パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[636: 住まいに詳しい人]

薬局、タバコ屋は、同じ方が経営しています。正確には、薬屋さんです。
米屋さんも、もともとあった店が、そのまま入っています。
両方とも、地権者の方々です。
セブンイレブン以外は、まだ、これから募集するんじゃないのかな？
中華料理屋？・・・・あそこは、地権者の方の作業場です。
三井は、住友と違って、住宅棟だけではありません。
１階は、両棟とも、店舗のようです。
それが、地権者の方とのお約束のようです。
三井さんだけの開発ではないようです。
あくまでも、地元の方と相談の上の開発のようです。
それらを考慮して、一般の方は、購入を検討した方がいいでしょう。
芝浦とかお台場とか、他のタワーマンションと比べたら、場所的には、そこそこいいんじゃないですか？

[637: 匿名はん]

＞デベも信頼おけるし、文句なしのﾏﾝｼｮﾝ

港区の最大手デべのタワマンに文句つけるつもりはないが、欠点ない、っていのはちょっと、、、
デべはよくても入居後のゼネコンの対応や店舗など、完全に想定通りとはいかないのが現実。
まあでも、最大の問題は隣の部屋と上下にどんな人が入居するか、、、だけどね。

[638: 契約済みさん]

そうですね。

不安になってしまいます。

[639: 匿名さん]

でも入居後の住民の質やゼネコンの対応等は、どこのマンションにもつきまとうリスクだから、このタワマン固有の大きな欠点は見当たらないな。分譲中のタワマンの中では総合得点でナンバーワン物件だと思うよ。

[640: 購入検討中さん]

大きな欠点は店舗ですよね。
だから悩むのです。

[641: 入居予定さん]

教えて頂きたいのですが・・・

なぜ皆様そんなに店舗をマイナスとお考えなのでしょうか？見た目の問題でしょうか？それとももっと入居後に問題になるような可能性をおっしゃっているのでしょうか？

見た目で言えば、確かにすこぶるオシャレとは言い難いとは思いますが、まぁ考えようによっては夜遅く徒歩で帰ることがあっても、暗めの古川を渡って暗いままではなく、コンビニの明かりがあれば何か安心しますし（無理やりですか？）、その他店舗だって地権者の皆様（元々お住まいだった協力者の方と考えれば）のものですし・・・

そういうことではなく、店舗があることによるデメリットとは何でしょうか？

[642: 物件比較中さん]

641さん

店舗が入るマンションは資産価値としてはやはり少し
落ちてしまうのは現状ですよね。
高級マンションの場合店舗等を分けていたり
店舗が入る場合マンションのイメージを落とさないように
審査も厳しいはずです。

しかしこの物件に関しては地権者の方がいて下さってのものなので
お米屋さんであろうが、工場であろうが審査はもちろんなく入る訳です。

タバコ屋の灰皿の前では喫煙者が夜でもたばこを吸っていました。
コンビニが入ったら購入したお弁当を一般開放しているマンションの中庭で食べる事だって
考えられます。
そしてそれらはもちろん違法でもありません。

そしてその店舗はクローズする場合
次に入ってくる店舗がラーメン屋さんや牛丼やさんだったりすることもあります。

便利だと思うか？どうかは個人差あるかと思います。
私は個人的にこのような施設は近くのマンションにあることはとても便利だと思いますが
自分のマンションにあると…。

[643: ご近所さん]

住友入居者です。
失礼します。

もうすぐ完成ですね。
私は三井と向かい合わせの西側に住んでいます。

東側にお住いになられる住民の方へ
東側に面したお風呂に電気が付いているのですが、
我が家のリビングから丸見です。

お風呂だけはフィルムを貼られた方が良いかとおもいます。

余計なお世話で　すみません。

[644: 匿名はん]

歴史ある土地にしかネイムされない『パークコート』に
やはりコンビニ、地権者店舗は似合わない、、、ない方がいいくらい
同じパークコート住民として残念です。

[645: 匿名さん]

店舗は、便利になる利点がある反面、
住民の立場からすると、抵抗がある方も多いですよね。

[646: 匿名さん]

がっかりだった話。
同じく再開発だった白金タワー、アエルシティとかいう冴えない名前のテナント群。
さらには入っている店舗も冴えない。。。
例えばコンビニ、人気度でいえば、下から数えた方がいいでしょう、サンクス。
２階にはファミレス、安くて人気のサイゼリア。でもテナントとしては全く嬉しくない。
これがオープンしてからはマンション周囲にたむろし、騒ぐ輩が増え、さらには勝手に
マンションの共用部に侵入する輩まで。個人のモラルの問題ではあるが、そういう人間が
増えることは間違いない。例えば、コンビニがナチュラルローソンで、ファミレスがせめて
ロイヤルホストとか、いわゆる安値を売りにしているものでなければ、違ったかも？？
商業施設のよしあしはあると思うものの、その中身は大変重要に思われました。

[647: 匿名はん]

うーん、確かに店舗は良し悪し。。。
隣の掲示板でも、店舗が嫌だからシティタワーにしたようなことが書いてある。
住友はなんでも合理的で無味乾燥だが、都心の高級マンションはそれだけで価値があるので
余計なものないほうがいいかもしれない。
人の三井は地権者にもやさしく、作風も品があっていいが、コンビニやタバコやに行きたくて
億払う人いないし、、、
港区タワーマンションは憧れなので、そこはドライにデべした方が良かったかな。

[648: 匿名さん]

当方は、隣も検討しましたが、部屋にはりが多く出っ張りがあること、同じ部屋に天井高の段差があることでやめました。皆それぞれの考えでしょう。

[649: 匿名はん]

高額のマンション、しかも財閥系デべの３Ａ物件の選択は究極でしょう。
結果、購入後いろいろ気になるものです。
例えば、駐車場に並んでいる車種とか、自転車まで、、、
特に共用部は気になりますね。自分では大切に使用しても大雑把な人や酔っ払った状態での
使用でエレベータ、床やガラス部分などが傷ついたりします。腹立ちますよねー
それでもまあ、同じマンションの入居者さんなら大体のことは大目に見られますが
（同じくらい資金負担してますし生活レベルも似たようなものですから）
他の人（入居者でない人）の所業は本当に気になります。
公開空地（施設）でタバコ吸ってるとか、ワンコの糞尿の後片付けをしないとか、、、
「あ～あ、せっかく高いお金出して買ったのに何で他人の行動に腹立てなきゃなんないんだろう」
なんて自己嫌悪になったりします。住み始めは特にそうなります。期待が大きい分。
そこで店舗となるのですが、、、入居者さん以外の人の使用が多く不確定要素が増大しますので
かなり気になること必至です。
高額であれば高額であるほど気になりますよ。

[650: 物件比較中さん]

近隣ではやはり白金タワーが参考になりそうです。

駅前再開発ってこんなものかもしれませんが
地権者店舗がずらり並んで
ごちゃごちゃとした感じは否めません。

マンション住人用玄関も公開地に接しているので
近くの住人たちが駅へ向かうショートカットの通り道。

再開発前の木造だらけの状態からすると
とてもきれいになって良かったと思いますが、
販売時にモデルルームでイメージした
落ち着いた高級感とは少し違っちゃいましたね。

でも、近所の人間としては
スーパーもコンビニも利用させてもらって、
すごく助かっています。

[651: 契約済みさん]

最近、現地に足をはこんでおりませんが、モデルルームのイメージとはちがってきているみたいですね。
また不安になってしまいます。

[652: 契約済みさん]

649さん
650さん
の意見と私も同じです。

今囲われている工事現場の囲いが外れたら
もう少しイメージしやすくなると思うのですが。

実際には高級物件とは少し違ってくることは
間違いない事実ですよね。（庶民派高級物件かな？）

647さんのおっしゃる通り
住友は無機質ですが店舗が入っていないポイントはかなり
高いですよね。（再開発地区で店舗が入らないのは住友だけでしょうから）
地権者ともめるほどこだわっていた理由は
そういう事だったのですね。（三井にも頑張ってほしかった…。）

住友の前のうどんやさんや工場が入らず
土地が少しイビツニなっているのはその大きなこだわりの為だったのか！
と今さらながらに思ったのと
あれらの店舗がもしも住友のマンションに入っていたら
より一層オフィスビルに見えていたでしょうね。


再開発C地区も店舗がたくさん入る物件のようですし
D地区も住居・店舗＆公園になるようですし
この地区が便利になることは遅かれ
間違いないようですから
地区のトータル的なイメージが上がる事は確実でしょうから、
マンションに期待というよりも
場所へ期待ですかね。

[653: ご近所さん]

そうですね。
このあたりの一帯が全体としてどう変わっていくかが楽しみです。
私も、場所に期待です。

ところで、さきほど地権者棟の前を通ったら
以前話題になっていた中国風の置物？バッチリありました。

とても気になりますね。
なんなんでしょうね、あれ。

[654: 契約済みさん]

1階はやはり目立つので
趣味は気になりますね。

その趣味がマンションのイメージを変える事になりますし。

地権者の方だし、ご自身の敷地内の事なので
何も言えませんし。

[655: 契約済みさん]

そうですね。

骨董品のお店か美術関係か…

コンセプトにアートがありましたが。

[656: 物件比較中さん]

室内の張りなんて
利用すれば気にならないもの。

自分でどうしようもできない部分が
一番の問題でもどかしいです。

[657: 匿名さん]

>> 649
「財閥系の3Ａ物件」というが、三田だから3Ａじゃないと思うんだが・・・

[658: 匿名はん]

＞６５６
＞自分でどうしようもできない部分が一番の問題でもどかしいです

そのとおりですね。

＞６５７
＞三田だから3Ａじゃないと思うんだが・

赤羽橋のＡ、ってのはどうですかね？


最後はここ参加して決めようと思っています。
ttp://www.31sumai.com/promo/2008toshin/

[659: 匿名さん]

658さん

＞＞６５７
＞＞三田だから3Ａじゃないと思うんだが・

＞赤羽橋のＡ、ってのはどうですかね？

赤羽橋（爆）
んートンチがきいているねー(笑)

[660: 匿名さん]

仮にここのアドレス三田じゃなくて、実際に桜田通り向こうの麻布十番だとしても、３Ａで定義してる麻布とは違うと思うけどね＾＾；

[661: 匿名はん]

３Ａの正確な定義とは、どの辺ですかね？
（本論はなれてスイマセン）

[662: 購入検討中さん]

北側低層を検討してますが、投資目的で購入を考えています、確かに初期投資金額を抑える事ができ、
利回りはいいと思いますが、実際には借り手あっての話ですからもし北側低層がネックで賃料も随分低くなるのではと言う不安も多いにあります。一応坪15000位で見てはいるのですがタワーの低層北側って借り手がつきにくいとか賃料は低くなるとか詳しくご存知の方いたら是非御教授いただければと思います。

[663: 物件比較中さん]

私も投資いくつかの物件を見ています。

高層マンションの場合は１階でも上の階を買うように勧められました。

高層マンションは高層階でないと資産価値がないと。
これはいくつかの勉強会に出ましたが
鉄板らしいです。

[664: 物件比較中さん]

６６３です

６６２さんへ　追伸
パークコートの北側の低層はトウキョウタワーも見えないので
ただの北向き物件。

寒い
暗い
向かいの建物も近い。
１階はコンビニなどの商業施設。

価格もその分安ければ良いのでしょうが…。

あくまでも私的見解ですが

[665: 匿名さん]

高層階になった分だけ価格が上昇するが、それは買って住む人の高い自己満足を反映して上昇しているんだと思う。
賃貸する人は高い物件価格の分高い賃料を払ってくれるわけではない。その結果投資利回りは相対的に下がる。
高層階を投資目的で買うのはどうかと思う。

[666: 購入検討中さん]

皆様貴重な意見をありがとうございます。
確かに金額的には1000万程安く、広さも6平米程広いので非常に収納もいい作りになっていいます。想定家賃も11000円しか違いません。
低層を買うならわざわざタワーを買う意味がないと言うのはよく分かります、もし自分なら東京タワーの見える所がいいに決まってますからね。それか近くのリュクス西麻布の最上階に近いトコが同じ金額で買えますからね、ただ部屋の使い勝手やはたから聞く意見では景色は三日で飽きる、とか、日当たりが良くても結局借りる人は昼間は働いてるからあんまり関係ないなどを聞くと、共用部を考えるとこの物件はスゴくいいと思います。
引き続き、意見ありましたらどしどし投稿お願いします。

[667: 申込予定さん]

賃貸に出すのならば商業施設がある事が
逆にメリットになりますね。
共用部は良いのですがその分
管理費が気持ち高いので賃貸の場合どうなんでしょう？

[668: 匿名さん]

賃貸目的なら今は様子見じゃないかな。
不況の影響（特に外資のリストラ）で、高額賃貸物件は空室率が上昇し、
賃料は緩やかに低下することが予想される。
今の予想利回りよりも今後利回りが低くなる可能性が高いと思う。
相当の値下げがあれば別だけどね。

[669: 物件比較中さん]

店舗6区画・オフィス3区画

決まっているところはどこですか？

店舗
①タバコ屋・薬屋
②コンビニ
③お米屋
④？？
⑤？？
⑥？？
オフィス
①NTTﾄﾞｺﾓ
②？？
③？？

[670: 匿名さん]

マンションから駅方向に歩いて橋渡った所にある美容院横の道
狭すぎるんだけどなんとかならないかな。

数メートルだけど人一人しか歩けない(自転車2台はまず無理)
狭いぶん見渡しが悪いから急に自転車が来てひかれかけたよ。
後ろから自転車でベル鳴らされても狭すぎてゆずれない。

ただでさえ狭い道なのに美容院の人カーテン代わりにデカイ植木鉢
をたくさん置いてるから余計困る。

肩があたるか気にしながら歩くのは面倒だなと感じた。

[671: 匿名さん]

美容院の前の道、そこまで狭くはないだろ笑。どんだけ道の幅広くないとだめなんだよ。
私はこのマンション、相当いいと思うけどね。一年以上、多くの物件を検討してきたけど。

[672: 匿名さん]

せめて自転車がすれ違えるくらいほしい。

このマンションからだと、十番方面のスーパー(西友、なにわや、グルメシティ、ピーコック)
に行く時に自転車で通ることになるからね。
大きな交差点の前だし、時間帯によって結構混んでるんだよ、自転車は信号変わるまで
待機なんてこともある。
今後人が増えてくると現実に問題になる時が来ると思う。

確かに立地、利便性いいですね、自転車を使うことにより幅が広がります。
都立中央図書館なんかは自転車がないと行きづらい場所。
ちなみにその図書館は座席が900席あり電源も300席は確保されてるので必ず座れますし
パソコンやiphoneも使えます、貸出してないので逆に目的の本はたいてい置いてあります。
図書館好きな方にとっては最高ですよ。

[673: 匿名さん]

672さん。

　情報ありがとうございます。
そうですかー。あの通路は時間帯によって混むことがあるんですね。無下に否定的なコメントを
返してしまい申し訳ありませんでした。
中央図書館、かなり良さそうですね。夏以降、このマンションに住んでも交通マナー等には気をつけ、
以前から住んでいらっしゃる方の迷惑にはならないように心がけたいものです。

[674: 購入検討中さん]

こちらの銀杏の木は撤去されるそうですね。
きちんとした樹木のドクターが来て診られたのでしょうか？
樹木のドクターなら、治療出来る銀杏をバッサリ撤去ってどうなんでしょう？
普通の植木屋さんなら治療は出来ないから撤去って事ですよね。

やはり可哀想ですよ。

[675: 購入検討中さん]

>674

それを購入検討者に言ってどうされたいんですかｗ

[676: 匿名はん]

昨日赤羽橋から歩いてマンション見ましたが、シティータワーは入居済みにもかかわらず
「住友不動産好評分譲中」っていうのが角部屋の各階を使って縦列で広告していました、、、
また植栽ネットも黒（マンションの色に合わせて？）で、すみふ、らしいですね。

[677: 入居予定さん]

６７４さん
無責任なことを書かないでください。

あの銀杏の木は地元住民にとってご神木です。
それを切ることになったのには、あなたが思っている以上に
残す可能性を検討し、それでも切らざるを得なかった安全面での
事情があるのです。

一度切る前に木の裏側を見に来てください。
内部までボロボロになっているのが良くわかります。
移設も検討しましたが、専門家からは無理と言われました。

あのまま残して、倒木の事態になり怪我人が出たりしたら
誰が責任を取るのですか？

あなたが責任を取ってもらえますか？

[678: 契約済みさん]

６７７さん

６７４さんは樹の事を思っての発言でしょ。
そんなに目くじら立てて怒らなくても良いと思いますよ。

同じマンションにいちいち感情的になる人がいると思うと
何も発言できなくなりますからね。

マンションの質が問われますので
お気を付けになられた方が良いかと思います。

[679: 契約済みさん]

銀杏の木
せめて切るにしても
銀杏の木にまつわるモニュメントにするとか
してほしかったですね。

いくら魂抜きをしたと言っても
お稲荷さんがあった場所も足で踏むことは
私は怖いです。
神仏の立っていた場所は特に慎重に
扱わないと…

[680: 匿名さん]

えっ、あのご神木の跡に建てる、
ふにゃふにゃとしたモニュメントは、銀杏がモチーフのアート作品なのでは？

[681: 匿名さん]

お稲荷さんのあった場所ってどこですか。

[682: 匿名さん]

くわばら　くわばら

[683: 近所をよく知る人]

御神木は神社と地元でしっかり祭事を行ってから送り出す予定です。
枝わけした苗木も新しくなる祠脇に植樹されます。
後には６８０さんの言うとおり、モニュメントアートが設置されます。

[684: 契約済みさん]

676さん
ここはパークコートの掲示板なので
よその物件の批判めいた事を言うのは
やめませんか。

そんな嫌味を言って何になるのですか？

[685: 匿名さん]

すみませんが　くわばら、って何ですか？