23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その39）

[匿名さん]

新スレどうぞ。

前スレ（その38）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43561/

【管理人です。前スレURLを追加しました。2009.08.05】

[61: 匿名さん]

マンションも売れてないけど、戸建も悲惨だよね。

当方　車であちこち移動しますが、３０坪程度の分譲地を販売中の空き地が、
山ほど売れ残っています。
一か所、二か所どころでなく　１０か所くらい知っています。
どうなるんだろう。

[62: 匿名はん]

このご時勢だ。
買った後に売ろうにも売れない戸建てよりも
マンションの方が圧倒的にリセールバリューは高いからな。
中古の戸建て程売りにくいものは無いよ。

[63: 匿名さん]

３０坪の分譲地と同額程度の売れ残り分譲マンションは、
１０か所や２０か所どころではないのだが…

[64: 匿名さん]

１０か所と言っても一か所あたり１５戸分はありますね。
クルマで３０分圏内ですが、　この一年まったく建ちません。

倒産するまで値引きはないのかな。

[65: 購入検討中さん]

確かに足元の景気は非常に悪いですよね。

住宅着工件数が前年同月比30.8％減で、年間75万8000戸ペース。
http://www.nikkei.co.jp/keiki/chakkou/

米国の自動車販売台数も1000万台を下回るぺース。
http://www.nikkei.co.jp/news/kaigai/media/djCXA5262.html

が、しかしこのペースが続くと思われますでしょうか？

日本の世帯数は5000万世帯程度。
これに対して住宅着工件数が年間75万8000戸ということは、約65年で1回立て直す計算です。
少なくとも私の周りの人が築年数65年の家に住んでいるとは思えません。

米国の自動車販売台数にしても、米国の自動車登録台数が2.5億台なので、年間1000万台の販売ペースとして、25年に1回の買換えというペースです。これも普通に考えて、ちょっと考えられないペースです。

ということは、近いか遠いかは別として、いずれは景気回復＆住宅市場は回復すると考えられます。


一方、マンションの価格面・税制面・金利面で考えると
・一時のマンション価格から2割～3割下がっている価格から、更に2割～3割下がるとは考えにくい。
・住宅ローン減税が手厚く、更なる減税があるとは期待しにくい。
・更なる減税があったとしても、そもそも様々な控除等を考えると、効果（減税幅以上に税を払っていない可能性がある）が期待しにくい。
・日銀の金利政策がゼロ金利であり、これ以上大幅に下がる余地があるとは思えない。
と考えられます。

ということで今は買っても良い時期（少なくとも高値掴みだけはない）と考えます。

そんなことはないでしょうか？

[66: 匿名さん]

>>65

2004年頃の分譲価格で考えると、
現在の価格から下がらないとは考えにくい。

[67: 購入検討中さん]

確かに値段はもう少し下がるでしょう。

どこまで下がるかですが、大底で買うのとピークで売るのが共に困難であることを考えて、割安感があるうちに検討しようかと思っています。
更に、住宅ローン減税で10年間住宅ローン残高の1%戻ってくることを考えれば、頭金次第ですが、オーバーローンで購入すれが、住宅価格の10年間で10%近く戻ってくるので、それで十分安いかと思っています。

[68: 住まいに詳しい人]

>>65
>・一時のマンション価格から2割～3割下がっている価格から、更に2割～3割下がるとは考えにくい。

何の根拠もない結論ですね
プチバブル分の価格下落は進んでいますが、リーマン以降の状況はまだ折り込まれていません
ここから20％ダウンがあってもおかしくないくらいです


>・住宅ローン減税が手厚く、更なる減税があるとは期待しにくい。
>・更なる減税があったとしても、そもそも様々な控除等を考えると、効果（減税幅以上に税を払っていない
>　可能性がある）が期待しにくい。
>・日銀の金利政策がゼロ金利であり、これ以上大幅に下がる余地があるとは思えない。

これ以上の金利引き下げが不可能なわけですから
財政政策による疑似マイナス金利として更なる住宅購入支援はあり得ます

そーいうてテコ入れがあるとすれば、景気が底割れしたときになるでしょーから
価格水準もおそらくは今より下がっているでしょ


住宅ローン減税による、需要の微細な影響を考えるより
大きな景気動向の動きの方が、需要に対して影響が大きいと思われますので
今はそちらに注目すべきでしょーね

[70: 匿名さん]

６５年とか言い出したら、そのときの人口って今の半分。
死んで主のなくなった空き家に移っていくだけで、
当分の住宅需要はまかなえるでしょ。
その上リフォームだの１００年住宅だの言ってる御時世。

会社（株）とちがって、住宅はそのままでは成長せずに劣化していく性質のもの。
その価値が上がっていくためには、また上がっていく事を見越して買われることで、
相乗的に資産価値を形成していくためには、昭和のころまでのように
根本的に需要が増えていく前提がなければありえない。

日本の土地不動産自体が、大きなピークを超えて下りに入ったという認識の中で、
不動産業も、取得側も、身の振り方を考えていかないと。

[71: 匿名さん]

＞会社（株）とちがって、住宅はそのままでは成長せずに劣化していく性質のもの。

住宅が劣化していくのはわかるけど、　今　会社もただいま劣化中じゃないの。

国民が豊かさを実感できない根本は住宅問題につきる。
家賃は現在の半分、　住宅価格も半分。　　３０年後は多分なるでしょうが。

[72: 匿名さん]

大田区だけど、うちの近くのミニ戸もマンションも完成後、半年たっても完売してない。

住宅が劣化するのは当然だろうけど、会社のほうは大丈夫なのかね？

[73: 匿名さん]

会社は日本という枠に閉じ込められてないから、
世界の人口増・需要増に便乗できる可能性があるでしょう。
ドメスティックな会社については、寡占により利益を確保、維持していくか、
新しい技術開発などのイノベーションが生めない限りジリ貧でしょうね。

[74: 匿名さん]

このスレッドから学んだこと
貧〇人は周りが自分のレベルに落ちてこいと発想する
哀れ…　発想が自分を貧〇にしていることに気付く日が来るといいね

[75: 匿名さん]

74
激しく同意ずら。

[76: 匿名さん]

貧乏はなにも苦にならないが、世の中の仕組みについては大いに疑問あり。
今、世の中のカネ持ちはみんな土地持ちだろう。小作だった先祖が戦後
アメリカが農地解放でただでもらった土地だ。

それを政策転換して返してもらおうじゃないか。　地主に返してそれから
大放出。　　小作はもともと持ってなかったんだから黙って返せ。

[77: 購入検討中さん]

日本の未来に対してとてもネガティブなコメントが多い・・・

＞68さん
住宅価格には景気の変動が重要ということですが、私の認識も一致しています。
しかし、景気先行指標である株価が反転しているのはどういうわけでしょうか？

＞70さん
主が死んで空き家になった家に住みたいなら住んでください。
少なくとも私は建替えないかぎりは、絶対に住みたくないですがね。大半の人も同意してもらえると思いますが。
また現時点において（将来的にも）は、東京一極集中で人口が増えているので、東京23区で簡単に移り住める空き家があるとは思えませんがね。

[78: 匿名さん]

高齢者が病院や老人施設で亡くなる。子供たちは既に住む場所を確保してる。
結果的に高齢者の住んでた家をなり部屋を売って金にして分配する。
買った人は中古として住む、

別に何の問題もないしそのような事例は今でもいくらでもありますが。

[79: 匿名さん]

主が死んで空くのが戸建てとは限らない。
マンションの空き戸でもありうる。もちろん建替えなど無理。
中古転売されるだけ。

[80: 匿名さん]

72
売らないで貸すケースが、圧倒的に多いだろう。売れば課税されたりする。
ローンがないのだから、あせって売る必要はない。

[81: 住まいに詳しい人]

>>77
株価が反転している？
日経平均9000円台を「反転」と呼んでいいのでしょうかねぇ
　
　
今回の不景気が起きた大まかな構造は
リーマンショックで米国国内で信用が収縮して、
消費が一気に止まったことにより
米国にとっての輸入、日本にとっての輸出が激減した
というものです

で、その日本の対米輸出はここの【図表2】の通りです
http://diamond.jp/series/noguchi_economy/10027/?page=2

大きく下がって、少し上がって、平行に
という線形を描きます

簡単に言うと株価もこのラインを予想しつつ動いています
　
　
なんで、こんな形になるかは・・・
面倒なんでこっち読んで
http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20090609kk000kk
※２ページ目を読むには登録が必要かも

先にあげた野口悠紀雄氏のコラムもシリーズで読まれることをお奨めします

[82: 住まいに詳しい人]

あと、豊田章男氏の記者会見をパクるのはいいけど
数字のトリックに引っかかってますねぇ
　
　
ある100世帯の村では、毎年2戸の家が新築されるとすると

その構成は
今年住み替えた世帯は２世帯
３年目の家に住む世帯は２世帯
３年目の家に住む世帯は２世帯
　　・
　　・
　　・
50年目の家に住む世帯は２世帯

50年に１回建て替える割合です

　
　
もし、ある年に新築が１戸だけだったら

その構成は
今年住み替えた世帯は１世帯
３年目の家に住む世帯は２世帯
３年目の家に住む世帯は２世帯
　　・
　　・
　　・
50年目の家に住む世帯は２世帯
51年目の家に住む世帯は１世帯
となります

100年に１回建て替える割合です
　
　
○○年に１回建て替える割合＝
実際に築○○年の住宅に住む世帯がいる
ではありません

[83: 匿名さん]

賃貸中古でも需要世帯数を食うのにはかわりない。

[84: 住まいに詳しい人]

>>82
あちゃ、３年目が２回続いているわ
もちろん正しくは

>今年住み替えた世帯は２世帯
>２年目の家に住む世帯は２世帯
>３年目の家に住む世帯は２世帯

[85: 匿名さん]

ほとんど独白スレ。金にもならんことをよくもまあ、書くもんだw

[86: 匿名さん]

ダイヤモンドの価格は、今中国が握っているんだってネ
アメリカや、イギリスじゃあないだー

[87: 匿名さん]

ロシアでしょ

[88: 匿名さん]

デビアスでしょ

[89: 匿名さん]

テッドデビアス？

[90: 匿名さん]

パークハウス千代田富士見の13階1LDK 45.41㎡が競売物件に出てる。
売却基準価格 3115万。

こんなとこ買う奴でも、たった1年で差し押さえ食らったりするのか・・。

[91: 匿名さん]

パークハウスは結構長く売れ残ってた。
自分での任意売却もできなかったほど、需要がないのか。

[92: 匿名さん]

これ？
<http://kankocho-athome.jp/bukkenDetail/1_kb_00110164_01_0_13_null_0>...
違うマンションじゃん
悪質だな～…

[93: 匿名さん]

下げの本番はこの夏過ぎでしょう。
とんでもないことになりそうです。

[94: 匿名さん]

>>92
違うマンションなの？
詳細にもパークハウス千代田富士見、って書いてあったけど

[95: 匿名さん]

92の言ってることが間違い。

飯田橋エリアの知名度が、如何に低いかだね。

[96: 匿名さん]

上の競売物件ですが、処分禁止の仮処分登記がされていますね。
所有権の帰属等について裁判所で係争中なのではないでしょうか。
よほどのことがあったんでしょうね。素人は怖くて手が出せません。

[99: 92]

>>90,94
私が間違ってました
野村のタワーと勘違いしており・・・
百回死んできます

[101: 匿名さん]

姉歯級の建築関係の不祥事があるとかないとか。
この業界いつもきな臭いよね。

[102: 通りすがり]

「潮目が変わった」共や「景気底打ち決定」共が消え失せて、静かな板になったところで　真剣に我が家が欲しい方達の為に何某か参考になる話でもしましょうか

強引な印象を伴って政策的に住宅取得を促す時は `00年当時もそうであった様に、市況底割れに向かう寸前であることが多い
実際には政策によって下降トレンドを変えるのは難しいため、期限付きの優遇措置も当然の如く延長されるので、優遇狙いで慌て買いをする理由は全く無い

城南エリアの値動きしか明るくないが、過去の住宅市況において底を打ったのは‘02年初頭で、それから‘04年半ばまではゆっくりとした流れだったと記憶する
つまり慎重な人でも 底打ちしてから検討し始めても充分に考える時間はあるのである

財務省による大本営発表を真に受ける調子者は流石に少なかったようだが、今のような時代では 疑うのではなく落ち着いて見極めるスタンスが自分や家族を守ることになると思われる

[103: 匿名さん]

政権が自公ではなくなった場合に、
政策の何が変わり何が変わらないか、
も重要だと思いますが。

[104: 住まいに詳しい人]

>>103
民主党には、おおざっぱで継ぎ接ぎだらけのビジョンしかないみたいだ
人的にも住宅政策の専門家はいないらしい
　
民主党『次の内閣』閣議（中間報告）民主党住宅ビジョン～生活安心住宅プログラム～
http://www.dpj.or.jp/news/?num=15615
　
これなら景気対策がらみもあって
今まで通り国土交通省の官僚にやりたいよーにやられるだけ

個別の住宅取得を支援すると称して、業者利権にどんどん予算づけをしていくばかりで
社会インフラとしての住宅建設＝国民全体の資産形成という方向には進まないよーな

[105: 匿名さん]

真剣に家が欲しい人は
　自分が欲しい場所に
　自分が適正だと思う値段で
売っていれば、買えばよいのでは？
　そうすれば、人がなんと言おうが気にならないから。

結果的に、まだまだ下がるといわれていた、2003年頃に家を買った人は、
耐久消費財として考え、これなら買えると買った人が多い。
　（底値を狙って、底値で買える人などほとんど居ない。底値を狙う人は買いそびれる）

[106: 匿名さん]

＞＞９９　だれにでもある

[107: 匿名さん]

小子高齢化
この先どう考えても、値上がりはしない(笑)

ゆっくりゆったりとスタンス決め手やれば良いよ

[108: 匿名さん]

狂った価格、プチバブルの影響が完全に消えてから買わないと。
いまは供給を減らすことで、バブル価格からの崩落を食い止めてるけど、
供給を絞り続けるのももう限界。建てつづけなきゃ生きていけない業界ですから。

それにプチバブル期の物件は、土地が高く資材が高く人件費が高く広告費が高く、
そのぶん住居そのものが安普請。チープな建具、微妙な立地、効率優先の間取りや階高
遮音性能など見えない部分のコストカット。実際住み始めた人から不満が出てるけど、
ハリボテは経年によりますます劣化スピードを増すでしょう。

供給が増えても価格が落ちないようになったら、それは堅い底でしょうけどね。

[109: 匿名さん]

105
2004年頃は、タワマンブームが始まってて
タワマンのＭＲは盛況でしたよ。
タワマンがまだまだ下がるとは思っていませんでした。
私も１戸買って築浅転売しましたけど。

[110: 匿名さん]

上京組の男子は海と夜景の見えるタワーマンションに憧れるようですね。
周りが買う中、うちは強固に反対して買いませんでした。

そのため、未だに憧れているようです。
買ったうちの何人かは懲りて、既に引っ越しているというのに。

今更買うのは、落下して行く棒をつかむ感じですよね。