パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[301: 匿名さん]

立地（あくまでも好きな駅から徒歩3分という意味でですが）・仕様・セキュリティなど総合的に考えますと、個人的は良い物件だと思います。勿論、人それぞれ価値観が違いますから、万人が認める物件であるとは申し上げられませんが・・その様な物件は、一般人には手が出ませんし。。。

[302: 匿名さん]

そうなんですかー。ありがとうございました。駅からの距離とかセキュリティとかはネットで見てもある程度イメージは湧くんだけど、部屋の仕様とかは実物を見ないと分からないですからね。

[303: 匿名さん]

そうですよね。現地も含めて一度行かれてみると良いかもしれませんね。
仕様は、2年半前に購入した今の家と比較しても、良い物（しつこいようですが、私個人のレベルから見てという意味ですが・・）を使っていると思いました。40平米代の小さい部屋でも同じ仕様になっているので、グレードは保たれている印象を受けました。

[304: 匿名さん]

まぁ、他エリアもそろそろ
新しいタワー物件計画がでてきたので、
あせらずゆっくり検討すれば良いですね。

[305: 匿名さん]

この週末は、第２期２次の抽選に落ちた人向けの(ほぼ無抽選)販売会ですね。
前回、少なくとも10人は落ちたってこと。多いのか、少ないのか。

[306: 匿名さん]

>305
こういう情報ってどこから入手するのですか？

[307: 匿名さん]

MR行けばスケジュールは分かるし、ましてや要望/登録すればなおさら営業から情報もらえますね。

[308: 匿名さん]

ここの営業は良い方が多くいらっしゃいますか？

[309: 物件比較中さん]

個人的には隣の物件の方より良かったです。ひとそれぞれですが。

[310: 購入検討中さん]

同じく個人的意見ですが、自分も隣の物件より担当して頂いた方が良い印象でした。
平たい言い方をすれば、商談のスタイルが隣は金持ち相手、
こちらはどなたでも最大限相談にのりますよといった印象で。
ただ、それぞれ担当して頂いた方は2人ずつですし、社風というより個人差も影響することでしょうから、
どなたも複数の方と商談するわけではない以上、
一概に良い営業が多いかということは難しいかもしれないですね。
でもこういう出会いって大切ですよね。。。

[311: 匿名さん]

三井はここ以外に、六本木に2箇所、立て続けにタワー建設中のようです。
そちらも気になりますね。

[312: 匿名さん]

六本木のタワーってもう着手してるんだ。場所で言うと六本木何丁目あたりなの？

[313: 匿名さん]

3丁目の再開発ですかね。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-140ropongi.htm

森ビルは虎ノ門・六本木一丁目ですね。

[314: 匿名さん]

この辺はタワーがこれからも林立されるね。
これから出てくるのは安くなりそう。

[315: 購入検討中さん]

六本木交差点に近すぎて、十番以上に水っぽい場所ですね…

[316: 匿名さん]

また網町にパーマンできるらしい。

[317: 匿名さん]

三井すごいな。かなり勢いあるね。

[318: ビギナーさん]

先週パークコート麻布十番のモデルルームを見てきました。
マンション、一軒家などを幅広く検討しています。
最近勉強をはじめたばかりで、考えがまとまらずですが、値段についてみなさんのご意見をお伺いできれば幸いです。

とても良いマンションだと思っているのですが、価格（設定）が割高な印象を持ってます。
パークコート麻布十番だけではなく、マンション全体的にそういう印象です。
具体的に話をしますと、一軒家の情報を方々からもらうのですが、ここのところ、価格が随分と落ちてきているように思えます。例えば、広尾や白金台で、土地所有権と新築建物、建物面積100m2ちょっとの戸建て、駐車場付きで、9000万円程度でしょうか。3階建てでウサギ小屋かもしれませんが、割安感を感じています。
マンションは共有施設もあり、安心感もあり、眺望もよく、特にパークコート麻布十番を一番に気に入っていますが、価格的には90m2で14000万円くらいとの案内でした。
別のマンションからは、値引きをしたのでとの案内もありました。1割程度との話。
投資用ではなく居住用で検討中なのですが、とは言え、将来の資産価値の保持・発展の観点から、パークコート麻布十番の価格は適切なのでしょうか。

長くなりましたが、お考えをお聞かせください。

[319: 匿名さん]

戸建てとマンションでよく言われることを・・・。

戸建ては、管理費が無いかわりに自分で定期的なメンテナンスをする必要があり、そのやり方によっては(メンテナンスをおざなりにしてしまうと)10〜15年で修繕費用がケースによっては数百万かかります。
屋根外壁の補修等が大きな出費項目。

セキュリティも、戸建てのほうが気を使う必要あり。特に都心部ではお隣と近いでしょうから、死角も多くなるかもしれません。

またマンションでは管理組合の方向性が、自分の意思と違う方向に行くと煩わしいと思うようになるかもしれません。

マンションの共用施設は一長一短。
欲しいもの(キッズルームやオーディオルーム、スカイラウンジ等)があれば、安く使えますが、使わないものにまで管理費という名目で一定額を負担する必要があります。

ご年配の方が都心のマンションに戻って来ているのは、上記のセキュリティとメンテナンスが大変なこと。そして家族数に比べて大きくなりすぎた部屋の広さのようですよ。

ご参考になれば・・・。

[320: 購入検討中さん]

318の方

おっしゃるとおりだと思います。
個人的にもなかなか良い立地のマンションだと思いますが、
やはり施工開始時期の影響のためか割り増しな物件であると思います。
辛口な専門家に言わせると2割弱高いと指摘される方もいらっしゃるようですが、
標準的な捉え方をしたとしても1割弱は高めの設定かと思います。
90㎡のお部屋を検討されているのであれば、本来は1億2000万円台後半くらいが妥当かもしれません。

将来の資産性を込めて考えるのはなかなか難しいと思います。
株と同じで裏切られるのが常だと思いますし。
都内はタワーマンション乱立傾向にあるのは事実ですし、
C地区に建設予定のタワーマンションも相当数の住戸が入るようで、
これらによる価格下落を懸念される方もいれば、
一方で、タワーマンションも向こう何十年にわたってずっと乱立が続くわけではなく、
特にこの地区のタワーマンション建設の限界を考えれば、
むしろその分の資産性が将来にわたって期待できるという見方をされる方もいます。
個人的にはこの物件の資産性に関しては妥当かやや上回る設定かなと思います。

いずれにしてもバブル前後の混乱時期がこの50年以内にまたくることは想定しづらいですから、
このマンションが今の値付けを大きく上回って得することも、また損をすることもまず考えがたいと思います。

結論、現状はやや高めの設定ですが、居住目的でこの物件を気に入ったのであれば買いではないでしょうか。
少なくとも麻布十番地域で今後このような立地のマンションはなかなかできないと思います。
ただし、あと5年待てるのであればC地区のマンションが妥当な価格設定で発売されることも期待されます。
賃貸マンションとなる可能性もありますが…。
ご参考ください。