シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[221: 匿名さん]

会計士さんですね。

[222: 匿名さん]

さて210さん、理解は深まりましたか？

[223: 購入検討中さん]

217さん
キャップレート5%はまあ妥当かと思いますが、ということは20年間20万円の賃料が維持されるという前提を置くことと同義ですね。
さて、これを妥当と考えるかどうか。

[228: 契約済みさん]

>>224,226さん
217=219=220です。
未経験な幼稚な意見はどちらかと言う問題もありますが、それはさて置き、

＞単純に文書の揚足を取っている御仁にしても、月に２０万円で賃貸できるという妄想が面白いです。
1割落ちで１８万円、２割落ちで１６万円ですね。相場を考えてみてはどうでしょうか。

とのご意見がありましたのでそちらの回答からさせて頂きます。
単純にすみふの営業から提示された見込み家賃収入表で毎月20万円とあったのでそれを用いたのですが、出所がすみふでは証拠力に乏しいと思いましたので、リクルートが運営する賃貸情報サイト「フォレント」より、有明テニスの森駅周辺の賃貸成約事例を基にした家賃相場表を調べました。
リンク↓↓
http://www.forrent.jp/3s_000075.html

上記によりますと、有明テニスの森駅周辺の2LDKの相場は23.2万円とあります。
念の為、国際展示場駅だと22.93万円、東雲駅だと21.11万円となっています。
その結果、私はすみふが提示した2LDKで20万円/月、の査定は概ね正しく信ぴょう性があると判断しました。

あなたがおっしゃる18万円、16万円の家賃感覚が私から見ると妄想と言うか、飛んだお宝物件かと思うのですが、いかがでしょうか。
それでも私の意見を妄想だとおっしゃるならそのエビデンスをお示し頂けませんか。まさか脳内だけで物事語ってはいませんよね。エビデンスも無しに妄想と決め付けられてしまうとあなたと議論する気が失せてしまいます。

そして私はデベの営業じゃないです。こぉゆう証拠収集が仕事の士業です。笑

[230: 匿名さん]

20年間維持できないといいたいだけなんじゃないかな？
貧しい人の借金を食い物にしたあぶく銭ならパーっと使っても惜しく無いでしょ？

[232: 契約済みさん]

>>229さん
たかが掲示板で不買活動を行ってもそれに便乗する人がどれだけいるのか、またその様な買う気のあまり無い人達の為に値付けを１割、２割落としてくれるのかは分かりませんが、ご健闘を祈ります。

>>230、231さん
＞貧しい人の借金を食い物にしたあぶく銭ならパーっと使っても惜しく無いでしょ？
の発言の品位を疑いますが、あなたはこの物件の契約者を罵れる程の所得がお有りなのでしょうか。
＞20年間維持できないといいたいだけなんじゃないかな？
については、賃料減価率をどう計算に反映させるかの議論を始めると、管理費や共益費を反映させた実質利回りだとどうだの様な突っ込みも入ってきたりと枝葉末節の議論になってきますよね。
実際有明テニスの森駅周辺は築浅の物件が多いので減価率の情報は取れませんでした。利便性が悪いので減価が著しいと見るか、再開発による利便性の向上によって賃料相場が豊洲等に収斂し、上昇すると取るかはその人次第だと思います。未来永劫今の利便性のままだと減価も著しいと思いますが。
資産価値のネガがあったので表面ベースのDCF法での計算をしましたが、枝葉末節まで計算し尽くす前に、ネガさんがそこまで真剣に購入を検討されている方とはお見受けしないので、DCF法の議論はこの辺で。
私も別に賃貸目的で購入したのではなく、あくまで居住目的なので。
＞駅から遠く、なんの共有設備ももたないこの物件に、その魅力（２０万円）があるとは思えませんが
についても、セカンド目的で借りる方も当然いるのでしょうが、眺望の一点豪華主義でも訴求性は十分あると思いますよ。20万円の魅力がないと思われるならそれも一つの意見として正しいのでは無いのでしょうか。私は母数30件のデータからなる23.2万円を見ますので。

[233: 匿名さん]

>私はどちらかいうと余裕のない方が多いと推察しています。
なんでそう思いました？その思考のプロセス解説願います。意味不明です。

>１期であせって購入した環境とは違ってきていますので、じっくり待ち構え値段の下げるのを待つ方法があります。
既に高層階も売れてしまったので、焦って買う必要はないかもしれませんね。
しかし、値段が下がっても、その意識レベルでは、ここや有明は買わないほうが、あなたにとって良さそうですよ。
もう、すぐ近くの物件に住んでるって落ちはやめてくださいね。

>セカンドとして借りるという傾向ではないでしょうか
そうなんですか？駅から10分以内でそれでは、新浦安はほぼ全員がセカンドなんですかね。
そんなエビデンス、あるなら示してください。脳内変換では、誰も納得しません。

>なんの共有設備ももたないこの物件に
言ってることが、もう誤ってますよ。
ただ、必要最小限。逆にプールやらスパやら、無駄なことに高額な管理費を払いたくないニーズはありますね。
自分の思考で限定して語られないほうがいいですよ。
プールやスパやカフェやらバーがあったほうが、豪華・最高って思われてますか？ひょっとして。
私は、あんなプールなんて、つけなないほうが100倍良い。

ネガの方々は、結局自分の脳内変換がエビデンスと語られるので、？？？となってしまいますね。

[234: 物件比較中さん]

土曜に皆暇だなー
客の来ないMRで時間潰しに書き込んでる営業マンなんだろうけど
どちらも全く浅い議論で痛々しいよ

[235: 契約済みさん]

>>234
＞土曜に皆暇だなー
あなたもね。
＞客の来ないMRで時間潰しに書き込んでる営業マンなんだろうけど
あなたがそうなんじゃないの？
＞どちらも全く浅い議論で痛々しいよ
何の議論性もないあなたの投稿が一番痛い。

[236: 匿名さん]

ネガさん達はエビデンスを指し示して批判検討したらどうでしょう。
せめてこう思うからこうだとか、ロジックを踏んだら。
あまりにも主観的、短絡的な意見が多いので何が言いたいのか分からない。
ただ荒らしたいだけなら反論せずスルーでいいんじゃないかな。

[237: 物件比較中さん]

235
いちいち反論するなよ。
うざいぞ。

[238: 購入検討中さん]

今日のMRは混んでますよ

[239: 契約済みさん]

>>237
その発言は、負けを認めたと言う理解でよろしいでしょうか。

[240: 匿名さん]

ビッグサイトに行く機会が多いので、そのうち
モデルルームへも出向こうと考えておりました。

現在は小中学校などの教育施設に関しては問題ないとは言え、
車がないと何をするにも少々きつそうですね。
オリンピックが決定すれば価値が上がり、
周辺もかなり賑やかになる事を期待しています。

ところで、癌研有明病院は癌専門のみかと思っていましたが、
総合病院なんですね。HPを見て初めて知りました。

[241: 匿名さん]

今日見てきて、申し込みまでしてきました。
まだ1期終わったところだと油断してたら、、、、他の部屋を先着順で売ってるんですね。
60平米の２LDKは、ほとんど残っていませんでした。
確かに住友で免振でタワーでこの値段だったら売れちゃうだろうなぁ。

１F上がるごとに10万円しか変わらないので、上の階が割安ですね。

豊洲みたいに梁も出てなくてスッキリしてるし、天井も高いし安いしで、すばらしかったです。
こんなに安かったら、隣のプロパストの中古なんて売れないでしょうねぇ。池やプールっていうお荷物持ってるし。

[242: 匿名さん]

>>240
一応、外来もあるようですが、基本「紹介」が必要だったと思います。
癌に特化してるとはいえ、部位や合併症はさまざまだから、総合病院であっても当然だと思いますよ。

[243: 匿名さん]

>>241
最後の１行は余計でしたね。

[244: 匿名さん]

階が上がっても、ほとんど値段が変わらないのは魅力ですね。
上層階買っておくと、将来価値も下がりにくいかもしれませんね。

[245: 匿名さん]

24時間テレビは有明からですね。

[247: 物件比較中さん]

あのMRのどこを見てはりが少ないなんて言うんだろうか。
俺には天井からはりだらけに見えたよ。

一気に買う気は失せたね。

[248: 匿名さん]

241と246は、やたら他物件を中傷して、CTAお薦めをアピールするが、

他物件を例に出さず、この物件のアピールはできないの？？？　そういうポイントが無いけど。

[249: 匿名さん]

住友の割に安い！それだけ。
ま、仕様もそれなりですがね。

[251: 匿名さん]

＞60平米の２LDKは、ほとんど残っていませんでした。
それはまずい．．．本当の話なら、ほぼ賃貸になるだろ？？

しかも、その広さで2LDKの間取り、かつ収納が無い生活って．．．．私には厳しい。

[252: 契約済みさん]

賃貸になったら何故まずいのですか？

[253: 契約済みさん]

>>251
＞＞60平米の２LDKは、ほとんど残っていませんでした。
それはまずい．．．本当の話なら、ほぼ賃貸になるだろ？？

何でこうすぐ論理飛躍してしまうかな。なぜ２LDKがほとんど残っていないとほぼ賃貸になるんですか？
２LDKは賃貸需要しか無いんですか。私は居住目的で契約しましたよ。

＞しかも、その広さで2LDKの間取り、かつ収納が無い生活って．．．．私には厳しい。

についても、？？？なんですけど。60平米で２LDKはごく普通ですよ。むしろ無理矢理３LDKにしちゃう長谷工仕様デベだってある位ですから。
そして私の契約した住戸は2LDK＋WIC＋SICでしたが。
収納が無い生活って頭のどこら辺から出て来た創作なのかな？

[254: 契約済みさん]

>>248さん
比較検討はアリだと思いますが。
与えられた条件下（有明の地）で効用最大化させるには比較検討した上で優劣の判断をつければいいと思うので。
その中でBMAは33階にバーやら何やらを高い維持費で設置し、主婦のたまり場と化しているとのネガティブ要素があれば相対的に比較対象のCTAの優位性が高まりますよね。
さらにBMAは駅から近いがCTAは駅から遠い、等と勘案して優劣を判断していけばいいと思いますが。
中傷はおおげさな表現ですよ。
そんな事言ったら各党のマニフェストなんて見たら誹謗中傷のオンパレードと捉えられますよね。笑

BMA住人さんでしたら中傷と感じるかも知れませんが、優劣の検討をしているだけであってBMAの方にアドバンテージがある要素も当然ありますよ。

[256: 匿名さん]

>>255
マッチ＆ポンプ。独りで騒いでる人？

[257: 契約済み]

よく分からない書き込み多いですね。


２LDKで６０平米だと、狭いかのような書き込みとか、
梁が多くてダメだとか。

一体、その方の検討に値する物件はどこなのでしょうか。

梁がなくて、２LDKで８０㎡で、、、、、

予算はいくらで探してます、って書かないと、
どういうランクの物件を探してるのか分からないです。

希望エリア、予算、間取り、広さ、
を明記してから、書き込みしませんか？？？

じゃないと収拾つかないです。

とりあえず２４７さんと、２５１さんの諸条件を教えてください。
返答する際は、名前を過去の書き込みのナンバーにしてもらえると
分かりやすいです。

[258: 匿名さん]

MRは梁少なくてすっきりしてますよね。
どこの部屋が梁多いんだろ？免振だと梁少なくて済むんだっけ？

賃貸についてですが、ご存知のようにオリゾンは賃貸だらけになっています。
ガレは広めの部屋が多く、賃貸に出す事少なく売却しようとしてますが、、、、なかなか売れないようですね。

将来賃貸に出すには60平米２LDKくらいが丁度いいんじゃないですか？売却するにもお手ごろでしょう。

[259: 入居予定さん]

高層契約者です。
民主党が政権とると住宅ローン減税も廃止になるかも知れません。

１期で契約した我々は低金利、低価格、減税の恩恵を３拍子そろって受けちゃいましたね^^;

でも思えば、１期契約した人たちって、景気どん底、賃金減の最中、今年初旬に購入に向かった人たちなので、そういう恩恵を受けることは当然といえば当然ですね。当時はMRも「ガラっガラっ」。人気薄でした。それをわかってるのに「私は買います」と判を押してました。営業も驚いてましたよ（笑）

もう高層はほとんど残ってないし、来年はお台場、銀座でめちゃくちゃ遊びます^^

まだもう少しチャンスがあるので住宅購入していない人は秋までに購入することをおすすめします(^^♪

[260: 匿名さん]

高層は割安ですよね。チャンスかなぁ。

[263: 匿名さん]

違う物件と間違ってんじゃない？
それか、マンションズみたいな雑誌で「東京駅までバスで35分」みたいな記載があったとか。

価格は低層でも高層でも、200万から300万程度の差しかつきません。この物件に限って言えば、「迷わず高層買えよ」って感じです。

[265: 匿名さん]

>>259さん
住宅ローン減税は、入居日で決まるんじゃなかったでしたっけ？
来年度税制でなくなったら、ここは全員適用されないんだと思うのですが…

[266: 匿名さん]

目の前にも小学校・中学校あるね。こっちの影響も気になる。

[267: 匿名さん]

>>264
良かったじゃないですか。
ゴミのうち、鉄缶などはすぐに再利用されそうですね。

>>266
小・中だけじゃなく高・大もあり、幼稚園も揃ってますが・・・

[269: 匿名さん]

民主政権になったのですから、所得税や消費税も含めて、どうなるかわからんのでは？
マンション減税どころの話じゃないっしょ。。。

[270: 匿名さん]

取れる人から取るようになるだろうからここは厳しいかもね。