パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[312: 匿名さん]

六本木のタワーってもう着手してるんだ。場所で言うと六本木何丁目あたりなの？

[313: 匿名さん]

3丁目の再開発ですかね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140ropongi.htm

森ビルは虎ノ門・六本木一丁目ですね。

[314: 匿名さん]

この辺はタワーがこれからも林立されるね。
これから出てくるのは安くなりそう。

[315: 購入検討中さん]

六本木交差点に近すぎて、十番以上に水っぽい場所ですね…

[316: 匿名さん]

また網町にパーマンできるらしい。

[317: 匿名さん]

三井すごいな。かなり勢いあるね。

[318: ビギナーさん]

先週パークコート麻布十番のモデルルームを見てきました。
マンション、一軒家などを幅広く検討しています。
最近勉強をはじめたばかりで、考えがまとまらずですが、値段についてみなさんのご意見をお伺いできれば幸いです。

とても良いマンションだと思っているのですが、価格（設定）が割高な印象を持ってます。
パークコート麻布十番だけではなく、マンション全体的にそういう印象です。
具体的に話をしますと、一軒家の情報を方々からもらうのですが、ここのところ、価格が随分と落ちてきているように思えます。例えば、広尾や白金台で、土地所有権と新築建物、建物面積100m2ちょっとの戸建て、駐車場付きで、9000万円程度でしょうか。3階建てでウサギ小屋かもしれませんが、割安感を感じています。
マンションは共有施設もあり、安心感もあり、眺望もよく、特にパークコート麻布十番を一番に気に入っていますが、価格的には90m2で14000万円くらいとの案内でした。
別のマンションからは、値引きをしたのでとの案内もありました。1割程度との話。
投資用ではなく居住用で検討中なのですが、とは言え、将来の資産価値の保持・発展の観点から、パークコート麻布十番の価格は適切なのでしょうか。

長くなりましたが、お考えをお聞かせください。

[319: 匿名さん]

戸建てとマンションでよく言われることを・・・。

戸建ては、管理費が無いかわりに自分で定期的なメンテナンスをする必要があり、そのやり方によっては(メンテナンスをおざなりにしてしまうと)10〜15年で修繕費用がケースによっては数百万かかります。
屋根外壁の補修等が大きな出費項目。

セキュリティも、戸建てのほうが気を使う必要あり。特に都心部ではお隣と近いでしょうから、死角も多くなるかもしれません。

またマンションでは管理組合の方向性が、自分の意思と違う方向に行くと煩わしいと思うようになるかもしれません。

マンションの共用施設は一長一短。
欲しいもの(キッズルームやオーディオルーム、スカイラウンジ等)があれば、安く使えますが、使わないものにまで管理費という名目で一定額を負担する必要があります。

ご年配の方が都心のマンションに戻って来ているのは、上記のセキュリティとメンテナンスが大変なこと。そして家族数に比べて大きくなりすぎた部屋の広さのようですよ。

ご参考になれば・・・。

[320: 購入検討中さん]

318の方

おっしゃるとおりだと思います。
個人的にもなかなか良い立地のマンションだと思いますが、
やはり施工開始時期の影響のためか割り増しな物件であると思います。
辛口な専門家に言わせると2割弱高いと指摘される方もいらっしゃるようですが、
標準的な捉え方をしたとしても1割弱は高めの設定かと思います。
90㎡のお部屋を検討されているのであれば、本来は1億2000万円台後半くらいが妥当かもしれません。

将来の資産性を込めて考えるのはなかなか難しいと思います。
株と同じで裏切られるのが常だと思いますし。
都内はタワーマンション乱立傾向にあるのは事実ですし、
C地区に建設予定のタワーマンションも相当数の住戸が入るようで、
これらによる価格下落を懸念される方もいれば、
一方で、タワーマンションも向こう何十年にわたってずっと乱立が続くわけではなく、
特にこの地区のタワーマンション建設の限界を考えれば、
むしろその分の資産性が将来にわたって期待できるという見方をされる方もいます。
個人的にはこの物件の資産性に関しては妥当かやや上回る設定かなと思います。

いずれにしてもバブル前後の混乱時期がこの50年以内にまたくることは想定しづらいですから、
このマンションが今の値付けを大きく上回って得することも、また損をすることもまず考えがたいと思います。

結論、現状はやや高めの設定ですが、居住目的でこの物件を気に入ったのであれば買いではないでしょうか。
少なくとも麻布十番地域で今後このような立地のマンションはなかなかできないと思います。
ただし、あと5年待てるのであればC地区のマンションが妥当な価格設定で発売されることも期待されます。
賃貸マンションとなる可能性もありますが…。
ご参考ください。

[321: ご近所さん]

90㎡クラスでも低層では9千万円台からありましたが、既に販売済ですね。
割安感のあるものほど先に売れるでしょうから、時期が後ろに行けば割高感のあるものが多くなりやすいのは大規模物件では止むを得ないと思います。

[322: ビギナーさん]

みなさま
ありがとうございます。
大きな買い物で迷っていますが、少々の値引き（1割？）を期待しながら、早いうちに再度モデルルームに話を聞きに行こうと思います。
今日、麻布十番を歩いたのですが、銀座や赤坂のようないわゆる繁華街もなく、改めて良いところであると感じました。

[323: 匿名さん]

残念ながら、１年は値引きはないと思います。
そのときまで売れ残っているかどうか、誰にもわかりません。
もしくはもっと高額なところしか残っていないかも。
だから、もしかしたら待てば安くなるかもと思いながら、
早く買っているのです。

[324: 匿名さん]

>少々の値引き（1割？）を期待しながら
高額な部屋を除いて、当面、残念ながらこの物件では無理ではないでしょうか？

この物件の他に、有明地区と港南地区のMRに行きましたが、完全に値引き可能と感じました。
いくらなら買うかと聞いてきたところもありました。
ここは初めから感覚的に無理と感じていましたので聞きませんでした。

他の物件で５億くらいの部屋や半額になったということを聞きましたし、
赤坂や六本木の1億数千万以上の部屋でしたらあまり売れていないようなので値引きがあるのかもわかりませんが。

前回申し込んで抽選会場にも行きました。
どの部屋も、かなりの倍率で（さくらもありますが）10倍で落ちました。
今回も申し込んで7倍だけども当選したと連絡をもらいました。
担当者方の対応で今回は私たちに当ててくれるかなと感じていましたが
7倍ということは、他にも申し込んだ方がいらっしゃったということではないでしょうか。
（私たちだけなら、さくらを使う必要がないので）

この物件、このあたりの外資系の証券会社にお勤めの高級とりの方の申し込みが
この夏から急に増えたそうです。
それ以前は、いつくびになるかわからないという不安があったけどもこのところの証券会社の増益で安心してということでした。

このところ株式市場も軟調で、素材価格も2番底がくるかといわれていることもあり、
また、先の日本の恐慌の時も、経済が底をつけたと言われてからあと、ど～と不景気になり10年も15年も底をはったという例があります。
またどっと不景気になれば、キャンセルが増え、値引きもありうると思いましたが、
それもどうなるかわからないことだし、前の方が書いてあるように確実に安い部屋から売れていっていますので、このままにしておくと、私たちの手がとどかなくなると思って今回買うことにしました。
前の方も書いてあるように、投資では採算はあわないと思います。
投資効率としては戸建の方がいいかと思いますが、高層マンションも1回住んでみたいということで、家賃程度の資産価値の低下ですめばという気持ちです。

[325: 匿名さん]

1年というより、１年半後ですかね、割引が始まるのは。
竣工後１年ということで。
契約者のみなさんは、当然その前の完売を期待していますけど。

[326: 匿名さん]

抽選の７倍、１０倍というのは多分、さくらだと思います。
ほとんど動きがない隣より１割程高いのに、そんなに人気がでる理由が見当たりません。
むしろこちらの難点は、
下履き、トランク無し、エレベータの階分け無し、管理費の地権者優遇、高い固定資産税。
こちらが良いところ（共用施設の充実）もありますが、共用施設は実際住んでみたら
それほど利用しない人がほとんど。
冷静に判断してみればわかることだと思います。
販売効率を上げるためによく大規模物件でデベが使う手に煽りのリボンやさくら抽選があります。
私はこの時期に割高なこの物件がそんなに勢いよく売れるはずがないとみています。
この不透明な時期にあせって買うより、少なくとも竣工まで様子をみるのもひとつの手段だと思います。
その目安のヒントは隣の動向だと思っています。

[327: 匿名さん]

305さんが書かれているように
この週末は、第２期２次の抽選に落ちた人向けの(ほぼ無抽選)販売会ですね。
前回、少なくとも10人は落ちたってこと。多いのか、少ないのか。

たった2日の受付で、新聞のちらし広告なども入れず、前回落ちた人（何人かはしりませんが）向けの抽選会でありながら、倍率が1倍ではなかったようです。
安い部屋がなくなるので、みんなが急ぐという集団心理があるかもしれません。
でも、パークコート赤坂、広尾＊＊＊、麻布台＊＊＊、六本木＊＊＊に比べれば、手が届く範囲かと思います。

残戸数が200を切っているそうで、今月に４０～５０売れていますから、率でいけば竣工までに完売になりますが、高額な売りにくい部屋が残るため、それはないのでは。
また、契約は、ローンが本審査で落ちた時、自宅が3カ月以内にうれなかった時、契約解除のオプションつきだそうですから、経済情勢しだいでは竣工までに契約解除がど～と出る可能性は残っています。広尾＊＊＊のスレによると、ほぼ完売だったのだけど、契約解除がどっとでた（借地権のためローンの本審査が下りず？あるいは竣工の時期？）とありましたから。

[328: 匿名さん]

契約解除は名目であって、本当にその住戸が契約されていたのかと疑いたくなるほど
最近は後から後から大量にキャンセル住戸が出てきます。
326さんも言ってましたが、この時期に売り出す大規模物件は煽るためにあの手この手
を使ってきます。
この物件も実際はそれほど進捗してないと考えるのが妥当でしょう。

[329: 匿名さん]

待つが買うかの判断は、ここがonly oneなのか、one of themなのかによるのでしょうね。

[330: 匿名さん]

ここと隣の住友は別として、リーマンショック前までは外資金融の方では複数の部屋を投資目的で購入するというのがありました。そういった方のキャンセルもこの1年あったかと思います。特に定借物件はその影響を受けやすいでしょう。

[331: 305]

残戸数は110くらいです。

[332: 匿名さん]

広尾など契約解除がどっと出たのは、
リーマンショック以前から売り出している物件です。
ここはリーマンショック後に、第１期１次の販売が始まっています。

[333: 購入検討中さん]

以前、ここで少し話題が出て気になっているのですが、
あれだけの高さの建物の屋上にも鳩が来てしまうものなのでしょうか？
スカイラウンジが鳩の糞だらけ・・・となったら嫌ですね。
かといって、防御ネットなどを張りめぐらされても格好つかないでしょうし。
物件の近隣を通るたびになんとなく気になって上を見上げているのですが、
今のところ自分は見かけていませんが。

[334: 匿名さん]

本気にしないでください。釣りです……

[335: 購入検討中さん]

ありがとうございます。気にした自分がバカでした・・・

[336: 契約済みさん]

>326さん
ちなみに私は、お隣はＭＲにも行かずに、こちらに決めました。
１割安くても、あのダイレクト・ウィンドウが個人的にＮＧだったので(周囲から丸見え！)。
共有施設だけでなく、アートなコンセプトとか、中庭とか、外観デザインとか(どれも共有施設？)、
15％安くても、お隣にはしなかったと思います(でも、２割安かったら、考えたかも？)
契約者の中には、私のような人も多いと思います。
お隣は参考にならないのでは？(ちなみに五反田の三井はＭＲまで行きました)

[337: 匿名さん]

隣は１割安いって前提で話が進んでるけど、隣はそんなに安かったっけ？ここも隣も価格水準はほぼ変わらなかったと思うけど。

[338: 匿名さん]

そうなんですか！　ほぼ同じ？
なんとなく、隣は１割くらい安くないと、勝負にならないと先入観があって。

[339: 匿名さん]

うん、ほぼ同じですよ。まぁ最近になり価格改定とかが行われたりしてたら分からないけど。

[340: 匿名さん]

他の物件のMRに行った時、特に最後の敗戦処理のために常駐しているディべの人など、ディべの業務において素晴らしい能力を持った人が」いますよね。例えば、お客さんはやはりそれなりに名前が通った人が多いので予約が入ると前もってインターネットで調べておくとか。業務においての優秀さは大いに認めるのですが、それとその物件がいいかどうかというのはまた別だしね。そのような優秀な人を配置する物件ほど人気がなく苦戦していると言えるかも。
それに比べてこの物件のMRのおねえさん、余裕ですよね。楽してますね。見かけさえ上品なら勤まりそう。

[341: 物件比較中さん]

食べ物屋さんは入るのでしょうか?

お隣の物件と悩んでいるのでいます。
中庭があるのは嬉しいのですが
道路のギリギリにマンションが建っているので
騒音等は隣よりあるのでしょうか？

[342: 匿名さん]

確かに隣は表通りから後ろにセットバックして建ってているよね。こちらは道路に直接面している造りだな。それは言われるまで気付かなかった。掲示板の情報交換もたまに良いものがあるね。

[343: 匿名さん]

隣は一部の地権者が最後まで反対して、
４件くらいの戸建てが残ったまま、待ちきれずにマンション工事をスタートしちゃいましたからね。
だから、その反対地権者の家を避けるための苦肉の策として、斜めになっちゃったわけです。
そのぶん、こっちより１年早く完成しましたが、
リーマンショックという想定外のことが発生して、
逆にタイミングとしては最悪になってしまった……とさ。

[344: 匿名さん]

鳩は来ないかもしれないが、カラスはあの高さでもよく見かける。

[345: 周辺住民さん]

地権者棟がほぼ全貌を現していますが、なんだか団地的なたたずまいですね・・。
343さんのおっしゃる反対地権者の家までもが同じ敷地内にあるような。

何だか？？な感じじゃないですか？

[346: 匿名さん]

やはりここは地権者さんの権利が相当に強いマンションになるのでしょうか？昔からこの辺りの土地柄に詳しい方、教えて頂ければ幸いです。。

[347: 地権者]

中層棟（９階建て）は、全部、地権者！で当然、既に一杯！
しかし、基本的に、中層棟の住民は、高層棟には入って来れない。高層棟の施設は使えない。
但し、例外として、屋上（オーバルティアラ）は、予約して入れるようになったらしい。
ちょっと、中層棟の地権者と組合が揉めたらしいですね。
三井と住友の間にある民家は、両方とも（三井側も住友側）も必要ない！・・・という判断。
因みに、あそこの民家の方は、そんなに反対はしていなかった。
両方とも（三井も住友も）面倒くさかったんじゃないかなあ？
住友側は、当初から、ただ単に早く事業を進めたかった感じだった。だから、しょうがなしにビルの配置を斜めにした感じ。
これは、私の憶測ですが・・・・

三井は地権者の約半数以上が、中層棟へ。管理費が安い・等価交換で部屋が高層棟より広く取れる・・・と言うことで。
高層棟を希望した地権者は約、五分の一位？・・・かなあ？いや、もっと少ないかなあ？
あとは、お金を貰って、違う場所へ、引っ越した感じだったね。
因みに、私は高層棟。
一緒に住むような事が御座いましたら、仲良くして下さいね。
現場視察（現況案内）の時に、高層棟の私の部屋を視察案内させて頂きましたが、高速道路の騒音は、窓を開けていても、そんなにウルサイ感じは全くしませんでした。窓を閉めれば、騒音は全くシャットアウト！。
私の部屋は北側。眺望は抜群！まあ、東京タワーがあるからでしょう。汐留、タワー、泉ガーデン、西側に顔をベランダから出せば、六本木ヒルズも・・・・
眺望重視の方は、絶対に北側をオススメします。但し、７階位より下の物件は、前にあるビルが８階建てですから、良い眺望を望むのは無理でしょう。
実際に、同じ間取りでも、南側よりも北側の方が、値段が高い！これは本当の話。三井のチラシ見てたら判るはずです。
住友も本当かどうか判りませんが、北側の物件のほうが高いと聞いております。
東京タワーがあるだけで、かなり、違うらしいですね？！
南は、中層棟があるので、１０階以上の物件でないと・・・・

345>何だか？？な感じじゃないですか？
地権者が賛成しなければ、ここのプロジェクト（三井）は出来なかった。
まあ、しょうがないですよ。
ある程度は、地権者の方の利益も考えてやって下さい。

店舗は今決まっている段階では、セブンイレブンが３店舗分を借りて入るという情報を得ています。
他の店舗は、まだ、未定のようです。
２階は、ワンフロアー全てが、ＮＴＴの事務所に成るようです。
施設的には、住友よりも三井の方が、かなりいいと思いますよ。
実際に、色々な施設が住友よりも多い。

西側と南側も開発のお話が出ているようですが、そんな簡単には出来ないと思っております。
五ヵ年計画とか言っておりますが、まあ、そんなに早くは無理でしょうね！
凄く早くても１０年だと思っております。ひょっとしたら、「出来ない！」・・・・とも思っております。
あの辺の人間は、頑固者が多いですからね！そんな簡単には、まとまらないでしょう。

まあ、まだ、どんな感じになるか判りませんが、ある程度、期待してもいいと思っておりますが・・・
取り合えず、図面だけではなく、工事現場を何度も視察することをオススメします。
じゃないと、判らないんじゃないですか？
因みにモデルルーム、見に行きましたが、１０００万も２０００万もオプションにお金を掛けているような部屋は、そりゃあ、綺麗に見えちゃうでしょう？

[348: 購入検討中さん]

347さん

地権者様の貴重な情報ありがとうございます。
興味深く読ませて頂きました。
やはり北側の眺望は抜群なのですね。

ひとつ質問させて下さい。
私も眺望に魅かれて北側を検討しているのですが、
間取りや価格の観点から北向きの中住戸を考えております。
ただ、地図上の建物の向く方向やホームページの眺望予想図を見ると
東京タワーは北東方向にあり、北向き中住戸のリビングからは梁や柱などの影響もあり、
結局窓際に立たないと東京タワーは視界に入りづらいのではないかと懸念しております。
実際、347さんのお部屋は中住戸でしょうか？
そうであれば、東京タワーはどんな感じに見えましたか？

支障のない範囲で構いませんので教えていただけますでしょうか？
よろしくお願い致します。

[349: 匿名さん]

>347さん
貴重な情報をありがとうございます。
情報が錯綜していただけに、なんだが安心しました。
地権者の方、契約者の方、みなさん仲良くできればいいですね。

[350: 匿名さん]

私も348様と同様、北側の部屋から（リビングのソファーに深く座ってしまった場合など）のタワーは無理なく視界に入るのか？ということを少し懸念しておりますが、実際のところどうなのでしょうか。営業の方は大丈夫だとおっしゃいますが、実際に自分で確かめるワケにもいかず迷っております。部屋の中からでも普通に見られるのであれば、南からの住戸変更を希望しようかとも考えておりまして・・・
十番の駅からは、タワーがとても大きく見えるのですが、マンションに近づいてしまうと思ったより東よりに見える気がしてしまいます。


あと、皆様がおっしゃる「地権者さんの優遇」についてですが、素人で田舎者の私から見ると「元々は地権者の方々が住んでいらした土地で、その方達が計画に賛同してくださらないと、私たちはココには住めなかったのでは？」と考えてしまい、優遇というのは仕方ないと思ってしまうのですが、そういう事では無いのでしょうか？

物件によっては、優遇はありえない話なのでしょうか。

どなたかお詳しい方いらっしゃいますか？

[351: 地権者]

348さん、うちは中と角です。
中の部屋も入らせて頂きましたが、タワーは部屋から充分見えました。
寝ながら、充分見えます。リビングからも・・・
でも、多少、柱は、当然、気に成りましたが。
ベランダに出れば、充分、汐留方面、六本木ヒルズも見えます。
その代り、多少、顔を右、左に動かさねば駄目だったかも？特に六本木ヒルズは、ベランダに出て顔を左に覗き込むような感じでした。北側でも、西側寄りに成るほど、タワーは見えにくくなるんじゃないのかなあ？どうかな？逆に六本木ヒルズは見えやすくなる。そんな感じだと思います。
現場視察させて頂きましたが、当然、自分の持ちぶんの部屋しか入れてくれませんでした。
故に、南側、西側、他の北側の眺望の詳細は、正直、全然、判りません。
上層階に成るほど、やはり、眺望はいいんじゃないのかなあ？ただ、２０階、２１階？以上の部屋はベランダが無いですよね！？
北側でタワーの眺望の良さを望むのであれば、なるべく、東よりの北側がいいでしょう。
あと、階数にもよりますね！部屋の広さと配置にもよるんじゃないかなあ？
大体、348さんの想像通りだと思います。それにしても、買いたい物件の現場が見れないというのも、なんとも言えないですよね？コンピューターの風景じゃねえ、やはり、肌で感じないと・・・・
私も当初、部屋の選択していた時は、想像でしか選べなかった。少し、不安でしたが・・・まあまあ、想像通り、満足、満足。

地権者の優遇されているのは、等価交換で、一般の人より安く比較的広い（その持っていた土地と建物の評価額に見合った）部屋を頂けると言うだけ。まあ、それが一番の地権者のメリットですが。
でも、大半が、中層棟の方へ。
三井さんの方は、当然、地権者に高層棟には、本当は入って欲しくない・・・のが本音だったと思います。
あくまでも、高層棟は、三井さんのお金儲けで一般の人の向け。
三井さんには、失礼ですが、うまく、中層棟の方へ、もって行きましたね、多くの地権者を。
そうですね、地権者でも反対していた方々からしてみれば、長年住んでいた土地をそんな簡単には、渡さない！・・・と言う感じがありました。「お金の問題じゃないよ！」・・と言う人達が多かったです。結局、最後はお金がらみでしたが・・・

取り合えず、前向きに考えた方が宜しいかも知れません。
個人的に楽しみにしているのは、施設ですね。ラウンジが幾つかあって、どんな感じか楽しみにしております。

[352: 匿名さん]

351様

なるほど。
貴重な御意見ありがとうございます。

地権者さんは管理費も優遇されている云々という書き込みがあったので、実際はどうなのだろうと思っておりました。（個人的には地権者さんの管理費優遇があっても別に当然だと思っておりましたが・・）

あと、回りからは「どんなに眺望が良くても北側は良くない」と反対されております。反対している家族・友人達は実際の現場やその他の事情を把握していないので、単純に北と南とで考えてそう言っているとは思いますが、とにかく反対されています。

まぁ自身も寒いのは苦手なので、今の時期は「何も見えなくても洗濯物も早く乾きそうだし南で良いか・・」とも思っておりますが、やはり東京タワービューは捨てきれないものがあります。

351様は、何月頃にお部屋見学をされたのですか？また、明るさ・部屋の温度などはいかがでしたか？

宜しければお聞かせください。

[353: 匿名さん]

北側物件の状況をということであれば、近所のタワーで北側の中古物件に内覧するというのも一案と思います。
もちろん眺望、その他窓の作り等、条件の同じものはありませんが。一つの参考になります。
条件は大分異なりますが、隣の物件に行ってみるとか。

[354: 匿名さん]

352さん

地権者の管理費優遇が当然とはなんて楽観的な。
管理費の意味をよく考えればわかることです。
これだけの大所帯だと後で大きな問題になると思いますよ。

[355: 地権者]

中層棟に入る地権者の方々は、管理費も安いはずですよ。中層棟の駐車場料金かなんかで管理費をまかなうとか、そういう話もあったようで・・・そういうのもあって、中層棟に入る地権者が多かったのです。基本的に中層棟と高層棟では施設も全然違うし、エレベーター等も違うし、そう言った点で、管理費は、当然、違うでしょう。安い分、メリットも無くなってくる。しかし、中層棟に入る地権者の方々は、話をよく聞いていなかったようで、高層棟の施設も使えると思っていたのです。会議の段階で書面にして表わしていなかった。そこで話が揉めていのです。ただし、高層棟に入る地権者は別です。一般の人と管理費は変わりません。そこまで、向こうは優しくありません。

現況案内は、５月か６月だっけなあ？部屋の温度は、窓が開いていたので、外気と同じでしょう。明るさは、窓側は明るかったですが・・・奥と言うか中の方は、やはり、「あれっ！暗いなあ」と感じていました。昼でも電気付けなきゃあ？という感じだったなあ。やはり、北だからかも知れません。
私の場合は、南と北では、等価交換の時、当然、北の方が安かった訳で、それに東京タワーの夜景が見たかったという単純な考えだけで選びました。常識的には南側の部屋を選ぶのが当たり前かも知れませんが・・・・東京タワーのあのビューティフルなライティングに心が負けた次第です。子供の時からタワーは見てきましたが・・・
おそらく、部屋の明るさを選択するなら、当然、南側の方が、かなり、明るいんじゃないのかなあ？
ただ、南は、本当に全く、景色がないですね。その分、明るいですが。太陽をとるか夜景をとるか、それはその人の判断次第です。ただ、南の方が、部屋は、かなり、明るいかも？・・・というのは確かにありますね。

＞側物件の状況をということであれば、近所のタワーで北側の中古物件に内覧するというのも一案と思います。
もちろん眺望、その他窓の作り等、条件の同じものはありませんが。一つの参考になります。
条件は大分異なりますが、隣の物件に行ってみるとか。

讃岐会館、黙って入っても、何も文句言わないので、どんな感じになるか、何度か勝手に入らせて頂きました。
ところで、隣の物件？って入れるのですか？

[356: 匿名さん]

地権者優遇というよりも、中層棟優遇、というわけですかね。
もし中層棟に方が今後引っ越したいとき、その部屋を買うとか借りるとかもできるわけで、
さてそのとき、(管理費高くても)高層棟を選ぶか、(管理費安いけど設備が貧弱な)中層棟を選ぶか。
おそらく高層棟の契約者の方は、ほとんどがやっぱり高層棟を選ぶんじゃないだろうか。

[357: 地権者]

追記
南側でタワーが見れなくても、ラウンジとか屋上とかで、いつでも見れますからねえ。知り合い関係に聞いたら、最初だけで、３ヶ月位で飽きる・・・・って言ってた人間がいました。それは、みんな、言ってます。「最初だけだよ」って・・・自分は、初めての経験なもので・・・・

[358: 地権者]

「中層棟の人は、基本的には、高層棟には入れない」・・・・ので、中層棟の方が管理費は若干、安いかも知れませんが、諸々の事を考えて、高層棟の施設とか使えなければ、結果論からすれば、全然、安くも何とも無いんでは？やはり、自分は高層棟にして良かったと思っております。将来の事を考えても、高層棟に物件を持っていた方が、価値もあり、貸す事も出き、売る時も、それなりに出来る。よーく見て考えると、中層棟に入った人は、失敗って言ったら失礼ですが・・・どうなんですかねえ？自分は、開発のお話の段階で、高層棟じゃあないと意味ねえな、と当然、思っておりました。地権者優遇というのは、中層棟ではなく、高層棟に入る事が出来た人だと思っていますが・・・まあ、色々な考えがあるとは思いますが。

[359: 匿名さん]

なるほど、納得です。

[360: 契約済みさん]

No.351の地権者さまの情報は非常にありがたいものですね。

私はすでに北側を購入済みで内覧会を楽しみにしております。

まだCGイメージのみしか体験しておらず、景色や東京タワーの見え具合を
早く肌で風を感じたいのですが
地権者さまにおかれましてはすでに内覧会、もしくは個別内覧が
可能となっているのでしょうか？

[361: 地権者]

日程を決められて、個別で内覧させて頂きましたが、内装関係は全く出来ていない状況（工事中）の現場を見させて頂いただけです。大体の部屋の広さと眺望位は、判断できましたが、実際の内装は、竣工してからでないと、何度も入れてはくれませんので・・・・それは、竣工時に。高層棟の地権者は、個別内覧（現況案内）は、皆さん、既にとっくに終わっております。何度か、見たいと思っていたのですが・・・・見させてもらえるのは１回だけでした。あとは、出来るまで、お楽しみですね！そんな感じです。

[362: 匿名]

お気に入りの間取りとかありますか？

[363: 地権者]

自分が思うには、当然、角部屋に勝るものはないでしょう・・・！？
南か北か西かは、その人の判断ですが。
角は価格は高いですが・・・・窓が多いので絶対いいですよ。部屋の明るさが全然違う！圧迫感が無い！幅広く見渡せる！
それにしても、南東と北東の角部屋は、当時の価格より２０００万以上、安くなっているようで？
最初と最近では、三井さんのチラシの価格、値段が全然、変わっているんだけど？・・・どうなっているんだろうか？
とにかく、角、絶対、角がいいですね。
間取りだけではなく、全てがいいです。

[364: 匿名]

ありがとうございました。
とても参考になりました。

[365: 匿名さん]

２０００万以上も値下げしてるんですか？

[366: 地権者]

部屋によって、その値段は違うと思いますが・・・・
でも、最初に買った人には、ちゃんと、当然、キャッシュバックがあるようです。
当たり前だよね！
一番最初と今では、かなり、値段は下がっているはずです。
三井さんも、やむを得ず、下げたのでしょう。
売れなければ、どうしようもないと思ったのでしょう。
買い手からしたら、ＬＵＫＹだと思うのですが、どうなんですかね？
一番最初の価格表と今の価格表比べて下さい！・・・凄く下がっている部屋が幾つかありますから・・・・
暇つぶしに、幾ら位で売っているのかなあ、とショッチュウ価格見ていたもので・・・・

[367: 購入検討中さん]

キャッシュバックなんて本当にあるんですか？？寄付金になっちゃうでしょうから、通常あり得ないと思いますが…。

また、値段も階数や広さの違いではないんですか？南東の角部屋を検討していましたが、広めの上の方が売れていた（のと地権者さん住戸が多かった）ので、残っているのは下の階の狭めの部屋だと思います。

[368: 地権者]

うーん、間違いましたかね？
詳しい話は、知りませんが、そのように聞きました。
ちょっと、軽率に書き込みまして、申し訳御座いませんでした。
もう一度、確認してみます。

角部屋は、比較的、中より下の方が地権者のはずですが・・・
上の方は、一般分譲で売れてしまったんではないですか？
地権者で金持ちは、数える程度しかいませんよ。

なんか思ったより、売れている感じがしますが・・・・どうなのかな？
住友が、あんな具合なので、こっちも同じ様な感じになるんでは？・・・と若干、心配していたのですが。
不景気でなければ、売れない方がおかしいと思います。
間違いなく、この場所は、全てに於いて便利なはずです。
バブルの時は、１坪、３０００万～６０００万した所です。
周りも、当然、その当時は高かったですが。過去の話ですが。

[369: 契約済みさん]

No.361の地権者さま

早々の情報ありがとうございます。

4月の内覧会まで待ち遠しいですが、北側19Fからの眺望写真を見せていただきました。
東京タワーの見え具合がリアルにわかりましたので安心した次第です。

私の部屋からは思ったよりあのタワーの足元にある鉛筆マンションは
気になりませんでした。

ますます早く住みたくなりました。

[370: 地権者]

１９階ですか？
かなり、高いですね！
高さ、７０ｍ前後あるんじゃないですか？
１９階なら、間違いなく眺望は抜群のはずです。

[371: 匿名さん]

キャッシュバックは、グランスカイスレの過去レスにも書かれてました。
そういう時代なんですね。

[372: 物件比較中さん]

契約時にさかのぼって当初の売買契約を「遡及解約」して新価格で再契約するはずですよ。
二千万円キャッシュバックなんて直接やったら一時所得としても結構な税金とられますから。

[373: 匿名さん]

第1期２次～６次、第２期、第２期２次の価格表を持っていますが、値下げも値上げもされていません。同じタイプの部屋は階数が上がるごとに＊万円ずつ規則的に上がっています。

たぶん地権者の方には、リーマンショック前に価格表が見せられていて、その価格から第１期の売り出しの時に値下げがされていたということはありうると思いますが。

今日MRに行ってきました。
残部屋が９９部屋になっていました。
１LDKと２億以上の部屋は大分残っているようですが、２億以下の３LDKはもう５部屋～１０部屋程度になっています。この物件は三井の他の物件と比べても好調なので、冬休みも１２月１５日から長々とるそうです。赤坂のスレにも書いてありましたが、赤坂が値下げしたのか、麻布とかわらないかそれ以下の値段になっているようです。
１０月に中古マンションの価格の底打ちのニュースが出てから、ここはどっと買われたのではないでしょうか？でも今はデフレ宣言もされ、２番底の恐怖が現実味をおびてきましたよね。

[374: ビギナーさん]

なるほど‥

[375: 匿名さん]

確かに「リーマンショックがなかったら、もっと高くする予定だった」と営業が言ってました。

[376: 匿名さん]

それにしても、2000万円ダウンは、ありえない気がしますが……。
やはり、階数の違いじゃないですか。
低層は、かなり安く設定したみたいなので。

[377: 地権者]

あれれ？！
申し訳ない！
会話が・・・・大変な事に。
２０００万は間違えかも知れません。
でも、下がったのは確かだと思ったのですが・・・・
階数の差かも知れません。

取り合えず、「間違え」と言うことにして下さい。

再度、お詫び致します。
御免なさい！

[378: 匿名]

このﾏﾝｼｮﾝに住まわれる方は男性、女性どちらが多いんでしょうか？

[379: 契約済みさん]

今日、ティアラデッキの足場がとれましたね！
てっぺんだけ妙に未来チックです。

[380: 契約済みさん]

写真のアップ、ありがとうございます。
たしかに未来チックですが、やはりここからの眺めは凄そうですね。
ちょっとワクワクしてきました！

[381: 地権者]

足場とれましたね！
今日、六本木ヒルズの展望台に、たまたま、行ってきましたが・・・・
あんまり、高すぎるのも夜景がイマイチに感じました。
他の建造物が、小さく見えすぎちゃう。
かえって、１２０ｍくらいが一番いいかも知れません。
そうですね、私もワクワクしてきました。
もう、時間の問題です。
秒読み段階になってきたようです。
楽しみ！

[382: 匿名さん]

週末は、第2期4次11戸発売ですね。

[383: 匿名さん]

皆さん陽気でいいですね。
私は日本の将来を想像すると、とてもこんな高値で買う気にはなれません。
キャッシュで買う人を除けば、とても大きなリスクを背負うことになるでしょう。
世界が回復しても、日本は衰退していくでしょう。
この不況はまだ始まったばかりです。
３割位下がれば買いですかね。下がればですが。。

[384: 匿名さん]

そりゃ、もう契約した方や地権者の方達ですから。
お仲間を増やすためには、明るくしていなければ。

[387: 契約済みさん]

第2期4次が終わると、去年に続き　約１ヶ月もの長期冬休みに入るようですね。
販売計画達成の様子で、まぁ一安心ですな。

[388: 契約済みさん]

地権者さんからの眺望などに関する情報，本当に嬉しいです。
工事の進捗状況なども含めて，是非，また載せてください。
内覧会は４月になるのだそうで，不安と期待の日々がまだ続きそうです。

[389: 契約済みさん]

ということは次期販売は年明けなんですね。

[390: 匿名さん]

それって借地権じゃなく地上権？

[391: 匿名さん]

以前も書き込まれていた話ですが
地権者棟が団地っぽい外観になってますね。
工事の被いがとれて
ますます団地に見えます。

[392: 契約済みさん]

三田ガーデン棟の外観については、主観の問題ですから、どう思おうが勝手ですが
タワー棟と内部の仕様はほとんど同等ですし、逆にバルコニーの奥行きを２ｍ確保し
ガーデニング用に水栓とシンクを設けるなど良い点も多いのです。
といっても権利者以外には購入できませんが・・・。

[393: 匿名さん]

残り88戸だそうです。

[394: 近所をよく知る人]

やはり、三井さんの方が、かなり、売れているようですね。
住友さんの方も、徐々に埋まっているらしいです。

[395: 匿名さん]

完成すれば売れてるかすぐわかりますよね。
住友は完成して半年経過しているに多くの部屋の窓には保護カーテン。
夜は特に高層階はほとんど電気ついてません。

[397: 匿名さん]

どういう意味で違法スレスレなのですか？検討者ですが、違法なんて全く頭になかったので教えて頂ければ有り難いです。

[398: 近所をよく知る人]

住友は、賃貸の方は、埋まっていると聞きました。
そうですね、まだまだ、夜見ると、確かに電気が付いてないようです。

ガーデン棟は違法スレスレなんですか？
そういう話は全く、聞いていませんね。
なんかの間違いだと思いますが・・・・

[399: 購入検討中さん]

違法云々って、これに書いてある事項ですかね↓

http://homepage3.nifty.com/sakakiatusi/index.html_azabu005_top.html

「民法違反」とか書いてありますが、例のガーデン棟の駐車料金がガーデン棟地権者の管理費に充当さ
れることを指すのでしょうか。

あくまで想像ですが、民法253条が「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有
物に関する負担を負う。 」と定めているのに、ガーデン棟の地権者は駐車料金の充当で実質的に管理
費用を負担しないから、とかでしょうか。仮にそうだとしても、任意規定で特約で取り払える規定です
ので、管理規約で定めてあるなら「違反」っていい方は普通しないと思います。

将来「不平等」って意見が出る可能性としてはあり得るかもしれませんが、以前に書かれていたよう
に、地権者の方々の協力が無ければ開発できなかったマンションであると考えると、私はやむを得ない
かな、と思います。

[400: 匿名さん]

なるほど。違反とはそういう意味で言われていたのですね。強行法規でない民法ですから、規約でなんとでもなりますもんね。何か重要な法令違反でも存在しているのかと思いましたよ。情報ありがとうございました。

[401: 匿名さん]

現在、屋上クレーン撤去中！

[402: 匿名さん]

>>396
マズいんじゃねーの
表現気をつけるべきだったな

[403: 匿名さん]

>>396
ここの地権者はせいぜい80人くらい。
対して、Ｃ地区の地権者は200人を越えています。
しかも、生粋の頑固者が多いという証言もあり。
ここ以上の条件を突きつけられるのは必須でしょう。
それでも、Ｃ地区を待ちますか？

[404: 周辺住民さん]

Ｃ地区は、反対派の住民が「都市計画決定」に仮同意しないという署名を集めて
港区長に提出済みですので結構難航すると思われます。
Ｃ地区の住民にも管理費がどうなるのかというのが、同意に対しての大きな要因になっていますので
もし管理費の問題が違法になるということになれば、住民の同意が得られませんので、１００％
計画は頓挫するでしょう。
なお、再開発事業は国や東京都から補助金を出してもらっていますので、建築関係の法律に違反しているような
計画は認可されませんし、建築中も様々な検査が３重に行われていますので、建築後に何かの問題が発生するような
ことは有り得ません。
それより民主党が、町作り事業への補助を地方に任せるべきだと、例の仕訳で言っているので、国からの
補助金がなくなる可能性があり、そうなると住民への権利変換率が悪化するので、今後の再開発事業は
厳しくなると思いますので、Ｃ地区を待ってもどうかなと思います。

[405: 物件比較中さん]

有明にさらにもう一本シティタワーを建てるらしいが、
住友はちょっと建てすぎじゃないだろうか？
http://keizaikeizai.seesaa.net/article/135226008.html
東京建物とのジョイントみたいだが。

[406: 近所をよく知る人]

Ｃ地区もＡ地区もＢ地区も、もともとは、同じ町内会の住民。
Ｃ地区の反対住民に、情報（いい事もそうでない事も）が全て流れているらしい。
ただの頑固者の反対者とは、ちょっと、違うと思います。
少しは、賢くなっていると思いますよ。
そう言った面で、計画通りには行かないでしょう。
賛成者には、嫌だろうね！？
２００人もいたの？
まとまらないんじゃないですか？
戦争が起こっちゃったりして！
港区三田小山橋の戦い！・・・・ってう感じで。
あの辺も、かなり家が古いから、本当は、そろそろ、綺麗な町にした方がいいのですが・・・
それは、ちょっと、難しそうですね！
うーん、なるほど。

[407: 周辺住民さん]

２階道路側（北側）で荷物の搬入をしていますね。
キャビネットやらファイルやら山積みされていますがオフィス仕様ですかね。

蛍光灯が明るくて、働いている人の顔が丸見えでした。
年明け早々にでも営業するんでしょうか？

[408: 匿名さん]

２階は、ＮＴＴが入ります。

[410: 匿名さん]

399と400が同一人物なのは、誰が見ても明らか。
でも、そんなにずるがしこいＭなら、こんなにバレバレなこと、するかな？
実は399と400と409が同一人物(Ｓ？)なら、なかなか手が込んでてウマイけどね。

[411: 399]

399ですが、400の投稿は身に覚えがありません…法律論として「違法すれすれ」やら「民法違反（公序
良俗違反とかなら分かりますが）」という状態が考えられないので指摘しただけです。榊さんのレポー
トを読んでいませんので、あのホームページから読み取れる範囲で、ですが。

「将来大問題」の具体的な中身を教えて戴けますか？

あと、396、409、410は同一人物ですか（苦笑）？