シティタワー有明その3

[マンコミュファンさん]

湾岸の開放感と都心の利便性を享受する
地上33階建て免震タワーレジデンス　シティタワー有明誕生

ダイナミックパノラマウィンドウ×免震構造×ホテルライクな内廊下

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩10分 ※平成22年度末には「有明テニスの森」駅より徒歩8分になります。有明北地区地区計画（平成20～22年度事業）における整備計画に基づく。
　　　東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 バス10分 かえつ有明中高前バス停から 徒歩1分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩12分


【過去ログ】
その1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43687/

その2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43435/

売主：住友不動産　住友商事
施工会社：前田建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[104: 匿名さん]

>>102さん
契約おめでとうございましした。　
※デベ関係者じゃございません。現実のマンション購入者へは無差別(笑)にお祝いしてます。

BMAは残ってる部屋、値引きされても間取りなどが悪いので買いづらいですよね。

しかし102さんは、TT有明(BMA隣)ではなくCTAを選ばれたのは、どのようなポイントなのでしょう？
もちろん、販売時期や竣工時期などもあるかと思いますが・・・・

[105: 近所をよく知る人]

うましか君の登場か。
分かって無いな。販売戸数の決め方が。
正に要望書ベースだぞ。あれは。要は初めの期で3割を切る数(2割は切り捨て過ぎ)しか稼げなかったということ。
大規模物件は第一期が重要。そこで4割以上を稼がないと一般的には「厳しい門出」との見方になる。
ま、知らんか。
>港南、大崎、豊洲、東陽町、三茶(正確には三茶とは言えんが)、さいたま新都心や茅ヶ崎といったと内外
仮にさいたまや茅ヶ崎はおいといても、住友は都内のあちこちで売れ残っているのは業界だけでなく、検討者の中でも周知の事実。
これは立地に見合わない価格と価格に見合わない仕様(高級と勘違いしている者が多いが業界内ではとても価格相応では無いというのが一致した意見)のせい。
プチバブル時のWCTや古くはシティハウス成城の成功体験から離れられないマーケティングの失敗のせい。
とはいえ、東陽町は近隣のより立地がマシな物件が価格を下げている中、例の長期販売物件も値引きを開始している。
この駅遠・荒地・お見合い隣接物件も早晩、価格改定を余儀なくされるんじゃないの。

[106: 近所をよく知る人]

因みにBMAは6月の総会の時点で引渡しの済んでいない住戸が300戸はあった。
引渡しを引いた後に販売が促進し、200戸以上が消えたとはとても信じられないな。
本当の未販売住戸数を教えてくれよ。

まだ有明内では環境としてはマシなBMAが「3桁単位で売れ残っている」状態なのに、
お隣のガレリアの中古は価格が激落してるというのに、
ここ有明の物件の価格が上昇していくとは理屈以前に想像することすら異常と言えるな。

「原野商法」の仕事でもしてるのかい?>>100のうましか君は。

[107: 匿名さん]

>>106
他人を「うましか」言うより、「引渡し」と「販売」の違いをじっくり考えたほうがいいと思うよ。

＞まだ有明内では環境としてはマシなBMAが「3桁単位で売れ残っている」状態なのに、
私なら、顔真っ赤にして逃げたくなる「大きな勘違い」なんだね。＜強い思い込みとも言う。

[108: 匿名さん]

>>107
話をそらすなよ。&文章をよく読めよ。その「違い」が分かるからさ。
「大きな勘違い」で逃げても無駄。違うなら数字だしてよん。

まともに言い返せないってことは
>この駅遠・荒地・お見合い隣接物件も早晩、価格改定を余儀なくされるんじゃないの。

>まだ有明内では環境としてはマシなBMAが「3桁単位で売れ残っている」状態なのに、
>お隣のガレリアの中古は価格が激落してるというのに、
>ここ有明の物件の価格が上昇していくとは理屈以前に想像することすら異常と言えるな。

かつ

>「原野商法」の仕事でもしてるのかい?>>100のうましか君は。

に同意ってことでOKだよね。(w

[109: 匿名さん]

双方レスが早いな。(笑)
どこか遊びに行ってきなよ。

[110: 匿名さん]

>>108
>因みにBMAは6月の総会の時点で引渡しの済んでいない住戸が300戸はあった。
>引渡しを引いた後に販売が促進し、200戸以上が消えたとはとても信じられないな。
>本当の未販売住戸数を教えてくれよ
総会なんて出たのか？ちょっとしかない持っていない株で総会に出て株主気取りか。笑
まあ、何回も皆が言っているのに信じようとしないようだから、
自分でMR行ってきいてこいって。もしくは電話してみ？
手っ取り早いだろ、それが。

あなたが信じる信じないの話ではない。現実を確かめろ。

[111: 契約済みさん]

まぁ105の言ってる通り確かに住友は業界内で一番在庫抱えてる(抱えてた？)会社だから、折り合いがついていないと言いたい事も分かる。

ただここの引渡しが来年度にズレ込んだ様に、住友も段々と業績を回復している事も確か。

CTAの引渡しが３月末から４月初めに変更された段階(6月末頃)で、こりゃ今期好調だなと読んですみふ株を仕込んで今は20％強上がってここの頭金位は儲けたから、まぁここがコケてもイイや。

すみふは業績回復してる事は確かだし、今年度中に弱気になる事は絶対無いですよ。

あー早々イイ間取りの部屋抑えといて良かった。

[112: 匿名さん]

今の株価でいえば、住友だけじゃなく不動産全体が上がってる。
業績とは関係なく、ついこの間までの不動産株が安かったことの反動でしょう。
だって、プロパストでさえも、ですからね。
しかし、>>110さんは何も答えないね。
実はアラシを呼び込むためのアラシとか。

[113: 匿名さん]

110さんは、「総会」を株主総会と勘違いしているもよう。
なにやら、話のつじつまも合わないので、お酒がたくさん入っているんじゃないかと。＜お盆休みだし。

でもまぁ、108さんのほうが嫌悪されるアラシさんだね。

[114: 購入検討中さん]

知りたいんですが、ガラスのことについて、この物件には紫外線防止加工フィルムなど貼り付けられてないのでしょうか？豊洲ザツインにはホームページにそのようなことが書かれてあり、また、外観の窓の色も麻布十番のスミフ物件のガラスとは色が違うように見えてどうしても安っぽく目にうつるのですが・・・まだ工事中だからこれから変化しくのでしょうか？？

[115: 匿名さん]

>>105
色々な人が間に入ってきてるね。
しかし、こちらの質問には答えないで、答えろ！とは、これいかに。
算数の計算も間違っていたこともスルーしておいてさ。
やれやれ。

では、まず「販売戸数の決め方（利点）」
・期分けして小出しに売ることで「9割契約！」等の文句を付けやすい
・期分けして販売することで、物理的な販売センターのスペースや、販売担当者の人手が不足を回避出来る。
・一度に全部売り出してしまうと、人気の部屋部屋の人気・不人気で偏りが出て、売りにくい部屋ばかりが残ってしまうので困る
⇒つまり、希望者＝欲しい住戸へ要望＝用意する　という単純な構造だけではない。
事前希望で高層ばかりに集まったので、それに応じて一期で高層しか出さないとなると二期以降に偏りがでる。
・「即日完売」を目指して、比較的価格帯の低い目玉住戸を第1期で販売して勢いを付けるケースがあるかと思えば、逆に、販売に時間のかかりそうな、価格帯の高い住戸から販売していく不動産会社も。つまりデベの戦略も加味される。
等などありますが、全住戸の4割を一期ではけなければ、販売不振という方程式は、可変でもある。
1000戸のタワーマンションで400戸を捌くのと、100戸のマンションで40戸捌くのでは、単純比較できない。
つまり割合だけで、4割売れた！だからここの地域・マンションは人気だ！とは単純すぎる。

>価格に見合わない仕様(高級と勘違いしている者が多いが業界内ではとても価格相応では無いというのが一致した意見)のせい。
業界内とは不動産業界内のコンペチが言ってるのかな？そのバイアスがかかった意見を簡単に信じる／信じないは自由ですが、価格に見合った仕様というのは、購入者が判断すべきものですね。
現にＣＴＡは高層もなくなり、二期も好調のようなので、「価格に魅力」があったというひとつの回答ではないのか？
ちなみに「事業主推薦度ランキング」ではスミフは「顧客満足度：1位、推薦度順位：5位」と悪い評価でもない。
http://www.＊＊＊＊/enquete_result/id24.html
そして、7月度の人気マンションランキングでは、1位がシティタワー麻布十番。
http://www.major7.net/Ranking/area_1/
とても価格相応で無い！ってエンドユーザーが考えているとしたら、この順位もおかしいのかな。

>お隣のガレリアの中古は価格が激落してるというのに、
何故下がるか？それは買いたい人がいないからだよ。
管理費／プロパスト物件／管理組合の株問題／お見合い／向き／高速道路etc
こういったことを加味して、判断されているのでしょう。
では、何故オリゾンは、価格維持しているのか？？
>ここ有明の物件の価格が上昇していくとは理屈以前に想像することすら異常と言えるな。
それは、狭い視野と決め付け論しか持ち合わせていないからだな。
先見性を持てるかどうか、人より早く行動を起こせるどうか が重要。
しかし、率直に言うと別に価格が上昇なんてしなくても良い。
そして、価格の変動は常にあるので、上がったと喜んでも、下がっていくこともあるだろう。

さて、こちらの質問です。
1.首都圏マンション販売は7月-9.1%を前提として、CTAの今の販売状況を調べてみてください。で、何故そんな状況になっているか解説してみてください
2.算数程度の計算があってなかったが、それはどうしてか？いい加減な数字を言ってみただけなのか？
3.BMAの販売状況、誰かが言ってますが調べてみて言ってください。信じない！では子供の言い争いだね。
4.オリゾンの中古価格、ガレより古いのにほぼ維持しているのはどうしてなのか？

[116: 周辺住民さん]

>>115
じゃ、俺から。
>1.首都圏マンション販売は7月-9.1%を前提として、CTAの今の販売状況を調べてみてください。で、何故そんな状況になっているか解説してみてください
そもそも前年比率(しかも販売戸数)を持ち出してここの販売状況を語ろうとする理論が分からない。
逆にBMA第一期の販売月と比較してもいいのかね。数と率だけなら向こうが上だよ。
それとも周辺地域と比べるかい?比較するんなら、同時期(または直近)に販売した同規模物件と比べるべきでは。
>2.算数程度の計算があってなかったが、それはどうしてか？いい加減な数字を言ってみただけなのか？
知らんけど、切り捨てたんだろ。w
>3.BMAの販売状況、誰かが言ってますが調べてみて言ってください。信じない！では子供の言い争いだね。
営業に聞いたけど、未契約数は教えてくれなかったな。ただ100は超しているとの事だったが。
>4.オリゾンの中古価格、ガレより古いのにほぼ維持しているのはどうしてなのか？
そんな話はきかないがな。w
以前は北西は待ち順が・・・なんて戯言もあったが、今は回転寿司状態だ。
ただ、ガレがより悪いのは明確。西は高速、東はこのCTAに密着。そして駅遠物件の上に駐車場は本当の順番待ち。株を買ったり、情報開示もしない理事会のおかげで管理も住民層も低レベル化。
落ちて当然。

しかし、広告の順位を語るなんて止めた方がいいぞ。
つーか、変だろ。どう見ても、あの順位と物件は。w

こんなとこだ。

[117: 匿名さん]

>>115
>つまり、希望者＝欲しい住戸へ要望＝用意する　という単純な構造だけではない。
最近検討を始められた方ですか。
これまでの他の湾岸大規模タワーの販売を見れば、誤りであることが分かります。
この言い訳は住友のＣＴＴとＣＴＡくらいだと思いますよ。
ＢＭＡの第一期も日経でマドンナの６億の広告費への懐疑と併せてその販売数そのものの低調さが記事になっていました。
ご参考まで。

[118: 匿名さん]

>>116
>そもそも前年比率(しかも販売戸数)を持ち出してここの販売状況を語ろうとする理論が分からない。
>逆にBMA第一期の販売月と比較してもいいのかね。数と率だけなら向こうが上だよ。
>それとも周辺地域と比べるかい?比較するんなら、同時期(または直近)に販売した同規模物件と比べるべきでは
前年比率=現状のマンション販売状況。つまり首都圏の現状販売状況との比較ってわけだ。
売れていないかどうかを、自己把握しろってことよ。
誰も前年と比較しろなんて言ってない、更にはＢＭＡの一期の昔の話を出そうとは、比較対照ってのがわかっていないようだな。
挙句の果てに同時期・同規模物件？？売れてるねー、売れてないねーで終わるだろ。で？

>知らんけど、切り捨てたんだろ。w
それがそのいい加減さを物語っているんだろうな。
説得力なんざ、皆無だな。
算数ドリルでも夏休中にやっておけって。

[119: 周辺住民さん]

>>118
崩壊・・・。
厳しい環境の中でも南千住や金町のタワーでさえ、完売、又は本当に残り数戸までこぎつけているな。
中央区の晴海もこのご時世に会員期で約６割くらい、短期の販売でも残りは僅か３０戸弱(営業談w)。
しかし有明はどうかな。
ＢＭＡは長い販売期間にも関わらず１００戸を超える残。
ここは販売も進まないご様子。
(2期でも130出して100契約に辿り着くなら、俺は出家する!)
オリ・ガレの中古相場も落ちまくりだしな。
豊洲もあの在庫「数」どうすんだよ・・・って、こと。
有明と住友のヤバさは明らかじゃないか・・・。
立地と仕様と価格とターゲットが見事なまでにずれてるんだよ。

[120: 匿名さん]

豊洲・東雲が高止まり、もしくは供給数が減ってくると有明に流れてくるのでは？
都心が安くなっちゃったり、豊洲・東雲が安く、もしくは供給数が増えてくると、有明には誰も来ない。（だって有明より豊洲のほうが便利でしょ。）

今から景気よくなってきて、豊洲が高くなっちゃう事があるなら有明の未来も明るいでしょ。

[122: 匿名さん]

東雲は野村で落ちる。
豊洲はシンボルで落ち、新豊洲は更に落ちる。

[124: 匿名さん]

どっちにしろ、有明は豊洲、東雲次第じゃないかな。

未来は明るいようなきもするけど、豊洲・東雲を買ったほうがいいような気もする。
シティタワー有明は東雲の駅遠物件と呼べなくもないし。そんなに悪いような気もしない。

[126: 契約済みさん]

何かバチバチやり合ってるねー。
まぁマンション市況が遅かれ早かれ底打つのは年内か来年の決算期までの間か位でしょ。
豊洲は高いよ確かに。でも有明は折り合いついてると思うよ。
むしろCTAの１期はすみふが唯一弱気になった値付けだったと思う。豊洲で苦戦したからかなり弱気に出たんだと思う。
でもここも期を重ねるごとに価格を徐々に上げてくみたいだし、まぁ人気物件になるかは知らんけどそれなりに売れると思うよ。
この不況で地上げも滞ってるからこれからは供給も減ってくるだろうし、そしたら有明も面白いんじゃないの？
単純にこの経済情勢を考えればマンション自体が売れる訳ないんだよ。みんなローン組めなくなるし。

その中での１期の売れ行きはボチボチと言えるんじゃないかなｗ