パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[183: 匿名さん]

２つのタワーで目指せリッチ日本１。

[184: 匿名さん]

あら、まだ他にも近隣にタワーは建つんじゃなかった？

[185: 匿名さん]

４つのタワーで、追い抜け一番町＆内幸町！

[186: 匿名さん]

まだ近隣タワーが建つことを考えると、この先に建ったタワーは資産価値的には落ちちゃうの？

[187: 物件比較中さん]

久々に東京ミッドタウンに行って、目の前に六本木アトラスタワーが見えたけど、
あまりに格好悪くてビックリ。
麻布十番の２タワーは、どっちもカッコイイと思いますよ。
あとは好みの問題でしょうね。

[194: 匿名さん]

本日の抽選は、どんな感じ？
MRは混んでましたか？

[195: 匿名さん]

ここってどうなんでしょう。隣の住友より色々ちょっとずつだけ仕様が低い気がしませんか。エレベータの数やゲストルームの数、トランクルームの有無などなど。

[196: 購入検討中さん]

昨日の抽選の状況はどうだったのでしょうかね？

[197: 購入検討中さん]

＞195

コンセプトが違うんじゃないの。
ここは、共用施設をたくさんつくることが、客に受ける(商品価値が高い)と思ったんでしょう。
トランクルームやEVのことよりも．．．．

[198: 購入検討中さん]

エレベーターの数は総戸数のせいじゃないの？

隣の住友：502戸
こちらのタワー棟：440戸


高層階と低層階が区別されていないのは別として…。

[199: 匿名さん]

不動産評論家で有名なＳ氏によれば、麻布十番の２タワーは買ってはいけない１８物件に
掲載している。
理由は高すぎることだそう。ミニバブル価格を引きずっていて、今の不動産市況の
流れに反しているそうだ。
土地、資材を高値で仕入れた当該物件は、今後出てくる物件より割高で買わされるとのこと。
また、２タワー合わせて約１０００戸の供給は資産価値にも影響するらしい。

[200: 匿名さん]

確かに、高いよなぁ。

[201: 購入検討中さん]

>>199
↓とかですよね

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090826.html

値引き屋さんなんですね。今販売中のほとんどの財閥系マンションのような…

ま、割高だと思うなら買わなきゃいいだけでしょう。

[202: 匿名さん]

週間東洋経済　10月10日号　

駅名 07-08年坪単価 00-04年比上昇率 今後予想坪単価
田町 　　3,910 　　　　　44.8%　　 3,200～3,300
広尾 　　6,845 　　　　　76.6% 　　3,600～3,700
六本木 　8,018 　　　 　145.6% 　　3,900～4,000
赤坂見附 5,997 　　　　　73.7% 　　3,900～4,000

※坪単価の単位は千円

これでも割高だと思いませんか？

[203: 匿名さん]

>>199

ここのマンションは超高級物件ではないけど、それでももはや彼のスケールや視野を超えてる物件だと思うよ。
彼の守備範囲はファミリータイプじゃなかった？

まあマンション不動産に限らず、高級品と普及品のどっちにも詳しくちゃんと評論できるジャーナリスト、実際はいないからね。

[204: 匿名さん]

Ｓ氏だけじゃないよ。色んな評論家が雑誌やＨＰで同じことを記述しているよ。
例えば、「港区マンション探検記」は色んな物件を酷評していて面白い。
まぁ、高くても、どうしても今買いたい方には余計なお世話かもしれませんが。

[205: 匿名さん]

今日の販売センターも２期の契約で込み合ってました。
営業さんの話では、夏以降かなり売れ行きが上がっているそうです。
お金持ちの方の先読みはよくわかりませんが、私は住みやすいと思うので
このマンションは良いと思います。

[206: 匿名さん]

そもそもマンション評論家って、どうやったらなれるのでしょうか？
野球の評論家は、ふつう元プロ野球選手。サッカーもそうだね。
自動車の評論家は、雑誌編集者かあまり速くないけど弁が立つ元レーサー。
離婚評論家は単なる離婚経験者。
芸能評論家は、ゴシップネタに強い人。
経済評論家は、シンクタンクやコンサルタント会社の役員とか。
マンション評論家となると、マンション購入経験者かデべ出身者ってこと？

[207: 都内なら]

一般的には不動産業界出身ではないか。
でも間違いなく不動産投資の読みやセンスは身についてないほうでしょう。
でなければ資産運用に勤しんでて記事や本など書いてる暇も意欲もないはずだけどね・・・

[208: ご近所さん]

元リクルートの「住宅情報」編集者ってのもあるんじゃない？
広告屋がどこまで解ってるのか疑問だけど。

[209: 匿名さん]

過去レスにもあったが、ここの地権者の管理費優遇は今後問題にはならんのかな。

[210: 匿名さん]

なりそう・・・

[211: 匿名さん]

あとはこのマンションに関わる問題点を挙げるとすると何がありますか？

[212: 匿名さん]

排ガス。

[213: 入居予定さん]

店舗は
NTT・お米屋さん・コンビニ
の他、どこが決まったか知っていらっしゃる方がいたら
教えてください。

私的には、レンタルビデオ・スタバ　銀行　が希望ですが。

[214: 匿名さん]

レンタルビデオ店を今使っている人いたんだ・・・

[215: 契約済みさん]

コンビニにスタバくらいで十分ですね。
人混みが出来るような店ができても微妙だし。

[216: 匿名さん]

まぁ下の店舗には何も入らない方が、実際は望ましいんだけどね。。

[217: 匿名さん]

ここで排気ガスが気になるなら東京では住めないね。

[218: 入居予定さん]

都内でもいろいろあるでしょう
流石に高速道路が近いと換気扇が真っ黒になるよ

喘息やらアトピーやらに強い人はよいですが

[219: ご近所さん]

コンビニって何が入るか決まったんですかね。
ampmは目の前だし。ローソンは近所だし、エリア攻撃だとすればサンクス？？

[220: 匿名さん]

確かにここで排ガスが気になるなら東京には住めないってのは横暴な書き込みだよね。ここは高速もかなり隣接してるし、東京の中でも騒音や空気の悪さが際立つ立地だと思う。

[221: 匿名さん]

そんなにこの辺りは空気悪いの？
六本木駅周辺の方が、空気が汚いように思うけど。

[222: 物件比較中さん]

売れ行きどうなんでしょう？

[223: 匿名さん]

騒音は隣の現地で確認したが問題無い。排ガスはよく分からんがこの辺りに住んでる方いかがでしょう。

[224: 匿名さん]

排ガスも心配だが、救急車や消防車等がひきりなしに通りそうでそれも心配。近くにお住まいの方の率直なご意見教えて欲しいです。

[225: 契約済みさん]

今は前のマンションに住んでいるけど、確かに救急車は消防車の音はします。
もう慣れているので、起きてしまうこともあるが、気にならない。
それよりもバイクの騒音、高速のトラックがつなぎめを通るときのガシャンという音や警笛のほうが、突然聞こえるので、びっくりします。
都会なら仕方ないでしょう。

[226: 匿名さん]

率直な感想、どうもありがとうございます。私は検討中の者で、現地を何回か見学に行ってるのですが、その度に、けたたましい消防車のサイレンが鳴り響いておりました。消防署がかなり近くにあったので、住むとなると日常的にサイレンが聞こえるのかなと心配しています。高速の音もやはり無視はできないんですね。そればかりは近隣に住んでいらっしゃる方の声がないと分からないので参考になりました。引き続き、他にも何か情報がありましたら御提供下さると有難いです。

[227: 購入検討中さん]

近くに消防署は無かったと思いますが、どうでしょう？病院はありますが。

[228: 匿名さん]

227さん。
もう少し詳しく資料なり地図なりで調べた方がいいですよ。消防署は北側にありますよ。

[229: 購入検討中さん]

だいぶ出来てきましたね。

[230: ご近所さん]

消防車なんか、滅多に通りませんね。
救急車なら、少しは通るでしょう。
どっちにしろ、マンション、防音してあるんでしょ？
麻布十番に比べれば、凄く静かです。
十番は、酔っ払いの声はうるさいし、車と人でごちゃごちゃ！
十番も大したことありませんでした。
今まで住んだ場所で、最悪だったのは、仙台坂です。
右翼のスピーカーはテレビの音が聞こえないくらい、「うるせー」でした。
また、消防車の通り道で、しょっちゅう、「うーかんかんかんかん」でした。
仙台坂周辺には、二度と住みません。最悪の最悪！

麻布って言っても、十番は住む場所ではありません。商売の町ですから・・・・
東麻布か南麻布の仙台坂から離れた所が、いいでしょう。
一番いいのは、当然、元麻布（麻布山の上）でしょうが、普通の人は高級過ぎて住めないでしょう。

そうですね、かなり出来てきたようですね。
どうでもいいけど、売れるのかい？
住友・・・ガラガラじゃない！

[231: 匿名さん]

結構ここ売れ行きが良くないよね。何が原因なんだろう？

[232: 匿名さん]

結構ここ想像以上に売れ行きが良くないよね。何が原因なんだろう？

[233: 匿名さん]

まず高い。
地権者と入居者の関係が微妙。
高速近い。
周囲を建物に囲まれるリスクあり。

こんなとこじゃない。

[234: 購入検討中さん]

隣の再開発計画は決まったいるのでしょうか？知っていたら教えてください。

[235: 匿名さん]

隣の再開発の概要は決まっているみたいだよ。

[236: 匿名さん]

ネガが出てきても相手にしないところが、さすが雲上マンションの検討者って感じ。
この方達、もっとしっかりした自分の情報源や基準、審美眼とかを持ってるもんね。
売れ行きが良くないっていっても、今の不景気で、よく健闘していると思う。
毎月25～35戸くらい売れてるわけで、このペースで行っても、あと４～５か月くらいで完売。
来春あたりから経済がもっと上向けば、そこで瞬間蒸発って感じだと思うけど。

[237: 匿名さん]

いや、最近特にネガってほどの書き込みないと思うけど。ちょっと過剰反応しすぎじゃない？

[238: 匿名さん]

購入者はほんの些細なことでもネガに感じるものだよ。「雲上」って(苦笑)バカな三井営業か、バカな購入者以外ありえないな。

[239: 匿名さん]

となりの住友は完成して５ヶ月たつけどまだ半分残ってる。。
夜見てもほとんど電気ついてなくて寒いよね。
こちらは完成まであと８ヶ月。
このご時世の中、三井のほかのマンションと比べてもかなり順調。

[240: 検討中さん]

営業はないな。レベル低すぎる。
半年後に全室完売って…。人気の部屋から売れていくんだから段々売りにくくなる。例えば北側低層はみな買わないっしょ。
営業マンに「半年後には全室完売してますよね！」って目を輝かせて聞いてみな。
優しくはぐらかしてくれるよ。

[241: 匿名さん]

でも、北側低層って、ほぼ完売ですよね。
240さん、狙ってたんですか。
営業さん欲しいって言っても、
「販売が好調で……」って、
優しくあしらわれてしまうでしょう。
残念！

[242: 匿名さん]

北側低層が冬にいかに寒いかは、住んでみなけりゃ分かりませんからね。
じゃ、夏に涼しいかというと照り返しが入って大して涼しくもなく。
光熱費を気にしないお金持ちには関係ないけど。

[243: 検討中さん]

あまりに反応早くて必死さが気持ち悪いんだが、相変わらずレベル低いのでちょい指摘を。

未発売を売却済みと勘違いしてないか？未発売や商談中をつぶして売れたように見せるのは不動産屋の常套手段。こないだ行った時は突っ込んで聞くと、未発売が多かった。あなたが「ほぼ完売」という北側低層も含めて。
それはいいとして、易しく諭してあげると、こちらが言っているのは同一物件内の部屋による人気の話。
２５階建高層マンションと道路一つ挟んで完全対面して眺望も臨めない日陰な北向き低層部屋は、例えば再開発されても地権者棟のお陰で十分な間隔があり日当たり良く眺望も臨める南向き高層階よりは不人気でしょ。他にもよい低層マンションはある訳だし。
この物件自体は南向き・西向きを検討中だし良いとは思ってる。

そんなに張り付いてると購入者に気持ち悪い人がいる、て人気下がっちゃうよん。笑
雲上の人なんだからもっとゆったり構えないと、ね？笑

[244: 匿名さん]

確かに少し不気味な人だけど、弱い者いじめはいけませんよ。
情報交換スレッドなんですから…。

[245: 匿名さん]

米屋と薬屋というのは今でも敷地の隅で営業してるから、新たに店舗として入るのはコンビニだけなのでしょうか。

[246: 匿名さん]

雲上さんじゃないけど、ここの西側とか北側低層とかは、
坪単価が飛躍的安かったこともあって、ほとんど完売のはず。
残っているのは、中層以上で、一般的には人気になる部屋ばかり。
だけど、そのぶん高いから、そこそこのペースでしか売れていない。
だから、経済が上向いてばっと売れ始めたら、完売もあると思うよ。
私は広めの角部屋狙いで、低層も聞いてみたけど、全部売れてた。
まぁ、中高層が本命だから、いいんだけどさ。

[247: 匿名さん]

確かにコンビニだけだとつまらないですね。コンビニは付近に三店もありますから。。少し前みなさんの要望というか希望みたいな書き込みがありましたが、実際のとこはどうなんでしょう。もうコンビニだけ、と確定しているのですか？

[248: 匿名さん]

私も最近ＭＲで現時点の売れ行き状況を確認しましたが、北側低層階はほぼ完売でしたよ。
検討中さんが言うように、かなり突っ込んで聞いてみたのですが。

※補足※
一応誤解のないように、「北側低層階」とは、
北側→北東、北西は除く、北側のみを指してます。
低層→（一般的にどうか？は置いておいて）１０Ｆ以下という意味で語ってます。

ちなみに、１０Ｆ～２０Ｆの北側は確かに空きがあるようです。割と単身者向けの小規模のものが多いようですが。

全体的な売れ行きは、このご時世、相対的にみて好調でしょうね。
１次の４期頃と比べると、ビックリします。こんなに埋まってしまうなんて・・。
あまり大きな声では言えないですが、以前聞いていた参考価格よりも若干上がっている部屋もありました。
殆どが同額ですが。

というと、「どこが好調なの？」という意見が出てくるかもしれないですね。
確かに、ＮＥＴの情報なので、信憑性を疑われても致し方ないと思ってます。

なので、私の情報を信じるかもみている方にお任せします。

正確な情報を入手したい場合は、ご自身でＭＲの営業さんと会話して見極めるといいと思います。
まー、そういう方の方がおおいとおもいますが。

[249: 匿名さん]

どうやらコンビニだけらしいです。

[250: 契約済みさん]

そうですか、ドラッグストアあたりもありがたいのですがね。

[251: 契約済みさん]

確かに、コンビニは決定しているようですね。
ただ、枠を見ると６つあるので、まだ未確定枠がありそうですね。

暫く営業さんと連絡していないので、今度聞いてみますねー。

[252: 匿名さん]

第２期２次は24戸売り出しですね。
全体で3/4程度の販売でしょうか。

[253: 匿名さん]

地権者用の非売分を入れて、それくらいじゃないですか。
一般売り出し分だけでいうと、まだ２／３程度でしょう。

[254: 購入検討中さん]

なんか、ここにきて、本当に売れ行きが上がってきているようですね。
残り僅かだから、金額含めて買いたい住戸は他人と被るのは当然かもしれないですが、
抽選になるとは思いませんでした。。

ちょっとしたネガが出ても、必死に反論するひとがあまりいないのは、雲上なのではなく、
ライバルを減らそうという作戦なんですかね？

[255: 匿名さん]

考えすぎかと。
希望の部屋があれば早めに登録するを勧めます。抽選とはいえ早さが重要ですから。

[256: 匿名さん]

まだ100戸は残ってるから、そんなに重ならないはず。
もしかして、売り出されている部屋に、申し込みました？
要望書の入っている部屋しか売り出さないから
それに申し込んだ時点で２倍以上は覚悟しなきゃ。
この場合、当然、要望書を入れた方が優先でしょう。
本気で買いたいなら、自分で要望書を出して、
その部屋を売り出しリストに載せないとダメですね。

[257: 匿名さん]

そうですね。要望を出さないと、いくら登録抽選しても買えないですよね。
まずは要望出しましょう。

[258: 匿名さん]

何か、抽選とか要望書とか煽りまくりですね。
よほど売るのが大変なんでしょう。

日経平均株価は再び1万円を大きく割れこみ、２番底へ。
冬ボーナスも大幅削減。

表面的に売れてるように見えても、このご時世、ローン通らずキャンセル住戸が
続出するでしょう。

こんな高い価格で買っちゃったら転売組も大変だからね。

私はしばらく高みの見物とさせてもらいます。

[259: 匿名さん]

噂ですけど、売れているらしいですね！？
正直、住友さんが、がら空きみたいだったので・・・
こちらの方も、駄目だろうと思っていたのですが。
金持ちって、いるもんだなあ。
こんなご時世で・・・
三井の方が、やっぱり、人気があるようです。
なんだかんだ、白金、高輪、芝浦と比べれば、場所がいいですからね。
常識的に、売れない方がおかしいよ。
あの場所だものね。
機動力、充分に使える場所だ。
アクシアとパシフィックに住んでいる奴等が、三井の物件狙っていたよ。
ミーハーな奴等だ。
政治家と芸能人が多いらしいぞ。
ちょっとした、ミーハーな奴等に人気があるようだ。

[262: 購入検討中さん]

No.254を書いたものです。
みなさま、色々とコメント頂き、ありがとうございました。

＞もしかして、売り出されている部屋に、申し込みました？
＞要望書の入っている部屋しか売り出さないから

いえ、要望書は自分が出しました。
おっしゃる通り、売り出し住居は要望書が出た部屋なので、そこに申し込みを入れる人もいるだろうとは思っていたのですが、次期販売住戸に同じタイプの部屋もあるし、さすがに被りはしないかな？と思っていたので、ちょっとビックリしました。

これが後３か月早かったら、状況も違っていたんでしょうね。
秋まではちょっと様子見と思っていたら、一気にこういう状況。

考えることは皆一緒なんですかね？

＞まだ100戸は残ってるから、そんなに重ならないはず。

私もそう思っていたんですが、、、甘かったですね。
まー冷静に考えると、残っている住居は中層～低層の小規模か、中層～高層の割と大きめな部屋。

60～70㎡台の部屋という意味では、人気が集中しそうな部屋はもう売れてました。

＞希望の部屋があれば早めに登録するを勧めます。抽選とはいえ早さが重要ですから。

仰る通りですね。ちょっと後悔してます。
ただ、私はこの物件気に入っているので、絶対購入します！

ありがとうございました！

[263: 匿名さん]

確かに、残り住戸の数が結構残っていても、買いたい部屋は被るでしょうね。
特に、6,70㎡ぐらいは。

私は、1LDKの単身者向けの部屋を検討中なので、まだ空きはあるので、他物件も考慮しつつ検討します。
一番いいなーと思っていた、50㎡タイプなのにビューバスの部屋は早々に契約済みでした。
しかも超ワイド住戸！！

キャンセル出ないかな～？

[265: 匿名さん]

タワーって、眺望はいいけどリスクが大きすぎると思うのですが。
地震で本当に倒壊しないのか？倒壊しなくても、
中、高層階は長時間３～５ｍも揺れて家具はめちゃめちゃ。
建物の修復はどうするのか。
大規模修繕はどうするのか。
タワーは金食い虫と聞きますしね。

買われた方は、その辺は割り切っているのでしょうか？

[266: 匿名さん]

割り切っているでしょう。

[267: 匿名さん]

確かに低層はいい。でも、同じくらいの立地や管理、サービスなどを期待すると、管理費は倍以上になる。

[268: 匿名さん]

管理費そんなにかわらないよ。
低層は無駄な共用施設無いし。
まあ、物件によりけりだけどね。

むしろタワーの修繕費は将来、大きく増えそう。
払えない人もでてくるかもね。
所得格差大きいし、大所帯だからね。

[269: 物件比較中さん]

やっぱり低層で総戸数は７０戸以下くらいでないといかんよ。価値観とか生活レベルがほぼ同じ
人たちが集まるほうがいいわなー。

[270: 匿名さん]

ちゃんとした立地のちゃんとした購入層を対象にした低層マンションなら、管理費10万円以上が普通だと思うけど。
それに、ここの共用施設に魅力を感じない人は、最初から検討しないでしょ。
低層がいい人、小規模なマンションがいい人、公共施設が要らない人、それこそ人それぞれ。
だからマンションにもいろんなタイプがあるわけで。
……なんだか、あまりにも普通一般常識的なことを話している気がして、ツマラなくなった。
誰かココの有益な情報はないですか？

[271: 匿名さん]

ここの有益な情報は、周りにマンションが立つので、大変眺望が良くなる（マンションビュー）になるくらいです。

[272: 匿名さん]

それも、とっくにわかったうえで、みんな検討しているわけで……。

[273: 匿名さん]

管理費１０万が普通？
何百平米の部屋だよ。
同程度の広さの物件なら、どんな一等地に立っている低層だってこことそんなに変わらんよ。

[274: 匿名さん]

タワーは金食い虫だからね。
エレベーターや機械式駐車場もスケールが違うからな。意外と管理費も高いんだよなぁ。

[275: 匿名さん]

>意外と管理費も高いんだよなぁ

あまり、憶測でものを言わないほうが、よいと思います。

2年ほど前、50戸ほどの低層と、300戸ほどのタワーを検討したことが
ありますが、管理費は、前者は、後者の約２倍でした（10万円はしませんでしたけどね）。

また、後者は、24時間管理なのに対して、前者は、巡回というやつで、管理人が
いる時間帯は、9時～5時でした。

あと、地震になったらタワーは怖いと言うけど、タワーが大きな被害が受けるような
地震だったら、同じように低層もやばいのでは？
（もっとも、エレベターが止まったときに、高層の住人は大変でしょうけどね。）

[276: 匿名さん]

戸数の多いマンションほど
一戸当たりの負担は小さくなるので
共用施設が充実している割には
管理費は比較的割安。

また、最近の大規模マンションは
インターネットの費用が
まるまる管理費込みのケースも。
プロバイダー基本料や回線費が
まったくかからなくなって
むしろお得。

今、大規模タワーに住んでいますが
うちはそうです。

[277: 匿名さん]

憶測で語っているのは、そちらの方ですよ。

同じ三井の元麻布低層物件の例として、
パークコート元麻布ヒルトップレジデンス
８５m2で管理費１８１００円

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/CPTim2lp7o/

パークコート麻布十番
９０An　８５m2で管理費２８６１０円

適当なことは言わないほうがいいよ。

地震でダメージ受けても、低層は比較的容易に修復可能だけど、
タワーは想像するだけでわかるでしょ。

[278: 匿名さん]

ネット料金は今時、低層でも管理費に含まれているケースがほとんどだよ。

[279: 匿名さん]

１万円の差で、これだけ共用施設が充実してれば、
断然こっちを取る！
って人たちが検討しているマンションなんです、ここは。
屋上展望台やジムやネイチャー系のラウンジや、ついでにセキュリティが気に入っているなら、
１万円差なら安いでしょう。５万円ちょっとの駐車場が、
４万円ちょっとで借りれるんだと思えば、誤差の範囲だし、
たった１万円で、日々の生活が充実するんなら、安いもの。

[280: 匿名さん]

なんか、盛り上がってきたね。

[281: 匿名さん]

単純に１か月１万円の差で、30年で360万円。
パークコート元麻布ヒルトップレジデンスの価格差を考えると、
う～ん、やっぱ新築のほうがいいかな。

[282: 匿名さん]

２７９さん

論点ずれすぎで面白いよ（笑）

あなたが言ってるのは主観論だから。
シンプルがいい人だっているわけでしょ。