23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その39）

[匿名さん]

新スレどうぞ。

前スレ（その38）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43561/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[61: 匿名さん]

マンションも売れてないけど、戸建も悲惨だよね。

当方　車であちこち移動しますが、３０坪程度の分譲地を販売中の空き地が、
山ほど売れ残っています。
一か所、二か所どころでなく　１０か所くらい知っています。
どうなるんだろう。

[62: 匿名はん]

このご時勢だ。
買った後に売ろうにも売れない戸建てよりも
マンションの方が圧倒的にリセールバリューは高いからな。
中古の戸建て程売りにくいものは無いよ。

[63: 匿名さん]

３０坪の分譲地と同額程度の売れ残り分譲マンションは、
１０か所や２０か所どころではないのだが…

[64: 匿名さん]

１０か所と言っても一か所あたり１５戸分はありますね。
クルマで３０分圏内ですが、　この一年まったく建ちません。

倒産するまで値引きはないのかな。

[65: 購入検討中さん]

確かに足元の景気は非常に悪いですよね。

住宅着工件数が前年同月比30.8％減で、年間75万8000戸ペース。
http://www.nikkei.co.jp/keiki/chakkou/

米国の自動車販売台数も1000万台を下回るぺース。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/media/djCXA5262.html

が、しかしこのペースが続くと思われますでしょうか？

日本の世帯数は5000万世帯程度。
これに対して住宅着工件数が年間75万8000戸ということは、約65年で1回立て直す計算です。
少なくとも私の周りの人が築年数65年の家に住んでいるとは思えません。

米国の自動車販売台数にしても、米国の自動車登録台数が2.5億台なので、年間1000万台の販売ペースとして、25年に1回の買換えというペースです。これも普通に考えて、ちょっと考えられないペースです。

ということは、近いか遠いかは別として、いずれは景気回復＆住宅市場は回復すると考えられます。


一方、マンションの価格面・税制面・金利面で考えると
・一時のマンション価格から2割～3割下がっている価格から、更に2割～3割下がるとは考えにくい。
・住宅ローン減税が手厚く、更なる減税があるとは期待しにくい。
・更なる減税があったとしても、そもそも様々な控除等を考えると、効果（減税幅以上に税を払っていない可能性がある）が期待しにくい。
・日銀の金利政策がゼロ金利であり、これ以上大幅に下がる余地があるとは思えない。
と考えられます。

ということで今は買っても良い時期（少なくとも高値掴みだけはない）と考えます。

そんなことはないでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65

2004年頃の分譲価格で考えると、
現在の価格から下がらないとは考えにくい。

[67: 購入検討中さん]

確かに値段はもう少し下がるでしょう。

どこまで下がるかですが、大底で買うのとピークで売るのが共に困難であることを考えて、割安感があるうちに検討しようかと思っています。
更に、住宅ローン減税で10年間住宅ローン残高の1%戻ってくることを考えれば、頭金次第ですが、オーバーローンで購入すれが、住宅価格の10年間で10%近く戻ってくるので、それで十分安いかと思っています。

[68: 住まいに詳しい人]

>>65
>・一時のマンション価格から2割～3割下がっている価格から、更に2割～3割下がるとは考えにくい。

何の根拠もない結論ですね
プチバブル分の価格下落は進んでいますが、リーマン以降の状況はまだ折り込まれていません
ここから20％ダウンがあってもおかしくないくらいです


>・住宅ローン減税が手厚く、更なる減税があるとは期待しにくい。
>・更なる減税があったとしても、そもそも様々な控除等を考えると、効果（減税幅以上に税を払っていない
>　可能性がある）が期待しにくい。
>・日銀の金利政策がゼロ金利であり、これ以上大幅に下がる余地があるとは思えない。

これ以上の金利引き下げが不可能なわけですから
財政政策による疑似マイナス金利として更なる住宅購入支援はあり得ます

そーいうてテコ入れがあるとすれば、景気が底割れしたときになるでしょーから
価格水準もおそらくは今より下がっているでしょ


住宅ローン減税による、需要の微細な影響を考えるより
大きな景気動向の動きの方が、需要に対して影響が大きいと思われますので
今はそちらに注目すべきでしょーね

[70: 匿名さん]

６５年とか言い出したら、そのときの人口って今の半分。
死んで主のなくなった空き家に移っていくだけで、
当分の住宅需要はまかなえるでしょ。
その上リフォームだの１００年住宅だの言ってる御時世。

会社（株）とちがって、住宅はそのままでは成長せずに劣化していく性質のもの。
その価値が上がっていくためには、また上がっていく事を見越して買われることで、
相乗的に資産価値を形成していくためには、昭和のころまでのように
根本的に需要が増えていく前提がなければありえない。

日本の土地不動産自体が、大きなピークを超えて下りに入ったという認識の中で、
不動産業も、取得側も、身の振り方を考えていかないと。

[71: 匿名さん]

＞会社（株）とちがって、住宅はそのままでは成長せずに劣化していく性質のもの。

住宅が劣化していくのはわかるけど、　今　会社もただいま劣化中じゃないの。

国民が豊かさを実感できない根本は住宅問題につきる。
家賃は現在の半分、　住宅価格も半分。　　３０年後は多分なるでしょうが。

[72: 匿名さん]

大田区だけど、うちの近くのミニ戸もマンションも完成後、半年たっても完売してない。

住宅が劣化するのは当然だろうけど、会社のほうは大丈夫なのかね？

[73: 匿名さん]

会社は日本という枠に閉じ込められてないから、
世界の人口増・需要増に便乗できる可能性があるでしょう。
ドメスティックな会社については、寡占により利益を確保、維持していくか、
新しい技術開発などのイノベーションが生めない限りジリ貧でしょうね。

[74: 匿名さん]

このスレッドから学んだこと
貧〇人は周りが自分のレベルに落ちてこいと発想する
哀れ…　発想が自分を貧〇にしていることに気付く日が来るといいね

[75: 匿名さん]

74
激しく同意ずら。

[76: 匿名さん]

貧乏はなにも苦にならないが、世の中の仕組みについては大いに疑問あり。
今、世の中のカネ持ちはみんな土地持ちだろう。小作だった先祖が戦後
アメリカが農地解放でただでもらった土地だ。

それを政策転換して返してもらおうじゃないか。　地主に返してそれから
大放出。　　小作はもともと持ってなかったんだから黙って返せ。

[77: 購入検討中さん]

日本の未来に対してとてもネガティブなコメントが多い・・・

＞68さん
住宅価格には景気の変動が重要ということですが、私の認識も一致しています。
しかし、景気先行指標である株価が反転しているのはどういうわけでしょうか？

＞70さん
主が死んで空き家になった家に住みたいなら住んでください。
少なくとも私は建替えないかぎりは、絶対に住みたくないですがね。大半の人も同意してもらえると思いますが。
また現時点において（将来的にも）は、東京一極集中で人口が増えているので、東京23区で簡単に移り住める空き家があるとは思えませんがね。

[78: 匿名さん]

高齢者が病院や老人施設で亡くなる。子供たちは既に住む場所を確保してる。
結果的に高齢者の住んでた家をなり部屋を売って金にして分配する。
買った人は中古として住む、

別に何の問題もないしそのような事例は今でもいくらでもありますが。

[79: 匿名さん]

主が死んで空くのが戸建てとは限らない。
マンションの空き戸でもありうる。もちろん建替えなど無理。
中古転売されるだけ。

[80: 匿名さん]

72
売らないで貸すケースが、圧倒的に多いだろう。売れば課税されたりする。
ローンがないのだから、あせって売る必要はない。