パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[616: 近所をよく知る人]

眺望は、「階数」と「方角」によって、当然、かなり、違うようです。
上の階（１０階以上位かな？）が、当然、いいでしょう。人によりますが・・・・
住環境は、かなり、静かな場所でいいところだと思います。
とにかく、一の橋を渡ると、ガラッと雰囲気が変わります。
車の量は、一の橋より麻布十番側は、多いですが、あの辺りは、車の量が少ないです。
但し、納涼祭りの時は、当然、混みますが・・・・
どぶ川は、川のすぐ近くは、当然、良くは無いですが、あの場所まで離れれば、全く問題ありません。
３地区（今、計画を進めているところ）は、数年前、川が増水したことありますが（今まで、２～３回）、１地区と２地区は、全く、問題ありません。
平坦のようで、あの場所は、少し、高くなっているようです（若干ですが）
一の橋から三田１丁目に行くと、急に静かになります。
麻布十番は、人が多いですが、三田１丁目に歩く人は、いませんからね！
店が、何も、ありませんから。
三田２丁目方面に散歩すると、三井クラブとオーストラリア大使館があるので、緑があって、気持ちいいと思います。
取り敢えず、現場に行って、あの周りを歩くと、よく判ると思います。

[617: ご近所さん]

＞三田２丁目方面に散歩すると、三井クラブとオーストラリア大使館があるので、
＞緑があって、気持ちいいと思います。

丘の上にある高級住宅地ですね。
この物件自体は、あの急な坂を下りたところにある、
どぶ川と同じ高さにある崖下物件なわけですから、
高台のお屋敷街を引き合いに出すのは誤解を招く
説明ではないでしょうか。
崖上と、崖下、距離は近くても、不動産評価において
大きな違いがあることは言うまでもありません。

[618: 契約済みさん]

駐車場の案内が来ましたが、皆さんはタワー式と三段式、どちらをご希望でしょうか？？

[619: ご近所さん]

丘の上に高級住宅などありません。
大使館関係とお寺と１軒の高級マンション以外は大した家は
ありません。
地元では山地区と呼んでいる、駅から遠いだけの辺鄙な土地です。
それこそ誤解を招くと思います。
不動産評価は逆じゃないの？！

古川も昔は確かに匂いがしましたが
今は殆ど問題ありませんし、洪水の心配も
現在地下調整池を一の橋公園に建築中ですので
なくなります。

[620: 購入検討中さん]

６１５さん

私も地権者棟の中華料理屋さんのような所気になっていました。
どなたかご存知の方がいらしたら教えてください。

[621: 入居予定さん]

内覧会へ建築士の人を同行など広告によく出ていますが、皆さん、プロの建築士の方に同行を頼んだりされますか？

[622: 入居予定さん]

古川と高架下の薄暗いところ、なんとかならないでしょうかね。
資産価値の上昇が目的ですが、古川の方は、環境関連で攻めると行政も動いてくれないですかね。

[623: 入居予定さん]

597です。

三井住友銀行のインターネット繰上げ返済についてですが、心配になって確認したところ、ボーナス返済を組み込んでいない場合は、以下の2通りがあるそうです。

①月々のローン額を変えずに、繰上げ返済によってローン期間を減らしていく方法

②ローン期間は変わらず、繰上げ返済をすることで月々の返済額が減る方法

②を選択した場合は、極端な話千円からでも（もっと少なくても）手数料無料で繰上げ返済ができるそうです。ただし、月の上限回数を確認するのは忘れました。確か、銀行の営業の方の話だと月4回だったような・・・でもあやふやなので回数に関しては確実ではございません。すみません。

[624: 匿名さん]

確か4回のはずです。

[625: 入居予定さん]

やはりそうでしたか。

安心いたしました。

ありがとうございました。

[626: 入居予定さん]

６２２さん

古川橋の所は再開発時に考えられるのだと思います。
資産価値の上昇って…。
税金を個人のそのような理由で使ってほしくないですしね。

[627: 契約済みさん]

先日久しぶりに現地に行ってきました。手前味噌かもしれませんが、やっぱり買ってよかったな、と率直に思いました。

古川橋の辺りは薄暗いようなイメージでしたが、高速の高架下の工事？も終わったようで、ちょっと前の状況よりはきれいになっていたと思います。古川は相変わらずでしたが（苦笑）古川を渡った途端、本当に急に静かになりますね。

薬屋さんの煙草の上り、とありましたが、休みだったのか見あたりませんでした。一方、ちょっと前にコメントがありましたが、三田ガーデン棟のさぬき会館側１階に仁王像のような置物が搬入されているところがあり、少し気になりました。本当に中華料理屋さんでもおかしくないですね。他にも区画があったので、三田ガーデン棟の１階もタワー棟同様に店舗になるのかな？？

下駄履きでプラスばかりの物件ではないでしょうが、タワー棟入り口からコモンホールを中心に見た光景（コモンホールの真後ろにお隣のマンション、右側に三田ガーデン棟、左側にタワー棟がそびえ立っている状況）はちょっと壮観で、引渡しが楽しみです。

[628: 627]

>本当に中華料理屋さんでもおかしくないですね。他にも区画があったので、三田ガーデン棟の１階もタワー棟同様に店舗になるのかな？？

自己レスです。1階平面図を見たところ、三田ガーデン棟1階には店舗はないようです。あの位置はオフィス（か作業所）みたいですね。オフィスを中華料理屋と間違えるとは………すみません。

[629: 匿名さん]

　このマンションより総合的に優れているタワーは都心部では見当たらないね。
欠点が見当たらない。総得点では、素晴らしいマンションだと思います。

[630: 匿名さん]

ここのマンションもお隣のマンションも
それぞれに違って素敵だから迷いますね。

[631: 匿名さん]

＞欠点が見当たらない

麻布十番の良いところは道渡ったの向こう側だよ、、、

[632: 契約済みさん]

こちらでもいずれ住民専用掲示板が出来ると思いますが
同じマンションの住民として内情を外部に公表されるのは如何なものかと・・・

関係無いからと好き勝手に書き込みされるのが不愉快です。

最近大人のモラルを問うＣＭが流れていますが
なんといっても大所帯のこのマンション
そういう方が少ない事を願うばかりです。

[633: 契約済みさん]

６３２さん
おっしゃる事分かりますが
掲示板なのでそれは仕方ない事かとおもいます。
賛否両論ある事に意味があり
自分のほしい情報だけを受け入れればいい事だと。
この掲示板で価値が決まるわけでもないですし、
そうヒステリックにならない方がいいですよ。
受け入れましょう。

[634: 匿名]

631さん、道を渡った十番商店街にも程近く、駅にも近いここは、分譲ﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝとしては都心最高の立地だと思いますよ。おまけにデベも信頼おけるし、文句なしのﾏﾝｼｮﾝだよ。

[635: 購入検討中さん]

一階の店舗は５店舗で間違いないでしょうか？
何処になるのでしょうか？
（薬局・タバコ屋・米屋セブンイレブン他は??）

[636: 住まいに詳しい人]

薬局、タバコ屋は、同じ方が経営しています。正確には、薬屋さんです。
米屋さんも、もともとあった店が、そのまま入っています。
両方とも、地権者の方々です。
セブンイレブン以外は、まだ、これから募集するんじゃないのかな？
中華料理屋？・・・・あそこは、地権者の方の作業場です。
三井は、住友と違って、住宅棟だけではありません。
１階は、両棟とも、店舗のようです。
それが、地権者の方とのお約束のようです。
三井さんだけの開発ではないようです。
あくまでも、地元の方と相談の上の開発のようです。
それらを考慮して、一般の方は、購入を検討した方がいいでしょう。
芝浦とかお台場とか、他のタワーマンションと比べたら、場所的には、そこそこいいんじゃないですか？

[637: 匿名はん]

＞デベも信頼おけるし、文句なしのﾏﾝｼｮﾝ

港区の最大手デべのタワマンに文句つけるつもりはないが、欠点ない、っていのはちょっと、、、
デべはよくても入居後のゼネコンの対応や店舗など、完全に想定通りとはいかないのが現実。
まあでも、最大の問題は隣の部屋と上下にどんな人が入居するか、、、だけどね。

[638: 契約済みさん]

そうですね。

不安になってしまいます。

[639: 匿名さん]

でも入居後の住民の質やゼネコンの対応等は、どこのマンションにもつきまとうリスクだから、このタワマン固有の大きな欠点は見当たらないな。分譲中のタワマンの中では総合得点でナンバーワン物件だと思うよ。

[640: 購入検討中さん]

大きな欠点は店舗ですよね。
だから悩むのです。

[641: 入居予定さん]

教えて頂きたいのですが・・・

なぜ皆様そんなに店舗をマイナスとお考えなのでしょうか？見た目の問題でしょうか？それとももっと入居後に問題になるような可能性をおっしゃっているのでしょうか？

見た目で言えば、確かにすこぶるオシャレとは言い難いとは思いますが、まぁ考えようによっては夜遅く徒歩で帰ることがあっても、暗めの古川を渡って暗いままではなく、コンビニの明かりがあれば何か安心しますし（無理やりですか？）、その他店舗だって地権者の皆様（元々お住まいだった協力者の方と考えれば）のものですし・・・

そういうことではなく、店舗があることによるデメリットとは何でしょうか？

[642: 物件比較中さん]

641さん

店舗が入るマンションは資産価値としてはやはり少し
落ちてしまうのは現状ですよね。
高級マンションの場合店舗等を分けていたり
店舗が入る場合マンションのイメージを落とさないように
審査も厳しいはずです。

しかしこの物件に関しては地権者の方がいて下さってのものなので
お米屋さんであろうが、工場であろうが審査はもちろんなく入る訳です。

タバコ屋の灰皿の前では喫煙者が夜でもたばこを吸っていました。
コンビニが入ったら購入したお弁当を一般開放しているマンションの中庭で食べる事だって
考えられます。
そしてそれらはもちろん違法でもありません。

そしてその店舗はクローズする場合
次に入ってくる店舗がラーメン屋さんや牛丼やさんだったりすることもあります。

便利だと思うか？どうかは個人差あるかと思います。
私は個人的にこのような施設は近くのマンションにあることはとても便利だと思いますが
自分のマンションにあると…。

[643: ご近所さん]

住友入居者です。
失礼します。

もうすぐ完成ですね。
私は三井と向かい合わせの西側に住んでいます。

東側にお住いになられる住民の方へ
東側に面したお風呂に電気が付いているのですが、
我が家のリビングから丸見です。

お風呂だけはフィルムを貼られた方が良いかとおもいます。

余計なお世話で　すみません。

[644: 匿名はん]

歴史ある土地にしかネイムされない『パークコート』に
やはりコンビニ、地権者店舗は似合わない、、、ない方がいいくらい
同じパークコート住民として残念です。

[645: 匿名さん]

店舗は、便利になる利点がある反面、
住民の立場からすると、抵抗がある方も多いですよね。

[646: 匿名さん]

がっかりだった話。
同じく再開発だった白金タワー、アエルシティとかいう冴えない名前のテナント群。
さらには入っている店舗も冴えない。。。
例えばコンビニ、人気度でいえば、下から数えた方がいいでしょう、サンクス。
２階にはファミレス、安くて人気のサイゼリア。でもテナントとしては全く嬉しくない。
これがオープンしてからはマンション周囲にたむろし、騒ぐ輩が増え、さらには勝手に
マンションの共用部に侵入する輩まで。個人のモラルの問題ではあるが、そういう人間が
増えることは間違いない。例えば、コンビニがナチュラルローソンで、ファミレスがせめて
ロイヤルホストとか、いわゆる安値を売りにしているものでなければ、違ったかも？？
商業施設のよしあしはあると思うものの、その中身は大変重要に思われました。

[647: 匿名はん]

うーん、確かに店舗は良し悪し。。。
隣の掲示板でも、店舗が嫌だからシティタワーにしたようなことが書いてある。
住友はなんでも合理的で無味乾燥だが、都心の高級マンションはそれだけで価値があるので
余計なものないほうがいいかもしれない。
人の三井は地権者にもやさしく、作風も品があっていいが、コンビニやタバコやに行きたくて
億払う人いないし、、、
港区タワーマンションは憧れなので、そこはドライにデべした方が良かったかな。

[648: 匿名さん]

当方は、隣も検討しましたが、部屋にはりが多く出っ張りがあること、同じ部屋に天井高の段差があることでやめました。皆それぞれの考えでしょう。

[649: 匿名はん]

高額のマンション、しかも財閥系デべの３Ａ物件の選択は究極でしょう。
結果、購入後いろいろ気になるものです。
例えば、駐車場に並んでいる車種とか、自転車まで、、、
特に共用部は気になりますね。自分では大切に使用しても大雑把な人や酔っ払った状態での
使用でエレベータ、床やガラス部分などが傷ついたりします。腹立ちますよねー
それでもまあ、同じマンションの入居者さんなら大体のことは大目に見られますが
（同じくらい資金負担してますし生活レベルも似たようなものですから）
他の人（入居者でない人）の所業は本当に気になります。
公開空地（施設）でタバコ吸ってるとか、ワンコの糞尿の後片付けをしないとか、、、
「あ～あ、せっかく高いお金出して買ったのに何で他人の行動に腹立てなきゃなんないんだろう」
なんて自己嫌悪になったりします。住み始めは特にそうなります。期待が大きい分。
そこで店舗となるのですが、、、入居者さん以外の人の使用が多く不確定要素が増大しますので
かなり気になること必至です。
高額であれば高額であるほど気になりますよ。

[650: 物件比較中さん]

近隣ではやはり白金タワーが参考になりそうです。

駅前再開発ってこんなものかもしれませんが
地権者店舗がずらり並んで
ごちゃごちゃとした感じは否めません。

マンション住人用玄関も公開地に接しているので
近くの住人たちが駅へ向かうショートカットの通り道。

再開発前の木造だらけの状態からすると
とてもきれいになって良かったと思いますが、
販売時にモデルルームでイメージした
落ち着いた高級感とは少し違っちゃいましたね。

でも、近所の人間としては
スーパーもコンビニも利用させてもらって、
すごく助かっています。

[651: 契約済みさん]

最近、現地に足をはこんでおりませんが、モデルルームのイメージとはちがってきているみたいですね。
また不安になってしまいます。

[652: 契約済みさん]

649さん
650さん
の意見と私も同じです。

今囲われている工事現場の囲いが外れたら
もう少しイメージしやすくなると思うのですが。

実際には高級物件とは少し違ってくることは
間違いない事実ですよね。（庶民派高級物件かな？）

647さんのおっしゃる通り
住友は無機質ですが店舗が入っていないポイントはかなり
高いですよね。（再開発地区で店舗が入らないのは住友だけでしょうから）
地権者ともめるほどこだわっていた理由は
そういう事だったのですね。（三井にも頑張ってほしかった…。）

住友の前のうどんやさんや工場が入らず
土地が少しイビツニなっているのはその大きなこだわりの為だったのか！
と今さらながらに思ったのと
あれらの店舗がもしも住友のマンションに入っていたら
より一層オフィスビルに見えていたでしょうね。


再開発C地区も店舗がたくさん入る物件のようですし
D地区も住居・店舗＆公園になるようですし
この地区が便利になることは遅かれ
間違いないようですから
地区のトータル的なイメージが上がる事は確実でしょうから、
マンションに期待というよりも
場所へ期待ですかね。

[653: ご近所さん]

そうですね。
このあたりの一帯が全体としてどう変わっていくかが楽しみです。
私も、場所に期待です。

ところで、さきほど地権者棟の前を通ったら
以前話題になっていた中国風の置物？バッチリありました。

とても気になりますね。
なんなんでしょうね、あれ。

[654: 契約済みさん]

1階はやはり目立つので
趣味は気になりますね。

その趣味がマンションのイメージを変える事になりますし。

地権者の方だし、ご自身の敷地内の事なので
何も言えませんし。

[655: 契約済みさん]

そうですね。

骨董品のお店か美術関係か…

コンセプトにアートがありましたが。

[656: 物件比較中さん]

室内の張りなんて
利用すれば気にならないもの。

自分でどうしようもできない部分が
一番の問題でもどかしいです。

[657: 匿名さん]

>> 649
「財閥系の3Ａ物件」というが、三田だから3Ａじゃないと思うんだが・・・

[658: 匿名はん]

＞６５６
＞自分でどうしようもできない部分が一番の問題でもどかしいです

そのとおりですね。

＞６５７
＞三田だから3Ａじゃないと思うんだが・

赤羽橋のＡ、ってのはどうですかね？


最後はここ参加して決めようと思っています。
ttp://www.31sumai.com/promo/2008toshin/

[659: 匿名さん]

658さん

＞＞６５７
＞＞三田だから3Ａじゃないと思うんだが・

＞赤羽橋のＡ、ってのはどうですかね？

赤羽橋（爆）
んートンチがきいているねー(笑)

[660: 匿名さん]

仮にここのアドレス三田じゃなくて、実際に桜田通り向こうの麻布十番だとしても、３Ａで定義してる麻布とは違うと思うけどね＾＾；

[661: 匿名はん]

３Ａの正確な定義とは、どの辺ですかね？
（本論はなれてスイマセン）

[662: 購入検討中さん]

北側低層を検討してますが、投資目的で購入を考えています、確かに初期投資金額を抑える事ができ、
利回りはいいと思いますが、実際には借り手あっての話ですからもし北側低層がネックで賃料も随分低くなるのではと言う不安も多いにあります。一応坪15000位で見てはいるのですがタワーの低層北側って借り手がつきにくいとか賃料は低くなるとか詳しくご存知の方いたら是非御教授いただければと思います。

[663: 物件比較中さん]

私も投資いくつかの物件を見ています。

高層マンションの場合は１階でも上の階を買うように勧められました。

高層マンションは高層階でないと資産価値がないと。
これはいくつかの勉強会に出ましたが
鉄板らしいです。

[664: 物件比較中さん]

６６３です

６６２さんへ　追伸
パークコートの北側の低層はトウキョウタワーも見えないので
ただの北向き物件。

寒い
暗い
向かいの建物も近い。
１階はコンビニなどの商業施設。

価格もその分安ければ良いのでしょうが…。

あくまでも私的見解ですが

[665: 匿名さん]

高層階になった分だけ価格が上昇するが、それは買って住む人の高い自己満足を反映して上昇しているんだと思う。
賃貸する人は高い物件価格の分高い賃料を払ってくれるわけではない。その結果投資利回りは相対的に下がる。
高層階を投資目的で買うのはどうかと思う。