シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[202: 197]

私はデベロッパーではありません。

単に、中古も新築も色々と検討して、
シティタワー有明に決めました。

１９９さん、２０１さんは、同一人物ですか？？
名前が違うので、違う方ですか？

私は価値が下がるのは構わないです。
それは仕方が無い事です。

価格は将来売りたい時に、残債以上であればいいな、
とは思っていますけれども。

ただ、今、買える不動産の中で、
価格だけで言えば、総額を低く抑えられるので、
ここに決めました。

２０１さんの言う、募集前の完売という言い方を聞いて思ったのは、
おそらく、営業の人は要望書が提出されているという意味合いで、
２０１さんに、他の部屋を紹介したのではないでしょうか？？

要望書は一つの部屋に一組しか提出できませんので。。。

というか、販売方法をよく理解されてないのかな。

そして、

従って、賃貸または、中古販売にしても値崩れがし易く、高級感といった佇まいにはならない。 ＞
ということです。＞

の「従って」の意味がわからないです。

仮に、２０１さんのいうとおりに販売していたとしても、
値引きせずに売っていたら、中古の売り出し価格が値崩れする、って事にはならないのでは？？

残債よりよっぽど安く手放す人なんて、滅多にいませんし。

あと、佇まいは、賃貸価格や中古市場じゃないとも思います。
が、感性なので、そこはどうっちでもいいです。

中古で買うにも賃貸で借りるにも、
ある程度年収は必要なのですから、
郊外や東京近郊のマンションよりは、
ましな気がします。

[203: 匿名さん]

>>201
その2割引きでの価格が正価との根拠はなんですか？
誰もが買えてしまえる価格で出せる物件こそ、資産価値はたかが知れますね。

ちなみに住友は基本割引はしません。
どうしても売れ残った低層やイマイチな間取りは、もしかしたらあり得るかもしれませんが。
値引きを待っているなら、他をあたったほうが早いと思いますよ。
榊って方の言葉を鵜呑みにしているクチですか、ひょっとして。

ちなみに名前をコロコロと変えるのは何故？？？？

[204: 契約済みさん]

>>201さん

いまいち、言わんとするところが理解出来かねるのですが、

>>ここのフロアは募集前ですが、すべて完売しています。
に関しては、202さんも書かれているように、
「要望書」が既に入っているのだと思います。
完売、と説明したのは営業さんのミスですが。

>>どの場所も、抽選なしで販売しているということです。
これも、誤りですね。抽選は実際に、1期にもありましたし。
営業さんは、避けようとはしますが、「要望書」が出ている住戸に
申し込むことは可能ですよ。「要望書」を出された方が、
抽選の倍率を優遇はされますが。

事業協力者住戸に関しては、25戸だと記載されています。
それもご納得されていないようですが、
記載事項も、そもそも信じられないとなると、
もう、何もかも疑ってしまいますよね…。何が信用できるのでしょう？

>>後、２割安い価格なら購入、投資には適当かと思います。
仮にも住友の物件です、あと2割安くなんてならないでしょう。今は。
そもそも、そんな安い物件、投資にも向かないのではないでしょうか。

ちなみに、私は今の有明、価格に納得をして自分たちが住むために買いました。
資産価値が上がるとか、有明が発展するとか、オリンピックが、とかは
別に期待していません。

[205: ご近所さん]

しかし、この有明で２５戸もの「事業協力者住戸」があるとは、ちょっと驚きだな。
一部が社宅となっている分譲マンション・・・。
さすが有明のシティタワーレベル。

[206: 匿名さん]

お隣のガレより、よっぽどマシかと思いますが。。。。

[207: 住まいに詳しい人]

ここも完成前なのに値引きしてるみたいですね。
１割ぐらいですか？

[208: ＝197 202]

もう滅茶苦茶なこと皆さん書きますね。

ここは口コミ掲示板ですが、
せめて、何かを伝えようとする時は、
どういう状況に遭遇したかを伝え、
それを自分はどう分析し、
結論はこうなった。

せめて、これくらいは書いて欲しいですよ。

じゃないと情報として受け止めかねます。

２０７さんの発言は、
少し会話の次元を疑います。

値下げがあったかもしれないですが、
もう少し、詳しく教えてください。

じゃないと、これから値下げを期待して、掲示板を見てる人にも伝わらないし、
値下げ販売をしない、と信じて止まない購入希望者、契約者にも、
信じてもらえません。

掲示板をご覧になってる方々で、
書き込みに参加されていない方も多数いらっしゃいます。

みなさんがどう判断するか。
書き込みをしてる身としては、
それを知りたいです。

ちなみにですが、
私は一期で契約しました。
最初にモデルルームで提示された価格より、
同じ部屋で、１００万円単位の値上げ販売でした。

それでも、仕方ないな、と思いました。
総額が安いですから。

[209: ＝197 202 208]

208の冒頭の、

皆さん、という言葉は不適切ですね。

ココに書き込みされてる一部の方、
という言葉に訂正させて下さい。

失礼いたしました。

[211: 契約済みさん]

210さんへ
僕が1期で契約した住戸（タイプ）は、CTAのオフィシャルホームページにも、リクルート発行のマンションズなどの紙面、折込広告などにも、最初から最後（今日現在）まで記載されていなかったです。人気があるからなのか、無いからなのか、それはどちらでも構いませんが。もちろん、MRに行けばちゃんと紹介してくれました。僕が訪問した際にはまだ要望書も入ってませんでしたから。ですので210さんが、訪問されたのが最近なのでしたら、すでに一期で契約済みもしくは要望書がだされた後であり、紹介すらしてくれない住戸があることも、ありえますよね。いかがでしょうか？ただ、本当に欲しい住戸なのであれば、重複してお申し込みになればよいのでは？抽選になりますよ。値段に関しては、僕が契約したタイプは予定価格として事前に聞いた価格と変更ありませんでした。逆に、100万円単位で値上げしたタイプがある事も知っています。値下げがあったかどうかは、僕は知りませんが、値上げがあれば値下げもあるのかもしれません。ただ、値下げを待っていられる自信もありませんでしたので、僕はさっさと契約しました。もう少し待てば値下げされた可能性がゼロではないのかもしれません。ただ、値下げを待っている間に、誰かに買われてしまっては、無意味ですから。それだけです。負け惜しみとか、言われそうですが。。。

[212: 匿名さん]

>よって、人気のないこの物件の価値は最低１割ダウン。そして、２割ダウンが適正な価格だと思えることを意見として述べたということです
これは、超個人的主観に基づく値段設定ですね。
自分にとって、安ければ安いほどリスクが少ないから、値段が安いほうが良い。とはまるで市場価値など無視していますね。
となれば、別に2割じゃなくても、5割、8割、いっそのこと無料が適正と同じですね。
そう思っていらっしゃるなら、買わないでいいんじゃないでしょうか。

ちなみに要望書は出せますよ。
抽選にもなります。
売却済みではなく、あなたより先に行動を起こした方が仮押さえしているのですよ。
人より遅く行動しておいて、文句は言ってはダメですよ。
少なくとも、その住戸は人気があったっということです。

[213: 匿名さん]

>>210
そのダウンしている物件が、すぐ近くにありますよ。
そちらを買えばいいではないですか。
値段も下がってるし、これ以上資産価値が落ちるリスクも低いですよね。

どうしてもCTAが欲しいのかい？

[214: 匿名さん]

２１０さん＞


シティタワー有明の横にも、
ブリリアマーレ有明の大きい看板ありませんでしたか？？
東雲方面に張ってあった気がします。

人気がある、無いより、
デベロッパーとしては、
高く売るために、多くの手段をとるのであって、
看板持ちは、ごく普通の行為の範囲内ですよ。

住友としても、完売できる値段設定にするより、
高く多く売りたいと思うので、
費用のかからない広告であれば、
いくらでもしますよ。

ブリリアマーレの広告は
ネットでもよく見かけますからね。

ブリリアマーレを見に来て、
シティタワー有明を必ず知ってもらえるなら、
ブリリアマーレに広告してもらってるのと
同じですから。

あと、抽選は登録開始にならないとできなかったはずですよ。
契約済みであれば、抽選の後に契約になったのかもしれませんよね。

人気が無いなら、部屋も残っていたと考えるのが普通で、
人気が無いけど、部屋が売れていたのは、販売できない事業協力者の部屋だったのでは、
と考えるのは間違いだと思います。

わたしも、２１１さんと同じように、
ネットに載っていないタイプの部屋を買いました。

値下げされても、それは希望の部屋では無い可能性も高いので、
構いませんし、待っていたら、金利の優遇幅や、住宅ローン控除の期間、
ローン返済期間、諸々と、不利になると考えて、
購入しました。

最初に要望書（４月頭頃）を提出し、
値上げの話を聞き（５月？）
抽選形式の登録を行い、
結局は私だけの登録になりましたので、
無抽選でした。
その後、契約開始となり、抽選会終了後、
数日して契約しました。

一期の話です。

営業さんも部屋が重ならないように案内するので、
要望書が入っている部屋、契約済みの部屋、
要望書が入っていないけれど、検討中の人がいる部屋、
おそらく重ならないように案内します。

なので、契約済みです、と案内したかもしれません。

住友不動産は値下げしません、は真偽の程はありますが、
他社に比べて、値下げしないという強気姿勢で知られています。

値下げしたとしても、竣工後半年、一年以降の事じゃないかな、
とは思っています。

おそらく低層階だと思います。

営業さんも、最上階の部屋が竣工しても全然売れなかったら、
多少値下げするかもしれませんね、とは言ってた事があります。

２割下がるって、５０００万円の部屋が４０００万円ですよね。

２割下がったら、確かに人気物件になるでしょうね。

でも人気にならなくても、
その部屋を１人の人に買ってもらえればいいので、
想定以上に人気になれば、
また価格を上げるのでしょう。

値段を下げても下げても売れない物件であれば、
人気無いんでしょうけれども。

[215: 匿名さん]

>>210
残念だが、出遅れたって事だね。
何をもって「人気」と表現してるのかは知らないが、
住友としては、表示している価格で、1住戸を1世帯が契約してくれれば良い訳だ。
ある部屋を3世帯が欲すれば、極端な話、
その中の最も経済状態がよい世帯に合わせて値段をあげるだろ。

[216: サラリーマンさん]

>>210
基本的に、Ｓ社物件は「人気」など気にしない。
基本的に、分譲マンションにおいては、部屋ごとに倍率1.x倍がデベの理想。10倍とか100倍とかは明らかに値付失敗。
基本的に、売り出し価格基準で、1割引きとか2割引きとか考える時点で買い物下手です。
基本的に、分譲マンションは株と違うので、暴騰も暴落もありません。
基本的に、お隣のガレは数年オチの中古物件なので、並列比較しても意味はありません。

[217: 契約済みさん]

>>210
210さんの言う、
＞「ここの住居はパンフレットには掲載していませんが、売却済みです」
とは、要するに価格表で値段が書かれておらず既に売却済み、といった様な住戸でしょうか。
それがなぜ、
＞要望書を提出し、抽選という形態は明らかに取っていません。
となるのか。(私も要望書を提出し、抽選を経て契約しました)
またそれがなぜ、
＞理由は、人気がないからだと思っています。
となるのか。
２回ほど論理飛躍して検討もつかない所に飛んで行かれてますよ。
それがこれだけ反論を受ける結果になったのだと思います。

従って、
＞よって、人気のないこの物件の価値は最低１割ダウン。そして、２割ダウンが適正な価格だと思えることを意見として述べたということです。
に関しても、前提条件の認識が誤っている事から、よってで結ぶのはおかしい文章になっています。
私の場合、DCF法でもこの物件価格は適正と認識しましたが。

想定賃料20万/月*12ヶ月分÷期待収益率5％＝4800万＞物件価格4600万

差し支えなければ、２割ダウンが適正な価格との裏付けを示して頂けますか。
裏付けなしにただ高い高い、安ければ買うと言っても、そんな顧客にデベも取り合ってくれるとは思いませんよ。

[218: 匿名さん]

久しぶりですね、サラリーマンさん。
全くその通りだと思います。

[219: 契約済みさん]

あと、面白かったのが
＞経済性の原則に徹しているのがデベロッパーです。
が、まさにその通りなのであって、だからこそ色々な試算方法や顧客の反応を見つつ、グーテンベルクで言う所の最大値原則を達成する価格を設定するのがデベロッパーなのです。
＞文書で提出することをやってみて下さい。
は、色々と負わなくても良いリスクを負いたがらないデベに求めるのは厳しいと思いますが、すみふに関しては文書化させなくても値下げはしないと思いますよ。笑
まぁ待てるのであれば結果を待ってみてから検証されてはいかがでしょうか。
その頃には効用最大化出来る様な間取り、階数、方角の良い部屋は全て買われた後でしょうが。

結局はそうゆう事です。

[220: 契約済みさん]

>>218さん
ちなみに私はサラリーマンではなく士業です。
まぁサラリーマンの様な士業ですが。笑

[221: 匿名さん]

会計士さんですね。

[222: 匿名さん]

さて210さん、理解は深まりましたか？

[223: 購入検討中さん]

217さん
キャップレート5%はまあ妥当かと思いますが、ということは20年間20万円の賃料が維持されるという前提を置くことと同義ですね。
さて、これを妥当と考えるかどうか。

[228: 契約済みさん]

>>224,226さん
217=219=220です。
未経験な幼稚な意見はどちらかと言う問題もありますが、それはさて置き、

＞単純に文書の揚足を取っている御仁にしても、月に２０万円で賃貸できるという妄想が面白いです。
1割落ちで１８万円、２割落ちで１６万円ですね。相場を考えてみてはどうでしょうか。

とのご意見がありましたのでそちらの回答からさせて頂きます。
単純にすみふの営業から提示された見込み家賃収入表で毎月20万円とあったのでそれを用いたのですが、出所がすみふでは証拠力に乏しいと思いましたので、リクルートが運営する賃貸情報サイト「フォレント」より、有明テニスの森駅周辺の賃貸成約事例を基にした家賃相場表を調べました。
リンク↓↓
http://www.forrent.jp/3s_000075.html

上記によりますと、有明テニスの森駅周辺の2LDKの相場は23.2万円とあります。
念の為、国際展示場駅だと22.93万円、東雲駅だと21.11万円となっています。
その結果、私はすみふが提示した2LDKで20万円/月、の査定は概ね正しく信ぴょう性があると判断しました。

あなたがおっしゃる18万円、16万円の家賃感覚が私から見ると妄想と言うか、飛んだお宝物件かと思うのですが、いかがでしょうか。
それでも私の意見を妄想だとおっしゃるならそのエビデンスをお示し頂けませんか。まさか脳内だけで物事語ってはいませんよね。エビデンスも無しに妄想と決め付けられてしまうとあなたと議論する気が失せてしまいます。

そして私はデベの営業じゃないです。こぉゆう証拠収集が仕事の士業です。笑

[230: 匿名さん]

20年間維持できないといいたいだけなんじゃないかな？
貧しい人の借金を食い物にしたあぶく銭ならパーっと使っても惜しく無いでしょ？

[232: 契約済みさん]

>>229さん
たかが掲示板で不買活動を行ってもそれに便乗する人がどれだけいるのか、またその様な買う気のあまり無い人達の為に値付けを１割、２割落としてくれるのかは分かりませんが、ご健闘を祈ります。

>>230、231さん
＞貧しい人の借金を食い物にしたあぶく銭ならパーっと使っても惜しく無いでしょ？
の発言の品位を疑いますが、あなたはこの物件の契約者を罵れる程の所得がお有りなのでしょうか。
＞20年間維持できないといいたいだけなんじゃないかな？
については、賃料減価率をどう計算に反映させるかの議論を始めると、管理費や共益費を反映させた実質利回りだとどうだの様な突っ込みも入ってきたりと枝葉末節の議論になってきますよね。
実際有明テニスの森駅周辺は築浅の物件が多いので減価率の情報は取れませんでした。利便性が悪いので減価が著しいと見るか、再開発による利便性の向上によって賃料相場が豊洲等に収斂し、上昇すると取るかはその人次第だと思います。未来永劫今の利便性のままだと減価も著しいと思いますが。
資産価値のネガがあったので表面ベースのDCF法での計算をしましたが、枝葉末節まで計算し尽くす前に、ネガさんがそこまで真剣に購入を検討されている方とはお見受けしないので、DCF法の議論はこの辺で。
私も別に賃貸目的で購入したのではなく、あくまで居住目的なので。
＞駅から遠く、なんの共有設備ももたないこの物件に、その魅力（２０万円）があるとは思えませんが
についても、セカンド目的で借りる方も当然いるのでしょうが、眺望の一点豪華主義でも訴求性は十分あると思いますよ。20万円の魅力がないと思われるならそれも一つの意見として正しいのでは無いのでしょうか。私は母数30件のデータからなる23.2万円を見ますので。

[233: 匿名さん]

>私はどちらかいうと余裕のない方が多いと推察しています。
なんでそう思いました？その思考のプロセス解説願います。意味不明です。

>１期であせって購入した環境とは違ってきていますので、じっくり待ち構え値段の下げるのを待つ方法があります。
既に高層階も売れてしまったので、焦って買う必要はないかもしれませんね。
しかし、値段が下がっても、その意識レベルでは、ここや有明は買わないほうが、あなたにとって良さそうですよ。
もう、すぐ近くの物件に住んでるって落ちはやめてくださいね。

>セカンドとして借りるという傾向ではないでしょうか
そうなんですか？駅から10分以内でそれでは、新浦安はほぼ全員がセカンドなんですかね。
そんなエビデンス、あるなら示してください。脳内変換では、誰も納得しません。

>なんの共有設備ももたないこの物件に
言ってることが、もう誤ってますよ。
ただ、必要最小限。逆にプールやらスパやら、無駄なことに高額な管理費を払いたくないニーズはありますね。
自分の思考で限定して語られないほうがいいですよ。
プールやスパやカフェやらバーがあったほうが、豪華・最高って思われてますか？ひょっとして。
私は、あんなプールなんて、つけなないほうが100倍良い。

ネガの方々は、結局自分の脳内変換がエビデンスと語られるので、？？？となってしまいますね。

[234: 物件比較中さん]

土曜に皆暇だなー
客の来ないMRで時間潰しに書き込んでる営業マンなんだろうけど
どちらも全く浅い議論で痛々しいよ

[235: 契約済みさん]

>>234
＞土曜に皆暇だなー
あなたもね。
＞客の来ないMRで時間潰しに書き込んでる営業マンなんだろうけど
あなたがそうなんじゃないの？
＞どちらも全く浅い議論で痛々しいよ
何の議論性もないあなたの投稿が一番痛い。

[236: 匿名さん]

ネガさん達はエビデンスを指し示して批判検討したらどうでしょう。
せめてこう思うからこうだとか、ロジックを踏んだら。
あまりにも主観的、短絡的な意見が多いので何が言いたいのか分からない。
ただ荒らしたいだけなら反論せずスルーでいいんじゃないかな。

[237: 物件比較中さん]

235
いちいち反論するなよ。
うざいぞ。

[238: 購入検討中さん]

今日のMRは混んでますよ

[239: 契約済みさん]

>>237
その発言は、負けを認めたと言う理解でよろしいでしょうか。

[240: 匿名さん]

ビッグサイトに行く機会が多いので、そのうち
モデルルームへも出向こうと考えておりました。

現在は小中学校などの教育施設に関しては問題ないとは言え、
車がないと何をするにも少々きつそうですね。
オリンピックが決定すれば価値が上がり、
周辺もかなり賑やかになる事を期待しています。

ところで、癌研有明病院は癌専門のみかと思っていましたが、
総合病院なんですね。HPを見て初めて知りました。

[241: 匿名さん]

今日見てきて、申し込みまでしてきました。
まだ1期終わったところだと油断してたら、、、、他の部屋を先着順で売ってるんですね。
60平米の２LDKは、ほとんど残っていませんでした。
確かに住友で免振でタワーでこの値段だったら売れちゃうだろうなぁ。

１F上がるごとに10万円しか変わらないので、上の階が割安ですね。

豊洲みたいに梁も出てなくてスッキリしてるし、天井も高いし安いしで、すばらしかったです。
こんなに安かったら、隣のプロパストの中古なんて売れないでしょうねぇ。池やプールっていうお荷物持ってるし。

[242: 匿名さん]

>>240
一応、外来もあるようですが、基本「紹介」が必要だったと思います。
癌に特化してるとはいえ、部位や合併症はさまざまだから、総合病院であっても当然だと思いますよ。

[243: 匿名さん]

>>241
最後の１行は余計でしたね。

[244: 匿名さん]

階が上がっても、ほとんど値段が変わらないのは魅力ですね。
上層階買っておくと、将来価値も下がりにくいかもしれませんね。

[245: 匿名さん]

24時間テレビは有明からですね。

[247: 物件比較中さん]

あのMRのどこを見てはりが少ないなんて言うんだろうか。
俺には天井からはりだらけに見えたよ。

一気に買う気は失せたね。

[248: 匿名さん]

241と246は、やたら他物件を中傷して、CTAお薦めをアピールするが、

他物件を例に出さず、この物件のアピールはできないの？？？　そういうポイントが無いけど。

[249: 匿名さん]

住友の割に安い！それだけ。
ま、仕様もそれなりですがね。