開始に持ち込む事はできると思いますけどね。

しかし、、、タワマンの価格が相対的に高いという事はありません。

　湾岸には少ないですが、都心では駅前にタワマンがあって、駅５分の少し静かなところに100規模程度の物件は多数あります。その場合、今も、タワマンの価格が特別高くなるという事はありません。結局、タワマンもそんなに高く出来なくなります。つまり仕込みの時期で、価格設定する事には限界がある、周辺相場が下がっているときはそれに合わせないと売れませんからね〜。

[779: 契約済みさんRX]

>>778さん
すなわち、100戸規模とタワー型だと結局建物代と土地代の割合が異なるだけで、販売価格としては変わらないと言う事ですかね。
そして、それらの販売価格は周辺相場に収斂すると言う事ですかね。

周辺相場に収斂しているかの様に見えますが、工期に時間を要すタワマンの方が当然仕込みの時期も早い時期と考えられますよね。
で、数年遡ってみると地価はずっと右肩上がりだった訳で。

つまり同じ地域の100戸規模とタワー型がさほど販売価格が変わらない様に見えるのは、単純に土地の仕込みが100戸規模の方が早い時期で、まだ地価が安かったから、とも考えられますよね。

さすがにデベも周辺相場とは言え赤字じゃ売り出せないですよね。

だから住友も晴海の土地を相場が回復するまで寝かせてるんじゃないですか。
更地のままなら維持費もかからないし。

で、その周辺相場がこれから上がるのか下がるのかの議論ですが。。

私は先ほど示したような
＞この先２、３年以内に供給される物件はちょうど地価・資材費が上昇してる時に仕込まれてる物件なので、デベとしても安く出せないでしょう。
と読むのですが、いかがでしょうか。
結局相場と言っても、マンションは下方硬直性が強いので下がると言ってもタカが知れてる気はしますが。

[780: 契約済みさんRX]

779
×100戸規模の方が早い時期
〇タワー型の方が早い時期
でした。

[781: 匿名さん]

今日初めてモデルルームにお伺いしましたが、急に売れ出したようですね。
やはり、晴海などのお得物件が終わってしまって、皆さんあせってらっしゃるのでしょうか。

湾岸最後のお得物件かなと思うので、私も買ってしまうと思いますが、すでに売れまくってますね。
北向きの部屋はほとんどありませんでした。

オリ・ガレの中古も検討しましたが、どれも割高ですね。今から修繕の時期なのでちょっと危ない気もしますし。

[782: 匿名さん]

オリ・ガレの中古が高いというより、CTAが安すぎると思う。

[783: 匿名さん]

BMAが２割下げても売れなんだぜ。まだまだ下がるよ。だってここだってこれでも利益がとれてるんだもん。

[784: 契約済みさん]

>>775

土地１に対して建物約１．５です。
これはどういう所がポイントなんですか？

[785: 匿名さん]

>783
だから君はまだマンションが買えないでいるんだよ。
ずーっと待ってなさい。

[786: 匿名さん]

いつかはどこかで多少なりとも妥協をしないと買えないですよね。
結婚と同じ。

[787: 匿名さん]

これかなり共感できる。レインボーブリッジを渡って帰宅する気分、いいね。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/971
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/res/972

[788: 購入検討中さん]

こことシティタワー池袋ウエストゲートは住友の売れ筋マンション。
いずれも今年の7月に相場より安い価格で販売を開始し、いずれも第一期はほぼ完売。

池袋の第二期は予定価格であるが値上がりしていることからここも早晩値上がりするのでは？

[789: 匿名さん]

モデルルームの人も「値上げするかもしれない。でも、ほとんど売れてきてるから、2期で売るものがないかも」なんて言ってたよ。
どっちかというと、さっさと完売させたいっぽい感じにも思えるね。

[790: 匿名さん]

晴海組が流れて来ているしねー
すみふの晴海は、着工止まってるしね。あの分じゃ、いつになるやら。
直接電話でも訊いてるけど、全く未定の一点張り。

[791: 匿名さん]

晴海は高くなりそうですよね。ハルレジでも大人気、タワーならハルレジより4割5割くらい値段上げてくるでしょうね。

そう考えるとCTA安いんだよね。オリ・ガレの中古も割高だし。

[792: 匿名さん]

しっかし、このあらぶれた街なみでよく買うよね

[793: 匿名さん]

ダメダメ、ここ怖いよ、削除されますよ、、、。

[794: 匿名さん]

俺も最初はそう思ったけどねー。
意外に良い街になりそうな予感がするのよ。

[795: 匿名]

必ず良くなる保証はありませんが、あらぶれているうちでなければ安くは買えないのでは…

[796: 匿名さん]

その通り。今なら買える価格だよな。本当は晴海に出来るすみふタワーを狙ってたが、とてもCTA並みの価格では出ないといろんなとこから言われたよ。んで、ここに決めてしまったってわけだ。ま、今の荒れた感じも俺としては嫌悪する程じゃなかったし。

[797: 契約済みさん]

７９２の言うあらぶれていない街は、どの辺なのか教えて欲しい。

[798: 契約済みさんRX]

有明が安いのは、生活利便性が悪い事と不確実性が高い事の２つに起因すると思う。
でもこの２つって時が経てば解消されてくものだし、それにつれて値段は上がるものですよね。
だから再開発地域の初期は資産性の面で言うと強いんでしょうね。

そぉ言えばどこかの掲示板で

オリンピック来ない
↓
選手村予定地に築地市場が移転

みたいな話ありましたけど、可能性が残されてる土地だけにそぉゆう妄想も出来ますよね。笑

[799: 匿名さん]

安いですよね。
5年くらい住んで売却すれば、利益でそうな気がする。
住友なら値下がりしそうにないし。

[800: 申込予定さん]

この仕様、グレード感、売主でこの価格は私は安いと思いました。
たしかにオリンピック等々で、本当に街づくりが進むのか微妙なところもありますが。

今日、初めてモデルルームに行ったのですが、至る所で契約みたいな
手続きをしているのを見て、本当に売れているのだと実感しました。
良い意味で、すみふらしからぬ物件ですよね。

希望した間取りも残り僅かのようなので、今週申し込んできます！
負け惜しみかもしれませんが、今となればハルレジ外れて良かったと思ってます。

[801: 契約済みさん]

ハルレジをさっさと見限って、こっちに来てよかったー
コ○イニ物件なんて怖くて買えないっしょ普通

[802: 匿名さん]

なんでそんなにみなさん焦っているのですか？？？

[803: 匿名さん]

たしかに、住友は大手の中でも、特に外観、
玄関ホールを見てくれ良く、又、一見豪華にするから、
転売はもちろん、来客にも印象良いしね。

[804: 匿名さん]

第１期の価格帯のままなら検討可の範囲ですが、２００万でもUPすることがあればここは検討外です。
駅からの遠さ、不便さはこのまま街が栄えたとしても一生変わらないわけですから。

[805: 匿名]

ｽﾐﾌが格安だと世間が評価する価格で出すほど市況が厳しいって事。焦るほどの物件じゃないし。

[806: 匿名さん]

むしろ住友の方で売り抜けを狙ってると読むのが正しいのでは？すでに在庫は十分すぎるほど抱えているし、ここはこの価格でも十分な利益がでてきるし。この冬のボーナスがでたところで、ローンが返せなくなる人続出で不動産市況の本格悪化が始まると言われてますしね。

住宅ローンに雇用不安じわり＝返済条件緩和が増加
9月12日（土）14時18分配信 時事通信
　過去最悪の失業率を記録するなど雇用・所得環境が悪化し、住宅ローンの支払いにも影響が広がっている。ローンの返済期間を延長して月々の支払額を減らすなど、返済条件を変更する事例が増加。金融機関も対応に力を入れている。

[807: 匿名さん]

ハルレジが格安の値段で出してきていたので、住友のほうに焦りがあったのでしょうね。
住友内部でも、CTAの利益が薄い事が問題になってきているとの事です。

晴海勝どきと、有明の客はかぶってるんですよね。
意外なことに、豊洲の客はかぶってない。豊洲は高すぎるのです。

[808: 匿名さん]

通常は新築タワーが高くて、近所の中古に客が流れるもんなんだが、この物件は中古と比較しても安いね。

[809: 匿名さん]

その中古って成約価格？REINSとか見てるの？まさかyahoo？

[810: 契約済みさんその１]

一応ですが、私はレインズの成約も東京カンテイも見てますよ！
オリゾンやガレリアのが坪単価安いですよね。

オリゾンの４月９日成約の北側５階の６６㎡は、ＣＴＡにしようか迷いました。
３４８０万で売り出しで、数百万の値引き後に売れてますからね。
角部屋ですし。

ちなみにオリゾン北側１０階の５５平米も１ＬＤＫでしたが、見学しまして、
３４８０万円で売りに出てましたが、それも６月末に売れてますね。
こちらは、好きな家具を全て置いていくと言われましたが、
この時は間取りも１ＬＤＫですし、ＣＴＡに９割固めていたので、お断りしました。

値段は全体的にはＣＴＡのが高いです。坪単価も。
間取りとか、居住スペースはＣＴＡのが効率的なので、単純比較はできませんけれど。
ただ５年落ちのオリゾンの２０階以上は坪２２０万程度で成約しているので、
新築でこの価格では安いかな、とは思っています。

オリゾンの人は、売却で損を出した人いないのでは、とは思います。

[811: 匿名さん]

＞　オリゾンの人は、売却で損を出した人いないのでは、とは思います。

でしょうね。あそこは03年4月販売開始なので、まさしく底の物件ですもんね。

私も2002年の物件を07年の春に売ったので1.4倍になりましたから。それは特に今となっては物件価値を物語るものではないと思います、単に買った時期が良かっただけ、売った時期が良かっただけ、運ですよ運。

ここがこれから3年後に転売価格が2割下がっても物件価値ではなくて、買った時期が、、、と思えば良いと思いますよ。不動産が底をうったという話はありませんからね。

[812: 匿名さん]

山あれば谷あり。
上がった下がったと一喜一憂せず、ちょっと先（5～10年先）で見ましょうよ。

ちなみにオリゾンの分譲当時は、「何もない有明で激高！！」と多くの方が叫ばれてた記憶が(笑
まぁ、実際ゆりかもめ線すら延長前でしたからね。（遠い目）

肝心なのは、その後の「５年間」を有意義に過ごせたか？だと思いますけど。
人生の時間こそ価値あるものはないと思います。

[813: 匿名さん]

それでも当時、オリゾンは即日完売だった。。。ＢＭＡの不振を見ると複雑

[814: 匿名さん]

何も無い有明で５年か･･･

[815: 匿名さん]

首都圏大地震が10月にも来るのではないかという噂が飛び交ってますね。
あまり、気にするほどのものではないかと思いますが、念のため。
http://www.e-pisco.jp/r_ion/attention/090914weekly_f.html

[816: 匿名さん]

今売りに出てるオリ・ガレでは安いもの無いと思うけど。。。
4月の66平米角部屋は結局3200万円で売れてましたよ。280万円の値引きですね。
仲介の三井の若い兄ちゃんも「これ以上安くはならないと思います。販売価格より安いですよ」なんて言ってました。実際にそうでしたね。

ちなみに、私もその地震については噂で聞きました。整体に通ってる地震関連の研究所の人が3週間前に言ってましたよ。今頃ニュースになるとはね。

[817: 匿名]

大地震は10月でなくても、いつ起こってもおかしくないので防災への備えは大切ですね。

[818: 匿名さん]

地震系の掲示板みてみましたけど、ここ数日盛り上がってるみたいですね。
本当に来るのでしょうか？

[819: 匿名さん]

有明スレはいつも盛り上がってますね～

[820: 匿名]

大地震がいつ発生するかは地球の内部のお話なので現時点では人智を超えた領域のお話かと…

[821: 匿名さん]

リンク先、読んでみましたが、、、、なんか千葉方面が震源っぽいのですね。
どのくらいの規模なんでしょうか。

[822: 匿名さん]

次の5年は上がりますか？下がりますか？

http://www.reins.or.jp/trend/PDF/不動産価格指標（2009.08）.pdf

[823: 匿名さん]

地震来るのは10月末？

CTAの入居は来年だから、10月に地震きたら契約白紙解約できますね。
値上がりリスクも地震のリスクもとりたい人にはいい物件だと思います。タイミング的に。

[824: 匿名さん]

さっそく富士山の方で揺れたようです。
もうそろそろでしょうか。。。。怖いです。

[825: 匿名さん]

富士山近くってのはびびるなぁ。。。。
ほんとに近いんじゃないの？10月末までに起きるんでしょ？

[826: 匿名さん]

まぁ、そもそもの話、プロパスト＋有明（一方は＋ここと首都高にサンドイッチ）のオリガレが、この市況で販売時価格なんて維持できないでしょう。
どう考えても。
最近では南西・北西共に「以前と比較すると」落ちてるみたいだね。
あのプチバブル時に転がしきった人が、正に「勝ち」だったってことか。

[827: 匿名さん]

＞どう考えても。
．．．考えが足りないか、偏ってるからじゃないの？

[828: 匿名さん]

そもそもこの市況で販売価格を維持できるなんて考えの方が偏ってるんじゃないか。

[829: 匿名さん]

場所と物件によるでしょ。
全部を画一的に当てはめて論議するのは、厳しいのでは。

[830: 匿名さん]

> 販売価格を維持できるなんて考えの方が偏ってる

同感です。

　今の時期の不動産は少なくとも短期的には値下がりすると考えて（でも、07年の物件よりは値下がりしない）契約するしかないでしょうね。

07年の物件を購入された方は09年の物件は低仕様だから安いのは仕様がないと納得してるだろうし。

[831: 匿名さん]

ほらほら、湧いてきた。。
830は、↓にも同感ってことですね。
>オリガレが、この市況で販売時価格なんて維持できないでしょう。

[832: 匿名さん]

みなさん、販売時期ってどの物件の話ですか？それぞれそれが分からないと何とも、、、。

2003年の物件と2007年の物件と、2009年の物件はそれぞれ販売価格が維持できるかは違いますよね。

03年のは未だに高く売れるもの多いでしょう（有明限定の話じゃないですよ）、07年は物件次第ですがまず無理、09年も無理な可能性が高いでしょうね。

[833: 匿名さん]

832さんのまとめが、ごく一般的な発想でしょうね。

＞まぁ、そもそもの話、プロパスト＋有明（一方は＋ここと首都高にサンドイッチ）のオリガレが、この市況で
＞販売時価格なんて維持できないでしょう。
↑こりゃなんじゃ？
オリガレの新築分譲価格知らんのか？知ってても「有明だから」という自分の偏見に勝てないのか。。。

[834: 匿名さん]

つか、築５年とか３年とかで、分譲価格維持してるほうが異例なんだが。

[835: 匿名さん]

それぐらい03年は安かったのよ。

[836: 匿名さん]

今の有明の価格よりも2002年から2003年は安かったのですよ。100規模程度が1期即日完売とかだったけど。

75平米で文京区、新宿区あたりの一流デベの物件でも5500万以下のが沢山ありました、つまり今のここより１割近く安かったのですよ。200規模程度が1期即日完売とかだったけど。

そういうのを知っていて、今の下落基調の不動産市況を見ていると、ここは、もう一段下がるという意見の人がいる事は不思議に思いませんよ。