パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[372: 物件比較中さん]

契約時にさかのぼって当初の売買契約を「遡及解約」して新価格で再契約するはずですよ。
二千万円キャッシュバックなんて直接やったら一時所得としても結構な税金とられますから。

[373: 匿名さん]

第1期２次～６次、第２期、第２期２次の価格表を持っていますが、値下げも値上げもされていません。同じタイプの部屋は階数が上がるごとに＊万円ずつ規則的に上がっています。

たぶん地権者の方には、リーマンショック前に価格表が見せられていて、その価格から第１期の売り出しの時に値下げがされていたということはありうると思いますが。

今日MRに行ってきました。
残部屋が９９部屋になっていました。
１LDKと２億以上の部屋は大分残っているようですが、２億以下の３LDKはもう５部屋～１０部屋程度になっています。この物件は三井の他の物件と比べても好調なので、冬休みも１２月１５日から長々とるそうです。赤坂のスレにも書いてありましたが、赤坂が値下げしたのか、麻布とかわらないかそれ以下の値段になっているようです。
１０月に中古マンションの価格の底打ちのニュースが出てから、ここはどっと買われたのではないでしょうか？でも今はデフレ宣言もされ、２番底の恐怖が現実味をおびてきましたよね。

[374: ビギナーさん]

なるほど‥

[375: 匿名さん]

確かに「リーマンショックがなかったら、もっと高くする予定だった」と営業が言ってました。

[376: 匿名さん]

それにしても、2000万円ダウンは、ありえない気がしますが……。
やはり、階数の違いじゃないですか。
低層は、かなり安く設定したみたいなので。

[377: 地権者]

あれれ？！
申し訳ない！
会話が・・・・大変な事に。
２０００万は間違えかも知れません。
でも、下がったのは確かだと思ったのですが・・・・
階数の差かも知れません。

取り合えず、「間違え」と言うことにして下さい。

再度、お詫び致します。
御免なさい！

[378: 匿名]

このﾏﾝｼｮﾝに住まわれる方は男性、女性どちらが多いんでしょうか？

[379: 契約済みさん]

今日、ティアラデッキの足場がとれましたね！
てっぺんだけ妙に未来チックです。

[380: 契約済みさん]

写真のアップ、ありがとうございます。
たしかに未来チックですが、やはりここからの眺めは凄そうですね。
ちょっとワクワクしてきました！

[381: 地権者]

足場とれましたね！
今日、六本木ヒルズの展望台に、たまたま、行ってきましたが・・・・
あんまり、高すぎるのも夜景がイマイチに感じました。
他の建造物が、小さく見えすぎちゃう。
かえって、１２０ｍくらいが一番いいかも知れません。
そうですね、私もワクワクしてきました。
もう、時間の問題です。
秒読み段階になってきたようです。
楽しみ！

[382: 匿名さん]

週末は、第2期4次11戸発売ですね。

[383: 匿名さん]

皆さん陽気でいいですね。
私は日本の将来を想像すると、とてもこんな高値で買う気にはなれません。
キャッシュで買う人を除けば、とても大きなリスクを背負うことになるでしょう。
世界が回復しても、日本は衰退していくでしょう。
この不況はまだ始まったばかりです。
３割位下がれば買いですかね。下がればですが。。

[384: 匿名さん]

そりゃ、もう契約した方や地権者の方達ですから。
お仲間を増やすためには、明るくしていなければ。

[387: 契約済みさん]

第2期4次が終わると、去年に続き　約１ヶ月もの長期冬休みに入るようですね。
販売計画達成の様子で、まぁ一安心ですな。

[388: 契約済みさん]

地権者さんからの眺望などに関する情報，本当に嬉しいです。
工事の進捗状況なども含めて，是非，また載せてください。
内覧会は４月になるのだそうで，不安と期待の日々がまだ続きそうです。

[389: 契約済みさん]

ということは次期販売は年明けなんですね。

[390: 匿名さん]

それって借地権じゃなく地上権？

[391: 匿名さん]

以前も書き込まれていた話ですが
地権者棟が団地っぽい外観になってますね。
工事の被いがとれて
ますます団地に見えます。

[392: 契約済みさん]

三田ガーデン棟の外観については、主観の問題ですから、どう思おうが勝手ですが
タワー棟と内部の仕様はほとんど同等ですし、逆にバルコニーの奥行きを２ｍ確保し
ガーデニング用に水栓とシンクを設けるなど良い点も多いのです。
といっても権利者以外には購入できませんが・・・。

[393: 匿名さん]

残り88戸だそうです。

[394: 近所をよく知る人]

やはり、三井さんの方が、かなり、売れているようですね。
住友さんの方も、徐々に埋まっているらしいです。

[395: 匿名さん]

完成すれば売れてるかすぐわかりますよね。
住友は完成して半年経過しているに多くの部屋の窓には保護カーテン。
夜は特に高層階はほとんど電気ついてません。

[397: 匿名さん]

どういう意味で違法スレスレなのですか？検討者ですが、違法なんて全く頭になかったので教えて頂ければ有り難いです。

[398: 近所をよく知る人]

住友は、賃貸の方は、埋まっていると聞きました。
そうですね、まだまだ、夜見ると、確かに電気が付いてないようです。

ガーデン棟は違法スレスレなんですか？
そういう話は全く、聞いていませんね。
なんかの間違いだと思いますが・・・・

[399: 購入検討中さん]

違法云々って、これに書いてある事項ですかね↓

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_azabu005_top.html

「民法違反」とか書いてありますが、例のガーデン棟の駐車料金がガーデン棟地権者の管理費に充当さ
れることを指すのでしょうか。

あくまで想像ですが、民法253条が「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有
物に関する負担を負う。 」と定めているのに、ガーデン棟の地権者は駐車料金の充当で実質的に管理
費用を負担しないから、とかでしょうか。仮にそうだとしても、任意規定で特約で取り払える規定です
ので、管理規約で定めてあるなら「違反」っていい方は普通しないと思います。

将来「不平等」って意見が出る可能性としてはあり得るかもしれませんが、以前に書かれていたよう
に、地権者の方々の協力が無ければ開発できなかったマンションであると考えると、私はやむを得ない
かな、と思います。

[400: 匿名さん]

なるほど。違反とはそういう意味で言われていたのですね。強行法規でない民法ですから、規約でなんとでもなりますもんね。何か重要な法令違反でも存在しているのかと思いましたよ。情報ありがとうございました。

[401: 匿名さん]

現在、屋上クレーン撤去中！

[402: 匿名さん]

>>396
マズいんじゃねーの
表現気をつけるべきだったな

[403: 匿名さん]

>>396
ここの地権者はせいぜい80人くらい。
対して、Ｃ地区の地権者は200人を越えています。
しかも、生粋の頑固者が多いという証言もあり。
ここ以上の条件を突きつけられるのは必須でしょう。
それでも、Ｃ地区を待ちますか？

[404: 周辺住民さん]

Ｃ地区は、反対派の住民が「都市計画決定」に仮同意しないという署名を集めて
港区長に提出済みですので結構難航すると思われます。
Ｃ地区の住民にも管理費がどうなるのかというのが、同意に対しての大きな要因になっていますので
もし管理費の問題が違法になるということになれば、住民の同意が得られませんので、１００％
計画は頓挫するでしょう。
なお、再開発事業は国や東京都から補助金を出してもらっていますので、建築関係の法律に違反しているような
計画は認可されませんし、建築中も様々な検査が３重に行われていますので、建築後に何かの問題が発生するような
ことは有り得ません。
それより民主党が、町作り事業への補助を地方に任せるべきだと、例の仕訳で言っているので、国からの
補助金がなくなる可能性があり、そうなると住民への権利変換率が悪化するので、今後の再開発事業は
厳しくなると思いますので、Ｃ地区を待ってもどうかなと思います。

[405: 物件比較中さん]

有明にさらにもう一本シティタワーを建てるらしいが、
住友はちょっと建てすぎじゃないだろうか？
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/135226008.html
東京建物とのジョイントみたいだが。

[406: 近所をよく知る人]

Ｃ地区もＡ地区もＢ地区も、もともとは、同じ町内会の住民。
Ｃ地区の反対住民に、情報（いい事もそうでない事も）が全て流れているらしい。
ただの頑固者の反対者とは、ちょっと、違うと思います。
少しは、賢くなっていると思いますよ。
そう言った面で、計画通りには行かないでしょう。
賛成者には、嫌だろうね！？
２００人もいたの？
まとまらないんじゃないですか？
戦争が起こっちゃったりして！
港区三田小山橋の戦い！・・・・ってう感じで。
あの辺も、かなり家が古いから、本当は、そろそろ、綺麗な町にした方がいいのですが・・・
それは、ちょっと、難しそうですね！
うーん、なるほど。

[407: 周辺住民さん]

２階道路側（北側）で荷物の搬入をしていますね。
キャビネットやらファイルやら山積みされていますがオフィス仕様ですかね。

蛍光灯が明るくて、働いている人の顔が丸見えでした。
年明け早々にでも営業するんでしょうか？

[408: 匿名さん]

２階は、ＮＴＴが入ります。

[410: 匿名さん]

399と400が同一人物なのは、誰が見ても明らか。
でも、そんなにずるがしこいＭなら、こんなにバレバレなこと、するかな？
実は399と400と409が同一人物(Ｓ？)なら、なかなか手が込んでてウマイけどね。

[411: 399]

399ですが、400の投稿は身に覚えがありません…法律論として「違法すれすれ」やら「民法違反（公序
良俗違反とかなら分かりますが）」という状態が考えられないので指摘しただけです。榊さんのレポー
トを読んでいませんので、あのホームページから読み取れる範囲で、ですが。

「将来大問題」の具体的な中身を教えて戴けますか？

あと、396、409、410は同一人物ですか（苦笑）？

[412: 匿名さん]

１か月の管理費が各戸１万円＋αとすると、三田ガーデン棟58戸＝約60万円。
それをザタワー440戸で負担するとして、１戸あたり約1400円。年間約１万7000円。
50年住んだとして、ザタワー棟の１戸あたり(地権者含)負担約85万円。
実際はザタワーに入っているオフィスや店舗も負担しているでしょうから、もっと少ないはず。
もし購入価格がこれくらいアップしても、ここの購入者ならあまり気にしないと思うんですけど。
ガーデン棟にとって、まさに朝三暮四？
そんなに大問題になることでしょうか。

[413: 匿名さん]

三田ガーデン棟（中層棟）の管理費は、駐車場代（中層棟用）のお金で、少し、まかなうと聞きました。
その分、管理費が安くなると・・・
高層棟と中層棟は、基本的に隔離される。
同じ敷地には存在するが、施設の使用に関しては、殆ど別。
だが、地元の方の情報によると、中層棟の駐車場が思ったより埋まらないらしい。
従って、今、それが問題に成っているようで、中層棟の管理費が当初の予定より高くなるかも？・・・・と聞きました。
ひょっとしたら、中層棟に入った地権者の方々は、大失敗という事になるかも知れません。

基本的に、高層棟と中層棟は、殆ど、違う物件と考えた方がいいでしょう。

[414: 匿名さん]

ここって、フラット３５ｓが使える長期優良住宅なんでしょうか？

[415: 購入検討中さん]

昨日の夜11時頃、近所を通った時にオーバルティアラ部分のライトがついていましたよ。
ややブルーがかった白でクールな印象。思いのほかキレイでした。

[416: 匿名さん]

クリスマスに合わせてのイルミネーションらしいです。
最初は、夜中に工事がなんかやっているのかなあ？・・・でしたが。

[417: 匿名さん]

>>415
ティアラが綺麗だと帰るのが楽しくなる。
特に海外から帰ってきた時なんか実感するだろうね。

[418: 近所をよく知る人]

ティアラ部分は、Ｃ地区に超高層が建っても十番商店街から見える配置だよ。
三井さんも考えてるね。

[419: 匿名さん]

たしかにﾊﾟｰｸｺｰﾄ麻布十番ｻﾞﾀﾜｰのｺﾝｾﾌﾟﾄは個人的に気に入ってます。

[420: 匿名さん]

道路に建物が接してることが残念です。

低層を検討していたので特にきついです。
北は目の前にマンション。
南も地権者棟が壁になる。

高層階を買える人には問題ないでしょうけど。

[421: 匿名さん]

というか、迷っているうちに
北も南も、低層はとっくにほぼ売り切れてしまってますよ。