パークコート麻布十番ザ タワーってどうですか？ Part2

[匿名さん]

次スレたてました。

前スレ
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43445/

物件データ：
所在地：東京都港区三田1丁目1000番（地番）
交通：都営大江戸線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ南北線 「麻布十番」駅 徒歩3分
　　　都営大江戸線 「赤羽橋」駅 徒歩6分


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、株式会社新日鉄都市開発、藤和不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

[123: 匿名さん]

グランスカイみたいに、値下げしたらその前に契約済みの人もキャッシュバックしてもらえば。
(そういう契約だとグランスカイの過去レスに書かれてた)

[124: 匿名さん]

私は初期からモデルルームに通い、価格表を見てきたけど、値引き交渉等の雰囲気は感じられませんでしたが・・。
値引きではなく、売り出し価格の微調整程度はあるのかな？
ちなみにやっと契約となりそうです。

[125: 匿名さん]

地権者は管理費払わないって本当ですか？
（地権者の）修繕費も「大丈夫か？」って思うくらい安いと聞いたのですが。。。

[126: 匿名さん]

契約者としてはあまり細かいことを言いたくありませんが、誤解がないように記載します。
管理費について優遇があるのは地権者棟のみです。タワーに住む地権者さんはきちんとはらいます。
地権者棟の管理費は地権者棟の駐車場収入を充てることが、再開発に合意する際の決めごとの一つだったようです。
他にもそのような優遇のようなものがあるのか聞きましたが、それ以上はないそうです。
タワーと地権者棟で管理は別になっていることから、私は問題ないと考えました。

[127: 匿名さん]

125です。
地権者棟の駐車場の管理費はもちろん地権者払いなのでしょうか。
駐車場は全体共有なのにその収益の一部が一部の地権者に使われるってことはないですよね？
それにしても、地権者棟の管理費で得られる金額は、地権者棟＋全体共有部の管理費をまかなえるとは
思えない額と聞き、今後タワー棟にしわ寄せがくるのでは・・・と心配です。

こういう不公平を押し通す地権者と共存できるのか心配ですね。。。

[128: 匿名さん]

大した管理費払わないくせに、地権者棟の地権者はティアラデッキにも来るし、ゲストルームも使用するよ。
コモンラウンジももちろん使用。変な騒ぎ方しないといいが。

[129: 匿名さん]

地権者さんもここに書き込みしてるはずですから、
優遇に付いて本音を聞きたいですね。

[130: 匿名さん]

まあ、地権者と下駄ばきありというだけでその物件を買わないという人もいるのに、それを承知で買ったわけだから、管理規約の範囲内のことでは、地権者ともめないでくださいね。

[131: 匿名さん]

PC麻布十番は、まだ地権者は80戸程度ですけど、
CT麻布十番は120戸くらい、西側の再開発エリアは200戸を超えてますからね。
先日、即日完売した新宿御苑なんて、圧倒的に地権者の方が多い。
都心物件の、ある意味で宿命なんでしょうか。
いずれにせよ、筋の通らない地権者優遇は、腹が立ちますよね。

[132: 匿名さん]

お隣の住友では三井のような地権者優遇はないようです。
地権者が存在することはよくあることだけど、
こういう不条理な優遇はあまり聞いたことがないですね。

初めにこういうことを許してしまっていると、
この先色々トラブルの種になりそうな気がします。

[133: 匿名さん]

以前、ここに書き込みされていた地権者さんがいましたよね。
確か、デベが理不尽なことをいってきたので、こちらの要望をきかないと、
このスレに成り行きを全部暴露してやる……といった感じの内容だったかと。
結局、デベが折れたので、収まるところに収まった、と。

想像するに、デベがうまいこと言って地権者をみんな地権者棟に押し入れた、
でも、後で聞いてみると、地権者棟の住民はタワー等の共有施設を使えない、
これは詐欺じゃないか！　
で、結局は、ある程度タワー共有施設も使えるという折衷案を引き出した。
といった内容のような気がしたのですが、当の地権者さん、いかがでしょうか。

かなり、私の想像が入っているので、どれだけ当たっているかわかりません。
でも、地権者がタワー共有施設の管理費を払っていないなら、
たとえばゲストルームは、タワー棟住民優先にするとか、
多少なりともタワー棟住民への優先がないと、これこそ理不尽。
これなら、空いたままより使ってもらった方が収入になるのでゲストルーム管理費への貢献になるわけで。

まぁ、これは地権者がタワー共有施設の管理費を負担していない場合であって、
そのあたりのこと、実際には私はよく知りません。
どなたか、詳しい方、いらっしゃいませんか？

[134: 匿名さん]

地権者棟の駐車場で得られる「地権者の管理費」は毎月80万ちょいです。
これで地権者棟・駐車場の管理もしなければいけません。
全体共有の管理費がどのくらい払えるのでしょうか。

[135: 匿名さん]

133です。
地権者は駐車場とは別に、
地権者棟の管理費を、確か毎月１～２万円くらいは各部屋ごと負担しているはずです。
部屋の広さのわりには、タワー棟よりも安め(半分くらい？)とは思いますが、
設備的にはタワー棟より劣るので、この点ではほぼ平等になっている気がします。
私が分からないのは、タワー棟の共用施設分として、地権者がどのくらい負担しているかです。

[136: 匿名さん]

地権者は管理費を払わないはずです。
払うのは数千円の修繕積み立て費だけです。

[137: 匿名さん]

ざっと管理規約を読み直してみましたが、
地権者は、地権者棟の管理費はもちろん、全体共用施設など、
タワー棟住民と同等に(といっても、地権者住宅棟管理費は、当然安めですが)、
負担することになっていますね(←合計80万円を軽く超えます)。安心しました。
地権者用の駐車場代を、そこに補充できるので、かなりの額が差し引かれるはずですが、
その地権者駐車場を借りることができるのも、やはり地権者＆その従業員というのが基本。
地権者等の中で完結しているわけです。

タワー棟住民だって、駐車場代は管理費に補填されるはず。
結構、平等じゃないですか？

ただ、厳密には、タワーも地権者棟も明細を出してチェックしないと、
金額的に本当に平等かどうかはわかりません。

[138: 匿名さん]

タワー棟で得られる駐車場代はタワー棟のみの管理費に割り当てられるのではなく、
全体共有の管理費（つまり地権者含む）に割り当てられます。
恩恵を受けるのは地権者。

[139: 匿名さん]

だから、その点が地権者の優遇なんですよね。
納得できないなら、どうしようもないですよね。

[140: 匿名さん]

138さん
恩恵を受けるのは、タワー棟住民と地権者です。

[141: 匿名さん]

思ったよりも大したことなさそうだけど、
地権者優遇には変わりありませんね。
あまり気分の良いものではありません。

[142: 匿名さん]

結局は、126さんのおっしゃっている通りなわけです。
地権者優遇はその点だけで、タワー住民用も地権者用も駐車場は、
全員が負担する全体管理費で管理されているわけです。
126さんのように、納得できるかどうかですね。

[143: 匿名さん]

まぁ、考え方次第でしょう。
地権者棟に追いやっている迷惑料と考えられなくもない。

[144: 匿名さん]

地権者棟に追いやったのではなく、タワーに入りたがらなかった地権者が多かったのでは？
（きちんとタワーに入った地権者は一部いますが。）
タワーに入ったら地権者優遇の管理費などなくなりますからね。
管理費払いたくないんでしょう。難癖をつけ、収入もない人たちなのではと心配です。
ティアラやコモンラウンジにも出入りしますからね。この人たちも。
また、地権者棟は南向き日当たりも良く、追いやるというほど悪いとは思えません。

[145: 匿名さん]

142さん
もし地権者用の駐車場が全体共有費で管理されているのであれば、
そこからあがった収益を地権者だけのものにすることはおかしいと思いますよ。

[146: 匿名さん]

ちなみにPC赤坂では、地権者もタワー棟に入れてもらったうえに、
管理費でも駐車場の面でも、優遇されています。

[147: 匿名さん]

PC赤坂では地権者はタワー棟の共有部分に入ってきません。

[148: 匿名さん]

なんどか出てくる話ですが、地権者がいるというだけで、その物件を買わない人ってたくさんいるんだよ。

もう０７年になりますが、都心の大規模なのに、地権者がいない虎ノ門PCとか、本郷PHなんかは、それだけで評価が高かったのです。

契約者はそれを承知で購入している。外野がうだうだ言うことじゃないし、納得して買ってから当初のきまりをぐだぐだ言うなって話でしょ。

事実関係を確認して、気に入らなければ購入しなければ良いのですよ。

[149: 匿名さん]

かなり外観が整ってきましたね。
日テレの天気予報では、汐留から撮影してる生のバック映像で、
東京タワーのすぐ脇にPC＆CT麻布十番が映っていますから、
いつもそれで進捗状況をチェックしています。
楽しみですね。

[150: 匿名さん]

日テレの天気予報ですか。いいこと教えていただきました。
ちなみに私は、NTTラーニングシステムのライブカメラ「東京タワー」でライブ映像を見て楽しんでいます。
夕方は夕日が当たってきれいです。
パークコートとシティタワーの間に東京タワーが見える映像です。
周辺（十番の交差点等）も見れますよ。

[151: 匿名さん]

ほんとだ！
150さん、ありがとうございます。
東京タワーとパークコート、シティタワーの３点セットの画角ですね。

でもこの映像を見ると、パークコートとシティタワーに隠れて、
東京タワーが見えなくなったマンションって、
(特に南麻布あたりに？)いっぱいあるんだろうなぁと、
少し申し訳ない気になってしまいます。

[152: 匿名さん]

麻布十番商店街って意外と夜閉まるのは早いよね。この辺りで夜遅めでも食事するのにお勧めの場所ってありますか？

[153: 匿名さん]

六本木ヒルズができた頃から
朝までやってる店が増えた気がします。
飲むだけの店じゃなくて
普通に食事ができる店。

テレビ朝日があるから
ギョーカイ効果でしょうか。

[154: 匿名さん]

１５３さん。
ありがとうございます。そうなんですね。夜遅くまでやっている店も増えたのは嬉しいです。ちなみに何ていうお店が遅くまでやっていてお勧めですかね？来年が楽しみです。

[155: 匿名さん]

１５４さん

昔からある店ですが
はじめ（居酒屋）は美味しいですよ。
お蕎麦だったら川上庵が
朝までやっています。

新一の橋の近くも
いろんなお店が遅くまでやってます。
バブル時代に
マハラジャがあったあたりです！

[156: 匿名さん]

はじめですかー。是非行ってみたいと思います。マハラジャがあったあたりは少しわからないかもです(笑)バブル時代はまだ小学生なりたてくらいだったもので。麻布十番、夜早いイメージがあったので嬉しいです。

[157: 匿名さん]

156さん、
麻布十番界隈の食事どころなら、
このブログも参考になりますよ。
http://blog.livedoor.jp/yunasy/

[158: 匿名さん]

三井デザインテックから案内が来ていましたね。
ミラーとかベランダのタイルとか、照明とか。
その他のオプション類って、これからでも付けられるのって何なんでしょうか。
ドコモのホームＵ関連とか、完成度でも取り付けは大丈夫な気はしますが。

[159: 匿名さん]

ここは売れ行きはどうなの？

[160: 購入検討中さん]

こんな放送やってたんですね。

http://sumai.nikkei.co.jp/sp/31premium/azabu.html

[161: 匿名さん]

ＳＷ中モデルルームに行きましたがとても込んでました。
予想以上？の来訪があり予約をことわったらしいです
私も当初希望した時間では予約がとれませんでした。
すくなくとも検討者は多いみたいです。

[162: 匿名さん]

ここに住むとなると日常の買い物はピーコックになるのかな？あとはショッピングに出かけるとすると六本木が一番近いのかな。

[163: ご近所さん]

日用品は麻布十番商店街があるので不自由なしだと思います。
ショッピングっていうと。。。洋服とかだったら銀座かなぁ。
南北線に乗って溜池山王で銀座線乗り換え。タクシーでも1500円くらいかな。
表参道も近いです。タクシーで1200円くらい。
夜遊びは六本木がいいですね。

[164: 周辺住民さん]

ここのピーコックはどーも。。。といった感が否めない。
まだ魚藍坂の上下にあるお店のほうが良いです。
麻布十番にはお買い得な八百屋さんが数軒ありますよ。
ナニワヤは精肉以外はどうかなといったところ。

ところでここは紛れもなく三田。
直ぐ北には西欧の胃袋を満たす日進ワールドデリカテッセンがありますが、
ベタな日本人であれば、桜田通り沿い慶応東館ホール入り口の直ぐ南にあるスーパーフェニックスは
小粒ながら使えるお店かも。ここへは自転車が最適。
も少し白金高輪方面へ下ればＤＩＹのケイヨーデイツー（駐車場あり）も控えています。
港区でも庶民的で便利なところですね。

[165: マンション投資家さん]

六本木ヒルズは、オープンした頃は高級志向だったけど、最近は中高校生向けにシフトしたので以外に安い。
日曜雑貨から食品まで放蕩に安くなりました。
まあ、一度　覗いてみてくださいな。

[166: マンション投資家さん]

>164

フェニックスは、毎日曜日の朝8時からの朝市がグッド。近隣相場の5～6割で新鮮な野菜、魚介類が買える。
土曜日は、六本木ヒルズ、レジデンス棟足もとの広場での朝市で、外人さんの売り手相手に値切り交渉するのも楽しいよ。

[167: 匿名さん]

昔は日進も早朝業者用に全品１５％引セールやっていたんだけどね

[168: 匿名さん]

慶應横のフェニックスまで買いに行くの？
御苦労様…

[169: マンション投資家さん]

自転車で行けばすぐだよ。道のりで数百メートルくらいだしね。

[170: 匿名さん]

桜田通り沿いのポロロッカもありますよ。

[171: 匿名さん]

ずばりここは良いマンションですか？

[172: 匿名さん]

その人による

[173: 匿名さん]

都心を楽しみたい人には最高！
でも、ちょっと高いけど。

[174: 匿名さん]

都心を眺められる「下町」に住みたい人に最高と言うべきでは。

実際の住所も湾岸の客層から見れば港区三田なのは悪くはないが、
1億払う人から見れば、港区麻布でもないし、青山でも赤坂でもない住所なのは、物足りなく感じるかもしれない。

麻布十番タワーを買ったと友人に言っても、友人は凄いねと言ってくれるだろうが、友人の心の中には麻布ではなく三田のマンションだよねと乖離が生まれるだろう。


人の印象に乖離を与えるのがいやで三田のマンションだからとオーナー自ら発言するのも、何かが違う気がする。

[175: 匿名さん]

ある日突然、「三田駅にいるんだけど、これから行っていい？」と電話がかかってきても困るので、
私は「三田に住んでいる」ではなく、「麻布十番に住んでいる」と言うつもりです。
もちろん、三井とかパークコートなんて名前はわざわざ言い出さないし、
相手が小さな築30年のマンションを想像していても別に構いません。

自意識過剰になりすぎるのは、どうかと思いますけど。

[176: 匿名さん]

しかし、麻布十番から六本木辺りは、すれ違う女性のレベルが他の街とは違う。

[177: 匿名さん]

↑うん。だからやっぱり、日々の買い物はピーコックがいい。

[178: 匿名さん]

１７４さん

知ってる人は３Ａより三田の住所だよ。
３Ａで騒ぐのは田舎者だけ。

[179: 匿名さん]

↑虚しいね

[180: 匿名さん]

↑part１既出で申し訳ないけど、
結局、こういうことだと思うよ。
http://media.yucasee.jp/posts/index/1320/3
３Aより、三田の方がリッチなんだもん。

[181: 匿名さん]

それは良かった～
あたなはそんな三田にずっと住んでていいからね。

[182: 匿名さん]

は～いｗ

[183: 匿名さん]

２つのタワーで目指せリッチ日本１。

[184: 匿名さん]

あら、まだ他にも近隣にタワーは建つんじゃなかった？

[185: 匿名さん]

４つのタワーで、追い抜け一番町＆内幸町！

[186: 匿名さん]

まだ近隣タワーが建つことを考えると、この先に建ったタワーは資産価値的には落ちちゃうの？

[187: 物件比較中さん]

久々に東京ミッドタウンに行って、目の前に六本木アトラスタワーが見えたけど、
あまりに格好悪くてビックリ。
麻布十番の２タワーは、どっちもカッコイイと思いますよ。
あとは好みの問題でしょうね。

[194: 匿名さん]

本日の抽選は、どんな感じ？
MRは混んでましたか？

[195: 匿名さん]

ここってどうなんでしょう。隣の住友より色々ちょっとずつだけ仕様が低い気がしませんか。エレベータの数やゲストルームの数、トランクルームの有無などなど。

[196: 購入検討中さん]

昨日の抽選の状況はどうだったのでしょうかね？

[197: 購入検討中さん]

＞195

コンセプトが違うんじゃないの。
ここは、共用施設をたくさんつくることが、客に受ける(商品価値が高い)と思ったんでしょう。
トランクルームやEVのことよりも．．．．

[198: 購入検討中さん]

エレベーターの数は総戸数のせいじゃないの？

隣の住友：502戸
こちらのタワー棟：440戸


高層階と低層階が区別されていないのは別として…。

[199: 匿名さん]

不動産評論家で有名なＳ氏によれば、麻布十番の２タワーは買ってはいけない１８物件に
掲載している。
理由は高すぎることだそう。ミニバブル価格を引きずっていて、今の不動産市況の
流れに反しているそうだ。
土地、資材を高値で仕入れた当該物件は、今後出てくる物件より割高で買わされるとのこと。
また、２タワー合わせて約１０００戸の供給は資産価値にも影響するらしい。

[200: 匿名さん]

確かに、高いよなぁ。

[201: 購入検討中さん]

>>199
↓とかですよね

http://sakakimr2007.blog15.fc2.com/blog-date-20090826.html

値引き屋さんなんですね。今販売中のほとんどの財閥系マンションのような…

ま、割高だと思うなら買わなきゃいいだけでしょう。

[202: 匿名さん]

週間東洋経済　10月10日号　

駅名 07-08年坪単価 00-04年比上昇率 今後予想坪単価
田町 　　3,910 　　　　　44.8%　　 3,200～3,300
広尾 　　6,845 　　　　　76.6% 　　3,600～3,700
六本木 　8,018 　　　 　145.6% 　　3,900～4,000
赤坂見附 5,997 　　　　　73.7% 　　3,900～4,000

※坪単価の単位は千円

これでも割高だと思いませんか？

[203: 匿名さん]

>>199

ここのマンションは超高級物件ではないけど、それでももはや彼のスケールや視野を超えてる物件だと思うよ。
彼の守備範囲はファミリータイプじゃなかった？

まあマンション不動産に限らず、高級品と普及品のどっちにも詳しくちゃんと評論できるジャーナリスト、実際はいないからね。

[204: 匿名さん]

Ｓ氏だけじゃないよ。色んな評論家が雑誌やＨＰで同じことを記述しているよ。
例えば、「港区マンション探検記」は色んな物件を酷評していて面白い。
まぁ、高くても、どうしても今買いたい方には余計なお世話かもしれませんが。

[205: 匿名さん]

今日の販売センターも２期の契約で込み合ってました。
営業さんの話では、夏以降かなり売れ行きが上がっているそうです。
お金持ちの方の先読みはよくわかりませんが、私は住みやすいと思うので
このマンションは良いと思います。

[206: 匿名さん]

そもそもマンション評論家って、どうやったらなれるのでしょうか？
野球の評論家は、ふつう元プロ野球選手。サッカーもそうだね。
自動車の評論家は、雑誌編集者かあまり速くないけど弁が立つ元レーサー。
離婚評論家は単なる離婚経験者。
芸能評論家は、ゴシップネタに強い人。
経済評論家は、シンクタンクやコンサルタント会社の役員とか。
マンション評論家となると、マンション購入経験者かデべ出身者ってこと？

[207: 都内なら]

一般的には不動産業界出身ではないか。
でも間違いなく不動産投資の読みやセンスは身についてないほうでしょう。
でなければ資産運用に勤しんでて記事や本など書いてる暇も意欲もないはずだけどね・・・

[208: ご近所さん]

元リクルートの「住宅情報」編集者ってのもあるんじゃない？
広告屋がどこまで解ってるのか疑問だけど。

[209: 匿名さん]

過去レスにもあったが、ここの地権者の管理費優遇は今後問題にはならんのかな。

[210: 匿名さん]

なりそう・・・

[211: 匿名さん]

あとはこのマンションに関わる問題点を挙げるとすると何がありますか？

[212: 匿名さん]

排ガス。

[213: 入居予定さん]

店舗は
NTT・お米屋さん・コンビニ
の他、どこが決まったか知っていらっしゃる方がいたら
教えてください。

私的には、レンタルビデオ・スタバ　銀行　が希望ですが。

[214: 匿名さん]

レンタルビデオ店を今使っている人いたんだ・・・

[215: 契約済みさん]

コンビニにスタバくらいで十分ですね。
人混みが出来るような店ができても微妙だし。

[216: 匿名さん]

まぁ下の店舗には何も入らない方が、実際は望ましいんだけどね。。

[217: 匿名さん]

ここで排気ガスが気になるなら東京では住めないね。

[218: 入居予定さん]

都内でもいろいろあるでしょう
流石に高速道路が近いと換気扇が真っ黒になるよ

喘息やらアトピーやらに強い人はよいですが

[219: ご近所さん]

コンビニって何が入るか決まったんですかね。
ampmは目の前だし。ローソンは近所だし、エリア攻撃だとすればサンクス？？

[220: 匿名さん]

確かにここで排ガスが気になるなら東京には住めないってのは横暴な書き込みだよね。ここは高速もかなり隣接してるし、東京の中でも騒音や空気の悪さが際立つ立地だと思う。

[221: 匿名さん]

そんなにこの辺りは空気悪いの？
六本木駅周辺の方が、空気が汚いように思うけど。

[222: 物件比較中さん]

売れ行きどうなんでしょう？